Суперфиций это право дарения чужого городского участка и право пользования этим строением

Обновлено: 19.05.2024

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Комментарии к ст. 35 ЗК РФ

1. Комментируемая статья содержит нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.

В том, что касается реализации настоящей статьи, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.

В отношении определения порядка приобретения права на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, прямого указания закона нет, однако можно сделать вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно либо приобретением участка в общую собственность, либо заключением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.

Согласно ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.

При реализации норм настоящей статьи, равно как и ст. 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Согласно данной статье самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222. А именно право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Согласно п. п. 1 и 2 настоящей статьи, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК РФ, для приобретения новым собственником права на землю надлежит сформировать и новый участок. Площадь этого участка может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, хотя специальная жесткая привязка к указанной статье ЗК РФ в данном случае отсутствует и не может иметь места из-за большого разнообразия возможных вариантов перехода прав на земельный участок. Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за прежним собственником недвижимости.

В отношении реализации п. п. 1, 2 настоящей статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется: согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

3. ГК РФ урегулировал часть отношений перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК РФ. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

О реализации п. 1 ст. 36 ЗК РФ см. комментарий к данной статье.

4. При реализации п. 4 настоящей статьи, так же как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым исходя из п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Реализация подп. 1, 2 п. 4 настоящей статьи, как представляется, может быть соотнесена отчасти с положениями ст. 553 ГК РФ. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением .

Реализации ст. 553 ГК РФ ограничена в связи с запретом отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения недвижимости, установленного комментируемой статьей ЗК РФ.

В частности, представляется, приобретатель прав на недвижимость в соответствии с подп. 1, 2 комментируемого пункта имеет право на приобретение сервитута для целей реализации прав на недвижимое имущество.

5. Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, в настоящее время пока не установлен.

В статье автор анализирует становление института суперфиций в римском частном праве.

Ключевые слова: суперфиций, римское частное право, право застройки, застройщик

Начало становления суперфиция, как указывает М. И. Митилино, относится к той эпохе, когда господствовал обычай, а право частное еще не было четко отделено от права публичного. По этой причине нельзя назвать точную дату и место его возникновения [1, с.5]. Тем не менее, М. И. Митилино отмечает, что, если Гай говорит о суперфиции уже как о сложившимся институте, значит, суперфиций был известен римскому праву еще до 178 г. нашей эры [1, с.11].

Изначально, если римский гражданин желал передать кому-либо в пользование землю для возведения на ней строения, так, чтобы право собственности на земельный участок оставалось за ним, а право собственности на строение принадлежало застройщику, jus civile не предоставляло такой воле соответствующую правовую защиту. Причина была в том, что любое строение, имеющее прочную связь с землей, по римским представлениям, являлось частью земельного участка и разделяло его юридическую судьбу (superficies solo cedit) [2, с.5].

Таким образом, вопреки воли сторон собственником строения становился собственник земельного участка, а между контрагентами возникало лишь обязательственное правоотношение. Это означало, что застройщик обладал только личным иском против собственника земельного участка и его универсальных правопреемников в случае, если последние препятствовали застройщику осуществлять те права, которые застройщику были переданы в силу соглашения с собственником земли. При этом в силу римского права личный иск был допустимым лишь тогда, когда он вытекал из определенного контракта, перечень которых являлся закрытым, и римским юристам приходилось квалифицировать соглашения между собственником земли и лицом, которое возводило строение, либо как куплю-продажу, либо как найм. Разумеется, соглашение о праве застройки выходило за рамки и того, и другого контрактов. Защиту против тех, кто получил земельных участок посредством сингулярного правопреемства, и против третьих лиц застройщик в силу римского права и вовсе не мог получить. Владельческой защитой застройщик тоже не обладал, поскольку он признавался лишь держателем вещи, а не её владельцем [2, с. 6–8].

Данные обстоятельства поставили перед претором задачу — создать собую вещно-правовую форму, которая отвечала бы интересам сторон, не нарушая римский принцип superficies solo cedit. Такой формой и стал суперфиций, относящийся к категории jus in re aliena.

Суперфиций рассматривался как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая особое правовое положение [3, с.104]. Буквально суперфиций означает все то, что прочно связано с землей. Его юридическая сущность представляет собою наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле [3, с.99].

Источником, из которого можно сделать вывод о сущности римского суперфиция, являются Дигесты Юстиниана. Остальные акты кодификации Юстиниана не содержат положений, которые регулировали бы данное право [2, с.3].

Суперфиций возникал на основании договора между суперфициарием и собственником земли при обязательной передачи вещи (traditio). При этом, особого контракта для установление суперфиция римскими юристами так и не было изобретено — стороны использовали договор найма, купли-продажи (при это продавалась не земля, а особое право) или дарения. Суперфиций мог также быть установлен посредством завещательного отказа или на основании судебного решения при разделе общего земельного участка [4, с.133]. Вопрос о возможности приобретения суперфиция по давности, как отмечает А. В. Копылов [4, с.133], является спорным. Источники прямо не упоминают о таком способе возникновения суперфиция. Одни ученые склоняются к тому, что такое приобретение было возможно, поскольку достоверно известно, что давность владения являлась в римском прве основанием для приобретения другого вида ограниченных вещных прав — сервитутов, а значит, можно сделать вывод, что и суперфициарное право приобреталось по давности. Другие же ученые указывают, что по давности в Риме приобретались исключительно право собственности и сервитуты. Уже существующий суперфиций передавался в силу соглашения сторон, завещания или судебного решения [4, с.134].

Собственник мог передать суперфициарию как пустой участок, так и уже застроенный [4, с.131]. Впрочем, следует также отметить, что в конце республики и в эпоху принципата демографический рост населения привел к острой нехватке земли для застройки, и, как следствие, к постройке домов в несколько этажей. Это означало расширение сферы действия суперфиция — суперфиций мог устанавливаться не только в отношении земельного участка, но и в отношении иных объектов с целью возведения дополнительных этажей [5, с.338].

Римское право никогда не отходило от принципа superficies solo cedit, поэтому собственник земли приобретал право собственности на все постройки, возведенные на его участке застройщиком [4, с.129].

Тем не менее, суперфициарий обладал вещным правом пользования в отношении застроек с весьма широким объемом правомочий. Суперфициарий мог распоряжаться строением при жизни и на случай смерти, обременять строение сервитутами на время существования своего суперфициарного права, а также закладывать последнее [4, с.131]. У суперфициария была обязанность извещать собственника земли о том, что он намерен передать свое суперфициарное право другом лицу, тем не менее, нарушение данного правило не предоставляло собственнику земли оспорить сделку по отчуждению суперфиция [4, с.132]. По мнению В. М. Хвостова, право пользования суперфициария было настолько широким, что он мог даже разрушить здание [6, с.324].

Относительно обязанностей суперфициария в науке нет единого мнения. Одни авторы [7, с.215] полагают, что у суперфициария существовало лишь две обязанности — нести государственные подати и повинности, а также выплачивать собственнику земли вознаграждение (solarium). Другие же [4, с.129] в качестве обязанностей суперфициария также называют возведение строения в определенный соглашением срок, извещение собственника об отчуждении права, передачу собственнику земельного участка клада, который был на переданной в пользование земле или под ней. Стоит отметить, что в случае неуплаты суперфициарием solarium собственник земли мог возбудить иск о собственности — rei vindicatio [3, с.105].

Претор дал застройщику поссесорную защиту в форме особого интердикта de superficie, который предоставил застройщику защиту пользования от всякого третьего лица. Через некоторое время застройщик получил иск actio de superficie (in rem), аналогичный иску о праве собственности, что дало основание суперфициарию защищаться против всякого третьего лица и против самого собственника земельного участка, если последний отказывался передавать в пользование предмет сделки. При приобретении суперфиция от несобственника застройщик имел также actio in rem Publiciana [1, с.9–10].

Прекращалось суперфициарное право в силу соглашения сторон, гибели предмета сделки, истечения срока права застройки, конфузии, смерти застройщика, не имевшего наследников, или наследники которого отказались от наследства (фиск в данном случае не наследовал), дереликции, а также на основании судебного решения [1, с.135].

Таким образом, римским юристам удалось создать уникальное право, позволяющее иметь постройку на чужом земельном участке в течение длительного времени и при необходимости пользоваться вещно-правовой защитой как против собственника земли, так и против третьих лиц. При этом римляне никогда не нарушали принцип superficies solo cedit. К сожалению, в силу скудности источников, ряд вопросов до сих остается нам неизвестным. В частности, вопрос о том, являлось ли возведение строения правом или обязанностью суперфициария. Однако достоверно известно, римский суперфиций сыграл важнейшую роль в гражданском праве Римского государства и оказал огромное влияния на становление подобных вещных прав в ряде европейских государств.

Митилино М. И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914.
Wächter С. Das Superficiar- oder Platzrecht. Leipzig, 1868.
Новицкий И. Б. Основы римского частного права. М.: Зерцало, 2007.
Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. — М.: Статут, 2000.
Франчози Дж. Институционный курс римского права / Перевод с итальянского; Отв. ред. Л. Л. Кофанов. — М.: Статут, 2004.
Хвостов В. М. Система римского права. Ч. 2: Вещное право. М., 1908. М., 1996.
Новицкий И. Б., Перетерский И. С. Римское частное право. М: Юристъ, 1996.

Основные термины (генерируются автоматически): собственник земли, земельный участок, застройщик, судебное решение, возведение строения, земля, лицо, пользование, сила соглашения сторон, собственность.

Суперфиций как вещное право

Развитие различных форм пользования земельными участками в России связано с высокой рыночной стоимостью земли и с невозможностью приобретения земельного участка для индивидуального жилищного строительства гражданами на ином, кроме права собственности, вещном праве.

После введения в 2001 г. в действие Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования не допускается. Это закреплено в п. 2 ст. 20 и п.1 ст. 21 ЗК РФ. Одним из вариантов разрешения данной проблемы предлагается введение отчуждаемого, закладываемого и передающегося по наследству вещного права застройки (известного как многим европейским странам, так и русскому дореволюционному и советскому (вплоть до 1949 г.) праву.

Понятие — суперфиций: генезис права застройки

При выборе права будущего строительства в ряде государств право застройки уступает праву собственности. Это объясняется опасениями участников данных правоотношений длительностью сроков договоров о застройке в связи с тем, что со временем потребуется внесение каких-либо изменений в договор, а это не всегда может быть возможно (к слову, в России в связи с моделированием вещного права застройки предложен срок действия договора – от 50 до 199 лет).

Развитие права застройки в российском праве

В отечественном праве возможность застройки на чужой земле не рассматривалась в качестве ограниченного вещного права вплоть до конца XIX в. Однако необходимость охраны построек, возведенных на чужих участках, возникла гораздо раньше Востребованность специального правового регулирования права застройки была связана с давлением со стороны собственников земельных участков на владельцев строений, расположенных на их землях, вследствие которого собственники земель вынуждали заключать с ними краткосрочные договоры аренды за высокую плату. Лица, не заключившие договор, либо не выплачивающие арендную плату, подлежали выселению с земельных участков.

В конце 90-х гг. XX в. в российской цивилистике вновь заговорили о возможности введения права застройки как ограниченного вещного права. Однако в действующем законодательстве до сих пор закрепляется лишь отдельное правомочие застройки собственника, либо обладателя права пожизненного наследуемого и постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, принадлежащий другому лицу (государству или муниципальному образованию). Не запрещается право застройки и на арендованном земельном участке.

В Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена Советом при Президенте РФ) 2009 г. предлагается ввести в ГК РФ срок суперфиция (50-199 лет), в пределах которого заинтересованному лицу будет предоставляться возможность застройки территории. Продлению суперфиций не подлежит. Как и любому землепользователю, суперфициару (обладателю права) вменяется обязанность учитывать целевое назначение участка, соблюдать градостроительные регламенты и ранее установленные сервитуты.

Современное понимание сущности права застройки

Право застройки приобрело популярность не только при возведении зданий, но и при строительстве и пользовании их составными частями (жилыми и нежилыми помещениями). В связи с чем была создана самостоятельная форма права застройки как наследственное право застройки жилого помещения, обремененное правом длительного пользования жилым помещением.

Основания возникновения и прекращения права застройки

Основания возникновения права застройки

Как правило, возникновение права застройки связывают с его регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество. В настоящее время положения о возникновении права застройки в зарубежных правопорядках регулируется по-разному. Наиболее типичные основания возникновения указанного права:

соглашение сторон на (основании договора);
в силу завещания;
на основании судебного решения.

Основания прекращения права застройки

Основания прекращения права застройки более разнообразны. В зависимости от особенностей национальных законодательств, основаниями прекращений правоотношений могут выступать:

истечение срока, установленного договором (При этом, законодатель не всегда закрепляет минимальный и максимальный сроки права застройки. В практике большинства стран срок застройки составляет не менее 10 и не более 99 лет);
соглашение сторон (отмена права застройки по соглашению между застройщиком и собственником земельного участка);
совпадение в одном лице собственника и застройщика;
при просрочке уплаты взносов;
отказ землепользователя от права пользования;
неиспользование земельного участка для застройки в течение установленного законом или договором срока (как правило, на основании судебного решения).

Права и обязанности застройщика

Права застройщика:

возведение строения в соответствии с договором;
приобретение права собственности на построенные сооружения (это не является общим правилом для зарубежных правопорядков, скорее, наоборот);
отчуждение права застройки (в некоторых правовых системах для реализации этого права требуется согласие собственника). По общему правилу отчуждение возможно в виде возмездной сделки (продажи). Однако в ряде стран не запрещается и безвозмездное отчуждение с переходом к покупателю всех прав и обязанностей из договора застройки;
передача по наследству (как по завещанию, так и по закону);
обременение другими вещными правами (например, в содержание наследственного права застройки можно включить возможность застройщика обременить наследственное право застройки ипотекой, поземельным или рентным долгом, вещным обременением с согласия землевладельца. При этом размер кредита под ипотеку не может составлять более половины стоимости права застройки, регулярное погашение ипотеки должно начаться не позднее, чем через четыре года после предоставления кредита, а прекратиться – не позднее, чем за 10 лет до окончания срока наследственного права застройки);
право на компенсацию, либо на приобретение права собственности на строение по окончанию действия права застройки;
право на заключение договора на новый срок (именуемое как привилегия).

Обязанности застройщика в силу права застройки:

вносить плату за застройку в предусмотренные договором сроки (Учитывая длительный характер отношений по застройке, зарубежные законодатели исходят из принципа разрешения вещного обеспечения платы на застройку. Для защиты интересов владельца земельного участка право выплаты может гарантироваться вещным обременением (с условием ценностной оговорки, то есть с возможностью пересмотра размера платы в связи с изменяемыми обстоятельствами), которое подлежит регистрации;
нести публичные повинности, в том числе и налоги;
согласно договору возможно возложение обязанности по обязательному страхованию объекта;
освободить земельный участок от строения по окончании срока договора, либо предать строение собственнику, как правило, с возможностью возмещения стоимости;
использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Публикуем ссылку на статью, как только она выходит. Отдельно даём знать о важных изменениях в законах.

Присылаем статьи пару раз в неделю. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновить на сайте.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!
Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

1. Залог- это право пользования и при определенных условиях распоряжения чужой вещью.

Цель залога - обеспечение исполнения обязательства.

Сущность залога состоит в том, что кредитор, которому заложена вещь, имеет право в случае неисполнения должником своего обязательства распорядиться данной вещью независимо от того, принадлежит ли данная вещь еще должнику или нет, и преимущественно перед другими требованиями иных лиц.

Виды залога в римском праве:

• фидуция (в древнейшее время);

Фидуция заключалась в том, что посредством манципации должник отчуждал вещь в собственность кредитора, но с условием, что в случае исполнения обязательства кредитор обязан будет вернуть вещь в собственность должника. Данная форма залога была невыгодна для должника, так как кредитор становился собственником вещи, которая передавалась ему в залог, и поэтому мог без согласия должника распоряжаться ею.

При пигнусе вещь передавалась не в собственность, а только во владение кредитора, поэтому в случае исполнения должником своего обязательства заложенная вещь подлежала возврату.

Ипотека - наиболее развитая и прогрессивная форма залога в Древнем Риме.

При ипотеке предмет залога не передавался кредитору ни в собственность, ни во владение, и поэтому должник мог свободно пользоваться заложенным имуществом (например земельным участком), что позволяло должнику быстрее исполнить свое обязательство перед кредитором.

В случае неисполнения должником своего обязательства предмет ипотеки подлежал обязательной продаже с торгов. Если вырученной суммы оказывалось недостаточно для удовлетворения требования залогодержателя -кредитора, то он мог предъявить к должнику обязательственный иск на недостающую сумму.

Для установления залога не требовалось каких-либо формальностей, что не способствовало стабильности таких отношений, поскольку, в частности, новый залогодержатель не имел возможности проверить наличие или отсутствие предыдущих залогов на данную вещь.

Чтобы обеспечить интересы кредитора, в эпоху абсолютной монархии было установлено, что ипотека, составленная письменно и в присутствии свидетелей, имеет предпочтение перед негласно установленной ипотекой.

2. Эмфитевзис - это отчуждаемое и передаваемое по наследству вещное право долгосрочного пользования и извлечения плодов из недвижимого имущества за определенную плату. Чаще всего это были государственные или муниципальные земли.

"Арендованными у государства участками называются те, которые сданы внаем навсегда, то есть с таким условием, что пока за них уплачивается арендная плата. Те, которые наняли участок у граждан муниципии навсегда, с целью извлечения плодов, хотя и не становятся собственниками, однако, как это установлено, имеют вещный иск против любого владельца и против самих граждан муниципии" (д.6.3.1).

Эмфитезис защищался через Публицианов иск: "В отношении арендованных земель и других участков, которые не могут быть приобретены в собственность по давности, может быть применен Публицианов иск" (Д.б.2.12.2).

Эмфитевзис давал права.

• пользования чужой землей (в частности собирать с нее урожай и плоды);

. отчуждения земли, а также передачи ее по наследству. Субъект эмфитевзиса обязан был уплачивать собственнику арендную плату, а государству - земельный налог. Неуплата арендной платы в течение 3 лет вела к прекращению действия эмфитевзиса. При отчуждении эмфитевзиса необходимо было уведомить об этом собственника, так как последний имел право преимущественной покупки. Также собственник имел право на получение не менее 2% с покупной цены эмфитевзиса.

3. Суперфиций - это отчуждаемое и передаваемое по наследству право возведения строения на чужой городской земле, а также право пользования таким строением.

Право собственности на строение принадлежало не субъекту суперфиция, а собственнику земли, так как считалось, что строение следует за землей. Жилище возводилось лицом с согласия собственника за свой счет.

Суперфиций давал право:

• передачи его по наследству.

33. Права на чужие вещи. Сервитут

1. Помимо прав на свои вещи, римское частное право знало также и права на чужие вещи.

В данном случае право собственности на вещь принадлежит другому лицу, однако несобственник имеет ряд прав в отношении данной вещи.

Очевидно, что несобственник не мог иметь таких же широких правомочий по отношению к вещи как сам собственник, поэтому права на чужие вещи именуют также ограниченными вещными правами.

Выделялись следующие виды ограниченных вещных прав. ■ право пользования (использования) чужой вещью в одном или нескольких отношениях - сервитут; • права пользования и распоряжения чужой вещью:

2. Сервитут ~ вещное право на пользование в определенных пределах чужой вещью, либо запрещающее такое использование другим лицам, в том числе и собственнику.

"Собственник не может ни устанавливать, ни утрачивать сервитут (самому себе)" (Д.7.1.15.7).

Сервитут прекращается, если собственник, например имения, в пользу которого установлен сервитут, приобретает имение, которое обременено сервитутом в его пользу: "Сервитуты имений сливаются, если одно лицо становится собственником обоих имений" (Д.8.6.1).

Установление сервитута не исключает определенных полномочий собственника, а лишь ограничивает их использование.

Установленный сервитут следует за собственностью даже при ее переходе к другому лицу; "Ни узуфрукт, ни право прохода или прогона скота не утрачивается в силу изменения собственности" (Д.7.4.19).

"Природа сервитута не в том, чтобы кто-либо произвел какое-либо действие, например уничтожил строение или предоставил более приятный вид на окружающую участок соседа местность, или, чтобы он сделал у себя украшение, но в том, чтобы лицо допускало что-либо или не делало чего-либо" (Д.8.1.15.1).

Сервитуты защищались вещными исками.

Сервитуты могли быть личными или вещными.

Личный сервитут- это право пользования вещью определенным лицом. Такой сервитут устанавливался а отношении конкретного лица и с его смертью прекращался, например узуфрукт и узус.

Узуфрукт - вещное, личное право лица на пользование вещью и извлечение плодов из непотребляемой вещи без изменения ее сущности. Если сущность вещи изменялась, то узуфрукт прекращался. Изменять вещь нельзя было даже в сторону улучшения. Данные ограничения отличают узуфрукт от собственности, поскольку узуфрук-тарий не мог использовать вещь как собственник, то есть по своему усмотрению, а также не мог ею распоряжаться. Однако узуфруктарий мог передать осуществление права другому лицу за плату или безвозмездно. По окончании узуфрукта вещь возвращалась вместе с приращениями.

Узус - вещное, личное право пользования чужой вещью, но без права извлечения плодов. В остальном режим узуса похож на узуфрукт.

Вещный сервитут устанавливался в отношении не конкретного лица, а конкретной вещи. Вещный сервитут мог быть установлен; участок, который обременяется сервитутом, мог доставлять постоянную выгоду а силу своих свойств владельцу сервитута. Сервитут устанавливался в соответствии с потребностями господствующего участка, однако пользователь сервитута обязан был по возможности щадить собственника и ни в коем случае не выходить за установленные пределы использования.

Вещные сервитуты могли быть сельскими и городскими.

К сельским сервитутам относились:

• дорожные (право прохода, проезда, прогона скота; право на дорогу, право переплывать чужое озеро);

• водные (право проведения водопровода через участок и отведения воды на чужой участок для осушения своего, право черпать воду, право водопоя скота);

- пастбищные (право выпаса скота),

К городским сервитутам относились:

• право на свет и на вид;

• право постройки (право опереть конец бревна о стену соседа, построить крышу в пространство соседа, устроить балкон над его участком);

• право стока и отвода воды (право отвода воды с крыши через участок соседа, право проведения канализации через участок соседа).

Читайте также: