Почему ограничены в обороте отдельные объекты государственной собственности

Обновлено: 19.05.2024

Существует имущество, свободное в обороте, ограниченное в обороте и изъятое из оборота. Изъятое из оборота имущество представляет собой имущество, которое по общему правилу не допускает его отчуждения и передачи от одного частного лица к другому в рамках гражданско-правовых отношений.

Изъятое из оборота имущество может быть классифицировано следующим образом:

1) объекты, изъятые из оборота в силу их естественных свойств, в частности:

- недра в границах территории Российской Федерации, которые не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме (ст. 1, 2 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 (в ред. от 07.05.2013) "О недрах");

- результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (п. 4 ст. 129 ГК; см. комментарии к ст. 128, п. 4 ст. 129 ГК);

2) государственное имущество, обладающее большой публичной значимостью, в частности:

- Государственный фонд драгоценных металлов и драгоценных камней России; Алмазный фонд Российской Федерации как собрание уникальных самородков драгоценных металлов и уникальных драгоценных камней, имеющих историческое и художественное значение, а также собрание уникальных ювелирных и иных изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней; золотой запас Российской Федерации, состоящий из аффинированного золота в слитках (абз. 2 п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 7, п. 1 ст. 8 Федерального закона от 26 марта 1998 г. N 41-ФЗ (в ред. от 21.11.2011) "О драгоценных металлах и драгоценных камнях");

- государственная наблюдательная сеть, в том числе отведенные под нее земельные участки и части акваторий (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 19 июля 1998 г. N 113-ФЗ (в ред. от 21.11.2011) "О гидрометеорологической службе");

- объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия (п. 1 ст. 50 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ (в ред. от 23.07.2013) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519);

- имущество государственной авиации и объекты единой системы организации воздушного движения (ст. 7 ВК);

3) объекты, изъятые из оборота из соображений общественной безопасности, в частности:

- пестициды и агрохимикаты, которые не внесены в Государственный каталог пестицидов и агрохимикатов, разрешенных к применению на территории Российской Федерации (абз. 2 ст. 3 Федерального закона от 19 июля 1997 г. N 109-ФЗ (в ред. от 19.07.2011) "О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами");

- суда с ядерными энергетическими установками (п. 2 ст. 12 КТМ);

- этилированный автомобильный бензин (ст. 1 Федерального закона от 22 марта 2003 г. N 34-ФЗ "О запрете производства и оборота этилированного автомобильного бензина в Российской Федерации").

Необходимо учитывать следующее.

Запрет на отчуждение и передачу в рамках гражданско-правовых отношений не исключает вообще возможность отчуждения и передачи объектов, изъятых из оборота; в некоторых случаях это допускается, но не по гражданско-правовым основаниям и, как правило, в отношении отделимых частей таких объектов. Так, изъятие из оборота континентального шельфа не препятствует передаче его участков, в частности, для изучения, поиска, разведки и разработки минеральных ресурсов; изъятие из оборота недр не препятствует предоставлению участков недр в пользование.

Кроме того, отделимые части таких объектов в некоторых случаях могут передаваться и в рамках гражданско-правовых отношений (при общем запрете на отчуждение и передачу таких объектов в целом). Так, живое тело человека не может отчуждаться, но отделимые без вреда для него части (например, волосы) могут быть объектом сделки между частными лицами; животный мир исключен из оборота, в то время как отдельные животные могут быть объектом отчуждения и передачи в рамках гражданско-правовых отношений (ст. 137 ГК).

4. Принципиально иной порядок предусмотрен для ограничения в обороте соответствующих объектов.

В соответствии с действующей редакцией статьи 129 ГК оборотоспособность объектов гражданских прав может быть ограничена либо законом, либо в установленном им порядке подзаконными актами. Объекты допускают их отчуждение и переход от одного лица к другому в рамках гражданско-правовых отношений, но (1) либо ограничивается субъектный состав правообладателей, (2) либо совершение гражданско-правовой сделки допускается только на основании специального разрешения (лицензии).

Первая группа объединяет объекты, которые могут принадлежать лишь определенным субъектам (по тексту п. 2 комментируемой статьи - определенным участникам оборота). К этой группе, например, можно отнести:

- некоторые виды имущества железнодорожного транспорта, находящиеся в собственности единого хозяйствующего субъекта - ОАО "Российские железные дороги" (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ (в ред. от 21.11.2011) "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта");

- оружие и патроны к нему могут без лицензии приобретаться и продаваться только государственным военизированным организациям (ст. 9 Федерального закона от 13 декабря 1996 г. N 150-ФЗ (в ред. от 02.07.2013) "Об оружии").

Вторая группа объектов прав, ограниченных в обороте, более многочисленна: отчуждение и передача этих объектов допускается только при наличии соответствующей лицензии или иного специального разрешения. К этой группе можно отнести, например:

- оружие, а также основные части огнестрельного оружия, патроны к оружию и составные части к патронам - торговля ими подлежит лицензированию (ст. 9.1 Федерального закона от 13 декабря 1996 г. N 150-ФЗ (в ред. от 02.07.2013) "Об оружии");

- опасные отходы производства и потребления (I - IV классов опасности), могут быть приобретены или получены во владение лицом только при наличии у него лицензии на осуществление деятельности по использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов такого класса (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 24 июня 1998 г. N 89-ФЗ (в ред. от 28.07.2012) "Об отходах производства и потребления");

Специально выделяет землю и другие природные ресурсы из числа прочих объектов, устанавливая, что оборот в отношении данных объектов допустим в той мере, которая предусмотрена законами о земле и других природных ресурсах.

5. Пункт 4 статьи 129 ГК РФ предусматривает, что отчуждаться и иным образом переходить от одного лица к другому могут не сами результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации (ст. 128 ГК), а, во-первых, права на такие результаты и средства (интеллектуальная собственность) и, во-вторых, материальные носители, в которых выражены соответствующие результаты и средства.

Нужно отметить, что по общему правилу для получения правовой охраны объекты интеллектуальной собственности должны быть объективированы, т.е. должны найти воплощение в материальном предмете (т.е. материальном носителе). Так, литературное произведение объективируется в виде рукописи, программа для ЭВМ записывается на дисковый или флэш-накопитель, изобретение отражается в чертежах и т.д.

Такого рода материальные предметы (рукопись, дисковый накопитель, чертежи и спецификации) могут выступать объектами вещных и обязательственных прав. Следовательно, правовые отношения, возникающие по поводу материального предмета, в котором воплощен объект интеллектуальной собственности, - это отношения по поводу вещи (имущества), которые регулируются нормами вещного или обязательственного права.

В то же время правовые отношения, возникающие по поводу самих объектов интеллектуальной собственности, воплощенных в упомянутых материальных предметах, и прав на эти объекты, подпадают под действие норм части четвертой ГК, регулирующей интеллектуальную собственность.

Как и в любом другом гражданско-правовом отношении, в правоотношении по поводу интеллектуальной собственности выделяют субъективные гражданские права (меру дозволенного поведения субъекта) и юридические обязанности (меру должного поведения субъекта). Субъективные гражданские права на объекты интеллектуальной собственности принято называть интеллектуальными правами.

В составе интеллектуальных прав следует выделить три группы прав:

- личные неимущественные права - субъективные гражданские права, которые неотделимы от личности автора (создателя, изготовителя) результата интеллектуальной деятельности и не имеют экономического (имущественного) содержания. К ним, в частности, относятся право авторства, право на авторское имя, право на неприкосновенность произведения. Эти права возникают в момент создания объекта интеллектуальной собственности и не допускают возможности их отчуждения (распоряжения ими); отказ от этих прав ничтожен (п. 2 ст. 1228 ГК). Носителем (субъектом) этих прав может быть только автор - физическое лицо, творческим трудом которого был создан объект интеллектуальной собственности (п. 1 ст. 1228, ст. 1347 ГК). При этом право авторства и право на авторское имя охраняются бессрочно (п. 2 ст. 1228 ГК) даже и после смерти автора (п. 1 ст. 150 ГК);

- исключительные (имущественные) права - субъективные гражданские права, которые имеют экономическую ценность и допускают переход (передачу) от одного лица к другому. Обладателями исключительных прав могут стать как физические, так и юридические лица, а в некоторых случаях - государство и его субъекты. Нередко первоначально эти права возникают у автора (соавторов), но могут быть им переданы (или перейти) другому лицу по договору или по основаниям, установленным законом (наследование, реорганизация юридического лица, обращение взыскания на имущество). При этом исключительные права, в отличие от личных неимущественных, охраняются только в течение установленного законом срока (ст. 1230 ГК);

- сопутствующие права - субъективные гражданские права, которые не могут быть отнесены ни к личным неимущественным, ни к исключительным правам. Так, ст. 1226 ГК признает существование иных прав, к которым, в частности, относятся право доступа, право следования, право на получение патента и др. Эти права, как правило, сопутствуют личным неимущественным правам, сами по себе не имея экономической ценности, но допуская их переход (передачу) от одного лица к другому (исключением из общего правила является, в частности, право следования, не допускающее его переход (передачу), но имеющее при этом экономическую ценность). Сопутствующие права в большинстве своем допускают возможность перехода вместе с исключительными правами, часто они охраняются в течение того же периода, что и личные неимущественные права.

Таким образом, в гражданский оборот могут быть введены не все разновидности интеллектуальных прав, а только исключительные права.

Наш сервис оказывает автоматизированные юридические консультации и готовит документы для частных лиц и бизнеса.

До настоящего времени существовали различные трактовки наличия оборотоспособности земельного участка для понижения арендной платы за него до уровня земельного налога (принцип № 7 Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582, далее – Постановление № 582).

Указанный принцип подразумевает, что размер арендной платы за ограниченный в обороте участок, необходимый для обслуживания находящегося в собственности здания или сооружения, не может быть выше ставки земельного налога. Если нормативный правовой акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, они не подлежат применению.

Верховный Суд указал, что за арендованное на ограниченном в обороте земельном участке помещение можно платить сумму, не превышающую земельный налог

Фактически высшая судебная инстанция разъяснила, что не каждый земельный участок, который нельзя приобрести в собственность, является ограниченным в обороте.

Рассматривалась ситуация широко распространенная, но не имеющая единой судебной практики.

Напомню, что, как следовало из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит помещение в здании, расположенном на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования. В указанном здании помимо помещений общества находятся помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию и предоставленные в оперативное управление муниципальному учреждению, а также помещение, находящееся в собственности физлица. Площадь земельного участка под зданием составляет 2096 кв. м, разрешенное использование – под здание спортивной школы.

Между администрацией и муниципальным учреждением был заключен договор аренды участка на 49 лет, условиями которого предусмотрена возможность вступления в него всех правообладателей объектов недвижимости, расположенных на нем.

Администрация направила обществу дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым общество включается в число арендаторов участка.

Общество, в свою очередь, отправило в адрес администрации протоколы разногласий к договору, а также указало на возникновение у него права собственности на часть участка и отсутствие у него обязанности заключать соответствующий договор аренды.

Администрация, ссылаясь на уклонение общества от заключения допсоглашения, обратилась в арбитражный суд с иском о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка путем подписания допсоглашения на условиях, предложенных администрацией.

По итогам рассмотрения дела Арбитражным судом Свердловской области исковые требования администрации были удовлетворены, однако суды апелляционной и кассационной инстанций не могли прийти к единому мнению о размере итоговой годовой арендной платы.

Ясность внес Верховный Суд РФ, который разъяснил, что, поскольку участок не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, принцип № 7 при определении арендной платы неприменим.

ВС РФ обосновал это следующим. В соответствии с п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Постановлением № 582 закреплен принцип № 7 учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В соответствии с ним размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582.

В п. 30 раздела VIII указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

На сегодняшний день очень важно формирование единой позиции по вопросам льготного исчисления арендной платы, в том числе при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку данная ситуация встречается весьма часто.

Так, Решением Центрального районного суда г. Волгограда от 25 июня 2019 г. по делу № 2-3907/2019 исковые требования об установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка в размере земельного налога и понуждении произвести перерасчет арендной платы были удовлетворены.

Суд пришел к выводу, что, поскольку спорный участок относится к участкам общего пользования, что подтверждает невозможность его приватизации – то есть он ограничен в обороте, – арендная плата в размере 15 тыс. руб., которая значительно выше размера земельного налога (1250 руб. 38 коп. в месяц), нарушает права истца.

Резюмируя, не могу не согласиться с позицией высшей судебной инстанции относительно применения принципа № 7 определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Думается, что выражение конкретной позиции о необходимости установления наличия оборотоспособности земельного участка для целей расчета взимаемой арендной платы станет началом отсчета единообразной судебной практики по данному вопросу.

Вопросы о представлении в собственность земельных участков, ограниченных в обороте.

В современных условиях развития экономики государства, реализации мер, направленных на укрепление малого и среднего бизнеса в России, актуальными являются вопросы применения законодательства, регулирующего земельные правоотношения.

Фактически по стране идет вторая волна приватизации, связанная с приобретением в собственность земельных участков, что обусловливает значительное увеличение судебных споров.

Об этом свидетельствует увеличение в 2008 г. почти в два раза количества дел с применением законодательства, регулирующего земельные правоотношения. Так, если в 2007 г. арбитражными судами было рассмотрено 8 150 дел по спорам, предметом которых являлись земельные участки, то в истекшем году таких дел рассмотрено 15 279. Около половины рассмотренных дел (48,2%) связано с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств из совершения сделок с землей.

В первом полугодии 2009 г. Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа рассмотрено 103 дела соответствующей категории.

При рассмотрении таких споров зачастую возникают вопросы о правомерности заключения договоров купли-продажи, о действительности ненормативных правовых актов и о законности действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления и их должностных лиц по предоставлению (отказу в предоставлении) в собственность индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам земельных участков, входящих в состав особо охраняемых природных территорий.

Земельные участки в Российской Федерации являются объектами гражданских прав и согласно ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимому имуществу.

Отнесение земельных участков к объектам недвижимости явилось основанием закрепления специального правового режима их определения в гражданском обороте.

В частности, при отчуждении земельного участка требуется указание данных, позволяющих определенно установить земельный участок (данные кадастрового учета). Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка, ограничениях его использования, о государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на него, особенностях момента возникновения права собственности у приобретателя этого имущества, его передачи и т д.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ, По общему правилу земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица), если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте законодательными актами.

Пунктом 4 ст. 27 ЗК РФ устанавливается исчерпывающий перечень земельных участков, изъятых из оборота.

При этом к земельным участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую очередь государственные природные заповедники и национальные парки как особо охраняемые природные территории, находящиеся в федеральной собственности.

Изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атомной промышленности государства.

Поскольку п.. 2 указанной статьи не позволяет предоставлять такие участки в собственность, у судов не возникает вопросов при рассмотрении споров, объектом которых являются земельные участки, изъятые из оборота.

Вместе с тем суды испытывают затруднения при рассмотрении споров, объектом которых являются земельные участки, ограниченные в обороте.

В соответствии с подп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ к таковым относятся земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

Особо охраняемые природные территории – участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Согласно ст. 96 ЗК РФ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округа санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством РФ.

Из п. 2 ст. 27 ЗК РФ следует, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Практика рассмотрения таких дел различна.

Так, по одному из дел Общество в порядке ст. 36 ЗК РФ обратилось в администрацию Кировского района с заявлением о приобретении в собственность земельного участка площадью 18 575 кв.м, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий Обществу на праве собственности.

Судами апелляционной и кассационной инстанций решение суда оставлено без изменения.

Определением ВАС РФ отказано в передаче в Президиум данного дела для пересмотра в порядке надзора обжалуемых судебных актов.

Состав судей ВАС РФ указал на установление судебными инстанциями того обстоятельства, что границы округов санитарной охраны курортов общесоюзного значения были определены в порядке, установленном законодательством, и на момент рассмотрения настоящего требования не изменены Земельный участок, с заявлением о приобретении которого в собственность обратилось Общество, расположен в границах округа санитарной охраны зоны курорта и в силу законодательства относится к земельным участкам, ограниченным в обороте.

Таким образом, подход судов, поддерживающих позицию органов самоуправления о невозможности предоставления в собственность земельных участков, расположенных в третьей зоне санитарной охраны курорта, был обоснован и оправдан.

Однако в дальнейшем судами была изменена правовая позиция по этому вопросу.

Так, в рамках разрешения другого дела установлено, что по договору купли-продажи предприниматель Г. приобрел земельный участок площадью 9719 кв.м, на котором находятся принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.

Арбитражный суд Приморского края, рассмотрев 08.04.08 дело по заявлению первого заместителя прокурора Приморского края к Фонду имущества Приморского края, индивидуальному предпринимателю Г. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, расположенного в пгт. Кировский, применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязании предпринимателя возвратить в муниципальную собственность указанный земельный участок, отказал в удовлетворении требований в полном объеме.

Кроме того, суд сослался на п. 2 ст. 95, п. 3 ст. 96 ЗК РФ, в соответствии с которыми в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности Земельные участки в границах санитарных зон из числа земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов у собственников земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением прямо установленных случаев.

Применив п. 4 ст. 28 ЗК РФ, суд пришел к выводу о возможности приватизации земельных участков, входящих в состав второй и третьей зон округа санитарной охраны курорта.

Суд апелляционной инстанции решение суда оставил без изменения.

Суд кассационной инстанции не согласился с выводом судов о возможности предоставления в собственность земельных участков, входящих в состав зоны округа санитарной охраны курортов, поскольку п. 2 ст. 95 и п. 3 ст. 96 ЗК РФ не содержат таких положений, а направлены на защиту права собственности лиц, уже владеющих на праве собственности земельными участками, включаемыми в границы санитарных зон.

Государственный кадастр особо охраняемых природных территорий ведется в целях оценки состояния природно-заповедного фонда, определения перспектив развития сети данных территорий, повышения эффективности государственного контроля за соблюдением соответствующего режима, а также учета данных территорий при планировании социально-экономического развития регионов.

Кадастр по особо охраняемым природным территориям федерального значения, являющимся федеральной собственностью, ведется федеральными органами исполнительной власти и организациями, в ведении и управлении которых находятся такие природные территории.

Определением ВАС РФ от 31.03.09 указанное дело передано в Президиум для пересмотра в порядке надзора.

Состав судей надзорной инстанции указал на то, что факт отнесения одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со ст. 85 ЗК РФ и ст. 35 ГрК РФ в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение.

В соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов ограничиваются в обороте и в соответствии с п. 2 указанной статьи не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Президиум ВАС РФ постановлением от 16.06.09 отменил судебные акты всех судебных инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что приватизация земельных участков независимо от того, в какую зону санитарной (горно-санитарной) охраны они входят, действующим законодательством не допускается.

Основным вопросом исследования суда по таким делам является вхождение спорного земельного участка в состав земель особо охраняемых природных территорий.

1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.

4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

8) утратил силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

7. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

8. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Комментарии к ст. 27 ЗК РФ

1. Земельный участок согласно действующему законодательству может переходить от одного лица к другому. Другими словами, участок обладает оборотоспособностью, которой согласно ст. 129 ГК РФ признается возможность вещи или имущественного права свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно ЗК РФ и иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду ЛК РФ, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, ВК РФ, которым определено, что большинство водных объектов находятся в государственной собственности. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. В то же время обратим внимание на то, что перечень ограничений в обороте земельных участков может быть установлен только федеральными законами.

2 - 3. Ограничение или изъятие из оборота рассматривается настоящей статьей, как и земельным законодательством в целом, как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц - участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.

Изъятие и ограничение в обороте земельных участков могут быть установлены только федеральными законами, поскольку Конституцией РФ утверждается, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55). Также согласно Конституции иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ст. 62). А ограничение оборота земельных участков является одновременно и ограничением права граждан и их объединений (в том числе юридических лиц) приобретать в собственность земельные участки (ст. 36 Конституции).

Не изъятые из оборота в соответствии с настоящей статьей земельные участки могут быть объектами сделок. Согласно статьям 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

4. Согласно настоящей статье ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные) земельные участки определяются в порядке, установленном законом, в то время как земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Настоящей статьей установлен закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. К таким участкам отнесены в том числе земли государственных природных заповедников и национальных парков. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие деятельность в области государственной безопасности и обороны, а также земли, на которых расположены объекты атомной промышленности.

В том случае, если основанием для изъятия соответствующих земель из оборота является размещение объектов определенного назначения, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов или за изменением их целевого использования в установленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.

5. Земельные участки, ограниченные в обороте, указаны в п. 5 комментируемой статьи.

В связи с принятием новых Водного кодекса Российской Федерации и Лесного кодекса Российской Федерации в настоящую статью были внесены изменения, касающиеся определения земель водного и лесного фонда, ограниченных в обороте. Подпунктом 2 п. 5 комментируемой статьи уточнено, что ограниченными в обороте могут считаться земли, отнесенные к землям лесного фонда. Таким образом, вопрос о том, может или нет участок, поросший растительностью, быть включен в оборот, решается в связи с тем, какая категория земель установлена и закреплена в документах для этого участка. Содержание подп. 3 п. 5 настоящей статьи распространяется на участки, в границы которых полностью включены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, прилегающие к таким водным объектам, в этот перечень, скорее всего, включены быть не могут. Но эти участки могут быть включены в перечень ограниченных в обороте на основании п. п. 7, 10, 14 п. 5, а также п. 8 настоящей статьи.

Обратим внимание на то, что в соответствии со ст. 28 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в целях создания необходимых условий для безопасной эксплуатации объектов инфраструктуры морского порта на земельных участках, прилегающих к границе морского порта, могут устанавливаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель в соответствии с законодательством Российской Федерации. Земельные участки в границах морского порта не могут находиться в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций. Земельные участки в границах морского порта не предоставляются индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в собственность, за исключением случаев, установленных ч. 4 указанной статьи данного Федерального закона. Земельные участки в границах территории морского порта, занятые портовыми гидротехническими сооружениями, созданными или приобретенными за счет средств инвесторов (индивидуальных предпринимателей или юридических лиц), а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для осуществления деятельности в морском порту и принадлежащими на праве собственности индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам, могут находиться в их собственности. В границы морского порта для осуществления деятельности в морском порту могут включаться земельные участки, находящиеся в собственности индивидуальных предпринимателей или юридических лиц. Земельный участок, расположенный в границах морского порта, может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК РФ. Федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков, расположенных в границах морских портов, для государственных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

6 - 7. Согласно данной статье оборот земель сельскохозяйственного назначения должен быть урегулирован специальным федеральным законом. Им стал Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который, следуя положениям п. 7 комментируемой статьи, не распространяется на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для указанных в пункте целей. Такие земельные участки включаются в оборот на общих основаниях.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 1) регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

8. Понятие, правовой режим и критерии определения размера береговой полосы, в пределах которой запрещена приватизация земельных участков, установлены ст. 6 ВК РФ. Согласно указанной статье полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.

Действия по резервированию земель должны быть основаны на положениях ст. 56.1 настоящего Кодекса (см. комментарий к данной статье).

Понятие объекта гражданского права гласит, что объект – это то, по поводу чего возникают гражданские правовые отношения. Самые распространенные виды объектов – различные вещи, в том числе и деньги, ценные бумаги, права на вещи, результаты интеллектуальной деятельности, информация и нематериальные блага.

Оборотоспособность объектов гражданских прав – это понятие, подразумевающее возможность проведения сделок, которые нацелены на передачу объектов в рамках гражданско-правовых отношений.

Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться либо переходить в порядке преемства и иными способами (аренда).

Отчуждение происходит в результате дарения, продажи, обмена. Правопреемство осуществляется по наследству или в результате реорганизации юридических лиц.

Отдельным пунктом является оборотоспособность земли и других природных ресурсов (по данному вопросы суды рассматривают большее количество дел). Такая оборотоспособность регулируется рядом законодательных актов Российской Федерации. Так, согласно Конституции РФ, земля и природные ресурсы могут быть в государственной, частной и прочих видах собственности.

Интересным является и вопрос оборотоспособности результатов интеллектуальной деятельности. Законодательство не дает четкого ответа на этот вопрос и суд, при рассмотрении таких дел учитывает обстоятельства в рамках норм гражданского законодательства.

Заключительный вывод об оборотоспособности делает суд при оценке законодательных норм.

Виды оборотоспособности объектов гражданских прав

Виды объектов гражданских прав делятся на:

объекты с полной оборотоспособностью;
объекты с ограниченной оборотоспособностью;
необоротоспособные объекты.

1. Полностью оборотоспособные объекты – это понятие, включающее объекты в свободном отчуждении. Они могут свободно переходить в собственность от одного лица к другому путем преемства или другим способом. При универсальном преемстве к другому лицу переходят отдельные права и обязанности. Эта процедура производится в результате совершения сделок по отчуждению имущества, прав или перевода долга, а также по аренде имущества. Оборотоспособность объектов обладает полной презумпцией, а значит ограничение и запрет на нее не могут быть распространены, если это не установлено законом.

2. Понятие ограниченно оборотоспособных объектов предполагает следующие ограничения: установление конкретных видов объектов, которые обладают индивидуальной оборотоспособность и принадлежат одному лицу. Установление таких видов объектов, сделки по которым производятся только по специальному решению, возлагается на суд. Данный документ – это правовое основание для заключения сделки.

В список ограниченных входят объекты, указанные в законе. Это шифровальная техника, яды и наркотики, радиоактивные вещества, психотропные средства, оружие и т.д. Также ограничиваются в обороте следующие виды земельных участков:

участки в составе лесного фонда;
участки в составе особо охраняемых природных территорий;
участки в зоне водных объектов в государственной собственности;
участки, занятые ценными объектами культурного наследия;
участки, занятые объектами оборонной безопасности;
участки, предоставленные для транспортных нужд, производства ядовитых веществ, подвергшиеся радиации или биогенному загрязнению.

3. Объекты, изъятые из оборота – это понятие, включающее объекты, которые не могут быть отчуждены ни при каких обстоятельствах. Это такие виды объектов, как:

право на жизнь и здоровье человека;
право на личную неприкосновенность;
честь и достоинство;
право на имя;
другие нематериальные блага (ст.150 ГК).

Отдельные виды объектов, которые входят в состав государственной собственности, также не могут отчуждаться.

Это объекты в общественном пользовании: дороги, улицы, скверы и т.д.

Третья группа неотчуждаемых объектов – это виды объектов, гражданские права на которые ограничены в целях защиты нравственности, прав и законных интересов граждан, обеспечения обороноспособности государства.

В перечень необоротоспособных также включены следующие виды объектов:

лесные, земельные и водные ресурсы;
особо охраняемые природные территории, заказники и заповедники;
полигоны для испытания военной техники, авиатехники;
объекты культурного наследия, исторические памятники;
объекты для захоронения радиоактивных и ядовитых отходов, химически активных веществ;
атомные электростанции, химические заводы;
стационарные социальные объекты (дома престарелых, детские дома, школы-интернаты, больницы и т.д.).

Таким образом, если изъятие из оборота объектов не регламентировано законом в строгой мере, то конечно решение о возможности оборотоспособности принимает суд.

Ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав

Ограниченные в обороте объекты являются самой спорной группой объектов гражданских прав. Процедура ограничения прав производится судом. Это значит, что по истинным нормам законодательства такие объекты не могут быть строго отнесены к оборотоспособным или необоротоспособным средствам.

Суд при рассмотрении конкретного дела выдает специальное разрешение. Если имущество оказалось в собственности лица, а суд решил, что оно необоротоспособно, то такая собственность должна быть отчуждена собственником самостоятельно в течение 12 месяцев. В противном случае имущество будет продано принудительно, а стоимость возмещена собственнику в сумме, определенной судом.

Таким образом, оборотоспособность объектов гражданских прав регулируется нормами гражданского законодательства. Решение о том, законны ли права на ту или иную собственность граждан, принимает суд. Именно поэтому при приобретении спорного имущества необходимо тщательно изучить нормы законодательства.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Читайте также: