Предельный размер предоставления земельных участков

Обновлено: 01.05.2024

СТ 33 ЗК РФ - Утратила силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

2. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами пункта 1 настоящей статьи, устанавливаются:

федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;

законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

2.1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых бесплатно в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации, гражданам, имеющим трех и более детей, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

3. Для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Комментарий к Статье 33 Земельного кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи закрепляет возможность принятия в зависимости от целевого использования земельных участков специальных нормативных актов субъектов РФ или органов местного самоуправления, устанавливающих предельные размеры предоставляемых гражданам в собственность земельных участков. Следует учитывать, что федеральным законодательством в отдельных случаях ограничивается свобода субъектов РФ и муниципальных образований в определении таких размеров. Например, нормы ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы", Закона РФ от 15.01.1993 N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" (Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 7. Ст. 247) содержат минимальные размеры предоставляемых соответствующим категориям граждан в собственность бесплатно земельных участков для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.

Раздел земельного участка должен производиться с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Несоответствие размера земельного участка установленным требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков влечет отказ в постановке земельного участка на государственный кадастровый учет (ст. 27 ФЗ о кадастре).

Кроме предельных размеров земельных участков, законодательство в отношении отдельных видов земель сельскохозяйственного использования допускает ограничение максимального размера общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно у отдельного субъекта (п. 5 ст. 4 ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", п. 2 ст. 4 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель).

2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит указание на то, какими нормативными правовыми актами должны устанавливаться максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных в п. 1 комментируемой статьи. Такое указание логично вытекает из положения о том, что именно собственник должен определять максимальные размеры бесплатно выделяемых земельных участков.

3. Для целей, не указанных в п. 1 комментируемой статьи, предельные размеры земельных участков могут устанавливаться различными правилами. Например, нормы отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, нормы отвода земель для федеральных автомобильных дорог утверждает Минтранс России; нормы отвода земель, предназначенных для размещения объектов дорожного сервиса, устанавливаются Правительством РФ.

Предельные размеры земельных участков устанавливаются и в градостроительных регламентах правил землепользования и застройки. В соответствии со ст. 36 ГрК земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

В каких случаях проводится перераспределение земельных участков?

Об этом рассказала заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Юлия Швецова.

Перераспределение земельных участков – это один из установленных Земельным кодексом РФ способов образования земельных участков. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование исходных земельных участков прекращается, а при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Самые распространенные случаи, когда требуется перераспределение земельных участков:

– при проведении кадастровых работ либо если в рамках осуществления мероприятий муниципального или государственного земельного надзора установлено, что здание частично расположено за границами принадлежащего собственнику земельного участка;

– границы смежных земельных участков не соответствуют их фактическому использованию. Например, на земельном участке полностью или частично расположена хозяйственная постройка соседей, а собственник занятого чужой постройкой земельного участка ежегодно уплачивает земельный налог за фактически неиспользуемую и не нужную ему площадь земельного участка;

– площади земельного участка недостаточно для соблюдения его собственником требований градостроительных норм и правил, необходимых при уведомительном порядке строительства жилого или садового дома (например, для соблюдения 3-метрового разрыва между постройкой и забором), а у собственника смежного земельного участка есть желание увеличить свой земельный участок в другом месте смежной границы;

– в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы.

находящихся в частной собственности

В зависимости от вида собственности земельных участков установлены различные подходы к их перераспределению. Так, при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, право собственности на соответствующие образуемые земельные участки возникает у собственников на основании заключенных между ними соглашений. Таким образом, если оба смежных земельных участка находятся в частной собственности и у собственников таких земельных участков возникла необходимость изменить их границы, то основным условием такого перераспределения является добрая воля собственников смежных земельных участков, которые в целях начала процедуры перераспределения должны достигнуть соглашение об условиях такого перераспределения и обратиться к кадастровому инженеру для осуществления кадастровых работ по образованию новых земельных участков, образуемых в результате перераспределения исходных, и подготовки межевого плана земельных участков в измененных границах.

После заключения соглашения о перераспределении земельных участков и подготовки кадастровым инженером межевого плана все собственники земельных участков должны одновременно обратиться с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на вновь образованные путем перераспределения земельные участки, приложив к ним межевой план и соглашение о перераспределении. Процедура перераспределения земельных участков завершается осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на вновь образованные путем перераспределения земельные участки, прекращением прав и снятием с кадастрового учета исходных земельных участков и выдачей органом регистрации прав выписок из Единого государственного реестра недвижимости на вновь образованные путем перераспределения земельные участки.

Перераспределение участков, находящихся в государственной

или муниципальной собственности

Обратим внимание, что процедура перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, существенно отличается от процедуры перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности и земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой.

К примеру, до вступления в силу закона № 283-ФЗ перераспределение земельного участка, предоставленного в аренду, с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленным этому же лицу в аренду, было невозможным. Указанный барьер делал невозможным приведение границ арендованного земельного участка в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения недостатков его землепользования, в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы. После вступления в силу закона № 283-ФЗ такое перераспределение стало возможным, но при условии, что площадь арендованного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в результате этого перераспределения увеличится не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, также не может увеличиваться в результате перераспределения более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Представляется, что барьер, установленный законодательством для значительного увеличения площадей земельных участков, находящихся в частной собственности или предоставленных на ином праве, при их перераспределении с землями или с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, обусловлен тем, что значительное увеличение площади земельного участка при его перераспределении с государственными или муниципальными земельными участками не согласуется с процедурой предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которая осуществляется исключительно на торгах, проводимых в форме аукциона. Указанные процедуры (предоставление и перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности) отличаются между собой и регламентированы разными главами Земельного кодекса.

Таким образом, значительное увеличение площади земельного участка не может являться целью перераспределения земельных участков, оно, перераспределение, призвано устранить недостатки землепользования.

Как получить услугу по перераспределению участков

в Омской области?

В целях заключения соглашения о перераспределении земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственники земельных участков должны обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган. На территории Омска органом, уполномоченным на заключение соглашений о перераспределении земельных участков, а также на выдачу согласия на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, является департамент имущественных отношений городской администрации. Органом, уполномоченным на утверждение схемы расположения земельного участка, является департамент архитектуры и градостроительства Администрации Омска. Заявления о перераспределении земельных участков собственниками земельных участков либо лицами, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при наличии утвержденного проекта межевания территории представляются в службу одного окна Администрации.

В случае если земельный участок, с которым планируется перераспределение, находится в собственности Омской области, заявление о перераспределении представляется в Министерство имущественных отношений Омской области. В случае если земельный участок, с которым планируется перераспределение, находится в собственности Российской Федерации, заявление о перераспределении представляется в территориальное управление Росимущества в Омской области.

Порядок заключения соглашения о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в том числе перечень необходимых документов, регламентирован ст. 39.29 ЗК РФ. Возможность перераспределения с землями или земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, имеется не у всех собственников земельных участков. Случаи и основания перераспределения земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, установлены ст. 39.28 ЗК РФ.

Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Для заказа услуги "Экспертиза соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства" Вам достаточно просто позвонить в отдел экспертизы, по телефону 8 (916) 334-36-49, согласовать с нами все пожелания и предоставить документы для исследования. Все организационные сложности мы возьмем на себя и предоставим вам готовый результат.

Составление и
выдача заключения

Экспертиза соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства

В соответствии с действующим законодательством предельные размеры земельных участков, предоставляемых под расположенные на них здания, строения и сооружения, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Местоположение границ земельного участка, формируемого под объектами недвижимого имущества, и, соответственно, его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Расчет площади земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, осуществляется на основании установленных градостроительных норм и норм проектирования. Вопросы, связанные с определением площади земельного участка, являются вопросами, требующими специальных познаний в сфере строительства и землепользования. Заключение о площади земельного участка, выданное нашими специалистами (экспертами), принимается судом в качестве подтверждения площади участка, необходимой для эксплуатации капитальных объектов. Представление такого заключения и активная позиция землепользователя в суде сможет способствовать принятию судом положительного решения.

Наши специалисты готовы предложить Вам качественные услуги по независимой экспертизе соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства для суда. Компания оказывает поддержку в суде. Представитель организации, при необходимости, разъяснит в суде методики, применяемые и отраженные в экспертизе.

Наша организация аккредитована при судах общей юрисдикции и включена в список экспертных учреждений, размещенном на официальном сайте Арбитражного суда г. Москвы

На рынке консалтинговых услуг действует большое количество организаций, которые оказывают услуги по экспертизе соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства, для предоставления в судебные органы. Однако качество выпускаемых ими заключений, зачастую не только не соответствуют требованиям и нормам законодательства, но и содержат не верные результаты. Для того чтобы убедиться в качестве заключения Вы можете воспользоваться услугой Рецензия на экспертизу

ЭКСПЕРТИЗА ПЛОЩАДИ УЧАСТКА К ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ

Обоснование размера земельного участка в соответствии с площадью капитального строительства

С признанием частной собственности на землю в законодательстве появилась норма для собственника объекта недвижимости об исключительном праве на земельный участок под ним (получение в аренду либо выкуп в собственность). Казалось бы, здесь все довольно просто: оформил в собственность расположенное на земельном участке здание — получил исключительное право на выкуп или аренду такого участка. А для реализации такого права нужно лишь предоставить в уполномоченный орган власти заявление и необходимый пакет документов, после чего заключить соответствующий договор.

Однако с момента появления исключительного права собственника объекта недвижимости на земельный участок под ним началось длящееся уже не первый десяток лет противостояние государственных органов, которые любыми способами пытаются это право ограничить. Наиболее часто основанием для отказа в выкупе становится несоразмерность площади объекта недвижимости площади испрашиваемого участка. И хотя Земельный кодекс РФ уже не содержит такого понятия, собственникам по-прежнему нужно быть готовыми обосновать такую соразмерность.

Ссылка госорганов на критерий несоразмерности участка при выкупе неправомерна.

До недавнего времени особенности предоставления земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости регулировались ст. 36 ЗК РФ. Именно с ее формулировками связано использование госорганами критерия несоразмерности площади находящегося в собственности объекта и выкупаемого земельного участка в попытке ограничить рамки исключительного права собственника недвижимости. Иными словами, при обращении за выкупом либо оформлением аренды участка собственник объектов недвижимости зачастую получал отказ с указанием на то, что для эксплуатации построенных объектов требуется меньший по площади участок, чем был предоставлен ранее для их строительства (постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2009 по делу № А52-5057/2008, от 28.01.2013 по делу № А66-5667/2012, от 27.01.2014 по делу № А56-20059/2013, Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, АС Северо-Западного округа от 12.09.2014 по делу № А56-71659/2013, определения ВАС РФ от 03.10.2011 по делу № А59-4029/2010, от 02.12.2013 по делу № А51-20731/2012).

Анализ судебной практики показывает, что суды при рассмотрении заявлений о признании незаконными таких отказов почти всегда вставали на сторону органов власти. Наиболее распространенная аргументация в судебных актах в пользу государства включала в себя ссылки на п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 и п. 7 ст. 36 ЗК РФ. Представляется, что выработанный правоприменительной и судебной практикой критерий соразмерности площади объекта недвижимости и площади ранее предоставленного для строительства земельного участка основан на вольном толковании норм ЗК РФ, которые к тому же в данном случае не применимы. Так, установленный п. 2 ст. 35 ЗК РФ принцип определения площади земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ справедлив лишь тогда, когда имеет место переход права собственности на объект недвижимости от одного собственника к другому и устанавливается размер площади участка, необходимый для его использования. Кроме того, в п. 3 этой же статьи, где определяется порядок преимущественного права покупки земельного участка собственником объекта недвижимости, говорится о целом земельном участке, а не его используемой части.

В пункте 7 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которым площадь земельного участка надлежало определять с учетом фактического землепользования, речь и вовсе шла только о тех случаях, когда не был осуществлен государственный кадастровый учет. Таким образом, государственные органы и суды неправомерно ссылались на вышеуказанные нормы, когда речь шла о поставленных на кадастровый учет участках, которые изначально предоставлялись будущему собственнику для строительства соответствующего объекта недвижимости. Из-за такого вольного толкования применение норм ст. 36 ЗК РФ было постепенно подведено к тому, что, если изначально участок был предоставлен только для строительства того или иного объекта, либо, наоборот, эксплуатировался под давно построенным зданием, собственник этого объекта мог реализовать свое исключительное право выкупа лишь в отношении части такого участка. При этом он должен был доказать необходимость использования испрашиваемой площади в заявленных целях.

Решения в пользу собственника объекта недвижимости встречались лишь при применении судами формального процессуального подхода, когда бремя доказывания распределялось исходя из норм об оспаривании решений и действий (бездействия) органов власти. Так, например, суд отклонил довод предыдущего арендатора о вели чине земельного участка, и то только потому, что при рассмотрении спора государственный орган не ссылался на несоразмерность участка. При этом суд сослался на те же нормы и указал, что спорный земельный участок сформирован с учетом назначения здания, является соразмерным, необходимым и достаточным для его эксплуатации и обслуживания (постановление ФАС Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2012 по делу № А56-63161/2011). Между тем такое основание для отказа в предоставлении в собственность земельного участка вообще не было предусмотрено земельным законодательством.

Если участок сформирован согласно проекту межевания, уполномоченный орган не вправе отказать в его выкупе С 01.03.2015 на смену ст. 36 ЗК РФ пришла ст. 39.20 ЗК РФ.

Внесенные изменения давали надежду на качественное изменение общего подхода правоприменительной и судебной практики. Это было связано с изменением подхода к формированию земельных участков: теперь это не произвольный процесс, и земельный участок формируется только в соответствии с проектом межевания или, если проект межевания не утвержден, схемой расположения земельного участка (ст. ст. 39.14, 39.15, 39.20 ЗК РФ). Кроме того, из законодательства исчез критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учета фактического землепользования. Исключены также и упомянутые выше нормы — ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ.

В период действия ст. 36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов, с учетом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит и ограничений не устанавливает. В свою очередь, градостроительные нормативы устанавливают исключительно минимальные параметры обеспеченности (парковки, озеленение и т.п.), которые могут влиять на площадь участка, то есть не устанавливают ограничений максимальной площади участка. Превышение минимальных параметров обеспеченности свидетельствует о более благоустроенном градостроительном характере территории и не должно оцениваться как негативный фактор, свидетельствующий о злоупотреблении собственником своим исключительным правом на земельный участок. В отсутствие критериев в законе при разрешении споров судам надлежит обращаться к нормам о подготовке проекта межевания или схемы расположения участка . Если предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания, уполномоченный орган не вправе отказать в его выкупе в сформированных границах. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка, кроме как в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Проще говоря, не может госорган сказать, что участок для выкупа должен быть меньше, так как другой участок просто не может быть сформирован, пока не изменен проект межевания. А если проект межевания уже был ранее утвержден, значит, госорган уже проверил соразмерность участка и признал его таковым.

В указанном постановлении также приведены ссылки на постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.04.2012 № 12955/11, в соответствии с которыми при рассмотрении дел об оспаривании отказа госоргана в предоставлении земельных участков в порядке ст. 36 ЗК РФ суды должны исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости. Аналогичная аргументация содержится и в других принятых в соответствии со вступившими в силу изменениями в ЗК РФ судебных актах (постановления АС Московского округа от 31.05.2016 по делу № А41-34819/2015, Уральского округа от 01.06.2016 по делу № А76-15873/2015, Поволжского округа от 25.07.2016 по делу № А65-21177/2015).

Встречаются лишь единичные примеры судебной практики, опровергающие доводы органов власти об отсутствии дока зательств необходимости участка той или иной площади для эксплуатации объекта недвижимости. Так, в одном из дел суд указал, что это не свидетельствует о наличии правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку соответствующее право носит исключительный характер и обусловлено наличием в собственности заявителя расположенного на таком участке объекта недвижимости (апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 05.11.2015 по делу № 33-1857/2015). Следует заметить, что у Верховного суда РФ нет единой позиции по рассматриваемому вопросу. Так, в одном случае Верховный суд согласился с выводами нижестоящих судов о том, что несоразмерность объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу установленных законом, в том числе в ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в выкупе (определение от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015). Однако в другом деле он прямо указал, что собственник обязан подтвердить необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости и в соответствии с нормами ЗК РФ в редакции, действующей после 01.03.2015 (определение ВС РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Доказать позицию собственника поможет землеустроительная экспертиза