Что такое плата за право заключения договора

Обновлено: 25.06.2024

Пожалуйста расскажите - чем отличается сервитут от аренды на землю. Нам нужно оформить права под линейными коммуникациями (водопроводом, канализацией и линиями электропередачи). Можем ли мы оформить соглашение о сервитуте? И если да, то как долго длится оформление и какой будет плата за сервитут?

Принципиальная разница между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте на землю заключается в том, что из трех правомочий включенных в состав права собственности – владение, пользование и распоряжение в праве аренды содержатся правомочия владения и пользования, а при соглашении о сервитуте передается лишь право пользования (ограниченного пользования) (Таблица №1).

Таблица №1: Правомочия в составе различных видов прав

Вид права	Владение	Пользование	Распоряжение
Собственность	Да	Да	Да
Аренда	Да	Да	Нет
Сервитут	Нет	Да	Нет

Статья 39.23 Земельного кодекса РФ определяет, что соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
проведение изыскательских работ;
ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Пункт 4 статьи 39.25 Земельного кодекса РФ определяет, что в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Приказом Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 г. №762 определена форма и требования к оформлению схемы земельного участка (ЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ).

Процесс оформления соглашения о сервитуте

Статья 39.26 Земельного кодекса РФ определяет порядок заключения соглашения о сервитуте в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута в предложенных заявителем границах;
предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах;
направленный заявителю проект соглашения об установлении сервитута;
принятое решение об отказе в установлении сервитута с обоснованием такого отказа

21 рабочий день

10 рабочих дней

Процесс оформления договора аренды

Размер арендной платы по договору аренды

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 определяется одним из следующих способов:

на основании кадастровой стоимости земельных участков;
по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ;
на основании рыночной стоимости земельных участков.

В случае, если земельный участок предоставляется в аренду для целей указанных в п. 5 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582, для размещения:

линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения,водоотведения и очистки сточных вод;
объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.

арендная плата рассчитывается по формуле – 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 4 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 г. №109-п определен размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области:

земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения объектов Единой системы газоснабжения, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, – в размере 0,11 рубля за 1 кв. метр;
земельного участка, предоставленного для строительства или размещения линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), пунктов контроля загрязнения воздуха, объектов электросетевого и жилищно-коммунального хозяйства, организаций, оказывающих услуги по тарифам, регулируемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, а именно: линий электропередач, трансформаторных и иных подстанций, распределительных пунктов и иного оборудования, предназначенного для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии, объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также котельных заводского изготовления (расположенных на отдельно сформированных земельных участках), центральных тепловых пунктов, насосных станций различных модификаций и назначений, газорегуляторных пунктов, станции катодной защиты – в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка;
земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения трубопроводов и иных объектов государственного или муниципального значения, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод – в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы по соглашению о сервитуте

Постановлением Правительства РФ от 23.12.2014 г. №1461 определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 30.03.2015 г. №213-п определен размер платы по соглашениям о сервитуте в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области. В соответствии с пунктом 2 указанного постановления размер платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости за каждый год действия сервитута.

Выводы:

Для целей строительства и размещения линейных объектов, таких как водопровод и канализация, а также для размещения кабельных линий электропередачи более целесообразно заключение соглашений о сервитуте. В этом случае землепользователь получает:

значительную экономию в оплате по сравнению с арендными платежами на земли (плата за сервитут меньше от 30 до 200 раз);
значительную экономию временных затрат по сравнению с периодом оформления договора аренды (от 30 до 68 календарных дней на заключение о сервитуте и 83 календарных дня для заключения договора аренды);
в случае, если срок землепользования не превышает трех лет, то при заключении соглашения о сервитуте значительная экономия финансов достигается ввиду отсутствия необходимости проведения кадастровых работ для постановки на государственный кадастровый учет части земельного участка, а также не требуется государственная регистрация (с уплатой государственной пошлины).

Однако, соглашение о сервитуте подходит не для всех целей, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 39.23 Земельного кодекса РФ размещение объектов для которых заключается соглашение о сервитуте не должно препятствовать разрешенному использованию земельного участка. То есть, например, для размещения наземной линии электропередачи потребуется постановка на государственный кадастровый учет земельного участка (или части земельного участка) и заключение договора аренды.

Подписывайся на наши каналы социальных сетей: Вконтакте , Facebook , Instagram .

Тема настоящей публикации относится к очень специфичной тематике земельного и гражданского права. В целях наиболее полного понимания данной темы читателем, многие аспекты упрощаются, чтобы донести до читателя главную суть применения на практике правил регулируемой арендной платы.

1. В российском гражданском законодательстве, по общему правилу, нормативные правовые акты не имеют обратной силы (п. 1 ст. 4 ГК РФ). При этом, закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ, п. 6 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах")

При этом, если бы в Федеральном Законе от 08.03.2015 N 42-ФЗ (этим законом была введена статья 317.1 ГК РФ) было указание на распространение указанной статьи на отношения, возникшее ранее, то она бы применялась к описанной выше ситуации.

2. Другая ситуация, когда положения актов гражданского законодательства применяются к договорам, заключенным до введения в действие таких актов, это договоры, которые порождают длящиеся правоотношения.

По смыслу п. 2 ст. 4 ГК РФ, новый акт гражданского законодательства будет применяться к правам и обязанностям, которые возникли после введения такого акта, хотя и на основе ранее заключенного договора.[1] Т.е. суть таких правоотношений выражается в том, что они возникают на протяжении всего периода действия договора. К длящимся отношениям относят, например, правоотношения по договорам аренды или поставки.

Особый подход к длящимся правоотношениям породил еще один правовой институт – регулируемая арендная плата за аренду объектов, находящихся в публичной собственности.

3. Как следует из названия, регулируемая арендная плата — это такой вид арендной платы, размер которой может изменяться в течении действия договора аренды. Примечательным является то, что размер арендной платы может устанавливаться и изменяться исключительно уполномоченным органом в соответствующем правовом акте (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, ст. 73 ЛК РФ). Данное правило не применяется в случае, если договор земельного участка был заключен в связи с проведением торгов (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ). Стоит отметить, что актами органов государственной и муниципальной власти может изменяться не только размер, но и формула расчета арендной платы или, например, штрафы за просрочку внесения арендной платы.

По большей части, основы регулирования арендной платы установлены Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Так, в пункте 16 данного Постановления разъяснено, что правила регулируемой арендной платы применяются только к договорам, заключенным после вступления в силу земельного или лесного кодекса. В противном случае, условия такого договора сохраняют свою силу. Здесь это работает благодаря уже ранее упомянутому пункту 2 статьи 422 ГК РФ.

Согласно пункту 19 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, регулируемая арендная плата вносится в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Разберем на конкретном примере, как реализовывается данный механизм:

Для лучшего понимания представляю иллюстрацию данного кейса:

4. Однако, в судебной практике зачастую возникают ситуации, когда суды не принимают во внимание изменение формулы расчёта арендной платы и применяют тот акт гражданского законодательства, который действовал на момент заключения договора, а не совокупность актов, которые изменялись на протяжении всего периода действия договора аренды.

Предварительно оговорюсь, что следующий спор касается сферы инвестиционных проектов в области освоения лесов. Эта сфера практики является нераспространённой и сложной. Чтобы не углубляться в особенности расчета арендной платы по договорам аренды в рамках инвестиционных проектов, здесь будут рассмотрены только те доводы сторон, которые касаются правил регулирования арендной платы.

В данном случае, акционерное общество, отстаивая свои права в рамках иска Министерства лесного хозяйства Кировской области о взыскании арендной платы, ссылалось на то, что на момент заключения договора аренды лесного участка действовала редакция Постановления Правительства РФ от 22.05.2007г. №310, которая обязывала общество выплачивать арендную плату с учетом повышающего коэффициента (в увеличенном размере) начиная с 2014 года. Однако, 25.06.2014 года вышеуказанное Постановление было изменено и начало выплаты увеличенных арендных платежей было фактически перенесено до июля 2018 года. С учетом таких изменений, задолженность по арендной плате перед истцом отсутствовала.

Для понимания механизма регулирования арендной платы и очередности принятия редакций Постановления Правительства РФ № 310, подготовлена иллюстрация:

Однако, не смотря на правила регулируемой арендной платы, Арбитражный суд Кировской области применил ко всему периоду арендных отношений только первоначальную редакцию Постановления Правительства РФ 310, которая действовала на момент заключения договора аренды лесного участка.[3]

5. Анализируя выводы вышеуказанных судебных актов, бросается во внимание, что правила регулируемой арендной платы применялись судами только в пользу органа публичной власти. В первом случае, суд применил нормативный правовой акт, который был вынесен после заключения договора аренды, в целях начисления арендной платы с учётом повышающего коэффициента. В то же время, во втором случае, суд не стал применять такой акт, в целях неосвобождения ответчика от уплаты арендных платежей в повышенном размере.

Полагаю, что пока рано говорить о такой печальной тенденции в данной сфере споров. Так как практика по данным вопросам не многочисленна, а Верховный Суд РФ пока не давал свежих разъяснений по данному вопросу, можно сделать вывод, что практика по данному вопросу только формируется и требует дальнейшего изучения.

А как Вы думаете, всегда ли должны применяться правила регулируемой арендной платы, когда речь идет об изменении ее размера нормативным правовым актом или всё же могут быть случаи, когда нужно руководствоваться актом, действующим на момент заключения договора?

[2] Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 24.09.2013 года по делу А43-8745/2013 (оставлено без изменений в последующих инстанциях).

Специалист в области процессуального права

Строительно-инвестиционная деятельность

Введение в правовую систему Англии / Introduction to English Legal System

Комментарии (3)

Владимир, скажите пожалуйста, в чем состоит цель этой публикации? Это важно, поскольку если это просто формальная "исследовательская" заметка для получения условной "галочки" в рамках прохождения магистерской программы - мой комментарий будет одним. Но если это профессионально-просветительско-рекламная заметка - я выскажусь совсем по-другому.
Дело в том, что я категорически приветствую любые исследования по данному направлению, которое считаю незаслуженно обойдённым вниманием "юридической науки".
Но Ваш текст, при всём уважении, это очень и очень поверхностное обозрение, завершаемое, скажем так, несколько поспешными и недостаточно объективными выводами. И если Вы этой публикацией претендуете на профессионализм, то и критика будет профессиональной.

Добрый день, Роман!
Спасибо за Ваш комментарий. В своём блоге я излагаю свои мысли относительно некоторых правовых вопросов, которые мне показались занимательными. Также я делюсь своими наблюдениями, которые подчеркнул для себя в ходе осуществления профессиональной деятельности. Повторюсь: данный текст, по бОльшей части, это мои мысли и мои наблюдения. В нашем мире всё можно поставить под сомнение, и я, естественно, не претендую на истину в последней инстанции. Поэтому с радостью послушаю Ваше профессиональное мнение на тему комментируемой публикации.

Простите, но это утверждение, мягко говоря, не очень точно. Основные принципы определения размера регулируемой арендной платы за публичную землю закреплены в Постановлении Правительства РФ № 582 от 16.07.2009. И практика их применения за прошедшие более чем 10 лет сложилась крайне обширная. Упомянутое же постановление Пленума ВАС РФ лишь разъясняет, как различить случаи применения регулируемой и договорной платы.

Упущена важная деталь. Большинство таких договоров, заключённых до 2001 года содержало условие о возможности пересмотра размера АП в дальнейшем, и под таким пересмотром. в том числе, суды стали понимать установление размера арендной платы региональными и местными НПА. Поэтому на самом деле ограничение применения регулируемой АП по данному основанию - крайне редкая штука.

И вот здесь бы "Автотехснабу" стоило бы пойти с административным иском об оспаривании этого постановления администрации в этой части по мотиву несоблюдения принципа экономической обоснованности (благо, положительной практики по аналогичным случаям уже в 2013 году хватало), но, видимо, так и не догадались.

Вообще, практика по лесным участкам - это совершенно отдельная тема со специфическими формулами, которые зачастую к самому землепользованию прямого отношения вовсе не имеют. Так что выбор дела в качестве примера весьма неоднозначен. Это скорее наоборот, курьёз, исключение.

В одном Вы правы - рано делать выводы о тенденциях в практике по всей категории таких дел, основываясь всего на двух делах, одно из которых очень старое, а второе лесное. Но вот с "ВС не давал свежих разъяснений" и "практика только формируется" - Вы, при всём уважении, изрядно перегнули.
Только за последние 5 лет по этой категории дел было как минимум 4 существенных поворотных момента, существенно менявших практику в пользу арендаторов. Постановление КС по делу Жукова, Постановление КС по делу "Альбатроса", пополнение ПП-582 аж двумя новыми принципами. А количество практикообразующих определений всех трёх коллегий ВС по данному вопросу исчисляется даже не десятками, а сотнями. Один только я лично 6 раз добивался аннулирования повышения платежей в подобных ситуациях, в том числе, благодаря ПП-582. А я просто региональный практикующий специалист в этом направлении и таких как я по стране, минимум, десятки.

Прежде всего, первое и главное, на что нужно смотреть - это на то, чем обосновывается повышение размера АП и каким он в итоге становится. Ибо нельзя просто так взять и повысить размер АП без соразмерного роста доходности участка.
Второе, что нужно проверить - не подпадают ли конкретный договор и участок под случаи прямого регулирования размера АП федеральным законом (а их как минимум 4 - для участков, бывших в ПБП, для недропользователей, для комплексных застройщиков и для невыкупаемых, причем это только то, что я с ходу вспомнил).
Есть ещё и третье, и четвёртое, и пятое, но суть, в общем-то, та же - регулируемая арендная плата за публичную землю является темой намного более глубокой, и один только вопрос о соотношении с условиями старых договоров, заключенных до вступления в силу ЗК и ЛК - это даже не вершина айсберга, а малозначительная оконечность оного.

В секции корпоративных торгов по 223-ФЗ:

- аренда и продажа имущества хозяйствующих субъектов (не государственная или муниципальная/не полностью государственная или муниципальная собственность) на основании Гражданского Кодекса РФ, а также собственных регламентов продавцов имущества;
- сдача в аренду нестационарных торговых объектов, мест для рекламы, торговых площадей и ярмарочных мест (на основании законодательства о торговле, рекламе, а также региональных и муниципальных нормативных актов о проведении такого типа торгов);
- продажа непрофильных активов госкомпаний (Ростелеком, ВТБ и т.д.) на основании ГК РФ, предписаний Росимущества и регламентов госкомпаний;
- продажа залогового имущества банками (например, ВТБ).

2. Какие действия должен совершить продавец имущества/арендодатель для начала проведения торгов в электронной форме?

Алгоритм действий по продаже имущества следующий:

3. Какую электронную подпись должен иметь продавец имущества для размещения документов и информации?

6. Торги по аренде и рекламе тоже должны проходить в электронной форме, или могут быть на бумаге?

Это зависит от объекта аренды. Согласно приказу ФАС №67 – торги могут осуществляться и на бумаге, и в электронной форме. По аренде рекламных мест и площадей, аренде торговых точек – аналогично, но в настоящее время приоритет отдается электронной форме.

9. Где взять реквизиты расчетного счета, куда перечислять задаток участникам?

- денежные средства могут перечисляться на их расчетные счета;
- денежные средства могут вноситься претендентами самим себе на собственные лицевые счета на ЭТП, которые открываются после аккредитации.

Есть особенности внесения средств в счет оплаты акций по специализированным аукционам по продаже акций – средства вносятся при продаже федерального имущества- на счета, открытые специально для этих целей в территориальных органах Федерального Казначейства, а вот при продаже имущества региональных или муниципальных собственников – на счета продавца (п.55 ПП РФ 860), то есть формально продавец может задействовать и свой лицевой счет на электронной площадке, который ему открыли при аккредитации.

Имущественные торги, как и многие другие виды торгов, проводятся на основании Гражданского Кодекса РФ и отдельных законов.

Логика аукционов и конкурсов аналогична 44-ФЗ, но техника – зеркально противоположная.

При продаже имущества посредством публичного предложения предполагается, что имущество по каким-то причинам не смогли продать на аукционе или конкурсе (завышенная цена, неудачное местоположение и т.д.). В этом случае последовательность действий продавца и покупателя очень похожа на аукцион, но отличается сам механизм аукционных торгов.

Продажа без объявления цены – процедура, в которой продавец не указывает цену имущества, ее формируют сами покупатели. При направлении заявок они указывают, по какой цене готовы приобрести имущество, затем среди них выбирается предложение по наиболее выгодной стоимости. Как правило, проводится редко – если не удалось реализовать имущество предыдущими способами.

Специализированный аукцион проводится для реализации отдельных видов имущества (например, акций). Отличается особенностями внесения средств в счет оплаты акций задатков (см. вопрос 9), порядком подачи заявок и их рассмотрением. Сама техника торгов аналогична обычному аукциону.

Электронную форму заявки разрабатывает Организатор (продавец). ЭТП автоматизирует только согласие участника на участие в процедуре, в том числе согласие с условиями договора купли-продажи. Сама заявка и сопровождающие документы в сканированном виде прикладываются участником в виде архивного пакета при подаче заявки.

Форма не установлена, поэтому продавец в свободной форме направляет письмо на адрес ЭТП с просьбой о перечислении задатков на его счет. В перспективе ожидается открытие функционала перевода средств задатка победителя на расчетный счет продавца имущества через электронное обращение в личном кабинете продавца на ЭТП.

13. Есть ли уже документ, который будет регулировать ответственность площадок за возможные нарушения с их стороны при торгах?

14. Если торги пройдут некорректно со стороны площадки, площадка по аналогии с 44-ФЗ сама принимает решение о переносе даты торгов с рассылкой уведомлений?

15. Может ли продавец или покупатель отказаться от заключения договора?

Покупатель-победитель торгов отказаться может, но тогда ему не будет возвращен задаток. Что касается продавца, то здесь закон не регулирует этот вопрос, что, конечно, может вызывать определенные проблемы.

17. Кто может быть организатором торгов? Можно ли возложить функцию организатора на какое-либо учреждение регионального или муниципального уровня?

В настоящее время в подпункте 8.1 пункта 1 статьи 3 указано, что утвержден перечень организаций, которые могут организовывать продажу имущества от федеральных продавцов (Перечень юридических лиц для организации от имени Российской Федерации продажи приватизируемого федерального имущества и (или) осуществления функций продавца, Распоряжение Правительства РФ от 25 октября 2010 г. N 1874-р). Пока что данный перечень и его редакция не позволяют применять его при продаже регионального и муниципального имущества. Поэтому, пока не будет уточнен перечень или порядок отбора лиц, которые могут быть продавцами на региональном и муниципальном уровне, передать полномочия нельзя. Также нельзя провести процедуру по отбору продавца. Таким образом, органы власти могут передать полномочия по продаже на иные органы власти в рамках региональных и местных администраций, но не на иные виды юридических лиц.

В том числе эту норму можно применить при отмене процедуры. Для этого, в частности, при проведении аукциона следует заложить не менее 3 дней между датой публикации протокола о рассмотрении заявок и признании претендентов участниками аукциона и датой проведения непосредственно торгов по аукциону. При необходимости, таким образом, продавец сможет отказаться от проведения процедуры, по которой уже прошел этап приема заявок.

В случае отзыва заявок продавец обязан вернуть задатки. При размещении задатков на счетах продавцов они делают это самостоятельно, при размещении на лицевых счетах участников на ЭТП электронная площадка разблокирует средства автоматически по факту отзыва заявки.

19. Какова гарантия, что, в случае размещения обеспечения заявок на счетах претендентов на ЭТП, они действительно будут обеспечены? Как проверить, что претендент внес задаток на ЭТП?

Таким образом, претендент, подавая заявку, должен ее также обеспечить задатком. Оба условия являются основанием для присоединения к публичной оферте. Электронная площадка проверяет (обязана проверять) выполнение этих условий, и, при отсутствии средств на лицевых счетах, не осуществляет допуск претендентов до процедуры.

20. Нужно ли размещать договор купли-продажи в составе документации по процедуре в электронной форме?

Да, потому что претендент должен быть изначально ознакомлен с условиями договора купли-продажи, и, при подаче заявки, он должен подтвердить свое согласие с условиями договора купли-продажи.

Когда орган местного самоуправления заключает договор аренды муниципального имущества не по итогам торгов, в большинстве случаев он устанавливает регулируемую плату. Ее размер ОМСУ определяют с учетом предельных размеров и ставок, установленных на федеральном уровне. И органы местного самоуправления, и арендаторы часто не могут разобраться в правилах ценообразования и обращаются в суд. Но затруднения возникают и у судей: суды разных инстанций нередко принимают противоположные решения. Поэтому рекомендуем опираться на позиции Верховного суда. В этой статье — ответы на три вопроса о регулируемой арендной плате, которые Верховный суд дал в своих определениях в 2019 году.

Достаточно ли установить плату за землю ниже, чем по результатам торгов

Закон обязывает ОМСУ руководствоваться семью основными принципами определения арендной платы за землю (п. 1 ст. 39.7 ЗК, определение Верховного суда от 25.05.2017 № 83-АПГ17-6). Они указаны в постановлении Правительства от 16.07.2009 № 582. Какие это принципы и что они означают, посмотрите в таблице ниже. Если ОМСУ нарушил хотя бы один из семи принципов, арендатор может оспорить размер платы в суде.

Прежде чем установить арендную плату, оцените экономические факторы, которые влияют на доходность земельного участка.

Принцип экономической обоснованности означает, что собственник земли должен обеспечить ее эффективное использование. Прежде чем установить арендную плату, ОМСУ должен оценить экономические факторы, которые влияют на уровень доходности земельного участка (определение Конституционного суда от 28.02.2017 № 424-О). Если местные власти эту обязанность не выполнили, арендатор может оспорить размер платы. Судьи не примут во внимание то, что вы установили плату ниже, чем при заключении договора аренды по результатам торгов.

ПРИМЕР 1. Компанию не устроила ставка арендной платы, которую установила городская дума. Руководство компании посчитало, что ОМСУ нарушил принцип экономической обоснованности и неправильно определил коэффициент аренды.

Суд первой инстанции с компанией согласился. ОМСУ не провел анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка.

Городская дума подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда первой инстанции. ОМСУ ссылался на то, что арендная плата за землю была бы значительно выше, если бы с арендатором заключили договор по итогам торгов.

Верховный суд встал на сторону компании. Он указал, что при определении платы за участок ОМСУ не учел экономический фактор — вид разрешенного использования земельного участка. То, что при заключении договора аренды по результатам торгов арендная плата была бы значительно выше, значения не имеет. Размер арендной платы по договору без торгов определяется в другом порядке (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 22.05.2019 № 70-АПА19-1).

7 принципов определения арендной платы за земельный участок

Принцип	Что это означает
1. Принцип экономической обоснованности	Размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. Учитывайте категорию земель, к которой отнесен земельный участок, и вид его разрешенного использования
2. Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы	ОМСУ должен определить в муниципальных нормативных правовых актах порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен ее пересмотр в одностороннем порядке по требованию арендодателя
3. Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы	Арендную плату нужно определять на основании кадастровой стоимости участка
4. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, когда они переоформляют права на земельные участки	При переоформлении прав на земельный участок арендная плата не должна превышать сумму земельного налога более чем в два раза
5. Принцип учета социально значимых видов деятельности и интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога	Арендная плата не должна превышать сумму земельного налога
6. Принцип запрета необоснованных предпочтений	Порядок расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки, отнесенные к одной категории земель, одним видам деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться
7. Принцип учета ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения	Размер арендной платы за участок не должен превышать размер земельного налога, взимаемого за такой же участок, приобретенный в собственность

Какую плату установить за участок, ограниченный в обороте

Участки, отнесенные к ограниченным в обороте землям, нельзя предоставить в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК). Но такой участок может находиться в аренде у собственника здания или сооружения, расположенного на этой земле. Если арендуемый земельный участок ограничен в обороте, плата за него не должна превышать земельный налог, который взимался бы за аналогичный участок, находящийся в собственности.

Если вы завысите размер платы, собственник здания или сооружения может обратиться в суд. Судьи заставят вас снизить арендную плату.

ПРИМЕР 2. Арендатор муниципального земельного участка передал свои права и обязанности другой компании. Та построила здание и зарегистрировала право собственности на него. Компания попыталась зарегистрировать такое же право и на участок, но получила отказ. Причина в том, что участок входит в зону реконструкции автодороги федерального значения и ограничен в обороте. Компания попросила местную администрацию снизить ставку арендной платы до размера земельного налога. Это предусмотрено основными принципами определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но администрация ответила отказом. Компания обратилась в суд.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они посчитали, что основные принципы распространяются только на федеральные земли. Спорный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничено. Значит, ставку надо определять согласно региональному закону.

Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов. Арендная плата за участки, ограниченные в обороте, не должна превышать земельный налог на обычные земельные участки, которые используются в таких же целях и на которых есть здания и сооружения. Это правило действует, если размер платы не определен федеральным законом и не установлен по результатам торгов. Оно распространяется на все публичные земли, а не только на федеральные.

Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, то их применять нельзя. Верховный суд направил дело на пересмотр (определение от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

Установить арендную плату не выше земельного налога за данный участок придется еще в шести случаях.

1. Арендатор имеет право на предоставление в собственность бесплатно муниципального земельного участка без проведения торгов. Участок зарезервирован для муниципальных нужд.

2. Орган местного самоуправления заключил с арендатором земельного участка договор о развитии застроенной территории. Данный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен этому лицу.

3. С арендатором участка заключили договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования. При этом орган местного самоуправления предоставил участок для освоения данной территории.

4. Арендатор — гражданин, который имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка. Это право гражданину предоставлено федеральным или региональным законом.

5. Земельный участок — неделимый. Находящиеся на участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат арендатору на праве оперативного управления.

6. Арендатор — юридическое лицо, с которым орган местного самоуправления заключил договор об освоении территории или о ее комплексном освоении в целях строительства стандартного жилья. Земельный участок юрлицу предоставили по этому договору.

На заметку: Чем ограничен размер регулируемой арендной платы

Должен ли ОМСУ уведомлять арендатора об изменении регулируемой платы

Муниципалитет может изменить регулируемую арендную плату за земельный участок, если изменился вид его разрешенного использования и/или категория земель, к которой он относится. Если вы изменили размер регулируемой арендной платы решением ОМСУ, но не уведомили об этом арендатора — это не нарушение. Арендатор обязан производить платежи по новой ставке.

Даже если вы не направили арендатору уведомление об изменении регулируемой платы, он все равно должен вносить платежи по новой ставке

Компания обратилась в суд с просьбой обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой оплаты. Первый суд истец проиграл, но второй выиграл. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент, когда компания обратилась в орган власти с заявлением, она соответствовала всем требованиям статьи 2 Закона № 159-ФЗ, а задолженность появилась не по ее вине.

Орган власти дошел до Верховного суда и доказал свою правоту. Судьи указали, что уполномоченный орган утвердил новую ставку своим нормативным актом. Это не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение на условиях, которые стороны согласовали изначально. Арендодатель не обязан уведомлять арендатора о пересмотре регулируемой арендной платы. Компания обязана вносить ее в размере, установленном уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды. То, что орган власти не направил компании уведомление об изменении размера платы, этой обязанности не отменяет (определение Верховного суда от 20.06.2019 № 305-ЭС19-143).

На заметку: Еще три причины, по которым суд заставит пересмотреть арендную плату

1. Если вы устанавливаете арендную плату за земельные участки с одним и тем же видом разрешенного использования, не применяйте различные коэффициенты в зависимости от организационно-правовой формы юрлица. Верховный суд считает это нарушением (апелляционное определение от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7).

2. Не выбирайте методику расчета в зависимости от даты заключения договора. В результате у вас может получиться разная плата за одинаковые участки. Истец успешно оспорит в суде методику, при применении которой плата оказалась более высокой (апелляционное определение Верховного суда от 21.12.2017 № 9-АПГ17-25).

Выводы и рекомендации

1. При определении размера арендной платы за земельный участок проведите анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень его доходности. Если этого не сделать, суд посчитает, что вы нарушили принцип экономической обоснованности размера арендной платы, и обяжет пересмотреть его.

2. Если сдаете в аренду участок, ограниченный в обороте, установите плату не выше земельного налога, взимаемого с собственника такого же участка.

3. Если вы не направили уведомление об изменении регулируемой арендной платы, это не будет нарушением. Но чтобы избежать задолженности по арендным платежам и не тратить время на споры в суде, рекомендуем все же сообщать арендаторам о том, что вы пересмотрели арендную плату. В уведомлении укажите выходные данные нормативного акта, в котором вы закрепили это решение.

Читайте также: