Может ли подвал многоквартирного дома быть в частной собственности

Обновлено: 01.06.2024

Часто возникают споры за право владения дополнительным метражом жилого дома в виде подвальных помещений и чердака. Главным вопросом остаются бесхозные помещения, к которым относят подвалы в многоквартирном доме, кому принадлежит это пространство и кто имеет право его использовать.

По действующему законодательству, жильцы не во всех случаях могут занимать неиспользуемые помещения в многоквартирных домах. Это обусловлено некоторыми противоречиями, существующими в актах и нормативных документах прошлых лет.

До недавнего времени можно было оформить подвал в собственность после финансовых вложений в ремонт и обустройство свободных помещений.

Спорные моменты в вопросах собственности на подвалы

Вопрос принадлежности уже занятого подвала возникает, если владелец не оформил документы на собственность, и помещением, так или иначе, завладел посторонний человек. На рынке вторичного жилья технические этажи часто приватизируются, но в новостройках наблюдается другая ситуация.

Жильцы домов обнаруживают, что подвал используются посторонними лицами на законных основаниях. Такая же ситуация возникает, когда права на пользование техническими этажами в судебном порядке отдаются прошлым владельцам. Необходимо разобраться, кому принадлежат подвалы, где находится оборудование и коммуникации всего дома.

Есть множество споров по вопросам владения подвальными этажами, в которые выведены важнейшие коммуникационные системы и вентиляционные отдушины. Часто возникает прецедент эксплуатации общего имущества в личных целях лицом, не имеющим на то права. Такие случаи рассматриваются в суде.

Часты случаи, когда подвал сдается в аренду на очень долгое время бывшим собственникам, и восстановление прав новых хозяев возможно только при помощи специалистов, представляющих интересы владельца в суде.

Определение права собственности на подвалы

В законодательстве РФ Высшим Арбитражным судов была прописана очередность наступления права на технические этажи. Оформление собственности начинается с оформления прав на первый этаж дома. Это возможно при условии, что раньше не было владения техническим этажом, а площадь подвала была установлена под индивидуальную эксплуатацию.

Если подвал не использовался как общее имущество жильцов, то и прав на собственность не было, соответственно этот метраж оставляется за первоначальным владельцем. Прочее свободное помещение, если не использовалось кем-то лично, остается в долевом владении владельцем квартир в доме.

Для оформления права на владение в долевой форме необходимо выполнить два условия:

Подвальные помещения в момент их приватизации, не должны быть эксплуатируемыми другими людьми;
Технический этаж должен быть отделен от жилых квартир подъезда и не использоваться в каких-либо целях.

Техническое помещение может быть признано как долевая собственность жильцов дома, только оно должно быть оборудовано техническими агрегатами и быть назначенным для обслуживания нескольких квартир.

Права собственности у владельцев квартир

Жильцы могут требовать прав на неиспользуемые площади следующих категорий:

Помещения без специальных назначений;
Пространство без коммуникационных труб, которые нужны для обслуживания всего дома;
Подвал не является частью квартир на первом этаже.

Регулировка отношения между собственниками осуществляется по статьям 235 и 290 Гражданского кодекса РФ. По указанным там положениям жильцы могут выдвигать требования к таким свободным помещениям, как лестницы, пространства между этажами, коридоры этажей, лифты и чердачные помещения, пристройки и подвалы, крыши и ограждения дома.

По закону владельцы квартир, если дом многоэтажный, могут занимать все технические помещения по долевому принципу. Это же касается и вопросов эксплуатации оборудования, которое находится на обслуживании более одной квартиры.

В строящемся жилье долевая собственность учитывается кадастровым паспортом, проектными документами и техническим паспортом дома. На основании этих документов можно узнать о правах собственности на подвал. Если он не указан как специально предназначенное пространство, то его можно разделить по долям между собственниками квартир.

Застройщик обязан пройти оформление документации на подземные помещения, и только после этого возможна эксплуатация цокольного этажа и передача его третьим лицам.

Законодательные нюансы права собственности на технические помещения

Подвалы без оборудования внутри по суду назначаются в собственность или застройщику, приобретающему право пользования технического этажа, или собственнику всего многоэтажного дома. Высший Арбитражный суд дает возможность собственникам обращаться за определением подвалов в собственность в равных долях, даже если те уже принадлежать третьим лицам или внесены в Росреестр.

Если в реестр вносят запись о использовании подвала в частном порядке одним собственником, но есть право на долевое владение, то в суде можно доказать неправомерность оформленного пакета документов другими инстанциями. Все подвал решением суда переведут во владение жильцами на равных правах.

Незаконным является использование помещений общего пользования в частных целях, если это мешает другим жильцам попадать в свои квартиры. Это лифты, холлы и коридоры. Если подвальное помещение единственный вход в дом, тогда он будет однозначно переведен в общее имущество жильцов для беспрепятственного прохода к жилищу.

Для начала работ по восстановлению прав нужно начинать с запроса в Росреестр о правах собственности на недвижимость. По результатам можно практически сразу определить, кто владелец помещений.

Типовые вопросы о собственности подвалов

Бывает, что подвалы в доме передают в собственность, не уведомляя жильцов. Часто собственники квартир обнаруживают факты занимания общей территории соседями в одностороннем порядке, когда ограждаются территории и оборудуются перегородками, замками и прочими запорными устройствами.

Такие вопросы можно попробовать уладить мирно, а можно через суд. Но в любом случае для начала необходимо определиться с правами соседа на такие действия:

Росреестр выдает справку (выписку) с информацией, когда и кем было передано подвальное помещение, есть ли там долевое участие остальных жильцов, есть ли законное оформление этой части в индивидуальное использование, приватизированное это помещение или муниципальное. Также следует уточнить функции, для которых это помещение было построено при возведении здания.

Тема продухов в подвалах МКД много обсуждалась законодателями, зоозащитниками и жителями домов. Точку в споре поставил кабмин, введя в ПП РФ № 491 требование держать открытым хотя бы одно такое отверстие в подвале. Читайте, что в НПА сказано о продухах и как вопрос об обязательном выполнения этих норм управляющими организациями решают суды.

Правила № 170 предписывают УО закрывать продухи в подвалы и технические подполья

Управляющие домами организации, ТСЖ и кооперативы обязаны соблюдать требования законодательства к надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД, созданию благоприятных условий для проживания в домах. Такие требования включают в себя и нормы, которые касаются продухов в подвалах.

площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома) (п. 4.1.4);
желательно оборудовать продухи жалюзийными решётками (п. 4.1.4);
для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни (п. 2.6.8).

Правительство РФ обязало УО держать хотя бы один продух в подвал полностью открытым при их наличии

Закрытые наглухо продухи стали объектом обсуждений в обществе, особенно среди зоозащитников. Они считали, что закрытие отверстий в подвалы домов обрекло на смерть замурованных там и оставленных в мороз на улице бездомных животных.

Согласно ПП РФ № 1498, делать это следует в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха в подвале и техническом подполье, если в них предусмотрены такие продухи.

Минстрой РФ и ГЖИ: УО должна держать один продух открытым, не выполняя требование о его закрытии из Правил № 170

После вступления в силу новых требований к содержанию МКД в части организации хотя бы одного продуха в подвал, этот вопрос стал темой разъяснений, которые дают органы Госжилнадзора управляющим домами.

Так, ведомство в Красноярском крае в письме от 27.10.2020 № 100-11182/15 напомнило УО и ТСЖ, что согласно п. 3.4.7. Правил № 170, проходы ко всем элементам подвала и технического подполья должны быть чистыми и доступными, а помещения – защищены от проникновения грызунов, кошек и собак. На все проёмы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены защитные сетки (п. 3.4.7. Правил № 170). Размер ячеек сетки составляет 0,5 см.

Вместе с тем, орган жилищного надзора обратил внимание управляющих домами на ПП РФ № 1498, которым установлено требование постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха в случае их наличия в подвалах/техподпольях.

Управляющие организации должны держать один продух открытым. Это, по мнению органа ГЖН, позволит обеспечить требуемый температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий МКД и гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в такое помещение.

Продухи должны быть в доме, если это предусмотрено проектом и технически возможно

Дело № А56-68723/2019 с отрицательным для управляющей компании решением.

ГЖИ проверила работу одной из управляющих организаций Санкт-Петербурга и установила нарушения Правил № 170. Составила протокол и привлекла компанию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, оштрафовав на 125 000 рублей. Среди нарушений, которые УО должна была устранить, значилось необеспечение надлежащего состояния подвальных продухов. Они были не оборудованы жалюзийными решётками, а закрыты наглухо с уличной стороны.

Спор управляющей организации и органа ГЖН дошёл до кассационной инстанции, и все суды в этом деле согласились с доводами УО. Ведомство провело проверку деятельности компании, управляющей одним из многоквартирных домов в Благовещенске (Амурская область).

УО получила предписание, в котором среди прочих требований была организация продухов для проветривания подвалов в МКД согласно п. 3.4.3 Правил № 170. При этом в доме уже было три продуха со стороны двора, но орган ГЖН указал на то, что управляющая организация обязана пробить такие же отверстия и с противоположной стороны для сквозного проветривания.

При повторной проверке ГЖИ установила, что как раз это требование лицензиат не выполнил. Компания получила новое предписание, которое решила оспорить в суде. В ходе разбирательства суды установили, что продухи, расположенные в фундаменте МКД, – это сквозные отверстия в капитальной стене фундамента. Проектом МКД предусмотрено три продуха с внутренней (дворовой) стороны дома.

В предписании указано, что продухи должны располагаться и на противоположных стенах. Но с внешней стороны дома, согласно проекту, находится длинное капитальное крыльцо нежилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, сделать продухи там технически невозможно. Суды признали, что в части этого требования предписание органа ГЖН не отвечает принципам определённости, конкретности и исполнимости, вынесено без учёта технических характеристик дома.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали, что УО не должна пробивать новые продухи, орган ГЖН не был вправе от неё это требовать.

На заметку

Продух должен быть полностью открыт. Требование Правил № 170 закрывать отверстия решётками здесь вступает в противоречие с нормой ПП РФ № 491 и, как указывает ГЖИ Красноярского края, не применяется. При этом, как показывает пример из судебной практики, надзорные органы не могут требовать от управляющих домом пробить в капитальной стене продух, если он не был предусмотрен проектом дома и/или сделать это технически невозможно.

А вы в своей практике управления домом сталкивались с требованиями органа ГЖН, которые касаются продухов? Поделитесь в комментариях.

На протяжении многих лет между жильцами МКД не утихают споры по поводу того, кто вправе распоряжаться помещениями, которые расположены в подземном этаже. Немногие знают об их юридическом статусе и о том, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, на кого возложена обязанность по их содержанию и ремонту.

Назначение помещения

На территории технического этажа сосредоточены главные инженерные коммуникации (стояки канализации, водопровода теплотрасса). Но доступ к ним изолирован, поэтому владельцы квартир в МКД могут не беспокоиться за собственную безопасность.

Оно необходимо для обеспечения комфортного проживания (лестницы, лифты, чердаки, бойлерные, мусоропровод). В определенных случаях проектная документация специально предусматривает на подпольных этажах площади, которые могут использоваться исключительно для хозяйственно-бытовых целей.

Как определить собственников

Не всегда жильцы могут мирно договориться о том, чей подвал в многоквартирном доме. Указанные споры могут разрешиться только в судебном порядке. Согласно ст. 36 ЖК РФ, владеть, пользоваться и распоряжаться кладовыми могут все хозяева квадратных метров (в равных долях) при условии, что объекты были приватизированы.

Однако существуют и исключения. В 90-е годы была распространена практика, когда технические этажи принадлежали лицам, которые не имели собственного жилья в МКД. Чтобы владельцы дома могли оформить общедолевую собственность на указанное имущество, необходимо:

отсутствие притязаний на владение, пользование и распоряжение от третьих лиц (на момент приватизации);
чтобы нулевой этаж не имел специального назначения, был изолирован от квартир и оснащен инженерными коммуникациями.

Не теряет актуальности вопрос о том, имеет ли право застройщик продавать подвальные помещения. Теоретически, отчуждать МОП запрещается. Но не каждый подвал подпадает под указанную категорию, а только тот, в котором находится оборудование (стояки, теплотрасса, водопровод и прочее), обслуживающее сразу несколько квартир в доме. Если на территории технического этажа таковое отсутствует, а проектная документация предусматривает, что площади могут отчуждаться, – строительная компания вправе заключать сделки.

Кто несет ответственность за содержание подвала

Уход за техническим состоянием подземелья осуществляется за счет средств собственников квадратных метров в МКД. Пользование подвалом в многоквартирном доме происходит в равных долях, следовательно, расходы по его содержанию жители несут в одинаковом объеме. Организацией ремонтных работ, как правило, занимается УК на возмездной основе. Приводить в порядок кладовые помещения в подвале многоквартирного дома должны их владельцы.

Кто должен делать ремонт

Объекты, относящиеся к МОП, модернизируются и восстанавливаются за счет финансирования владельцев квартир. Содержание подвальных помещений многоквартирного дома – прерогатива УК. Последняя нанимает подрядную организацию для проведения текущего или капитального ремонта. В отдельных случаях собственники жилья самостоятельно могут выбрать подрядчика.

Реконструкция подвала

Изначально хозяева должны определиться с целью использования помещения. Указанный вопрос следует обсудить на общем собрании жильцов (ОСЖ). Причем уменьшать территорию общего имущества в МКД без согласия всех собственников запрещается ЖК РФ (ч. 3 ст. 36). Если реконструкция была произведена самовольно (без предварительного обсуждения на ОСЖ), причем территория нулевого этажа оснащена коммуникациями, благодаря которым сразу нескольким жильцам поставляются услуги ЖКХ, то она носит незаконный характер.

УК наделена полномочиями вынести на повестку дня ОСЖ вопрос о демонтаже постройки, которая была нелегально возведена. Также собственники, чьи права нарушены, вправе обратиться с жалобой в ГЖИ и инициировать таким образом проверку на предмет законности произведенной реконструкции. Причем демонтировать конструкции будет тот, кто их нелегально соорудил.

Приватизация подвала

Оформление помещения, расположенного на техническом этаже, в личную собственность – процедура, сопряженная с преодолением целого ряда бюрократических проволочек. В каких случаях можно и как приватизировать подвал? Изначально следует вынести вопрос на голосование на ОСЖ. При этом решение будет легитимным, если в нем примет участие более 50% жильцов.

На следующем этапе необходимо заказать проект реконструкции, затем согласовать последний с контролирующими структурами – СЭС, Пожарной инспекцией и т. д. Также документ необходимо представить в муниципальный орган власти, где его рассмотрит специальная комиссия. Дополнительно проект передается в БТИ, сотрудники которого должны одобрить план реконструкционных работ.

Затем начинается практическая реализация проекта. После завершения перестройки назначается техническая экспертиза подвального помещения, результатом которой является соответствующее заключение. Собственники недвижимого имущества обращаются с заявлением, чтобы внести корректировки в техпаспорт МКД. В результате переоснащения площадь объекта уменьшится. Заключительный этап оформления подвала в личную собственность – получение нового свидетельства на недвижимое имущество в Росреестре.

Подготовка необходимой документации

Необходимо подготовить письменное обращение, к которому следует приложить:

протокол ОСЖ;
техническую документацию на объект недвижимости;
квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины.

Регистрационное свидетельство выдается после тщательной проверки представленных бумаг.

Можно ли сдавать в аренду

Вопрос имущественного найма и то, на какие нужды будет расходоваться плата за него, также решается на ОСЖ. В частности, средства могут быть потрачены на обустройство придомовой территории или текущий ремонт МОП. О том, на каких условиях будет осуществляться аренда подвального помещения в жилом доме, жильцы предварительно обговаривают с УК/ТСЖ.

На что могут рассчитывать собственники квартир

Граждане вправе занимать территорию в подвальном этаже в границах, соответствующих их долям. Несколько иначе обстоит дело с правовым режимом подвальных помещений многоквартирного дома, который считается новостройкой. В возводимых сегодня объектах застройщик заранее продумывает вопрос их оснащения и использования с максимальной выгодой.

Самовольный захват

В некоторых случаях жильцы без каких-либо оснований занимают и используют площади, расположенные на нулевом этаже. Свои притязания на нежилой объект они мотивируют тем, что инвестировали наравне с другими собственниками денежные средства в обустройство МОП. Однако подобная мотивировка не имеет юридического обоснования, поскольку технические помещения в жилом доме принадлежат всем владельцам согласно долевому принципу. О фактах самозахвата необходимо информировать УК/ТСЖ, а вопрос выделения доли конкретному собственнику выносить на голосование ОСЖ.

Заключение

В большинстве случаев наличие в собственности подвала – это серьезное подспорье для бюджета органа управления МКД. Вырученные за аренду помещения, находящегося на техническом этаже, деньги можно использовать в целях обновления фасада дома или на приобретение отделочных материалов. Однако обустраивать гостиницы или комнаты для извлечения прибыли в подвале не разрешается.