Договор субаренды квартиры между физическими лицами 2021 образец

Обновлено: 01.06.2024

Субаренда – это правовое соглашение, по которой временное право пользования арендованным объектом недвижимости (или другим имуществом) передается от арендатора стороннему лицу.

Право временного пользования может передаваться только при разрешении на это собственника квартиры. Договор может заключаться лишь при наличии его согласия в письменном виде.

Разрешение владельца может быть сделано двумя возможными вариантами:

Содержаться в основном арендном договоре	т.е. включать условие от праве арендатора на сдачу в поднаем арендованной недвижимости, и собственник заранее дает разрешение на это
При помощи составления отдельного дополнительного соглашения	вне зависимости от формы такого документа, если он прямо выражает согласование владельца жилья, оформлено письменно и подписано им. Как правило, такая бумага оформляется как допсоглашение к сделке аренды

Сущность соглашения

Сдача жилого помещения в субаренду представляет собой передачу прав арендатора имущества временно пользоваться им другому лицу.

Это означает, что законный собственник сдает квартиру во временное пользование арендатору на основании сделки аренды.

Арендатор, заранее получив согласование от собственника, передает недвижимое имущество на основании договора субаренды третьему лицу.

Субаренда квартиры является полностью законной юридической сделкой, которая заключается в установленном в гражданском законодательстве порядке.

Правовые нюансы

Договор поднайма, как и другие гражданско-правовые сделки, имеет свои особенности, котореы следует знать, оформляя передачу квартиры в пользование другому лицу. В этом случае сделка будет являться действительной согласно законодательным нормам.

Особенности сделки:

Договор перенайма должен соответствовать нормам оформления сделки аренды	и заключаться на основании положений гл. 34 Гражданского Кодекса
К субаренде применяются правила, установленные для гражданских договоров	т.е. она должна оформляться в соответствии с указаниями 3 раздела Гражданского Кодекса
Субаридное соглашения является производным	по отношению к основному договору аренды, т.е. зависит от условий первоначальной сделки аренды
Поднайм объекта недвижимости заключается при согласии его собственника	кроме того, не допускается заключение субаренды квартиры на срок, превышающий период действия договора аренды
Необходимость регистрации сделки в службе Росреестра	в случае оформления договора на срок более 1 года
Сдача в субаренду имущества, принадлежащее государству или муниципалитету	возможно только с помощью проведения аукциона
Если договор заключается между организациями	то арендатор несет обязанность по уплате НДС в части предоставления услуги по субаренде жилого помещения

С чего начать субаренду квартиры

Данный договор достаточно рентабелен для арендатора, в особенности когда квартиру планируется сдавать посуточно третьим лицам.

Основным требованием для такого соглашения является своевременное выполнение своих обязанностей по уплате арендной платы перед арендодателем. При наличии просрочек внесения арендной платы собственник имеет право на досрочное расторжение договора аренды квартиры.

В случае досрочного расторжения сделки аренды, прекращается также и договор поднайма жилого помещения.

Субарендатор в этом случае сможет обратиться к собственнику квартиры для заключения с ним договора найма квартиры напрямую.

Обычно, субаренда имущества обходится на 15-20% дороже, чем обычная аренда от собственника. В случае бизнеса по посуточные субаренды квартир, прибыль может достигать около 80%.

Возможны случае, когда соглашение аренды было оформлено на продолжительный срок, при условии того, что размер арендной платы не подлежит изменению.

В свою очередь, договор субаренды заключается на более короткий срок, а оплата за пользование недвижимостью может увеличиваться.

Правовые отношения по поводу временного пользования квартирой субарендатором должны регулироваться договором. Такой документ составляется в письменной форме и подписывается арендатором и субарендатором.

В договоре должны быть указаны следующие данные:

сведения о сторонах;
подробное описание предмета сделки;
срок действия;
порядок уплаты арендной платы.

Без вышеназванных условий сделка может быть признана незаконной в судебном порядке.

Предмет сделки и ее условия

Предмет и условия договора субаренды являются его существенными условиями, при отстутствии которых сделка считается незааключенной.

Важно понимать, что с юридической точки зрения предметом сделки является не квартира, а факт передачи имущества в поднаем другому лицу.

В договоре следует указать следующие сведения:

Наименование юр.юлица;
Юридический адрес организации;
Устав или иной документ, являющийся основанием ведения деятельности предприятием.
Данные о руководителе юр.лица.

в отношении физических лиц необходимо указывать:

Фамилию, имя, отчество;
сведения о прописке;
серия, номер паспорта, когда и кем выдан.

Месторасположение;
Площадь квартиры;
Количество комнат;
Характеристики дома, в котором находится (этажность, год постройки, материалы стен и т.д.);
Иные параметры.

Затем в договоре указываются важнейшие условия сделки, а именно:

Срок передачи квартиры	арендатором в пользование субарендатору
Размер платы за пользование жилым помещением	порядок ее уплаты. Сроки проведения ремонтных работ (если такая обязанность предусмотрена в договоре)
Права и обязанности участников сделки	а также ответственность в случае нарушение условий договора

В договоре также важно предусмотреть условия для его расторжения. Такими условиями могут быть:

Систематическое нарушение субарендатором обязанности по оплате арендной платы за наем квартиры, это является причиной досрочного расторжения договора субаренды	также у арендатора появляется право требовать погашения убытков, пеней (если они установлены в договоре)
Использование субарендатором жилого помещения не в соответствии с назначением	также является причиной досрочного расторжения сделки
Причинение ущерба объекту недвижимости	ухудшение его состояния

Между физическими лицами

Участвовать в сделке субаренды жилого помещения в качестве сторон могут как предприятия, так и физические лица.

Договор поднайма квартиры оформляется между физ. лицами по таким же правилам, что и между юридических лиц, меняется только правовой статус сторон.

В отношении граждан в договоре нужно указывать их личные сведения:

ФИО;
Паспортные реквизиты;
Информация о регистрации по месту жительства.

Указанные данные необходимо указывать, как в отношении сторон договора субаренды, так и в отношении собственника, поскольку он также выступает участником соглашения. При отсутствии его письменного разрешения, арендатор не вправе передать права на пользование жильем субарендатору.

Превышения срока субаренды земельного участка смотрите в статье: срок действия договора субаренды.

Кто уплачивает налог?

Немаловажным является вопрос какие налоги платит лицо, сдающее квартиру в субаренду?

В соответствии с п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ, налоговая обязанность по уплате Налога на добавленную стоимость лежит на арендаторе имущества, принадлежащего муниципальным или государственным органам.

Также арендатор является налоговым агентом по уплате НДС при совершении услуг по передаче имущества в субаренду.

Юридическое лицо, арендующее у органов государственной власти и муниципальных органов недвижимость, находящуюся в собственности государства, субъектов РФ и муниципалитетов, сами уплачивают налог в отношении сдачи этого имущества в поднаем.

Данная позиция содержится в Письме Министерства финансов России от 18.10.2012г. № 03-07-11/436

Читайте также: