Причины отказа в регистрации договора аренды в росреестре

Обновлено: 13.05.2024

Приостановка в Росреестре регистрации или отказ в регистрационных действиях довольно серьезная проблематика для владельцев и арендаторов объектов недвижимости. Мы поможем разобраться в вопросах и причинах приостановки, подскажем как устранить причины приостановки или отказа в регистрации изменений недвижимости или в отношении оформления прав собственности, регистрации договоров аренды коммерческой недвижимости.

Приостановка в Росреестре Москвы регистрационных действий или отказ в регистрации.

Приостановка в Росреестре это довольно часто встречающаяся ситуация. Не стоит пугаться и паниковать, если вы узнали о приостановке Росреестром регистрационных действий в отношении регистрации вашего договора аренды, перехода права собственности на объект недвижимости или если приостановка получена из Росреестра при попытке зарегистрировать изменения, касающихся планировки вашего объекта недвижимости. Приостановка регистрации – это еще не отказ. Отказ в регистрации тоже не самый критичный случай, но отказ говорит о том, что вы не успели в течении действия приостановки устранить замечания, выданные сотрудником Росреестра или в нашем случае при обращении в Росреестр есть неустранимые замечания. Но зачастую и отказ – не безнадёжный случай. Приведем примеры основных причин приостановок и отказов и чем тут можно помочь.

Приостановка в Росреестре – это…

Приостановка в Росреестре – виды, варианты.

В Росреестре могут приостановить регистрационные действия следующих документов, прав, изменений:

регистрацию права собственности или прекращения права;
регистрацию изменений планировки помещения;
регистрацию долгосрочного договора аренды;
регистрацию изменений в договоре аренды;
регистрацию договора долевого участия (ДДУ);
регистрацию договора субаренды помещения;
регистрацию договора дарения;
регистрацию ограничения (обременения) права собственности;
регистрацию договора об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве;
регистрацию постановки на кадастровый учет объекта недвижимости (в нередких случаях с одновременным оформлением права собственности).

Мы постарались указать самые распространённые проблемы, но этот список точно не полный.

Приостановка в Росреестре – какие сроки?

Как правило, регистрацию приостанавливают на три месяца. За это время заявители должны устранить причину, являющуюся основанием приостановки регистрации, или сотрудники Росреестра могут с ней “разобраться” (запросить недостающую информацию в рамках межведомственного взаимодействия). Если причину приостановки не устранили, а три месяца истекли, Росреестр принимает решение об отказе в регистрации. Гос пошлина при этом не возвращается.

Когда права на недвижимое имущество, которое вы хотите зарегистрировать, прямо сейчас оспариваются в суде, государственную регистрацию приостанавливают до тех пор, пока суд не примет решение. Зачастую вопрос растягивается на довольно большой срок из за рассмотрения вопроса в нескольких инстанциях (первая инстанция, апелляция, касация).

В случае добровольной приостановки в заявительном порядке, срок приостановки составляет 6 месяцев и такая приостановка может быть осуществлена однократно!

Причины приостановки в Росреестре регистрационных действий.

плохо составленный договор (например, договор аренды или купли-продажи не содержит существенных условий). Регистратор анализирует и проверяет подготовленные договора, и отказывается регистрировать неправильно составленные документы, чтобы потом у судов не прибавлялось работы. Решение – проверять договора с юристом или оформлять у нотариуса;
не совпадают данные в договоре и в ЕГРН. Например, указаны разные площади помещений, разные номера комнат. Это может быть следствием выполненной ранее перепланировки объекта. Решение – актуализировать данные ЕГРН и БТИ. Может потребоваться узаконить выполненную ранее перепланировку;
неправильно составлена доверенность. Пример: в доверенности указано, что она выдавалась для оформления недвижимости, а регистрируется договор купли-продажи. Решение: при оформлении доверенности проговаривать “тонкие” моменты прямо в кабинете нотариуса;
не хватает каких-либо документов. Например, если продавец недвижимости менял фамилию и в свидетельстве о собственности у него указана одна фамилия, а в паспорте другая, попросят приложить свидетельство о браке;
нет согласия собственника помещения при субаренде. Эта причина приостановки – очень распространённая. Собственник здания или помещения, оформляя договор с арендатором, должен указать в условиях сделки, что арендатор имеет право отдавать площади в субаренду. Но этот пункт очень редко прописывают в стандартном договоре. Поэтому регистрацию договора субаренды приостанавливают – или даже приходит отказ. Решение: получить согласие собственника;
нет согласия супруга. Если недвижимость принадлежит ИП, то для любых сделок с такими объектами требуется согласие супруга/супруги (они считаются совместно нажитым имуществом). Нельзя не только продавать, но даже сдавать помещение в аренду, не имея письменного согласия второй половины на сделку. Важно: даже при отсутствии супруга/супруги из Росреестра может прийти отказ или приостановка регистрации. Решение: заранее пойти к нотариусу и оформить согласие супруга на сделку или же заручиться справкой, что ИП в браке не состоит;
представлены не те документы. Например, при регистрации перепланировки вместо технического плана помещения вы приложили техпаспорт БТИ. Решение: заранее обратиться к экспертам нашей компании компанию, чтобы вам помогли сделать всё правильно;
недвижимость находится в залоге или под арестом. То есть на объект, который предполагается зарегистрировать, наложено обременение. Решение: до совершения сделки заказывать выписку из ЕГРН, в которой будут указаны обременения, если они есть на этом объекте и заблаговременно подумать о снятии этого обременения, если это возможно;
не оплатили гос пошлину за регистрацию. В этом случае документы вам просто вернут без рассмотрения;
гос пошлину за регистрацию оплатили неверно. Здесь нужно учитывать два момента. Во-первых, в каждом регионе реквизиты филиалов Росреестра разные. Во-вторых, если заявителем выступает юр. лицо, именно эта компания обязана внести пошлину со своего счёта. Физ. лицо – например, гендиректор или бухгалтер – не может оплатить гос пошлину “от себя”;
не выделили доли (а должны). Например, если квартира куплена на средства материнского капитала, родители обязаны выделить в ней доли детям;
продаете долю, но не сообщили об этом остальным участникам долевой собственности (они имеют преимущественное право покупки);
есть письменное заявление одной из сторон с просьбой приостановить регистрацию. Решение: разбираться, чем недовольна вторая сторона;
нет решения об одобрении крупной сделки. Крупной считается сделка, если её цена составляет более 25% от суммы всего имущества компании. Если речь идет о договоре аренды, крупной считают сделку более чем на 100.000 рублей ежемесячно. Решение: получить справку об одобрении крупной сделки. Одобрить её должны все акционеры компании или совет директоров;
отсутствует заключение независимого аудитора о стоимости и составе предприятия. Это является основанием для приостановки или отказа в гос регистрации прав, потому что отсутствие такого заключения не позволяет установить размер гос пошлины;
нет разрешения на ввод объекта недвижимости, в отношении которого планируется кадастровый учет или регистрация прав, в эксплуатацию.
представленные регистратору документы не являются подлинными или есть сомнения в их подлинности;
мелкие ошибки: опечатка в реквизитах, не поставили печать на приложении и т.д. От человеческого фактора никто не застрахован. Решение: пишем заявление на изъятие документов из регистрационного дела, исправляем недочеты, возвращаем документы регистратору.

Приостановка в Росреестре регистрации. Что делать?

В некоторых ситуациях приостановку регистрации можно оспорить: доказать её неправомерность, потребовать пересмотра материалов, подать на Росреестр в суд, но на практике, гораздо проще разобраться с причинами, внести корректировки в технический план, устранить остальные замечания (если это возможно) указанные в приостановке и возобновить регистрационные действия повторной подачей комплекта документов.

Если возобновление приостановки государственного кадастрового учета было выполнено без устранения причины приостановки или если устранили не все причины то в данном случае вы получите “Уведомление о неустранении причин приостановления…”

Отказ в Росреестре.

Государственный орган обязан принять решение по каждому поступившему заявлению на регистрацию. Рассмотрим, каким может быть это решение:

проведение регистрации;
приостановка регистрации;
прекращение регистрации (если заявители отозвали заявления);
возврат документов без рассмотрения (бывает редко, примерно 1 из 200 случаев);
отказ в регистрации.

Если вы сдали в МФЦ дополнительный пакет документов, его должны рассмотреть в течение 10 дней и в итоге либо возобновить регистрационные действия, либо повторно прислать заявителю правомерные замечания.

Приостановка в Росреестре. Что такое экспертиза, предварительный, правовой анализ документов и зачем они нужны?

Чтобы обезопасить себя от риска приостановки или отказа в регистрации, обратитесь за предварительной, правовой экспертизой документов. Эксперты нашей компании имеют многолетний опыт взаимодействия с Росреестром. Мы проверим, все ли необходимые бумаги собраны, корректно ли они оформлены, есть ли причины, по которым могут отказать в регистрации.

Предварительная экспертиза – единственный верный способ минимизировать риски
приостановки регистрации и/или получения отказа в Росреестре.

Зачастую вопрос можно решить в досудебном порядке, т.к. расходы на адвоката, потраченное впустую время и прочие судебные издержки могут так и остаться дополнительными расходами и тратой времени без получения ожидаемого результата.

Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой. Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении. Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.

Если регистрация права собственности будет остановлена, покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец – деньги. Правда, денег к этому моменту может уже не быть. Тогда покупателю придется начинать судебное разбирательство и взыскивать отданные средства всеми законными способами.

Вот основные причины остановки регистрации:

1. На регистрацию подан неполный пакет документов

Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.

По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.

Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.

Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.

2. Ошибки в документах

Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства.

3. Двойная продажа одного объекта

Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя. Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью. Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.

Дело в том, что у специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.

Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.

4. Отказ от регистрации по инициативе продавца

Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.

Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.

Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.

«На моей практике был случай, продавец в одностороннем порядке подала заявление о возврате документов из регистрирующего органа, хотя каких-либо оснований к этому не имелось – сделка была исполнена сторонами надлежащим образом: квартира была передана покупателю, расчеты произведены. После этого продавец обратилась в суд для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга принял решение о признании указанной сделки недействительной.

5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта

Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку из ЕГРП об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.

Отметим, что самой полной информацией об арестах обладают специалисты Росреестра – они могут увидеть наличие наложенного обременения при приеме документов на регистрацию. У сотрудников МФЦ такой возможности нет, поэтому покупателям рекомендуется заранее заказывать срочное изготовление выписки из ЕГРП (оформляется за 1 день).

6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника

7. Смерть продавца в процессе регистрации

Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.

Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.

8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию

Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде. Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу. И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов. В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.

Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.