Что такое понижающий коэффициент в договоре долевого участия в
Обновлено: 28.06.2024
При покупке квартиры по ДДУ ФЗ-214, застройщиком к балкону применен понижающий коэффициент 0,5. После обмеров БТИ балкон стал лоджией, застройщиком применен коэффициент 0,8. На основании этого, от нас требуют оплаты за увеличение площади квартиры. Правомерны ли применения застройщиком понижающих коэффициентов, не соответствующих СНИП-2003?!
Я купила квартиру по Договору долевого участия (ДДУ). В нём указано наличие балкона в квартире. Будет ли применён понижающий коэффициент при расчёте цены балкона в данной квартире?
Застройщик продал квартиру с балконом, но стоимость балкона посчитана была по цене помещения. Договор долевого участия мы подписали по этой цене, но в тот момент не знали, что у балконов есть понижающий коэффициент.
Я позвонила в строительную компанию для уточнения этого вопроса, но они ответили, что у них балконы стоят также, как и жилые помещения.
Имеет ли право продавать балконы без понижающего коэффициента и смогу ли я в суде доказать неправомерность действий, связанных с завышенной стоимостью объекта., что бы вернуть свои средства соразмерно пониженного коэффициента.
Скажите пожалуйста должен, ли я платить за увеличение площади новой квартиры, если в договоре дду написано, балкон был с понижающим коэффициентом 0,3, где прописана общая площадь с понижающим коэффициентом, и площадь без учета летних помещений, а при сдачи дома, в акте приема стал 0,5 как для лоджии. Может ли застройщик самовольно изменить понижающий коэффициент? Ни каких доп. соглашений не было. И что мне делать?
В договоре прописан балкон, по факту построенная лоджия. Является ли это нарушением или введением в заблуждения. Обязан ли я, оплачивать разницу в площади балкона и лоджии? (площадь лоджий считается с понижающим коэффициентом – 0,5; а балконы – 0,3.) По факту строительства квартира стала немного меньше. И с учем разницы коофецента балкона и лоджии, получилось, что полощадь осталась как по договору. Так же в договоре оговоренно, что если площадь кваритиры уменьшается, то они возращают деньги. Ну так вот, если был бы балкон, как по догору, то застроищик должен был бы мне.
Прошу подсказать, чем отличается балкон от лоджии, и какие понижающие коэффициенты используются при расчете стоимости?
Собираюсь купить 1 к.кв. квартиру с балконом, простым подсчетом выяснил, что в общую площадь квартиры входит площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,5 (а не 0,3), тогда как 0,5 - коэфф. Для лоджий. Также при бронировании квартиры менеджер сообщил, что за остекление балкона идет отдельная плата, рассчитывается так: 0,5* (цена м 2 квартиры)* (площадь балкона). Случайно ли получается, что в итоге за балкон я заплачу по коэффициенту 1.
Моя дочь заключила договор долевого участия на приобретение квартиры с Сибавиастрой. В договоре указана расчетная площадь без учета понижающего коэффициента на лоджию (когда как в действительности это балкон и в приложении указано, что это балкон). По фактическим замерам БТИ площадь указана с понижающим коэффициентом 0.3. Разница в площадях на 1,8 кв. м. (по нашим замерам-2,2). В договоре написано, компенсация будет, если свыше 1,5 кв.м. Значит мы должны получить только за 0,3 кв.м. Из-за того, что застройщик не применил понижающий коэффициент, мы переплатили более 130000. Правомерно ли это. Акт приемки-передачи еще не подписали, т.к. были недоделки. Что нам делать?
Как определить понижающий коэффициент для расчета цены доли в совместной квартире, если: 1. Доля составляет 9/16, 2. в квартире имеются две комнаты площадью 10,5 и 18 кв. м., 3. Сособственник несовершеннолетний, 4. Порядок пользования сложно определить, так как доступ на балкон осуществляется только через большую комнату, а площадь балкона 9 кв.м.
Собираемся приобретать квартиру в строящемся доме. На первом этапе - договор ДУ. При оценке стоимости квартиры расчет провели нам, как общая площадь (39,2 кв.м, из которых 3,1 - это балкон), умноженная на стоимость квадратного метра. В ИНСТРУКЦИИ О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, утвержденной Приказом от 04.08.98 №34 сказано, что площадь квартиры рассчитывается с учетом понижающего коэффициента 0,3 для балкона. Имеет ли право Застройщик проводить расчет общей площади квартиры без учета понижающего коэффициента, а соответственно и отсюда рассчитывать стоимость квартиры? Есть ли практика, когда в стоимость квадратного метра Застройщики уже включают понижающий коэффициент на балкон, таким образом получая унифицированную цифру за кв.м независимо от типа площади в квартире (комнаты, балкон, подсобки и прочее)? Спасибо!
Квартира в новостройке. Дом сдан в эксплуатацию.
После обмеров квартиры БТИ был изменен понижающий коэффициент площади балкона с 0,3 до 0,7. Но по плану в нашем ДДУ можно явно понять что у нас балкон (коэффициент 0,3) а не лоджия (0,7). Сейчас застройщик предлагает подписать доп. соглашение о увеличении общей площади квартиры. По перерасчету с новым коэффициентом у нас площадь квартиры увеличилась на 1,2 метра. Получается нам пытаются продать лоджию вместо балкона. Платить мы не хотим. Что нам делать в данной ситуации?
Здравствуйте. Согласно фз 214 ст.5 п.1 площадь балкона должна исчисляется с понижающим коэффициентом 0.3. У меня в договоре площадь балкона без понижающего коэффициента, договорная стоимость расчитана тоже без него. Как итоговая площадь × цену 1 м 2. Как правильно составить письмо?
Могут ли в БТИ при составлении технического паспорта квартиры не применять понижающий коэффициент на балконы и лоджии (0,5 и 0,3 соответственно). и не противоречит ли это п.5 ст.15 ЖК РФ?
По завершении строительства от застройщика пришло письмо, в котором просит принять объект, в течении 7-ми дней. Также сообщает, что площадь квартиры увеличилась на 4 м 2. Мы оплатили 45.3 м 2 а оказалось 49.1 м 2. Т.е. застекленный балкон как раз 4 м 2. В ДДУ про понижающий коэфициент ничего не сказано. Вопрос: должны ли мы оплачивать стоимость балкона по полной стоимости за м 2?
Вопрос, короее всего, к юристам "Феникса". Я чувствую, что там собрались ассы. Только они ответили на сайте на вопрос про понижающий коэффициент балконов и лоджий. У меня в договоре написано, что я плачу за общую площадь, в которую входят лоджия и балкон, за кв. м. 41 тысячу руб. Понижающий коэффициент не огворен в договре вообще. Непонятно, учитывать его или нет. Если учитывается, то меня обманули на 8 метров (лоджия огромная, балкон тоже большой), если нет - то все правильно. Вопрос. Есть ли нормативный акт, согласно которому, если коэффициент не указан в договоре, считаются либо релальные, либо указанные в техпаспорте метры?
Вопрос: приобретаю квартиру по договору долевого участия, так вот, прописана площадь квартиры 35.7,далее читаю договор, указана площадь квартиры 34.7 и есть оговорка на балкон, который описан как ветражное остеклинение, и применяется понижающий коэффициент от 0,1-1,1,возникает вопрос балкон входит в площадь квартиры?, если нет, то квартира имеет площадь 34,7 а не так как пишет застройщик 35,7
Заключен договор ДУ. Застройщик построил дом и готов его передать, но только после того как оплачу остекление балкона по завышенной цене. В договоре ДУ нет ни строчки о том, что я обязан оплатить остекление, касаемо данного вопроса есть лишь только такая фраза: "Предприятие оставляет за собой право принять решение по остеклению балкона. Затраты на остекление не входят в цену Договора". Правомерны ли требования застройщика? Насколько я понимаю стоимость остекления при такой формулировке должна быть согласована со мной доп. соглашением?
Кроме этого, в договоре ДУ и экспликации помещения при расчета площади использовался понижающий коэффициент балкона 0.3. Сейчас застройщик показывает результаты измерения ПИБ и там вместо коэффициента 0.3 применяется 0.5. Данные изменения со мной не согласованы. Правомерно ли такое изменение? Могу ли я потребовать возврат ден. средств (если применять коэффициент 0.3 то по договору они должны вернуть мне деньги) ,
В июне 2012 года по договору ЖСК купила квартиру. Дом находится в стадии строительства. Только сейчас обратила внимание, что за балкон-4 кв. м. заплатила без понижающего коэффициента. В договоре происано: 1.Площадь 1 кв. м. остекленного балкона учитывается без каких-либо понижающих коэффициентов. 2. Общая площадь квартиры рассчитывается в соотв. Со ст.15 ЖК РФ и состоит из суммы всех частей квартиры, за исключением балконов. Могу ли я вернуть переплаченные деньги и как это сделать? Сумма переплаты составила 203 тыс. руб.
Мы приобрели квартиру по договору участия в долевом строительстве. В договоре указана площадь 1 лоджии 5,19 м. кв., но после обмера БТИ выяснилось, что площадь той же лоджии составляет 8 м. кв. Площадь лоджии без применения понижающих коэффициентов практически не изменилась. Изменение связано с тем, что при оформлении договора использовался коэффициент 0,3 (как для балконов), а при обмере БТИ 0,5 (как для лоджий).
Вопрос: по конструктивным особенностям лоджия является гибридом лоджии и балкона, т.е. большая ее часть выступает над фасадом дома. Возможно ли применение иного понижающего коэффииента для различных частей (выступающих и углубленных в фасад здания)? Или может быть существует единый коэффициент для расчета площади гибридных лоджий-балконов?
Председатель ЖСК прикрываясь решением общего собрания предлагает подписать дополнительное соглашение к основному договору в плане изменения посчета общей площади ссылаясь на Приказ Минстроя №631 т.е. требует доплату к паю за балкон без учета понижающего коэффициента 0.3 но уже по цене 80 000 р. за 1 кв.м В основном договоре от мая 2017 года стоит приведенная площадь квартиры с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом по цене 50 350 р. за 1 кв.м. Пай был выплачен полностью в май 2017 года Прошу совета как быть в такой ситуации.
Общая площадь 3-х ком. квартиры 75,1 + лоджия 2,4 + балкон 0,6.
Жилая площадь - 32 кв.м.
1-я ком.14.1 (лоджия 2.4)
3-я ком. 17,9 (балкон 0,6)
Наша ком. 1-я 14.1 (лоджия 2.4) присоединяем 17.9 (балкон 0.6).
Вопрос: снимут ли нас с очереди (стоим с 2004 г.), порог 18 х 3 =54 кв.м. (нас трое).
Интересует, каким образом рассчитывается (используется ли понижающий коэффициент?) с ссылками на док-ты.
Дом 1977 г. постройки.
С уважением Марина.
По предварительному договору купили квартиру в новостройке. Выяснилось, что застройщик взял с нас оплату за балконы как за 1 м 2 общей площади и не учел понижающий коэффициент 0,3. Могу ли я потребовать возврата переплаченыых сумм и как?
Также застройщик требует оплату коммунальных услуг по коммерческим ценам за время самоотделки. Это правильно?
С уважением Марат Исаев.
Мной была приобретена квартира по ДЛУ в 2016 году.
В конце 2018 года дом был сдан в эксплуатацию, при приемке квартиры было выявлено множество недочётов, которые должны были устранить в срок до 22.01., до сих пор не устранены.
Однако буквально пару недель назад я узнала, что отделка стен (фасад) на балконе должна быть фиброцементными плитами, по факту поставили обычный гипсокартон.
Запросила у застройщика план проектировщиков где указана информация действительно об облицовке фасада плитами.
Написала претензию и указала, чтобы на балконе сделали облицовку плитами.
Мало того, что застройщик выставил нам уплату за увеличение квадрантных метров, именно балкона в размере 102 000 тысяч (понижающий коэффициент не применим согласно договору).
Раз производить доплату им, так пусть делают то, что действительно должно быть по факту.
Интересны мои права в этой ситуации, как правильно с юридической точки зрения решить данный вопрос!
У всех дольщиков по факту на балконах облицовка из гипсокартона, в их интересах же застройщика уладить данный вопрос со мной.
В уже построенной новостройке приобретена квартира по договору об участии в ЖСК. В договоре написано, что квартира ориентировочной площадью (с учетом балкона и\или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 73,2 кв.м. Право собственности на квартиру признавали через суд. В ходе судебного процесса получили технический паспорт на квартиру. Там указано, что общая площадь составляет 71,1 кв. м. То есть разница с площадью по договору - 2,1 кв.м. При этом площадь балкона 4,2, то есть с учетом понижающего коэффициента 0,5 получается все как по договору.
В итоге в исковых требованиях просили признать право собственности на квартиру площадью 71,1 кв.м. - как в тех. паспорте. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности будет также площадь 71,1 кв.м., то есть без балкона. Таким образом получается, что вроде и права собственности на балкон у меня нет, то есть как бы балкон мне и не продали.
Вопрос в том, можно ли требовать возврата денег, уплаченных за эту разницу в 2,1 кв.м.?
Застройщик в ДДУ в общую площадь включает площадь лоджии по той же цене, что и площадь квартиры, правильно ли это?
Ответы на вопрос:
В статье 15 ЖК РФ изменений не было, в ней сказано, что балконы и лоджии не входят в общую площадь.
Статья 15. ЖК РФ Объекты жилищных прав
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Если застройщик не ставит за цель обмануть покупателей, то при продаже квартир в многоквартирном доме он будет применять при калькуляции цены специальные понижающие коэффициенты.
конечно это не верно, можете оспорить в судебном порядке ИСк по ст 131-132 ГПК РФ
Смотря как вы договорились с застройщик в договоре.
Согласно ч.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения (квартиры) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
После введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (с 01.03.2005 г.) первый абзац п.3.37 Инструкции в части включения в общую площадь квартиры площадей лоджий, балконов, веранд и террас, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, не действует. Площади балконов, лоджий, веранд и террас не включаются в общую площадь квартир.
Таким образом, организация технической инвентаризации (ОТИ) правильно определила общую площадь квартиры, исключив из нее площади лоджии и балкона.
Требования застройщика многоквартирного дома к участнику долевого строительства об оплате стоимости кроме общей площади квартиры дополнительных площадей входящих в состав квартиры лоджии и балкона является необоснованным, если оплата таких площадей не была отдельно оговорена в договоре участия в долевом строительстве.
3.35. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.
3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий , балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий , балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
(Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37)
В ЖК РФ (введен в действие с 01.03.2005 г.) было дано такое определение общей площади:
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий , веранд и террас.
Согласно п.3.37 Инструкции в части включения в общую площадь квартиры площадей лоджий , балконов, веранд и террас с понижающими коэффициентами не был отменен, площади балконов, лоджий , веранд и террас перестали включать в общую площадь квартир и в документах ОТИ. Площадь летних в экспликации стали указывать либо с понижающими коэффициентами, либо без них, ведь на размер общей площади это не влияет.
это противоречит законодательству РФ.
С 2005 года в соответствии с Жилищным кодексом РФ балконы, лоджии, веранды и террасы не включаются в общую площадь жилого помещения. А это означает, что они не должны приниматься во внимание при осуществлении обмеров и проведении окончательных взаиморасчетов.(Из статьи 15 ЖК РФ следует, что общая площадь жилого помещения, которую получает во владение покупатель жилья в новостройке, представляет собой сумму площади всех частей такого помещения вместе со вспомогательными помещениями, исключая балконы, лоджии, террасы и веранды)
Законодательно предусмотрено, что составляя договор долевого участия, при расчете общей стоимости в отношении балконов и лоджий необходимо применять понижающие коэффициенты.
Для лоджий – коэффициент 0,5;
Для террас и балконов – 0,3;
Для веранд и холодных кладовых -1,0.
ПРИМЕР: если площадь лоджии 5 метров-ее необходимо умножить на коэффициент 0,5.
В итоге Вы должны будете оплатить лишь 2,5 метра.
Вы не верьте,есть общепризнаные правила,площадь лоджий учитывается к жилой по 1\2 площади.
Это ,что бы Вас эйфория не хватила.
В.1 Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными, в площадь помещений не включаются.
В.2 Площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.
В.4 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.
В.5 При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.
4. Правила подсчета площадей приведены также в СНиП 2.08.01-89. Приложение 2:
2. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница.
5. Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа. Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.
6.* Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). При определении площади мансардного помещения учитывается площадь этого помещения с высотой наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30° к горизонту, 1,1 м — при 45 , 0,5 м — при 60° и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7, при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30°, 0,8 м при — 45° — 60° , не ограничивается при наклоне 60° и более.
Приобретение квартиры в новостройке – это процесс не только длительный, но и по-своему весьма интересный. Подписанию документов должна предшествовать консультация грамотного юриста, который поможет уточнить права и обязанности будущих жильцов, разъяснит все то, что касается особенностей расчета коэффициента площадей и даст ответы на самые сложные или спорные вопросы, облегчив их разрешение. Желая стать владельцами собственной квартиры, люди не всегда знают, как избежать лишних финансовых затрат при оформлении сделки и как выполнить нужные расчеты.
Особенности долевого участия
Знайте, что в счет жилой площади не идут балкон, лоджия, терраса, веранда, тамбур или кладовка, где отсутствует отопление
4 августа 1998 года был подписан и опубликован Приказ Минземстроя России, в котором ясно говорится, что пространство квартиры делится на общую и жилую площади квартиры. В тексте документа сказано, что площадь квартиры, расположенной в здании, предназначенном для проживания, определяется в виде суммарного значения площадей всех помещений в ней обустроенных. Это касается и жилых, и подсобных комнат. Не идет в счет балкон и лоджия, терраса и веранда, тамбур или кладовка, где отсутствует отопление. При расчете общей площади всей квартиры используется суммарное значение всех площадей шкафов, выполненных как встроенная мебель, веранд, холодных кладовок и террас, балконов и лоджий (понижающий коэффициент для них составляет 5/10 и 3/10 соответственно).
Сведения о размере общей площади жилья должны быть учтены для полноценного анализа, проводимого статуправлением. А данные площади квартиры требуются для того, чтобы проследить и зафиксировать вносимую плату за услуги коммунальных служб, установки соцнормы и оплаты жилья.
Необходимо точно знать, какова площадь жилых и подсобных помещений
ЖК России (статья 15 пункт 5) содержит подробные сведения о том, что в ходе подсчета площади квартиры (общей в соответствии с определением) необходимо знать точные данные о том, какова площадь помещений и подсобных, и жилых. Не подлежат подобной обработке сведения только, имеющие отношение к балконам и террасам, лоджиям и верандам. Несмотря на то, что площадь балкона или лоджии не имеет особого значения, она должна быть установлена для полноценного статанализа и получения сведений о существующих объемах строительства зданий, предназначенных для заселения
Отличия лоджий, балконов и уплаты инвестиционных взносов за квартиру
Знание отличий балконов от лоджий позволит сэкономить при приобретении жилья
Как лоджии, так и балконы имеют непосредственное отношение к пристраиваемым помещениям. И те, и другие являются помещениями, глубина которых ограничена, но лоджия сделана так, чтобы не было нарушено оформление фасада здания и имеет боковые стены. Балкон заметно выступает за фасад здания и лишен боковых стен, будучи оснащенным только парапетом. Важно не то, что лоджия имеет стены, значение имеет то факт, что она не препятствует проникновению естественного освещения в помещение, являющееся жилым, и не оснащена собственным искусственным источником света.
Перечисленные факторы сказываются на значении коэффициента для дополнительных конструкций, описанных выше. Чтобы не платить лишние денежные суммы при приобретении жилья, обустроенного указанной конструкцией или лоджией, следует уметь правильно рассчитать коэффициент понижения. Применение правильно рассчитанного понижающего коэффициента в отношении лоджий и балконов позволит покупателю сэкономить значительные материальные средства.
Общая стоимость квартиры может быть значительно снижена независимо от цены, назначенной за 1 м2 квартиры, если принимать в учет понижающий коэффициент. Так, например:
- Общая площадь квартиры выставленной на реализацию составляет 100 м 2 , площадь лоджии – 5м2.
- Если стоимость 1 м2 составляет 50 тыс. руб., застройщик намерен получить при реализации 5 млн. руб.
- При подсчете коэффициента понижающего выяснится, что покупатель в таком случае переплачивает большие деньги. Ведь, учитывая названный коэффициент, он должен оплатить не 5 квадратных метров площади балкона, а лишь 2,5 квадратных метра. Об особенностях договора долевого строительства смотрите в этом видео:
Покупатель может сэкономить порядка 125 тыс. руб. Размер переплаты может быть довольно велик, так как в современных новостройках сооружают и балконы, и лоджии достаточно большой площади.
Договор с застройщиком
Застройщикам нет смысла идти навстречу покупателям и стремиться помочь им сэкономить средства и сократить материальные затраты. Поэтому каждая строительная компания старается заранее подстраховаться. Это сводится к тому, что в договор наверняка появляется пункт, в котором сказано, что между проектной и реальной площадью квартиры может существовать небольшая разница. При обнаружении данного факта покупатель не будет предъявлять претензии. Зачастую покупатели заранее соглашаются и подписывают документы. О том, как правильно составлять договор с застройщиком и вносить правки, смотрите в этом видео:
Когда приходит понимание, что переплата довольно велика, купившие жилье люди обращаются к представителям закона. Юристы объясняют, что в законодательстве Российской Федерации строго указано на то, что только помещение, которое не является проходным, может считаться жилым. Кроме того оно является имуществом, не имеющим отношения к движимому. По признанию специалистов, подходящим по всем параметрам для проживания постоянно. Данное определение может быть получено в соответствии со всеми установленными нормами соответствующими стандартам санитарии и правилами техническими.
Вероятно, в любой отрасли/подотрасли права существует много странностей (или, проще говоря, глупостей), которые практически стали обычаем. Но впереди планеты всей, на мой взгляд, правоотношения в сфере недвижимости. Всю печаль можно узреть в среднестатистическом договоре купли-продажи квартиры, который, по сути, олицетворяет среднестатистического юриста в сфере недвижимости.
Но это так, пролог.
[1]. Каждый гражданин, даже не будучи юристом, знает о том, что у квартиры (как и у любого жилого помещения) есть общая площадь. Спросите знакомых менеджеров, врачей и иных неюристов – знают (проверено).
При этом Жилищный кодекс РФ – это ярко выраженный lex specialis (ч. 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ).
Размер общей площади квартиры определяет (из самого релевантного):
– размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ),
– размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.ст. 156-157 Жилищного кодекса РФ),
– количество голосов собственника квартиры на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
[2]. Застройщики и иные лица (далее – застройщики), привлекая для строительства многоквартирного дома денежные средства других лиц по договорам участия в долевом строительстве, инвестиционным договорам и т.п., как правило, действуют по одной из двух моделей определения цены объекта договора (будущей квартиры):
А) Исходя из проектной площади будущей квартиры в некоем диапазоне, т.е. с определением допустимого отклонения (например, 40 ± 1 м²). Обычно в таких случаях договором не предусматривается никаких перерасчетов цены после фактического измерения созданной квартиры;
Б) Исходя из статичной проектной площади будущей квартиры (например, 40 м²). Обычно в таких случаях договором предусматривается перерасчет цены после фактического измерения созданной квартиры.
II) С другой стороны, застройщик не хочет дарить квадратные метры. При этом понимает, что квартира с балконом гораздо ликвиднее квартиры без балкона.
[4.1]. Встает вопрос, как определить в договоре участия в долевом строительстве, инвестиционном договоре и т.п. проектную площадь будущей квартиры, а через нее и цену квартиры:
Б) Как площадь абсолютно всех помещений квартиры (что, на мой взгляд, абсолютно корректно)?
I) СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания (данный СНиП, правда, так и не прошел государственную регистрацию).
С ума сойти. Казалось бы, причем здесь юриспруденция?
III) СП 54.13330.2011. Здания жилые многоквартирные (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).
[4.3]. Всё это стало причиной того, что определение проектной площади/цены квартиры через коэффициенты осуществляют чуть более, чем все. И что уж про риелторов говорить, если даже у большинства юристов иная точка зрения (про сомнительность коэффициентов) вызовет жуткий когнитивный диссонанс.
Я думаю, что на этом не стоит останавливаться – даешь три цены договора (сарказм).
P.S. Надеюсь, кстати, что все понимают разницу между балконом и балконной плитой как ограждающей несущей конструкцией. А то порой приходится слышать, что все балконы – общие.
Специалист в области процессуального права
Строительно-инвестиционная деятельность
Введение в правовую систему Англии / Introduction to English Legal System
Комментарии (42)
Функциональная разница между балконной платой и балконом понятна, но на нормативном уровне, что такое балкон?
Кстати, я бы согласился с тем, что балкон - общее имущество. Все зависит от того, как понимать, что такое квартира. На мой вкус никаких квартир, как самостоятельных объектов прав быть не должно :)
Алексей, ну это отдельная история :)
Раз у нас есть такая фикция как "недвижимая вещь квартира", то несомненно мы не можем говорить о том, что балкон - это общее имущество. Тем более, что он-то и от других помещений (например, кухни) ничем не отличается, кроме как тем, что балкон - неотапливаемое помещение.
Стена в жилой комнате, кстати, тоже и не моя, и не соседа, а общая. И т.п. и т.д. :)
Да и основная тема: "чудо-коэффициенты".
Насчет того, что балкон - аналог кухни или чуланчика, я бы не поддержал аналогию. Скорей аналогия с машино-местом прослеживается :) Торчащая наружу плита с загородкой по грудь высотой - какое уж тут помещение? :)
Что касается коэффициентов, то если балкон - общее имущество, то какие уж тут коэффициенты? :) А на лифтовые шахты или двери в подъездах коэффициенты имеются? И как насчет того, чтоб застройщик потом пересчитал площади всех помещений в общей собственности и, если они вдруг увеличатся, то предложил бы доплатить за них артельно всем дольщикам? :)
А если лоджия? Да и балконы у нас граждане бывает так "замуровывают", что и кухне не снилось :)
Кстати, по "чудо-коэффициентам" лоджия - это полупомещение (0,5), а балкон - "помещение на одну треть и еще плюс немного" (0,3) :)
Максим, если просто: вещь (квартира) в вещи (здание) на вещи (земельный участок) - это уже юридический гротеск.
Плюс тянутся вопросы о границах квартиры (они есть вообще? середина стен?), о владении квартирой (оно, скорее всего, некое "частичное" получается) и т.п.
Прекрасный и занимательный анализ данного вопроса есть у К.И. Скловского в книге "Собственность в гражданском праве" (Гл. 11. Общая собственность); можно, например, начать чтение отсюда:
По-моему, квартира - это просто юридически выделенная часть здания (многоквартирного дома). Потому она уже вещь. Равно как и любое помещение, к примеру, офис в торговом центре. Разумеется, если тот же офис не выделен, т.е. не поставлен на кадастровый учет как отдельный объект, то он будет частью другой вещи - здания.
Что касается границ, то у таких объектов как квартиры они, по-моему, более осязаемы, чем у казалось бы "стопроцентной недвижимости" - земельного участка. Границы земельного участка, конечно, есть в кадастре. Но это ведь тоже определенного рода фикция. А когда кадастра не существовало, земельный участок разве не являлся вещью? Являлся, разумеется, но границы определялись только на местности. А это такие же ненадежные границы, как и две полосы краски у машино-места.
Максим, и жилое помещение (квартира), и нежилое помещение (офис) - фикция вещи.
Читать что-либо или не читать, соглашаться или нет - это, конечно, Ваше личное право. Я лишь представлю еще одну цитату (которая, в принципе, все равно в отрыве от всего текста и всех исследований, в том числе других авторов, - капля в море):
И там еще много чего интересного с подробным исследованием проблемы.
Кадастр - это лишь способ отразить границы ЗУ, учитывая современный уровень развития общества. Никаких тут фикций нет.
До кадастра:
Про машино-место - Максим, это Вы запутались, перепрыгивая с помещений на земельный участок. Машино-место не является помещением, и две полосы краски не делают его помещением. Вот в чем нюанс. И корреляция вопроса о том, что можно отнести к помещению, с вопросом о границах земельного участка - мягко говоря, видится немного странной :)
А про машино-место я никуда не перепрыгивал и про то, что оно относится к помещениям не писал.
Я лишь хотел сказать, что если мы будем придавать столь важное значение определению физических границ какого-либо объекта, то, по моему убеждению, тогда следует ставить под сомнение, что земельный участок является вещью. Это будет такая же "вещь" как машино-место.
Слушал, конечно)) Очень понравилось.
Я согласен с Романом Сергеевичем, что модель единого объекта удобнее, проще и понятнее. Но вряд ли это будет так для общества, которое уже 20 лет живет при других реалиях. Тем более, что проблемы, связанные с отсутствием у нас концепции единого объекта (хотя отчасти она уже внедрена в нормы о ЕНК), могут быть решены иным образом.
Если балкон общее имущество, то вам придется пропускать на него всех соседей для того чтобы покурить допустим.
Но они меня к себе должны будут пропускать :)
Ну такое вот общее имущество, которое отгорожено от остального моим пространственным объемом, называемым квартирой.
Пусть запасаются альпенштоком и канатом и лезут по стенке на балкон курить. Ну или сервитут накладывают на мой пространственный объем :)
В отношениях на вторичном рынке недвижимости практикуется незамысловатый вариант, ни у кого не вызывающий подозрения или недоверия. В договоре купли-продажи просто-напросто ничего не говорится о балконе, лоджии и т.п. Отсюда очевидно, что продавец закладывает в цену продаваемой квартиры с общей площадью N еще и цену подобных помещений, не включаемых по ЖК в расчет для целей определения общей площади. Но при этом вряд ли кто-либо будет возражать, что покупатель, несмотря на отсутствие специального указания в договоре, приобретает одновременно с квартирой и балкон, лоджию и т.п. как составную часть квартиры.
Более того, вряд ли кто будет считать "по звездам"/"по коэффициентам" площадь балкона и т.п., определяя цену ДКП (стоимость квартиры) :)
Правильно, кому это нужно вообще.
Когда обычный среднестатистический человек говорит, что квартира такая-то стоит 3 млн руб., он явно не имеет в виду необходимость доплаты за балкон, размер которой еще надо каким-то извращенным образом вычислять ))))
Если сухо по смыслу нормы, балкон не входит в площадь квартиры, но это не значит, что балкон входит в общее имущество, поскольку к нему индивидуальный доступ имеет только владелец примыкающей к нему квартиры. Поэтому балкон это что то третье с точки зрения права.
Согласен.
Кстати, напоминает чем-то ситуацию, например, с тамбуром. Он вроде как является общим имуществом, но реально право пользования им должны иметь только собственники квартир, доступ к которым осуществляется через этот тамбур.
Василий, ну балкон/лоджия так-то как вообще может входить в общее имущество МКД с точки зрения действующего права (в котором квартира - это отдельный объект недвижимости, а не общая собственность)?! Вообще никак - как нормы ГК, ЖК и т.п. не толкуй.
Алексей просто выразил свою мысль относительно желаемого им (и многими иными лицами) другого правового режима у помещений в МКД.
Анна насчет квартиры я ничего не постил в этой теме. Речь была о балконах, которые как известно в площадь квартир не включаются, что позволяет рассуждать о них как о чем то отличном от квартир, но в то же время не имеющим характерных признаков общего имущества в МКД. О чем же хотите вы сказать мне я так до конца и не понял. Спишем ваш пост на вечер после трудного и насыщенного рабочего дня.
И все таки, довольно много случаев, когда балкон (лоджию) встраивали в комнату, утепляя ее, убирая границу (стену).
Даже по телевизору показывают как это надо делать :)
Как быть в этом случае? Незаконная реконструкция?
Катерина Еманова
Елена, коммуналка оплачивается в пределах теплового контура. Если посмотрите платежку, то балкон в площадь, при оплате коммунальных платежей, не входит, и в росреестре квартира регистрируется без площади лоджии
Катерина, я как подумала, раз площадь балконов и лоджий теперь считается общей площадью, то и в росреестре теперь площадь будет увеличенная указываться, на эту самую площадь балконов или лоджий. а раз балконы и лоджии-это общая площадь, то и платите за эту увеличенную площадь. хотите отопление там проводите. а отопление платите по счетчикам. Ну это не сейчас,а со временем. может такое произойти?
Михаил, Не только мне, а вообще людям, я так думаю, с фантазией живется лучше интереснее и веселей нежели без оной. Надеюсь и у Вас все хорошо.
По полной оплатят все у кого ключи еще не получены. Раньше инград тоже разводил-при продаже по 0.3 лоджию считал чтоб цену сбить-при сдаче по 0.5 пересчитывали и доплату за метры требовали)
Артем, написано же, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы. Если ДДУ заключили до 13 декабря 2020, то ничего не требуется доплачивать.
Артем, при том, что дду соответствует проектной декларации. А описанные изменения вступают в силу только для проектных деклараций, по которым положительное заключение экспертизы проектной документации получено после 13.12.2020. Так что пока все дду которые заключены по декларациям до 13.12.2020 учитывают понижающие коэффициенты площади в дду и декларации . Вы не нашли и не прочитали письмо полностью, а там было пояснение. Тут приведена лишь часть письма
Катерина Еманова
Елена, нет, такого не будет. Из отопления вы можете поставить на балконе обогреватель или сделать теплый пол. И так он тоже не будет считаться тепловым контуром. Просто раньше квартиры продавали по площади помещений и холодных помещений с коэффициентом, а потом приравняли к одной цене. А балконы это пережитки советского времени, когда они предназначались как летние помещения, а использовались для хранения "хлама", тем самым портились фасады здания. Я думаю, что с этими нормами ритейлеры пересмотрят ценообразование и, возможно, планировки квартир. Будут строить и так и так, и с кладовыми, как делает сейчас пик
Читайте также: