Признание договора теплоснабжения незаключенным судебная практика

Обновлено: 13.06.2024

При принятии наследства, оформляя документы у нотариуса, наследник первой очереди обнаружил, что имеется договор дарения некого движимого имущества, заключенный за день до смерти правопредшественника с лицом, не являющимся наследником.

Наличие данного договора показалось подозрительным наследнику в связи с тем, что состояние наследодателя в последние дни было тяжелым и представляется сомнительным, что он мог совершить указанную сделку.

Было видно, что договор был шаблонным, составленным на одном листе, в графе даритель была поставлена подпись последнего без расшифровки. Проанализировав указанный договор, наследник пришел к выводу о том, что подпись от имени дарителя сделана не наследодателем, а иным лицом.

При таких обстоятельствах наследник решил оспорить указанную сделку.

В процессе подготовки искового заявления возник вопрос, какой способ защиты гражданских прав будет являться надлежащим: требование о признании сделки недействительной (ничтожной) или незаключенной?

Указанный вопрос, на первый взгляд, носит сугубо теоретический характер. Но в то же время, практическая значимость разрешения указанного вопроса заключается в том, что процессуальное законодательство вменяет в обязанность истцу осуществить надлежащий выбор способа защиты своего субъективного права. Именно последний должен дать первоначальную правовую квалификацию спорным правоотношениям.

Кроме того, формирование качественной правовой позиции по делу, в основном, обусловлено корректностью выбора способа защиты права.

Ситуация осложняется и тем обстоятельством, что суды, в случае установления факта подделки подписи одной стороны сделки третьим лицом, признают такие сделки в одних случаях недействительными (ничтожными), в других - незаключенными.

Таким образом, в настоящей статье автор попытался проанализировать различия между недействительной (ничтожной) и незаключенной сделкой как с сугубо теоретических позиций, так и практическую значимость выделения двух указанных институтов.

Итак, в соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с приведенным нормативным положением, гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (подпункт 2 пункта 1 статьи 161 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании пункта 1 стати 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

По смыслу действующего законодательства заключенный договор как согласованную волю двух или более лиц в отношении условий, указанных в законе или самом соглашении в качестве существенных, облеченную в надлежащую форму, сопряженную в случаях, установленных законом, с передачей вещи и (или) государственной регистрацией и направленную на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Соответственно незаключенным надлежит считать договор, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеуказанных элементов.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в соответствии с которым в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, на первый взгляд, понятие недействительной сделки не тождественно понятию незаключенной сделки. По смыслу, действующего правового регулирования, незаключенная сделка не порождает ни каких правовых последствий для сторон такой сделки.

Аналогичная правовая позиция сформулирована ВАС РФ, недействительные и незаключенные договоры как различные категории сделок, влекущие разные правовые последствия (постановления Президиума ВАС РФ от 14.07.98 № 1173/98 и от 01.10.2002 № 1325/02).

Таким образом, правовая природа недействительных и незаключенных договоров различна. Незаключенный договор — это несуществующий договор. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, в связи с чем незаключенный договор нельзя признать недействительным. Аналогичной правовой позиции, преимущественно, придерживается практика арбитражных судов.

Так, в обоснование такой позиции приводится следующая аргументация:

договор не может являться одновременно ничтожным и незаключенным* (1);
установление действительности или недействительности возможно лишь в том случае, если договор заключен*(2));
незаключенный договор не может являться недействительным (ничтожным)*(3);
если договор является незаключенным, это исключает возможность удовлетворения иска о признании его недействительным (ничтожным) в силу отсутствия договора как такового*(4);
правовые последствия при признании договора незаключенным и признании его недействительным различны*(5).

Не нашел поставленный вопрос и разрешения в доктрине гражданского права.

Как отмечает Е. Годэмэ, классическая теория выделяла две категории недействительности, объясняя это делением условий договора на две категории по степени их важности для заключения договора: условия существования и условия силы.

«Условия существования - это те, которые с необходимостью предполагаются самим понятием договора, как оно вытекает из природы вещей или из закона.

Л. Жюллио де ла Морандьер также замечал, что "отдельные представители классической литературы усложнили и без того неясное учение о недействительности, предложив различать третий вид лишенного силы договора - договор несостоявшийся. Договор, говорят они, не только недействителен, но он не состоялся, если отсутствует какое-либо из условий, без которых невозможно мыслить юридическую сделку. Это понятие. бесполезно, ибо невозможно обнаружить подлинный практический смысл отграничения несостоявшихся договоров от договоров недействительных"*(7).

Соответственно, несмотря на то, что часть ученных разграничивают указанные правовые категории, все они единогласны в том, что последствия и ничтожных и не заключенных сделок идентичны, а именно, бессилие такой сделки, не возможность рассматривать последнюю в качестве правопорождающего юридического факта.

Сторонником разграничения недействительных и несостоявшихся сделок в советской литературе выступила Н. В. Рабинович, обосновав это тем, что "недействительная сделка - это сделка, которая состоялась, однако в силу присущих ей недостатков признается лишенной правовой силы. Несовершившаяся сделка никогда не существовала и существовать не могла, стало быть, правовой силы не имела и поэтому этой силы лишена быть не может"*(9).

Вслед за ней М. И. Брагинский и В. В. Витрянский также признают, что несостоявшийся договор ("незаключенный" договор) - всегда "ничто", а недействительный - может быть "нечто", имея в виду те специальные последствия, которые указаны в законе на этот счет (например, взыскание в доход государства, полученного по недействительной сделке)*(10).

По мнению Б. Газарьян и С. Зинченко, природа недействительных и незаключенных договоров различна, поскольку подтверждение факта заключения договора связано с достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям, при недействительности сделки подлежат анализу и учету практически все элементы правоотношения: субъектный состав и его дееспособность, единство воли и волеизъявления, соответствие сделки закону, форма сделки*(11).

На первый взгляд все логично, но, если руководствоваться указанным подходом, следует признать то обстоятельство, что действующее гражданское законодательство разграничивает институты недействительности (ничтожности) сделок и их не заключенности.

В тоже время, если при признании сделки недействительной (ничтожной) действующее правовое регулирование предусматривает определенные последствия (по общему правилу, двусторонняя реституция), то при признании сделки не заключенной, никаких последствий гражданский закон не содержит.

Актуальность определения последствий не заключенной сделки остро возникает в случае, если такая порочная сделка фактически исполнена сторонами (имущество передано, деньги уплачены и пр.).

Судебная практика, чаще всего, применяет к не заключенным сделкам последствия аналогичные тем, которые предусмотрены для недействительных (ничтожных сделок).

Но если последствия признания сделки и недействительной (ничтожной) и не заключенной идентичны, то в чем тогда практическая ценность разделения указанных правовых явлений. Ведь с позиции практика, не важно какое требование из указанных нужно будет заявить суду, последствия будут одинаковы.

Полагаем, что учитывая, действующее правовое регулирование рассматриваемых институтов, полагаем, что с позиций доктрины понятие ничтожной сделки не тождественно понятию незаключенной сделки.

В то же время, принимая во внимание то обстоятельство, что действующее правовое регулирование не предусматривает специальных правовых последствий при признании сделки незаключенной, полагаем, что с практической точки зрения, существенных различий между указанными способами защиты в ракурсе последствия удовлетворения, заявленных требований не имеется.

В связи с изложенным, полагаем, что дробление неисправных сделок на ничтожные и незаключенные имеет исключительно практическую ценность.

*(1) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.10.2000 N А05-2327/00-5/2.

*(2) Постановление ФАС Уральского округа от 08.01.04 N Ф09-3913/03-ГК.

*(4) Постановление ФАС Поволжского округа от 18.06.02 N А12-13770/01-С13.

*(5) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.03 N Ф04/1139-149/А03-2003.

*(6) Годэмэ Е. Общая теория обязательств / Пер. с фр. И.Б. Новицкого. М., 1948. С. 150.

*(7) Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. 2 / Пер. с франц. Е.А. Флейшиц. М., 1960. С. 278.

*(8) Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х частях. Ч. 1. М., 1997. С. 179.

*(9) Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960. С. 21.

*(10) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1999. С. 309.

*(11) Зинченко С., Газарьян Б. Ничтожные и оспоримые сделки в практике предпринимательства // Хозяйство и право. 1997. N 2. С. 120.

войти

Бесплатный контент

Контент по подписке

Уже достаточно много раз к нам за помощью обращались клиенты, попавшие в весьма затруднительную ситуацию: недобросовестные партнеры предлагали им к заключению неграмотно составленные договора, а затем, уклоняясь от исполнения собственных обязательств, требовали в суде признания такого договора незаключенным. Данное свойство договора отличается от признания сделки недействительной в смысле ст.166 ГК РФ, так как в этом случае по решению суда возникают не реституционные (то есть возвратные) обязательства, а совершенно иные последствия, а именно признание отсутствия обязательств по договору как таковых у обеих сторон. Рассмотрим, при каких обстоятельствах возможно признание договора незаключенным.

Последствия признания договора незаключенным

Возврат переданных контрагенту ценностей или возмещение им убытков в такой ситуации осуществить несколько сложнее, так как недобросовестные контрагенты пытаются в данном случае применять п.4 ст.1109 ГК РФ о не подлежащем возврату неосновательном обогащении в связи с тем, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства, исходя из презумпции знания закона. Кроме того, в таких ситуациях приходится тщательно доказывать все понесенные убытки, затраты и сам факт передачи тех или иных ценностей. Печальные последствия могут возникнуть и у бывших партнеров, которые вели убыточный бизнес и неправильно составили договора, регулирующие распределение между ними убытков. О последствиях такой рассогласованности читайте в нашей статье.

Понятие незаключенного договора

Условия заключения договора

Соответственно, очень важно, чтобы договор для Вас составлял грамотный юрист, который разберется, элементы каких договоров присутствуют в данном договоре и какие существенные условия в соответствии с Гражданским кодексом обязательно должны быть прописаны. О том, как составлять, например, договора займа, мы рассказываем в отдельной статье. Прописывая условия в договорах, всегда оценивайте свои силы, так как их необходимо будет в точности исполнять. О последствиях нарушения сроков исполнения государственных контрактов Вы также можете почитать в нашей отдельной статье.

Форма заключенного договора

В соответствии с п.1 ст.434 ГК РФ важно соблюсти установленную законом форму для данного вида договоров. Наиболее распространенной формой является простая письменная. Однако в ряде случае требуется соблюдение нотариальной формы договора либо его государственная регистрация. И если вторая форма доступна Вам только в определенных законом случаях, то нотариальную регистрацию договора можно осуществить всегда.

Также мы рекомендуем всем своим клиентам незамедлительно обращаться в суд в случае, если сделка уже частично исполнена, а другая сторона уклоняется от ее нотариального удостоверения или государственной регистрации. Ст.165 ГК РФ позволяет Вам это сделать, однако существует судебная практика, в которой суд принимал решение о признании договора незаключенным в связи с тем, что одна сторона уклонялась от должного оформления сделки, а вторая сторона длительное время не спешила обратиться в суд с требованием признать сделку действительной.

Момент заключения договора

В спорах о признании договоров заключенными или незаключенными важно определить момент заключения договора, в этом помогает ст.433 ГК РФ, в которой сказано, что договор считается заключенным в момент получения лицом, направившего оферту, ее акцепта, при этом, если для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи имущества (так называемые реальные договора). П.2 ст.432 ГК РФ разъясняет понятие оферты, как предложения заключить договор, и акцепта, как принятия предложения другой стороной. Таким образом, очень важно зафиксировать факт акцепта оферты, то есть сохранить соответствующие официальные письма, проследить, чтобы они были должным образом подписаны уполномоченными лицами, можно также сохранить и заверить у нотариуса и электронную переписку. Кроме того, весомым аргументом было бы привлечение свидетелей – третьих лиц, присутствовавших на переговорах по согласованию условий договора. Однако свидетельские показания не принимаются судом для сделок, заключенных в устной форме, такую форму заключения договоров мы, конечно, крайне не рекомендуем.

Если речь идет о реальном договоре (например, договора займа), то важно также зафиксировать факт передачи соответствующего имущества. Ст.224 ГК РФ определяет, что нужно понимать под передачей вещи: под передачей вещи признается вручение вещи приобретателю, а в соответствии с п.2 той же статьи, если к моменту заключения договора вещь уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. Фиксируется этот факт путем составления документов (акт приема-передачи, расписка, приходный кассовый ордер на деньги), дополнительно можно осуществлять видеофиксацию и приглашать свидетелей.

Только соблюдая эти рекомендации и обращаясь к профессиональным юристам, Вы застрахуете себя от весьма рискованных судебных разбирательств по признанию договора незаключенным. Наша компания может помочь Вам составить любой договор грамотно.

Если Ваша компания разработала достаточно сложный и грамотный договор, Вам наверняка будет интересно узнать о том, как защитить авторские права на его текст.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным - судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

не согласовано одно из существенных условий;
нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

объект;
размер арендной платы (в некоторых случаях);
выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

арендодатель знал, какое имущество он передает;
арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
имущество существенно ухудшается арендатором;
арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

25 мая Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС19-10274 по спору о праве пользования земельными участками сельскохозяйственным кооперативом, которые были разделены по распоряжению Департамента городской администрации.

Раздел земельного участка на 264 части

Во встречном протоколе разногласий кооператив указал цену договора в размере 106 млн руб. Поскольку департамент городской администрации отклонил предложение, кооператив обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в части цены сделки. В рамках дела № А50-15892/2015 апелляционный суд определил выкупную цену участка в размере 328 млн руб.

Суды разошлись в своих позициях

Со ссылкой на нарушение своих прав кооператив оспорил в судебном порядке распоряжение Департамента о прекращении его права постоянного (бессрочного) пользования участком и потребовал обязать ответчика зарегистрировать за ним право аренды участков на 15 лет.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований, отметив, что раздел земельного участка на более мелкие не противоречит п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса. Он также пояснил, что кооператив фактически преследует цель подтверждения наличия права постоянного пользования земельным участком площадью 281 га, поэтому возникший между сторонами спор является спором о праве, который не подлежит рассмотрению по правилам гл. 24 АПК РФ.

В дальнейшем апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила требования кооператива. Вторая инстанция отметила, что возникшие у сторон разногласия по цене договора купли-продажи участка земли были ранее переданы на рассмотрение арбитражного суда и урегулированы при рассмотрении дела № А50-15892/2015. Соответственно, этот договор является действующим с момента вступления в законную силу соответствующего постановления апелляции, а право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено на право собственности. Таким образом, апелляция сочла, что у ответчика отсутствовали основания для принятия оспариваемого распоряжения, которое противоречило п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и нарушило права и законные интересы заявителя. В свою очередь суд округа поддержал выводы второй инстанции.

Верховный Суд пояснил, когда договор считается заключенным на условиях суда

Впоследствии Департамент обратился в Верховный Суд РФ, ссылаясь на существенные нарушения судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права.

После изучения материалов дела № А50-12400/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что, как ранее установили нижестоящие суды, кооператив не подписал подготовленный Департаментом проект договора о купли-продаже земельного участка, направив в адрес последнего свои возражения относительно выкупной цены, а затем обратился в суд с преддоговорным иском для ее определения. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в судебном решении, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Пленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

Верховный Суд пояснил, что в резолютивной части апелляционного постановления по делу № А50-15892/2015 не содержались какие-либо иные условия договора, кроме цены земельного участка с кадастровым номером площадью в 281 га. В дальнейшем Департамент в одностороннем порядке составил проект договора с включением в него всех иных условий, отсутствующих в решении суда. Стороны не подписали договор купли-продажи земельного участка со всеми его условиями; государственная регистрация права собственности не производилась; ни кооператив, ни Департамент не обращались в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности; выкупная цена за участок не уплачивалась. Кроме того, отсутствовали судебные споры об исполнении договора купли-продажи земельного участка либо об уклонении от государственной регистрации перехода права собственности.

Высшая судебная инстанция добавила, что Департамент как уполномоченный орган является тем лицом, для которого заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка является обязательным в силу закона, а кооператив имеет право отказаться от заключения договора купли-продажи до его подписания и сделать выбор в пользу договора аренды и наоборот. В рассматриваемом деле организация изъявила желание переоформить право постоянного (бессрочного) пользования участком, и Департамент издал соответствующее распоряжение об этом.

ВС разъяснил, что при выкупе имущества по Закону № 159-ФЗ суд не вправе обязать предпринимателя заключить договор с публичным собственником

Он добавил, что определение Верховного Суда может открыть пространство для злоупотреблений органов власти, желающих освободить земельные участки, представляющие коммерческую ценность, от обременений в виде прав постоянного (бессрочного) пользования.

Читайте также: