Владельцы апартаментов оказались заложниками налогов

Обновлено: 19.05.2024

С 2016 года в России не утихают споры на тему правового статуса апартаментов. Тогда Минстрой планировал принять законопроект, который юридически приравняет такие помещения к жилым домам. Однако и в конце 2021-го решение по статусу апартаментов так и не принято. Застройщики продолжают продавать такие помещения как дешевые квартиры, рассказывая покупателям о скором принятии закона. Те же, в свою очередь, оказываются в затруднительном положении.

Апартаменты не квартира

Там можно жить, но постоянную регистрацию сделать в таком помещении не получится, ведь оно нежилое. Временная прописка возможна только в апартаментах гостиничного типа (обычно такой статус имеют апарт-отели) или в случае если управляющая компания возьмет на себя функции гостиничного оператора.

Жить в апартаментах дороже, чем в обычной квартире. Стоимость коммунальных платежей в среднем на 15% выше по сравнению с квартирами. Имущественный налог на такие помещения варьируется от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости. При этом владельцы квартир платят 0,1–0,15%. В помещениях с апартаментами также не действуют все требования по освещенности и уровню шума. Пожаловаться на буянящих соседей или бесконечный ремонт жителям апартаментов не получится.

Нет права у владельцев и на общее имущество. Покупатель квартиры по умолчанию получает долю подъезда, фасада, крыши, подвала. В случае с апартаментами управляющие компании могут не считаться с мнением владельцев и самостоятельно решать вопросы об открытии кафе, фитнес-залов или офисов в доме.

Все меры господдержки также распространяются только на квартиры. На покупку апартаментов не выдают льготную ипотеку, на них нельзя потратить материнский капитал, за их приобретение не предусмотрен налоговый вычет. Апартаменты, в отличие от квартиры, можно изъять за долги.

Законопроект о статусе апартаментов

В действующем законодательстве определение апартаментам не дается. Однако дома с такими помещениями активно строятся и продаются. Стоимость апартаментов в среднем на 10–15% ниже цен на квартиры в тех же районах. Из-за этого покупатели готовы закрывать глаза на юридические сложности и приобретать такое жилье.

Осенью 2020 года в Совете Федерации по инициативе спикера Валентины Матвиенко создали рабочую группу, которая должна найти решение проблемы. В начале этого года президент РФ Владимир Путин поручил правительству до августа решить эту правовую коллизию и определить правовой статус подобных помещений.

С мая 2021 года какого-либо прогресса в разработке и рассмотрении законопроекта депутатами замечено не было. Неделю назад, 18 октября, ответственным за него назначили Комитет Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Информация об этом появилась на сайте нижней палаты парламента.

На данный момент без ответа остается вопрос, коснется ли новый законопроект уже сданных домов или будет распространятся только на новые апартаменты. В сентябре на ВЭФ заместитель главы Министерства строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил, что ведомство пока не нашло однозначного решения.

Что думают эксперты

Новый законопроект понравился строительным компаниям. Немудрено – если он будет принят, они фактически смогут строить многофункциональные здания в любом месте, а затем продавать апартаменты, которые собственникам несложно будет перевести в статус жилых. Однако у экспертов в сфере недвижимости отношение к законопроекту неоднозначное.

Дом с ядом. Как дольщиков вынуждают жить в новостройках с аммиаком

Причин появления такого сегмента, по мнению Надежды Косаревой, несколько. Одна из них – нехватка территорий для строительства жилых домов. Поэтому больше всего апартаментов строится в крупнейших городах – Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске. Другая причина – строить такие дома дешевле. Возводя апартаменты, застройщик не должен заботиться о строительстве школы и других социальных объектов.

При этом эксперты фонда предлагают отдать процедуру перевода апартаментов в квартиры в ведение региональных властей. Федеральные нормативы должны ориентироваться только на безопасность и социальную инфраструктуру.

Лукавые продавцы

В рекламе компаний, продающих апартаменты, все выглядит очень привлекательно. Возможность владельцев разместить в таких помещениях кафе, спортзалы или косметические кабинеты выставляется в качестве преимущества. Вопрос о прописке покупателям обещают решить, предоставив временную регистрацию.

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

— Давайте начнем с небольшого экскурса. В США с 1960-х годов существует институт REIT (Real Estate Investment Trust.— “Ъ” ). Практически по их аналогии в России функционируют ЗПИФы в сегменте недвижимости. Как инструмент коллективных инвестиций REIT в США остается одним из самых популярных среди частных лиц. Объясняется это тем, что до текущего кризиса среднегодовая доходность вложений в такие трасты составляла 9,9% — намного выгоднее банковских депозитов, ставка по которым в Штатах составляет 0,6%, и превышает средний уровень инфляции в 1,32%. В России инструмент тоже стал популярным, и ЗПИФы существуют не первый год, их давно используют и банки, и девелоперы.

— За это время регулирование паевых фондов заметно изменилось, приобретя цивилизованные формы. Сейчас ЗПИФ — это не попытка оптимизировать налогообложение. Операции с имуществом такого фонда облагаются НДС. За счет средств ЗПИФа также оплачиваются имущественные налоги, если в его портфеле есть недвижимость и земельные участки. ЗПИФы не облагаются налогом на прибыль от продажи или сдачи в аренду имущества. Но это позволяет реинвестировать средства на приобретение дополнительных активов.

— Нет ничего плохого в желании акционера иметь стабильный бизнес.

По большому счету банкам некомфортно в принципе иметь на балансе непрофильные активы. ЦБ все время напоминает, что банки должны заниматься тем, чем должны.

И любой актив, не имеющий прямого отношения к банковской деятельности или не поддерживающий его инфраструктуру, регулятором расценивается как дополнительный повышенный риск.

Если те же непрофильные активы вносятся в паевой фонд, то банк становится пайщиком, а непосредственно бизнесом занимаются профессиональные участники, которые в этом хорошо разбираются и могут добиваться дополнительных доходов.

— С одной стороны, ЦБ вынуждает банки отказываться от непрофильных активов в девелопменте, а с другой — стимулирует потенциальное появление таких объектов, поощряя участие кредитных учреждений в проектном финансировании застройщиков жилья. Нет четкой ясности, как этот кризис обернется для отрасли.

— Рынок жилищного строительства подошел к текущему моменту с серьезным запасом ликвидности. Плюс власти для поддержания спроса запустили программу льготной ипотеки по ставке 6,5%.

Поэтому говорить о повторении ситуации, которая была в 2008 году, когда прямо на глазах сыпались крупные девелоперские компании, не приходится.

И даже если теоретически кто-то из застройщиков, открывших в банках эскроу-счета или получивших проектное финансирование, не устоит в этот кризис, то кредиторы могут внести доставшиеся проекты в ЗПИФы. В этом случае управленческие команды фондов могут заниматься достройкой и реализацией нераспроданных площадей. Но это только один из инструментов.

— Пока да. Но это еще одна возможность для банка каким-то образом распорядиться паями. При необходимости он может продать их крупным инвесторам или мелким пайщикам.

— Сейчас это около 15 млрд руб., что значительно меньше, чем было ранее (согласно отчету компании по итогам 2018 года, объем кредитов, которые было необходимо выплатить более чем через 12 месяцев, оценивался в 78,8 млрд руб.— “Ъ” ). Весь объем кредитной задолженности перед ВТБ мы планируем погасить до конца 2020 года.

— За счет увеличения стоимости чистых активов ЗПИФа. Это должно произойти в том числе в результате капитализации некоторых наших объектов: в жилых комплексах — путем продажи площадей; в коммерческой недвижимости — путем оптимизации арендных договоров и той же продажи. Аудит стоимости активов в ЗПИФах по действующим требованиям проводят независимые оценщики. И любой пайщик может понимать, как изменяется рыночная стоимость всех активов, входящих в фонд.

— Кредиты в принципе возможны. Теоретически заемщиками могут выступать юрлица: их доли и акции вносятся в фонд. Но мы все же рассчитываем, что основным источником финансирования будущих сделок станут средства, вырученные за счет реализации активов из ЗПИФа. Такой механизм удобен с точки зрения структурирования.

— По моим сведениям, на данный момент таких планов нет. Но вам лучше задать этот вопрос ВТБ. Могу лишь сказать, что у банка появился, возможно, один из немногих оптимальных инструментов распорядиться непрофильными активами в девелопменте.

— До этого большая часть проектов компании находилась либо в процессе девелопмента, либо в начальной стадии после сдачи в эксплуатацию. В первом случае проекты генерируют расходы, а во втором — в силу стартовых условий не дают большой доходности. При такой ситуации невозможно было выйти с ликвидным продуктом на рынок коллективных инвестиций.

— Это очень современный объект, там вполне комфортабельные офисные пространства.

— С этой компанией мы расторгли договор и сейчас рассматриваем других участников рынка коворкинга.

— Как теперь намерены заполнять офисную часть комплекса?

Однако опять же из-за пандемии во время режима самоизоляции не было возможности проводить показы, что останавливало потенциальных покупателей от заключения сделок.

— Время от времени на рынке появляются слухи о продаже ЦДМ на Лубянке. Будет ли этот объект продан?

— Продадим, когда придет время, а пока будем развивать объект сами. Но если поступят интересные предложения о покупке, то мы их рассмотрим.

— Торговые объекты в этот кризис больше всего пострадали. По некоторым данным, арендаторы ЦДМ, ссылаясь на пандемию, просили длительные арендные каникулы. Вы пошли на это?

— У объекта свой бизнес-план, мы не можем себе позволить длительные арендные каникулы. Поэтому мы на это не пошли, а стали договариваться отдельно с каждым ритейлером и арендатором. В первое время после открытия ЦДМ трафик был, конечно, небольшим, но сейчас он восстановился.

— Мы приобрели площадку недалеко от Павелецкого вокзала, где планируем построить бизнес-центр на 100 тыс. кв. м. Сейчас находимся на стадии получения в мэрии Москвы разрешительной документации.

У нас есть отдельный департамент по развитию, который занимается поиском новых площадок. Почти за год его сотрудники изучили сотню площадок в Москве и Петербурге, которые потенциально можно было бы приобрести под новые проекты. Но, как выясняется, участков продается много, а выбрать не из чего. В некоторых случаях, например, есть обременения в виде охранных зон и соседство с памятниками архитектуры. В некоторых — высокие ожидания владельцев площадок, несоизмеримые с текущей ликвидностью участка.

Ряд землевладельцев за свои участки, на которые не получено от городских властей разрешение на застройку, назначают цену, за которую можно купить площадку с готовой документацией. Думаю, кризис встряхнет их: профессиональные девелоперы не готовы платить запрашиваемые суммы, а развивать свои площадки они рано или поздно будут вынуждены.

— Огромное количество непрофильных игроков земельного рынка в Москве вызвало новый тренд на рынке: крупные отраслевые компании стали развивать новое направление — fee-девелопмент, когда компания, реализующая проект, не вкладывает свои средства, а работает по договору с инвестором. Вы намерены идти по этому пути?

Интервью взял Халиль Аминов

Адамов Виктор Евгеньевич

Личное дело

Читайте также: