До заключения договора необходимо оценить возможные риски и выгодность условий

Обновлено: 30.06.2024

Премия за риск (Risk Premium) — увеличение величины ставки дисконтирования в оценке инвестиций или бизнеса, призванное учесть более высокий риск изучаемых доходов по сравнению с некоторым базовым уровнем.

Например, после определения требуемой доходности для акций, торгующихся на фондовом рынке, можно добавить премию за риск, учитывающую, что конкретная компания, которую мы оцениваем, более рискованная инвестиция, чем вложения в фондовый рынок в целом. Другой вариант — после расчета стоимость капитала компании можно добавить в премию за риск в оценке нового проекта этой компании, так как этот новый проект более рискованный, чем устоявшаяся, стабильная деятельность основного бизнеса.

Применение премии за риск основано на важной основополагающей гипотезе инвестиционного анализа: все инвесторы предпочитают избегать риска и готовы принимать более высокий уровень риска только в том случае, если он обещает более высокий уровень дохода. Иначе говоря, зависимость требуемого инвестором дохода от уровня риска выглядит так:

Эта линия называется линией рынка капитала. Хотя предположение о том, что она имеет именно такой наклон (то есть за любой риск инвестор требует премию) в целом верно и отражает суть рынков капитала, в частных случаях это правило нередко нарушается.

Пример: хорошо известен следующий эксперимент. Группе людей предлагают выбрать между двумя вариантами инвестиций. Первый с вероятностью 100% приносит убыток 10%. Второй с вероятностью 50% принесет прибыль 10% и с вероятностью 50% — убыток 30%. В обоих случаях ожидаемая доходность равна10%, но второй вариант связан с большей неопределенностью (то есть риском). Значительная, иногда подавляющая, часть опрошенных выбирает второй вариант, то есть не избегают риска, а наоборот, предпочитают его, хотя за этот риск они не получают рост ожидаемой доходности. Таким образом, на практике повышенные риски не всегда требуют премии за риск.

Премия за риск может иногда выражаться не в процентах, добавляемых к ставке дисконтирования, а в множителе, который применяют к полученной оценке. В таких случаях ее обычно называют скидка за риск.

Полный риск и систематический риск

В инвестиционном анализе под риском подразумевают возможные колебания доходности от инвестиций. Такой риск называют полным риском. Его можно разложить на две составляющие:

Несистематический риск — колебания доходности, определяемые свойствами самой инвестиции, и не связанные с общими изменениями на рынке. Например, компания выводит на рынок новый продукт, и мы пока не знаем, будет ли он успешным.
Систематический риск — риск, связанный с колебаниями всего рынка, определяемый зависимостью успешности компании или проекта от общего состояния экономики и отрасли. Например, продажи и прибыль всех компаний одновременно оказываются подвержены влиянию экономического кризиса.

В инвестиционном анализе часто игнорируют индивидуальный, несистематический риск, так как в большом инвестиционном портфеле эти колебания доходности у разных акций не зависят друг от друга и компенсируют друг друга за счет диверсификации. С другой стороны, систематический риск нельзя диверсифицировать, так как множество компаний под его действием изменяют свою доходность синхронно. На этой концепции основана модель CAPM и вычисление рисковой премии через бету. Тогда премия за риск будет равна:

ERP = β × Rm

где ERP — премия фондового рынка (Equity Risk Premium, ее также иногда называют MRP, Market Risk Premium),

β – бета, показатель систематического риска акции

Rm — доходность рынка акций, рассчитанная на основе рыночного индекса.

Обратите внимание, что в этом случае премией за риск мы называем всю дополнительную доходность сверх безрисковой ставки. Но одновременно мы можем вычислить и премию за риск конкретной акции относительно ставки, применяемой для рыночного индекса: Rm × (β-1). Таким образом, премия за риск — относительное понятие, и она может рассчитываться от разной базы .

Риск ликвидности

Премия за риск не всегда добавляется в связи с более высоким уровнем колебаний доходности. Риски инвестора могут не иметь готового измерения в форме потенциальных прибылей и убытков. Один из факторов, которые могут влиять на риск, — ликвидность, то есть возможность быстро продать акции и выйти из инвестиции. Сравните два варианта:

Инвестиция 1 — покупка пакета акций публичной компании. Такие акции могут быть проданы по их текущей рыночной цене в течение одного рабочего дня.
Инвестиция 2 — строительство уникальной производственной установки. Вполне возможно, что ее вообще нельзя будет продать, так как не каждый сможет использовать ее. В результате, вне зависимости от планов инвестора, он будет владеть ею до тех пор, пока она будет зарабатывать ожидаемый доход. На возврат инвестиций потребуются годы.

Очевидно, что если ожидаемые доходы от акций публичной компании будут равны ожидаемым доходам от второго варианта, наиболее удобным решением будет первое. Чтобы отразить эту разницу, в ставку дисконтирования вводят премию за низкую ликвидность.

Математического правила для расчета премии за ликвидность нет, но на практике она может находиться в пределах от 1% до 5%.

Другие методы учета премии за риск

По сути, все модели и методы для расчета ставки дисконтирования, сводятся к тому, как рассчитать разные компоненты премий за риск. Кроме упомянутой модели CAPM встречается, также, применение таких методов:

Модель Фама-Френча добавляет в CAPM два новых фактора в дополнение к доходности рыночного индекса: SMB — Small Minus Big и HML — High Minus Low.

Теория арбитражного ценообразования (Arbitrage Pricing Theory, APT) идет дальше и выдвигает гипотезу, что параметров может быть не один, как в CAPM, и не три, как в модели Фама-Френча, а произвольное количество.

Подробнее об этих методах рассказано в статье Ставка дисконтирования для акционерного капитала

Такие статьи мы публикуем регулярно. Чтобы получать информацию о новых материалах, а также быть в курсе учебных программ, вы можете подписаться на новостную рассылку.

Если вам необходимо отработать определенные навыки в области инвестиционного или финансового анализа и планирования, посмотрите программы наших семинаров.

При продаже жилья продавцу нужно остерегаться мошенников, заранее определиться с расчетами по сделке и следовать договоренностям о передаче недвижимости. А покупателю придется подумать о правах родственников, кредиторов продавца и проверить, понимает ли продавец значение своих действий

Минимизируем риски продавца

Продавец традиционно считается более защищенной стороной в сделке купли-продажи недвижимости. И все же некоторые риски он несет.

Берегитесь мошенников

По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, т.е. проверка нотариусом ее законности необязательна (это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом). Заключить договор продажи недвижимости и передать его на государственную регистрацию можно разными способами. Так, договор для регистрации перехода права собственности можно передать в Росреестр через МФЦ, нотариуса или банк. Из-за такого разнообразия участились случаи мошенничества: подделка доверенностей, несанкционированное использование паспортных данных и т.п.

Чтобы избежать неприятностей, владельцам недвижимости следует соблюдать осторожность при передаче своих документов и их копий другим лицам. Если без этого не обойтись, нужно составить соглашение об обработке персональных данных. В нем следует зафиксировать, что третье лицо получило от вас документы.

Нелишним будет обращение в органы Росреестра с заявлением о запрещении сделок с вашей недвижимостью с использованием доверенности. В этом случае регистрация перехода права собственности с помощью поддельной доверенности будет невозможна. Данный способ защиты от мошенников не подойдет только тем, кто планирует доверить продажу своей недвижимости другому человеку.

Совет № 1: соблюдайте осторожность при передаче своих персональных данных, через Росреестр запретите совершать сделки с недвижимостью по доверенности и периодически проверяйте, кто интересовался вашим имуществом.

Заранее подумайте о расчетах по сделке

На практике разнообразные способы организации расчетов сводятся к одному: денежные средства в момент подписания договора продажи недвижимости помещаются на депозит, а после совершения регистрационных действий передаются продавцу. До момента регистрации перехода права деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель. Стороны договора могут использовать депозит нотариуса, аккредитив, банковскую ячейку или специальные счета банков, оказывающих услуги по организации расчетов по сделкам. Менее предпочтительным является расчет через банковскую ячейку, поскольку ее содержимое банку неизвестно, а потому утрачивается элемент ответственности банка как депозитария по расчетам.

Совет № 2: предварительно продумайте условия расчетов, сформулируйте их в договоре продажи недвижимости и точно им следуйте.

Не нарушайте условие о передаче недвижимого имущества

Важным для продавца является момент передачи недвижимости покупателю. Закон содержит различие в способах судебной защиты продавцов, которые в период возникновения спора владеют недвижимостью, и тех, кто ее уже передал покупателю. Человеку, владеющему спорным объектом недвижимости, защищать свои права легче. Ситуация усложняется, когда стороны в договоре прописали, что объект будет передан после регистрации перехода права собственности и получения продавцом денег, но на деле он жилье освободил и передал ключи покупателю.

Совет № 3: точно следуйте достигнутым договоренностям о передаче недвижимости.

Минимизируем риски покупателя

Перечень советов для покупателей недвижимости всегда получается длиннее. Связано это с тем, что рисков у них больше. Рассмотрим основные.

С покупкой наследственного недвижимого имущества лучше не торопиться

Нередко споры возникают из-за наследственного недвижимого имущества. Бывает, наследник не знал о смерти наследодателя и своевременно не оформил наследственные права. Общий срок исковой давности, установленный законодательством РФ для судебной защиты нарушенных прав, – три года. Потому будет лучше, если с момента вступления продавца в наследство прошло не менее трех лет. Это не гарантирует отсутствие претензий наследников, но весомым доводом в судебном споре будет.

Супружеская собственность может быть продана только при наличии согласия на это обоих супругов

Семейный кодекс РФ содержит правило о том, что недвижимость, приобретенная в период брака по возмездным сделкам, является совместной собственностью супругов, даже если в ЕГРН указан как правообладатель лишь один их них. Супруг, чьи права сделкой нарушены, может оспорить ее в суде. Поэтому при продаже недвижимости одним супругом требуется нотариальное согласие второго.

Важно проверить наличие жильцов, которых потом не получится выселить

Нельзя забывать о возможном оспаривании сделки

В случае успешного оспаривания сделки каждая сторона должна будет вернуть другой полученное: покупатель продавцу – недвижимость, продавец покупателю – деньги. Причем вернуть недвижимость обычно проще, чем деньги, ведь их к моменту разрешения спора в суде у продавца может уже не быть. Давайте разбираться, кто и почему может оспорить сделку.

К сделкам с пороками воли продавца относятся сделки недееспособных лиц и лиц, находившихся в состоянии, когда они не могли понимать значения своих действий и руководить ими, а также совершенные в состоянии заблуждения или в результате обмана. Подразумевается, что в таких случаях продавец заключает договор, не желая наступления правовых последствий сделки. А значит, она может быть признана недействительной. Чтобы минимизировать этот риск, покупатель может потребовать от продавца справки о том, что тот не состоит на психоневрологическом и наркологическом учете.

Следует отличать сделки недееспособных, которые признаны таковыми по решению суда, от сделок лиц, которые страдают заболеваниями, способными повлечь невозможность понимать значение своих действий и руководить ими. Сделка недееспособного, заключенная им без согласия лица, которое наделено законом полномочиями на заключение вместо него таких сделок, с большой долей вероятности будет признана судом недействительной. А вот сделки дееспособных лиц, страдающих заболеваниями, могут быть признаны недействительными, только если будет доказано, что болезнь могла повлиять на волеизъявление продавца. Само по себе обстоятельство, что он состоит на учете в соответствующих учреждениях, не говорит о наличии заболеваний, препятствующих сделке. И все же информация о том, что продавец состоит на учете, должна стать поводом для покупателя провести дополнительную проверку или вовсе отказаться от сделки.

В ситуации, когда кажется, что продавец не понимает, что он делает, заблуждается или находится в тяжелой жизненной ситуации, лучше соблюсти нотариальную форму сделки. Она призвана на стадии заключения договора выявить действительную волю сторон.

Рекомендации покупателю

Покупателю следует проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости всеми доступными средствами. Продавец, указанный в качестве единственного собственника в ЕГРН, может скрыть от покупателя информацию о том, что недвижимость приобретена в браке. Скорее всего, он не сообщит о наличии у него крупных долгов, которые могут стать причиной судебных тяжб покупателя с кредиторами продавца. Поэтому желательно навести справки о родственниках продавца и просмотреть его социальные сети. Нелишним будет поговорить с соседями и участковым. На сайтах общих и арбитражных судов необходимо проверить наличие судебных споров: расторжение брака и раздел имущества, взыскание с продавца денежных средств, банкротные процедуры – все это должно насторожить покупателя.

В судах нередко рассматриваются споры, связанные с истребованием от приобретателя недвижимости в связи с выбытием ее в результате незаконных действий продавца. В подобном споре с бывшим супругом или третьими лицами основным средством защиты покупателя будет доказывание своей добросовестности. То есть он сможет отстоять свои интересы, лишь доказав, что не знал о нарушенных правах третьих лиц (супруга, кредиторов), хотя и проявил осмотрительность и осторожность, что он и не мог узнать о нарушении их прав сделкой.

При этом нужно иметь в виду, что доводы о добросовестном поведении приобретателя судами не принимаются в спорах о признании сделки действительной и применении последствий ее недействительности, рассматриваемых по искам одной из сторон сделки. Способ защиты в таких случаях зависит от обстоятельств дела и предмета заявленных требований.

Читайте также: