Диплом особенности договора аренды

Обновлено: 04.07.2024

Описание

Содержание:

Введение
Глава 1. Общая характеристика договора аренды
1.1. Понятия и правовая сущность договора аренды
1.2. Исторические аспекты возникновения и развития договора аренды в теории права
Глава 2. Основные виды, предмет, форма и обязательные условия договора аренды в современном Российском праве
2.1. Основные виды договора аренды
2.2. Предмет и форма договора аренды
2.3. Обязательные (существенные условия) договора аренды
Глава 3. Содержание и особенности правового регулирования договора аренды, анализ практики
3.1. Содержание договора аренды
3.2. Исполнение, прекращение и признание договора аренды недействительным
3.3. Анализ судебной практики по спорам в области договоров аренды
Заключение
Библиография

Объем работы 86 страниц.

Введение

Актуальность темы дипломной работы обусловлена несколькими факторами. Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды, как инструмента регулирования хозяйственных связей. Аренда, как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.

Таким образом, актуальность темы дипломной работы объясняется, частотой использования договора аренды в нашей жизни, наверное, мало другого договора (конечно, за исключением договора купли – продажи), который бы использовался в гражданском обороте так часто, как договор аренды. В связи с чем вопросы правового регулирования данного договора в гражданском обороте стоят наиболее остро, поскольку обязательства по договору аренды затрагивают большой объем субъектов гражданских правоотношений.

Объект и предмет дипломной работы.

Объектом дипломной работы являются общественные отношения по временному владению и пользованию объектами гражданского права.

Предмет работы составляю правовые нормы, в основном гражданского права Российской Федерации регламентирующие арендные отношения в Российской Федерации.

Цели и задачи дипломной работы.

Цели работы состоят в выявлении особенностей арендных отношений, изучении сущности, содержания и особенностей договора аренды.

Заключение

Аренда является одним из классических видов договоров, имеющих многовековую историю своего правового регулирования. Аренда (от лат. arrendare — отдавать внаем) – означает возможность предоставления хозяином имущества во временное пользование другим субъектам гражданского права на возмездных договорных условиях.

Отношения сторон в рамках договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Особенности данного договора:

— объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение составляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.;

— арендодателем могут быть: собственник, управомоченные законом или собственником лица;

— плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды договора аренды:

— прокат (ст.ст. 626-631 ГК РФ);

— аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст.ст. 632-641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст.ст. 642-649 ГК РФ);

— аренда зданий и сооружений (ст.ст. 650 — 655 ГК РФ);

Библиография

I.Нормативно – правовые акты и материалы судебной практики

II. Специальная юридическая и периодическая литература

Весной 2020 г. государство для борьбы с пандемией ввело режим самоизоляции. Офисы и производственные помещения опустели. Между тысячами арендаторов и арендодателей разгорелись споры о том, кто должен платить за вынужденный простой.

Проблемы действующих договоров аренды

Практические решения для новых договоров аренды

1. Распределение бремени выполнения санитарно-гигиенических мероприятий

В большинстве регионов России компании уже с конца мая получили возможность вернуть сотрудников в офисы при условии выполнения санитарно-гигиенических требований – в первую очередь при соблюдении на рабочем месте правил социального дистанцирования или сооружении прозрачных перегородок между сотрудниками.

Научное сообщество еще только ищет способы предотвратить распространение вирусов в закрытых помещениях. Не исключено, что, получив новые данные, государство может возложить на бизнес и другие обязанности, например установить приборы рециркуляции воздуха или бактерицидные лампы. Кто должен выполнять эти требования и нести соответствующие расходы?

Если иное не установлено в договоре, действуют нормы закона о содержании имущества, его текущем и капитальном ремонте (ст. 616 ГК РФ). Установку перегородок или переносных фильтров для воздуха вряд ли можно отнести к капитальному ремонту – речь идет об отделимых улучшениях. Поэтому перечисленные расходы, как расходы на содержание арендованного имущества, по умолчанию несет арендатор.

Но всегда ли это справедливо? Выполнение обязательных требований может быть дорогостоящим. Возложение этого бремени исключительно на арендатора может существенно сместить оптимальный баланс интересов контрагентов. В такой ситуации при согласовании условий договора целесообразно отойти от модели, заложенной в законе. Рассмотрим три варианта урегулирования этого вопроса.

Арендатору выгодно возложить расходы на выполнение непредвиденных санитарно-гигиенических требований на арендодателя. Например, можно включить в договор следующее условие:

Сбалансированный вариант

Если стороны согласовали, что арендодатель может переложить новые расходы на арендатора, то для поддержания баланса интересов допустимо предусмотреть право арендатора отказаться от договора в случае одностороннего увеличения арендной платы.

2. Последствия вынужденного простоя арендуемых помещений

Наиболее актуальным вопросом права аренды в этом году стал вопрос о последствиях вынужденного простоя арендуемых помещений, вызванного актами публичной власти, за которые ни одна из сторон договора не отвечает. Должен ли арендатор платить арендую плату, пока он не пользуется объектом, – именно это волновало компании в условиях локдауна. Чтобы избежать новых споров, следует раз и навсегда урегулировать этот вопрос в договоре аренды.

2.1. Целевое назначение арендованного имущества

Арендатору выгодно конкретнее сформулировать положение о целевом назначении имущества. Например:

Кроме того, в интересах арендатора согласовать схему расположения рабочих мест сотрудников в качестве приложения к договору.

Арендодателю выгодно как можно более абстрактно сформулировать положение о целевом назначении имущества. Например:

Сбалансированный вариант

2.2. Арендная плата в период вынужденного простоя

Камнем преткновения для контрагентов также стал вопрос о том, когда имущество невозможно использовать по целевому назначению, т.е. когда возникает вынужденный простой. Чаще речь шла о временной или частичной невозможности использования, но такие случаи не урегулированы законом (ст. 416 ГК РФ). Поэтому в отсутствие договорных положений нельзя было сделать вывод, что является, а что не является вынужденным простоем имущества.

Неотделима от этого вопроса проблема последствий невозможности использования имущества. Должен ли арендатор платить арендую плату, пока не может пользоваться объектом? Рассмотрим три варианта урегулирования данных вопросов.

Арендатор заинтересован в том, чтобы закрепить вынужденный простой имущества как самостоятельную категорию и привязать к ней особые правовые последствия. Например:

Арендодатель должен стремиться к тому, чтобы заблокировать возможность снижения арендной платы в случае вынужденного простоя. Например:

Сбалансированный вариант

Стороны могут выбрать любой из крайних вариантов и компенсировать его жесткость особыми правами для другой стороны. Например, возможно:

возложить риск вынужденного простоя на арендатора, но после определенной продолжительности простоя дать ему право на отказ от договора;
возложить риск простоя на арендодателя, но установить не освобождение от арендной платы, а скидку на случай вынужденного простоя (например, снижение арендной платы на 20, 30 или 50%);
возложить риск простоя на арендодателя, но ограничить период, когда арендатор вправе не платить, например двумя или тремя месяцами;
учесть экономический эффект распределения рисков при определении арендной платы, установив ее выше или ниже рынка соответственно.

Таким образом, риск вынужденного простоя будет более или менее равномерно распределен между сторонами.

2.3. Расторжение договора в связи с вынужденным простоем имущества

Столкнувшись с вынужденным простоем арендованного имущества, многие арендаторы задумались о досрочном расторжении договоров. Разберем, как этот вопрос урегулировать в будущих договорах.

В дополнение к праву на снижение арендной платы или освобождение от нее арендатор может закрепить за собой право на односторонний отказ от договора. Например:

Такое же право можно закрепить за арендатором, если по умолчанию риск вынужденного простоя лежит на нем.

Право на расторжение договора или на односторонний отказ от него должно быть закреплено в договоре или законе (ст. 310, 450 ГК РФ). В связи с этим арендодатель должен быть заинтересован в том, чтобы исключить применение ст. 451 ГК РФ, дающей арендатору право на расторжение договора в случае существенного изменения обстоятельств. Если риск вынужденного простоя возложен на арендатора, то ст. 451 ГК РФ не применяется в силу закона (подп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Возможно ли отдельно исключить применение ст. 451 ГК РФ, например, если риск вынужденного простоя распределен между сторонами? Право исключить применение нормы, которая является диспозитивной, установлено п. 4 ст. 421 ГК РФ. Такое правомочие сторон является частью свободы договора.

Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что положения этой статьи являются диспозитивными, – он содержит оговорку о том, что существенное изменение обстоятельств будет являться основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В судебной практике немного примеров, в которых стороны пользуются своим правом исключить применение ст. 451 ГК РФ. Однако в имеющихся судебных актах такие условия признаются допустимыми. Например, Десятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 2 июня 2016 г. по делу № А41-3415/2016 оставил в силе решение, которым отказано в удовлетворении иска о внесении изменений в договор аренды:

«Из материалов дела усматривается, что в ст. 18.6 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, не является основанием для изменения или расторжения договора любой из сторон, за исключением случаев, прямо предусмотренных самим договором аренды.

Также в практике встречаются примеры договоров, где стороны выделяют обстоятельства, которые не могут стать основанием для изменения или расторжения договора. В таких случаях суды расценивают это условие как исключение применения положений ст. 451 ГК РФ к оговоренным сторонами обстоятельствам. Например, в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2016 г. по делу № А51-13909/2016 указано:

Следовательно, стороны при формулировке положений договора о его расторжении могут не только полностью исключить применение ст. 451 ГК РФ, но и предусмотреть более гибкие условия, отражающие обстоятельства, изменение которых не будет считаться существенным. Используя такую переговорную возможность, арендодатель может исключить применение ст. 451 ГК РФ к вынужденному простою.

Сбалансированный вариант

Когда из-за непредвиденных обстоятельств одна из сторон не получает от договора то, на что она рассчитывала, принуждение к договорным отношениям обычно нарушает баланс интересов контрагентов. В ситуации длительного вынужденного простоя необходимо дать этой стороне право выхода. В особенности это актуально, если на стороне лежит риск вынужденного простоя и она обязана платить арендную плату (арендатор) или, наоборот, мириться с отсутствием ожидаемого дохода от сдачи имущества в аренду (арендодатель).

Тем не менее стороны могут попытаться согласовать, что они предусмотрели необходимые инструменты в целях реагирования на непредвиденные ситуации, и исключить применение новых законов. Например:

Дополнительно контрагенты могут предусмотреть право каждого из них отказаться от договора, в случае если новые законы все-таки будут применены к нему.

Превентивные меры помогут избежать споров с контрагентом

Описанные договорные пробелы и варианты их заполнения не являются однозначными и исчерпывающими. Но поскольку чрезвычайные обстоятельства вновь выявили фундаментальные теоретические проблемы российского права аренды, следует позаботиться о разрешении рассмотренных вопросов в договоре, что позволит избежать споров в будущем.

Читайте также: