Выбранные для реализации инвестиционные проекты должны обеспечить хотя бы меньшую рентабельность чем
Обновлено: 30.06.2024
Долевые инвестиции позволяют решить проблему малого входа и диверсифицировать риски при тех же самых вложениях. Но давайте рассмотрим этот вариант вложений на конкретных примерах и подсчитаем на какую доходность можно рассчитывать. Для этого рассмотрим два проекта, расположенных во Франции и Германии.
Но прежде, пожалуйста, пройдите небольшой опрос
Центральная Франция:
Wyndham Halcyon Retreat
Проект: пятизвёздочный golf&spa-комплекс Wyndham Halcyon Retreat, который строится на территории 1 млн кв. м. Рядом с гольф-полем строится коттеджный посёлок
Совладение: от €17 230
Полное владение: от €224 000
Доходность: 6–8% годовых в евро
Обратный выкуп: есть
Период получения гарантированной доходности: от 6 до 11 лет на выбор инвестора
Приобретаемый объект: доля в апартаментах в гольф- и спа-центре под управлением отельного оператора Wyndham Hotels & Resorts. Возможна покупка апартаментов в полную собственность.
Для покупки апартаментов регистрируется компания, в уставе которой прописано 13 долей. Компания владеет конкретной недвижимостью. При покупке доли инвестор становится равноправным совладельцем этой недвижимости. Купить можно как одну, так и несколько долей, вплоть до покупки всей компании.
С инвестором заключается два договора – на покупку доли (долей) и управление. В договоре с управляющей компанией, которая обеспечивает гарантированную доходность в год, прописаны также ответственность сторон и условия выхода из проекта.
Курорт рассчитан в первую очередь на местных туристов и на британских поклонников гольфа (в соседнем городе находится аэропорт, принимающий лоукостеры из Великобритании).
Расчёты
Рассмотрим вложение около €50 тыс. – для лучшего сравнения с приведёнными выше примерами. Кстати, здесь мы говорим и о долгосрочной аренде с той только лишь разницей, что управляющая компания берёт на себя обязательства по доходности и перепродаже вашей доли через определённое количество лет.
Минимальный вход в проект – €17 230. Это стоимость одной доли в квартире-студио. Три доли обойдутся вам в €51 690. Посчитаем доход с этой суммы.
Инвесторы, приобретающие апартаменты (или доли) в этом проекте в 2020 году, получают кешбек 5%, или €2 584,50 в течение двух недель после покупки. Со следующего года и на протяжении пяти лет инвестору обязуются платить 6% годовых нетто, или, при данной инвестиции, €3 101,00 в год. Всего за пять лет вы получите €15 505,00. Выплаты ежеквартальные.
Затем у инвестора есть два варианта (!!). Выйти из проекта, получив обратно инвестированные средства и бонус до 25%, – или сохранить долю ещё на пять лет, и тогда доходность составит уже 8%.
Первый вариант
Если в 2026 году вы решите продать свою долю, то вернёте вложенное и получите бонус в 25%, или €64 612,50. Эта сумма идёт в дополнение к уже выплаченному вам доходу €18 089,50 (€2 584,50 кешбек и €15 505,00 доходность за пять лет).
Расходная часть – административная плата – €120 в год за фракцию или €360 в год за три фракции (€1 800 за пять лет).
Расчёты получаются такими: 64 612,50 + 18 089,50 – 1 800,00 – 51 690,00 = €29 212,00. Иными словами, вы заработаете за шесть лет 56,50% дохода, или по 9,42% годовых.
Второй вариант
В 2026 году вы не продаёте свою долю, а продолжаете ею владеть ещё пять лет – уже на условиях получения 8% годовых. После окончания срока фиксированной доходности вам предлагается обратный выкуп по цене покупки плюс бонус до 50%. То есть за период с 2026 по 2031 год вы получите €4 135,20 × 5 = €20 676,00. А свои доли продадите за €77 535 (€51 690 + 50%).
Общий расчёт: 77 535,00 + 18 089,50 (доход за первые пять лет и кешбек) + 20 676,00 (доход за следующие пять лет) – 3 600,00 (административные расходы за десять лет) – 51 690,00 = €61 010,00, или 118%, или 11,80% в год.
Продать долю можно раньше срока самостоятельно или обратившись в свою управляющую компанию. О желании выйти из проекта, равно как и продолжать владеть долей, надо предупреждать УК заранее – за год.
Совладение в данном проекте даёт возможность собственникам отдыхать на территории комплекса до четырёх недель бесплатно. Но! Недельный отдых не повлияет на доходность. А вот каждые последующие семь дней будут стоить вам 2% доходности. То есть в схеме с 6% годовых, отдохнув на гольф-курорте один месяц, вы не заработаете в конкретный год ничего. Единственное, за что нужно будет заплатить во время отдыха, – коммунальные услуги. Если у вас в собственности одна доля, плата составит около €10 в сутки.
Плюсы и минусы данного типа инвестирования
Плюсы: низкий вход (всего €17 230), разумная и пассивная для инвестора доходность, возможность выхода из проекта через пять или десять лет. Возможность пользоваться своими апартаментами.
Минусы: ваша доходность и успех проекта в целом зависит от управляющей компании. Успех проекта предполагает свободное передвижение людей хотя бы в рамках одной страны.
Инвестиции в редевелопмент в Германии
Проект: недвижимость в Германии (24 объекта) под реновацию и перепродажу
Минимальная инвестиция: от €3 000
Доходность: 6–10% в евро в год, в зависимости от суммы
Выплаты: ежеквартально
Накопительная программа: от €50 в месяц
Обратный выкуп: есть
Период получения доходности: пять лет
Приобретаемый объект: облигации компании, занимающейся редевелопментом жилых домов, преимущественно памятников архитектуры
Группа немецких компаний Vivat Group совместно с проектно-строительной компанией GGH AG занимается покупкой старых зданий в Германии, их ремонтом и перепродажей. В портфеле фирмы на данный момент 24 таких объекта. Для финансирования проектов используются три источника: банковская ссуда, покрывающую примерно половину необходимых средств, собственные деньги и средства инвесторов. Для их привлечения компания проводит эмиссию и выпускает облигации с фиксированной доходностью. Это важное отличие от краудфандинга или инвестиционных трастов REIT.
Минимальная инвестиция составляет €3 тыс. (разовые инвестиции) либо €50 в месяц по накопительной программе. Инвестор приобретает облигации компании и получает фиксированный доход.
Читайте также: