Относится ли ндс к расходам на имущество

Обновлено: 02.05.2024

Узнайте как работаем и отдыхаем из нашего производственного календаря на 2022 год .

И коммерческая, и бюджетная структура время от времени оперирует с недвижимыми объектами. Поступление, выбытие, строительство объектов подлежат учету.

Бухучет объектов недвижимости

Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
Методические указания по учету ОС №91.

Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):

Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
Объект будет эксплуатироваться дольше года.
Фирма не планирует перепродажу.
Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Вопрос: Организация в 2019 г. приобрела и приняла к учету объект недвижимости, который используется в операциях, облагаемых и не облагаемых НДС. НДС был принят к вычету в 2020 г. В каком порядке следует восстановить НДС за периоды использования объекта недвижимости в не облагаемых НДС операциях в 2019 г.?
Посмотреть ответ

Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

Необязательны документы о регистрации объекта.
Необязательна фактическая эксплуатация.
Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
Капитальные вложения окончены.
Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

Принятие недвижимости к учету

Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:

Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.

Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:

ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.

Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.

Бухучет реконструкции имущества при УСН

Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

Особенности учета объектов у продавца

Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:

У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
Сумма выручки от продажи известна.
Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
Покупатель получил право собственности на объект.
Траты на операцию можно установить однозначно.

Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.

Бухгалтерские проводки

Фирма-продавец выполняет следующие проводки:

ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.

В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.

Учет покупки объектов

Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

Направлены бумаги на регистрацию.
Недвижимость введена в эксплуатацию.

Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

На основании общего срока полезной эксплуатации.
Остаток срока.

Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.

Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.

Налоговый учет

С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт. Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС. На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.

Один из адвокатов подчеркнул, что НДС относится к текущим расходам и его нельзя перекладывать на всех кредиторов. Другой отметил, что определение ВС имеет важное значение и для банков, которые порой незаконно отказывают в проведении подобного рода платежей.

В Определении № 305-ЭС20-10152 Верховный Суд рассмотрел вопрос о том, можно ли банкроту платить НДС с дохода от сдачи в аренду заложенного имущества из средств, поступающих на специальный банковский счет (дело А40-46117/2019).

Конкурсный управляющий подал иск, в котором потребовал обязать Сбербанк исполнить платежные поручения. Однако АС г. Москвы отказал в удовлетворении требований, а две последующие инстанции согласились с таким подходом.

Суды исходили из того, что расходы на уплату НДС не отвечают признакам затрат, упомянутых в п. 6 ст. 138 Закона о банкротстве. Согласно указанной норме за счет поступивших от реализации предмета залога средств и до их расходования в соответствии с п. 1 и 2 той же статьи покрываются расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах. В свою очередь п. 1 и 2 определяют порядок распределения средств, вырученных от продажи заложенного имущества. На этом основании три инстанции решили, что уплата обязательных платежей из размещенных на залоговом счете средств противоречит установленной законодательством о банкротстве очередности удовлетворения требований кредиторов и нарушает права залогового кредитора.

Однако Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, рассмотрев жалобу конкурсного управляющего, пришла к иному выводу.

Так, пояснила она, в п. 6 ст. 138 Закона о банкротстве закреплено правило о приоритетном погашении издержек: расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет выручки от реализации предмета залога до распределения конкурсным управляющим этой выручки в порядке, предусмотренном п. 1 и 2 ст. 138 Закона о банкротстве, то есть до начала расчетов с залоговым кредитором.

При этом, напомнил он, согласно п. 1 ст. 168 НК РФ сумма налога является частью цены аренды. Поэтому суммы НДС, выделяемые из арендных платежей и подлежащие уплате в бюджет в рамках текущих обязательств должника, необходимо считать расходами на реализацию предмета залога, указанными в п. 6 ст. 138 Закона о банкротстве, считает Экономколлегия. А значит, затраты на уплату НДС, начисленного при сдаче в аренду заложенного имущества в ходе конкурсного производства, погашаются за счет арендной платы до ее распределения по правилам, установленным п. 1 и 2 статьи 138 Закона о банкротстве, и не могут быть переложены на иных кредиторов должника, разъяснил ВС.

В данном случае в платежных поручениях была указана информация, формально свидетельствующая об отнесении оплачиваемых сумм к текущим платежам, и этих сведений достаточно для принятия распоряжений клиента к исполнению, заметил ВС.

В своем отзыве Сбербанк ссылался на то, что на момент предъявления платежных поручений судебная практика по вопросу о порядке уплаты НДС с арендных платежей не была единообразной. ВС посчитал, что эти доводы могли быть приняты во внимание при рассмотрении спора о привлечении банка к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков. Однако в этом деле конкурсный управляющий заявил только одно требование – обязать банк исполнить платежные поручения, и оснований для отказа в удовлетворении такого иска не было, решил Суд.

На момент разрешения спора в ВС специальный счет уже был закрыт. Однако в судебном заседании управляющий настаивал, что актуальность вопроса сохранилась в части оценки Экономколлегией правовых выводов судов для исключения возможных разногласий в будущем.

Указав, что нижестоящие суды допустили существенные нарушения, ВС отменил их акты и отказал в удовлетворении иска только потому, что Сбербанк объективно не может исполнить требование, основанное на прекращенном договоре.