Особенности договора аренды имущества находящегося в государственной и муниципальной собственности

Обновлено: 31.05.2024

Аренда государственного и муниципального имущества отличается жесткой нормативной регламентацией. При заключении договора аренды такого имущества необходимо четко выполнять требования закона во избежание административной и гражданско-правовой ответственности. Как правильно арендовать госимущество, на что обратить внимание в договоре и как его продлить по истечении срока - обо всем этом читайте в нашей статье.

Специфика и правовое регулирование аренды государственного и муниципального имущества

Предметом договора аренды в данном случае является имущество, находящееся в собственности государства (федеральной или субъектов РФ) и муниципальных образований, как движимое, так и недвижимое.

При этом оно может находиться одновременно в хозяйственном ведении или оперативном управлении казенных и бюджетных учреждений, государственных и муниципальных предприятий. Эти титульные владельцы тоже передают имущество в аренду.

Соответственно, на стороне арендодателя могут выступать:

федеральные, региональные и муниципальные органы исполнительной власти, осуществляющие функции по управлению имуществом (министерства имущественных отношений, комитеты по управлению имуществом);
государственные или муниципальные унитарные предприятия, автономные учреждения, бюджетные и казенные учреждения, госорганы, органы местного самоуправления при наличии у них права хозяйственного ведения/оперативного управления этим имуществом.

Обратите внимание! Земельные участки, лесные участки, водные ресурсы, участки недр, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, передаются в аренду не по общим нормам ст. 17.1, а в соответствии с отраслевыми нормативными правовыми актами (Земельный кодекс, Водный кодекс, Лесной кодекс и т.д.). В нашей статье мы не рассматриваем передачу в аренду этих видов имущества.

Что касается арендатора, то в отличие от договоров аренды частного имущества, стать им может далеко не любой желающий. О том, как выбирается арендатор госимущества, рассказываем далее.

Как выбирается арендатор для заключения договора аренды госимущества

По общему правилу, для передачи государственного имущества в аренду, не переданного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо недвижимого имущества, переданного на указанных правах государственным и муниципальным унитарным предприятиям, автономным учреждениям, бюджетным и казенным учреждениям, госорганам и органам местного самоуправления, арендодателю необходимо провести торги (ч. 1, ч. 3 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ).

В то же время закон содержит немалое количество исключений из этого правила. Так, не нужны торги, если будущий арендатор - это:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

государственный или муниципальный орган;
государственный внебюджетный фонд;
Центральный банк РФ;
государственное и муниципальное учреждение;
некоммерческая организация в виде ассоциации или союза, редигиозная или общественная организация, ТСЖ, профсоюз, социально-ориентированная НКО;
адвокатская, нотариальная, торгово-промышленная палата;
медицинская организация;
образовательная организация;
правопреемник приватизированного унитарного предприятия;
субъекты, имеющие право на государственные и муниципальные преференции в соответствии с гл. 5 закона о защите…

Минуя процедуру торгов, можно получить в аренду государственное имущество для размещения сетей связи, объектов почтовой связи, а также для использования сети инженерно-технического обеспечения. Кроме того, землю без торгов под сети дают теплоснабжающим организациям.

Допустимо обойтись без аукциона (конкурса), если срок аренды небольшой (до 30 календарных дней в течение 6 месяцев) или в аренду передается маленькое помещение, до 20 кв. м и составляющее до 10% от площади всего объекта недвижимости, принадлежащего арендодателю, либо по договору происходит замена помещения в связи со сносом или реконструкцией здания.

Не требуется проведение торгов, если предоставление имущества в аренду предусмотрено ранее заключенным госконтрактом по 44-ФЗ либо договором по 223-ФЗ с этим же лицом, либо имеется решение суда, нормативный акт, международный договор, обязывающие заключить договор аренды.

Если государственная и муниципальная собственность сдается в аренду в обход процедуры торгов, то заключенный договор можно признать недействительным по ст. 168 ГК РФ. Кроме того, арендодателю грозит привлечение к административной ответственности по ст. 14.9 КоАП РФ.

Порядок проведения торгов и заключения договора

Торги проводятся в виде открытого аукциона или открытого конкурса в зависимости от вида арендуемого имущества. При этом право выбора между этими формами торгов принадлежит собственнику (уполномоченному им обладателю прав) только в отношении ограниченного перечня видов имущества особой значимости, утвержденного приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 (приложение) (далее – приказ № 67):

объекты ж/д и трубопроводного транспорта;
объекты воздушного транспорта (аэропорты, аэродромы, взлетно-посадочные полосы, производственная и инженерная инфраструктура и т.д.);
морские и речные порты, их инфраструктура, гидротехнические сооружения;
транспорт общего пользования, включая метро;
системы коммунальной инфрастуктуры (объекты водо-, тепло-, газо_ и энергоснабжения, производству и передаче электро- и теплоэнергии и т.д.);
нежилые помещения, которые включены в специальный перечень имущества, предназначенного исключительно для предоставления на длительный срок малого и среднего предпринимательства;
имущество технопарков.

Организатор торгов на госимущество

Организатором торгов является собственник имущества в лице федерального, регионального или местного органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению соответствующим имуществом, либо обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления, в ряде случаев также государственное унитарное предприятие (п. 4 приказа № 67).

Непосредственно организацией аукциона или конкурса занимается создаваемая организатором аукционная или конкурсная комиссия, состоящая как минимум из 5 человек. Участвовать в аукционе может любое юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель.

Проведение торгов на госимущество

Извещение о проведении торгов должно быть размещено на официальном сайте заранее (за 30 дней до даты проведения конкурса и за 20 дней до даты проведения аукциона).

По итогам проведенного конкурса или аукциона определяется победитель, с которым организатор обязан заключить договор аренды.

Если только одно лицо подало заявку на участие, и она соответствует всем требованиям конкурсной или аукционной документации, либо одно лицо признано единственным участником торгов, то договор аренды должен быть заключен с этим лицом.

Какого-то универсального типового договора аренды государственного и муниципального имущества в настоящее время не утверждено. Вместе с тем некоторые ведомства разработали примерные формы таких договоров (см., например, приказ Росгидромета от 03.12.2013 № 663; приказ Роспотребнадзора от 20.04.2012 № 468), а для недвижимого имущества Минэкономразвития России утвердило типовые условия договора аренды, касающиеся обязанностей арендаторов (см. приказ Минэкономразвития России от 11.01.2017 № 2).

Договор аренды на срок более 1 года подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Как определяется арендная плата

Обязанность оценить имущество ложится на плечи арендодателя. Передача в аренду госимущества по цене, определенной в обход правила об оценке, является серьезным нарушением установленной процедуры и часто признается судом как основание недействительности сделки (см., например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2015 по делу № А56-71589/2014).

При этом рыночная стоимость, определенная оценщиком и указанная в отчете об оценке, не является строго обязательной для указания в договоре аренды, а служит лишь ориентиром для арендодателя (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92).

Преимущественное право аренды на новый срок

Когда заключенный договор аренды государственного имущества подходит к концу, арендатор вправе в приоритетном порядке продлить его на новый срок.

Однако это право можно реализовать только, если первоначальный договор был заключен по итогам торгов (ч. 9, ч. 10 ст. 17.1 135-ФЗ). В противном случае договор на новый срок или допсоглашение о продлении являются недействительными. В то же время, если первоначальный договор аренды был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательных торгов, то арендатор не может быть лишен своего приоритета по заключению договора на новый срок (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 – далее постановление № 73).

Отказать арендатору госимущества в заключении договора на новый срок арендодатель может только при наличии долгов по арендной плате, либо если было принято решение о другом использовании этого имущества. Если отказ не обусловлен этими причинами, и далее имущество в течение года сдается в аренду другому лицу, то бывший арендатор вправе в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей арендатора.

Заключая договор на новый срок с тем же арендатором, нужно заново согласовать сроки и размер арендной платы (п. 4.2 постановления № 73). Арендная плата определяется в соответствии с оценкой рыночной стоимости, а срок аренды не может быть меньше 3 лет, если только арендатор не попросит о его уменьшении.

Согласно разъяснениям ФАС при соблюдении всех вышеуказанных правил договор аренды может быть продлен неограниченное количество раз (см. письмо ФАС от 05.07.2019 № АЦ/57280/19).

Право выкупа арендуемого имущества

Для реализации этого права необходимо сочетание нескольких условий одновременно:

добросовестное внесение арендной платы, отсутствие задолженностей;
аренда в течение как минимум 2 лет;
имущество не входит в перечень имущества, подлежащего передаче в аренду субъектам МСП;
покупатель состоит в реестре субъектов МСП на день заключения договора купли-продажи.

Имущество выкупается по рыночной цене, определенной оценщиком, которую арендатор вправе оспорить (п. 4 ст. 4 закона № 159-ФЗ).

***
Итак, порядок сдачи в аренду государственного имущества в большинстве случаев предусматривает проведение достаточно сложной процедуры торгов. Арендная плата определяется с учетом рыночной оценки, произведенной профессиональным оценщиком. Арендаторы госимущества имеют право перезаключать договор на новый срок приоритетно перед другими субъектами, а малый и средний бизнес – также выкупить арендуемое имущество в собственность.

Читайте также: