Как обойти преимущественное право покупки земли сельхозназначения

Обновлено: 18.05.2024

от 14 сентября 2020 года N 813-пп

Об утверждении Порядка реализации Приморским краем преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1. Утвердить прилагаемый Порядок реализации Приморским краем преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

2. Определить министерство имущественных и земельных отношений Приморского края органом государственной власти Приморского края, уполномоченным на рассмотрение извещения о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края.

3. Департаменту информационной политики Приморского края обеспечить официальное опубликование настоящего постановления.

Первый вице-губернатор
Приморского края -
председатель Правительства
Приморского края
В.Г.ЩЕРБИНА

Утвержден
постановлением
Правительства
Приморского края
от 14.09.2020 N 813-пп

ПОРЯДОК РЕАЛИЗАЦИИ ПРИМОРСКИМ КРАЕМ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

I. Общие положения

1.1. Настоящий Порядок устанавливает процедуру реализации Приморским краем преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется сфера действия Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", расположенных на территории Приморского края, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

1.2. Предметом приобретения в собственность Приморского края может быть земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, прошедший государственной кадастровый учет и находящийся в собственности юридического либо физического лица.

II. Содержание извещения

2.1. Собственник земельного участка или его представитель (далее - продавец) обязан письменно известить уполномоченный орган о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края путем направления извещения о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края (далее - извещение) по форме, прилагаемой к настоящему Порядку.

При этом срок для осуществления взаимных расчетов, указываемый в извещении, не может превышать 90 дней.

2.2. Извещение может быть подано лично продавцом в уполномоченный орган либо направлено заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае личной подачи в уполномоченный орган регистрация извещения производится в день его поступления.

При направлении извещения почтой или подаче лично оно регистрируется не позднее первого рабочего дня после поступления извещения в уполномоченный орган.

2.3. К извещению прилагаются:

1) копия документа, удостоверяющего личность продавца (для физического лица);

2) копия документа, подтверждающего полномочия продавца (доверенность).

III. Рассмотрение извещения уполномоченным органом

3.1. Уполномоченный орган в течение трех рабочих дней со дня поступления извещения рассматривает извещение и проводит проверку достаточности указанных в извещении сведений и прилагаемых к нему документов.

3.2. В случае отсутствия в извещении сведений, установленных формой извещения, и (или) прилагаемых документов, предусмотренных пунктом 2.3 настоящего Порядка, уполномоченный орган в течение трех рабочих дней со дня поступления извещения направляет заявителю уведомление о необходимости уточнения сведений и повторном направлении извещения и прилагаемых документов с учетом устранения изложенных в уведомлении замечаний.

Рассмотрение повторно поступившего извещения и прилагаемых документов с учетом устранения изложенных в уведомлении замечаний осуществляется в соответствии с разделом III настоящего Порядка, при этом срок рассмотрения такого извещения и прилагаемых документов исчисляется со дня его поступления.

3.3. В случае соответствия извещения и прилагаемых документов форме извещения и пункту 2.3 настоящего Порядка уполномоченный орган в течение четырех рабочих дней со дня поступления извещения формирует и направляет межведомственные запросы:

1) в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю о предоставлении выписки из Единого государственного реестра недвижимости;

2) в Управление Федеральной налоговой службы по Приморскому краю о предоставлении выписки из единого государственного реестра юридических лиц или единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;

3) в органы исполнительной власти Приморского края, которые могут быть заинтересованы в реализации Приморским краем преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, о необходимости покупки земельного участка;

4) в органы местного самоуправления Приморского края (в случае необходимости);

5) иные организации Приморского края (в случае необходимости).

3.4. Органы исполнительной власти Приморского края и организации Приморского края предоставляют запрошенные сведения и направляют позицию по вопросу о необходимости покупки земельного участка в письменном виде в течение семи рабочих дней со дня поступления запроса от уполномоченного органа.

IV. Подготовка решения уполномоченного органа о приобретении или об отказе приобретения в собственность Приморского края земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

4.1. Уполномоченный орган в течение 10 рабочих дней со дня направления межведомственных запросов рассматривает вопрос о целесообразности (нецелесообразности) реализации Приморским краем преимущественного права покупки земельного участка и по результатам рассмотрения принимает решение:

4.1.1. О приобретении в собственность Приморского края земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в форме распоряжения уполномоченного органа;

4.1.2. Об отказе от покупки земельного участка, о чем информирует покупателя посредством направления соответствующего уведомления.

4.2. Уполномоченный орган информирует продавца о принятом решении в течение трех рабочих со дня принятия такого решения.

4.3. Решение о приобретении в собственность Приморского края земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения принимается в форме распоряжения уполномоченного органа о приобретении в собственность Приморского края земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (далее - распоряжение).

В распоряжении указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) площадь земельного участка;

3) местоположение земельного участка;

4) цена земельного участка;

5) собственник земельного участка и доверительное лицо (в случае обращения представителя по доверенности).

4.4. В случае если уполномоченный орган откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 календарных дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок любому третьему лицу по цене не ниже, указанной в извещении.

V. Подготовка проекта договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и его заключение

5.1. В течение трех рабочих дней со дня подписания распоряжения уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его продавцу для согласования и подписания заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в извещении.

5.2. Цена земельного участка, указанная в распоряжении и в договоре, должна совпадать с ценой, указанной в извещении.

5.3. Мероприятия по государственной регистрации права собственности на приобретенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения осуществляются уполномоченным органом.

5.4. Уполномоченный орган осуществляет учет приобретенного в собственность Приморского края земельного участка в Реестре собственности Приморского края.

VI. Финансирование расходов, связанных с приобретением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Финансирование расходов на реализацию Приморским краем преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется за счет средств, предусмотренных в краевом бюджете на соответствующий финансовый год и на плановый период.

Приложение
к Порядку
реализации Приморским
краем преимущественного
права покупки земельного
участка из земель
сельскохозяйственного
назначения

В министерство имущественных и земельных отношений Приморского края

о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края

_____________________________________________________ (далее - заявитель).

(наименование юридического лица, сведения о государственной регистрации, ИНН; для физических лиц - фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии), ИНН)

Адрес заявителя: _______________________________________________________

(место нахождения, место жительства)

Телефон, электронная почта заявителя: ____________________________________.

В соответствии со статьей 8 Закона Приморского края от 29.12.2003 N 89-КЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края" извещаю Правительство Приморского края о своем намерении продать на территории Приморского края земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (далее - земельный участок):

1. Кадастровый номер земельного участка: ________________________________.

2. Площадь земельного участка: кв. м, в том числе:

пашни ________ кв. м, пастбищ ________ кв. м, иных угодий ________ кв. м.

3. Адрес (местоположение) земельного участка: ____________________________

4. Продажа земельного участка осуществляется на следующих условиях:

цена земельного участка: _______________________________________________

(в рублях цифрами и прописью)

срок взаимного расчета за приобретаемый земельный участок:

особые условия продажи земельного участка (если таковые имеются):

5. Прилагаемые документы: _____________________________ на _____ л. в 1 экз.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Имеет ли право орган местного управления продать земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения (вид разрешенного использования - сельскохозяйственное производство)? Если участок находится в муниципальной собственности, пустует и не используется, то можно ли этот участок использовать не для сельского хозяйства (например, построить там дом для проживания)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Муниципалитет вправе распоряжаться земельными участками, находящимися муниципальной собственности, в том числе заключать договоры купли-продажи в отношении земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Размещение на землях сельскохозяйственного назначения объектов, не связанных с сельскохозяйственным производством, не допускается.

Обоснование вывода:
1) Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Статья 8 Закона N 101-ФЗ предусматривает возможность купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения.
Как мы поняли из вопроса, земельный участок находится в муниципальной собственности. Статьей 11 ЗК РФ предусмотрено, что управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления*(1).
В силу п. 3 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности, отнесены к вопросам местного значения городского, сельского поселения.
Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом. Они вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (ч. 1-2 ст. 51 Закона N 131-ФЗ).
В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются на основании в том числе и договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Таким образом, орган местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками, находящимися муниципальной собственности, в том числе заключать договоры купли-продажи в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Продажа земельных участков, находящихся муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Отметим, что в силу п. 3. ст. 1 Закона N 101-ФЗ при продаже земель сельскохозяйственного назначения должны соблюдаться принципы сохранения целевого использование земельных участков и преимущественного права муниципального образования на покупку. Также необходимо учитывать ограничения, установленные законом в отношении покупателей земельного участка сельскохозяйственного назначения, в частности иностранных граждан, иностранных юридических лиц и т.д. (ст. 3 Закона N 101-ФЗ).
2) Согласно ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 ЗК РФ).
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540. Такой вид разрешенного использования земельного участка, как "сельскохозяйственное производство", предполагает использование земельного участка для ведение сельского хозяйства, включающего в себя растениеводство, овощеводство, животноводство и т.д., в том числе и для размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Соответственно, возведение жилого дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "сельскохозяйственное использование" может быть расценено как использование земельного участка не по его целевому назначению и повлечь за собой привлечение к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ (смотрите, например, решение Свердловского областного суда от 24 мая 2016 г. по делу N 72-695/2016) либо принудительное изъятие земельного участка в соответствии со ст. 6 Закона N 101-ФЗ.
Таким образом, размещение на землях сельскохозяйственного назначения объектов, не связанных с сельскохозяйственным производством, не допускается (письмо Министерства экономического развития РФ от 30 июня 2015 г. N Д23и-3029, ответ прокуратуры Самарской области от 21 октября 2015 г.). Данный вывод подтверждается и судебной практикой, смотрите, например: апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 6 июля 2016 г. по делу N 33-9370/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 14 декабря 2016 г. по делу N 33-5917/2016.

14 февраля 2019 г.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Согласно ч. 1 ст. 34 Закона N 131-ФЗ структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Выкуп земельного участка — очень ответственный процесс, который требует достаточно больших затрат по времени. Однако, в том случае, если оформлять процесс перехода права собственности в полном объеме, вся процедура займет достаточно много времени. Поэтому большинство потенциальных покупателей заинтересовано в использовании права преимущественного выкупа.

Что об этом необходимо знать и как такое право использовать?

Слова закона

С 1 марта 2015 года в Земельном Кодексе Российской Федерации произошли достаточно существенные изменения, в соответствии с которыми преимущественное право покупки земельных участков для всех категорий покупателей было отменено.

Однако, так как вопросы купли-продажи регламентируются, в первую очередь, Гражданским Кодексом Российской Федерации, необходимо отметить, что в нем соответствующие статьи сохранились в полном объеме.

Согласно им (так как в эти нормативные акты изменения не были внесены) категории, имеющие право на преимущественное приобретение земельных участков, сохранились.

Таким образом, несмотря на то, что из Земельного Кодекса положения о реализации преимущественного права потенциального покупателя выкупить интересующий его земельный участок, законодательно этот вопрос регулируется достаточно подробно.

Кто имеет право на преимущественный выкуп?

Так как Земельный Кодекс рассматривать право преимущественного перехода земельных участков отказался, теперь все регулирование этого вопроса полностью переходит в ведение Гражданского Кодекса РФ, а также иных нормативно-правовых актов, которые рассматривают вопросы оборота земель.

Согласно действующему законодательству потенциальные покупатели, у которых есть преимущества по приобретению наделов перед другими такими же заинтересованными лицами, они делятся на несколько категорий:

Арендаторы земельных участков, которые на протяжении всего срока действия договора аренды тщательно соблюдали все указанные в договоре условия, а также при необходимости могут внести всю выкупную сумму и готовы эту возможность подтвердить документально;
Представители малого и среднего бизнеса, в том случае, если земельные участки, которые ими ранее арендовались, были выставлены на продажу или на проведение процедуры приватизации;
Многодетные семьи (в лице их представителей), если они подали своевременно заявку на осуществление такого выкупа;
Льготные категории граждан (в том случае, если они не получили участок безвозмездно от государства и приняли решение его выкупить);
В том случае, если речь идет о покупке доли участка, то здесь преимущественное право будет принадлежать тем лицам, кто владеет остальными долями в конкретном участке (например, в случае вступления в наследство несколькими наследниками один из них решил долю продать — преимущества по приобретению будут иметь остальные наследники).

Этот перечень категорий постоянно пополняется, однако основные категории меняются достаточно редко.

Но, кроме того, что они имеют право преимущественного выкупа, для некоторых из них, например, для добросовестных арендаторов, существует упрощенная процедура.

Как осуществить право преимущественного выкупа для сельскохозяйственных земель?

При попытке реализации покупателем права на преимущественное приобретение участка, относящегося к категории сельскохозяйственных земель, необходимо пройти определенную процедуру, состоящую из нескольких шагов:

В том случае, если покупка земли сельскохозяйственного назначения планируется у государства, необходимо получить отказ муниципальных органов от его выкупа (в специализированных органах, отвечающих за управление государственным и муниципальным имуществом);
Подать заявление в соответствующий территориальный орган государственной власти о том, чтобы вопрос приобретения участка был рассмотрен;
К заявлению приложить документы, подтверждающие право на преимущественный выкуп (ранее заключенный договор аренды на него, документы, подтверждающие принадлежность к льготным категориям граждан, например, к многодетным семьям);
Подготовить документы, подтверждающие платежеспособность покупателя (например, копию кредитного договора с банком о выделении денежных средств или справка из Пенсионного Фонда о возможности использования средств материнского капитала).

После того, как все необходимые документы были собраны (могут понадобиться также и кадастровые документы — паспорт и план участка), заявление будет рассмотрено представителями администрации и, в случае несоответствия требованиям правил для преимущественного приобретения участка, будут назначены торги.

В том же случае, если соответствие категориям, имеющим право на преимущественное приобретение земли выявлено, назначается процедура заключения договора купли-продажи (но уже без проведения торгов). В случае успешного завершения процесса владелец имеет полное право распоряжаться купленным земельным участком.

Если речь идет о представителях многодетных семей, то в том случае, если они подали заявку на заключение договора купли-продажи в отношении конкретного участка уже в момент объявления торгов (если они были инициированы иным лицом, не имеющим право первоочередного выкупа), то договор будет заключен именно с ними ввиду их принадлежности к льготным категориям потенциальных покупателей.

Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?

Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).

В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.

Для осуществления такого права достаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме с действующим собственником, заверить документ нотариально (это требование является обязательным с мая 2013 года) и подать его на регистрацию в органы Росреестра для получения свидетельства о праве собственности.

В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.

Если имущество выставлено на публичные торги, то право преимущественного выкупа теряется. Однако, если собственники других долей докажут, что не были соответствующим образом извещены о выставлении доли на продажу, результаты торгов могут быть оспорены.

При неуплате налога при сдаче квартиры в аренду можно понести серьезную административную ответственность.

Матери-одиночки могут оформить ипотеку на льготных условиях. Подробнее об этом читайте здесь.

Образец договора задатка при покупке земли можно скачать в нашей статье.

Отказ от права преимущественного выкупа

Этот документ понадобится собственнику в том случае, если он решил продать свою долю в общедолевом имуществе. Кроме того, отказ от права преимущественного выкупа будет актуален для земельных участков, находящихся в государственной собственности, в том случае, если право преимущественного выкупа принадлежит муниципальному образованию, на территории которого участок находится.

В том случае, если потенциальные покупатели готовы дать такой документ, его необходимо оформить соответствующим образом.

Если такое право принадлежит муниципальному образованию, то отказ в письменном виде необходимо будет получить в Комитете по управлению муниципальным имуществом (он будет готовиться в течение тридцати дней с момента получения запроса). Выдан он будет в том случае, если администрация муниципального образования не заинтересована в дальнейшем содержании на своем балансе конкретного участка.

В том случае, если отказ предстоит получить от совладельцев долевого имущества, то такой документ может быть оформлен в произвольной форме, но с обязательным указанием данных по участку, а также дату оповещения продавцом остальных собственников о своем намерении.

Отказ прикладывается к документам на земельный участок со стороны продавца при регистрации сделки и переоформлении права собственности на нового владельца.

Преимущественное право выкупа очень удобно для приобретения земельных участков. Особенно удобно им пользоваться льготным категориям граждан, а также тем лицам, у которых конкретный участок, покупка которого должна быть осуществлена, уже был в пользовании, например, путем аренды его, или продается доля в земельном участке. В том же случае, если потенциальный покупатель своим правом воспользоваться не хочет, он может от него отказаться, оформив соответствующий документ.