Рыболов почему я против реформы вещного права

Обновлено: 19.04.2024

Согласно концепции реформирования вещного права, здания и сооружения со временем перестанут считаться отдельными объектами недвижимости. Появится возможность зарегистрировать права на недострой и изменить состав единого недвижимого комплекса. А дачников законодательно заставят терпеть дым и копоть с соседнего участка – пока это в рамках разумного. Основные изменения оценили эксперты.

Основные изменения проекта касаются недвижимости и вещных прав.

Недвижимость

Земельные участки, здания, сооружения и прочие объекты – это недвижимость. К недвижимости относится всё, что прочно связано с землёй и что нельзя переместить без несоразмерного ущерба.

Недвижимая вещь – это участок. А расположенные на нём здания, сооружения и другие объекты, прочно связанные с участком, – это его составные части.

Здания и сооружения могут быть отдельными недвижимыми объектами, если у земли под ними другой собственник, а также при условии регистрации права собственности на них.

Если собственник здания приобрёл землю под ним или наоборот, то здание перестаёт считаться отдельным объектом и становится частью участка.

Жилые и нежилые помещения, а также машино-места относятся к недвижимости (при условии постановки на кадастровый учёт).

Жилые и нежилые помещения и машино-места иногда могут признаваться отдельными недвижимыми объектами.

Помещения, которые не имеют самостоятельного назначения, входят в состав общего имущества здания.

Единый недвижимый комплекс – совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном участке (ст. 133.1 ГК).

Единый недвижимый комплекс – это совокупность зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства с одним назначением, которые на одном или нескольких смежных участках, не принадлежащих их собственнику на праве собственности.

Такую совокупность могут признать единым комплексом независимо от расположения земельных участков и прав на эти участки.

Объединить несколько вещей в единый комплекс, разделить их, изменить состав комплекса можно с помощью изменений в ЕГРН.

Единый объект: плюсы и минусы

Единый комплекс и судьба недостроя

Кроме того, проект предусматривает возможность зарегистрировать объект незавершённого строительства. Для этого необходимо, чтобы строительство велось по закону, а сам недострой был готов хотя бы наполовину. Заявление о регистрации можно подать в течение трёх лет со дня прекращения договорного права на земельный участок. Норма представляет собой попытку на законодательном уровне решить всё ещё дискуссионный вопрос о судьбе объекта незавершённого строительства, комментирует Насонова. По её словам, часто встречается недобросовестная регистрация права собственности на недострой, чтобы затем получить участок под ним. Кроме того, судебная практика по-разному отвечала на вопрос, когда объект должен приобретать самостоятельный статус, а проект требует завершения не меньше чем на 50%, отмечает Насонова.

Вещные права

В частности, ограниченными вещными правами (правами на чужую вещь) являются сервитуты, право хозяйственного ведения и оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216 ГК).

Среди ограниченных вещных прав (прав на чужую вещь) в законе появляются право постоянного землевладения, право застройки, право личного пользовладения, право приобретения чужой недвижимой вещи.

Нельзя сказать, что это новые институты для российского правопорядка, потому что некоторые из них известны в судебной практике.

Владение означает фактическое господство лица над объектом владения и сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения.

Детально регламентирована защита владения: кто может за ней обратиться (в том числе иногда вовсе не владельцы), как заявляется требование о защите владения, какие аргументы ему можно противопоставить и так далее.

Описаны способы защиты вещных прав. В их числе – требование освободить вещь от ареста (кроме случаев, когда обеспечивается требование к самому владельцу).

Право застройки должно заменить право аренды для целей строительства. Как объясняет Бевзенко, это позволит решить целый ряд существующих противоречий. Сейчас застройщик заключает договор аренды с собственником, как правило, на срок до пяти лет. В теории право аренды участка имеет ценность, его можно было бы заложить банку, чтобы получить деньги на строительство. Но на практике это право неустойчивое: арендодатель может отказаться от договора, в одностороннем порядке изменить плату, заблокировать уступку и залог прав, говорит Бевзенко. Также в законе нет минимального срока аренды.

Этих и других недостатков строительной аренды лишено право застройки, считает Бевзенко: оно устанавливается один раз и даёт возможность строить и эксплуатировать построенные здания, которые будут считаться составной частью права застройки.

О том, что проект надо актуализировать, говорит и Латыев. По его словам, его авторы не трогали те нормы, которые не считают принципиальными. Например, о самовольной постройке, о прекращении права собственности. Эти нормы предполагается переписать в новую версию. Но за время существования проекта они изменились. Эти изменения часто не учтены в концепции, говорит Латыев.

Дело все-таки дошло до реформирования вещного права. Надо признать, что вещное право – это одна из самых слабых частей нашего ГК.

Сначала из положительных моментов: вообще, хорошо, что дело все-таки дошло до реформирования вещного права. Надо признать, что вещное право – это одна из самых слабых частей нашего ГК. Люди, писавшие кодекс 25 лет назад, не имели опыта реального применения развитого капиталистического вещного права и вынуждены были находить решения самостоятельно, что не всегда оказывалось эффективным. Плюс к этому на тот момент существенное влияние оказывали соображения идеологического характера, не позволявшие, например, развивать поземельный оборот.

В то же время вещное право – это одна из наименее приспособленных к развитию средствами судебной практики областей частного права. Надо отдать должное в первую очередь ликвидированному ВАС РФ: он сделал в этом направлении все, что мог, и даже чуть больше, но законодателя заменить все равно не смог бы.

Относительно многих решений ВАС можно было поспорить, но это нормально. Примечательно, что как раз многие спорные подходы ВАС нашли отражение в проекте реформы вещного права (впрочем, они были там с самого первого варианта – 2012 года).

Что касается спорных положений, можно отметить следующее:

То же самое можно сказать и про регулирование режима общего имущества в нежилых зданиях, разделенных на отдельные помещения: проект настойчиво продвигает в закон в качестве единственного вариант, отраженный Пленумом ВАС №64 10 лет назад, полностью игнорируя все иные опции.

2. Владение – сложный институт. Наверное, хорошо, что он появится в кодексе, но, например, отказ от двойного владения, который сохранился еще из первого варианта реформы, также дает меньше возможностей, чем его признание. Это особенно важно с учетом того, что, хотя аренду и не собираются исключать, но, например, сохранять нынешнюю ст. 305 о праве защищаться вещными способами в том числе лицам, получившим вещь во владение по договору, не предполагается. Вместо этого проект распространяет вещно-правовые способы защиты только на вещные права, а их перечень объявлен закрытым, и аренды там, естественно, нет. В итоге арендатор оказывается защищенным от нарушений со стороны третьих лиц только как владелец. Но как только мы допустим субаренду, то владельцем по предложенной редакции будет только субарендатор – он защищается от третьих лиц владельческим иском, собственник сможет вернуть себе вещь виндикационным иском, а арендатор-субарендодатель оказывается лишенным абсолютной защиты. Советское право совершенно случайным образом пришло к простому решению этой проблемы –распространением вещной защиты на любого, имеющего право владеть по договору. В немецком праве, на которое столь явно ориентировались авторы проекта, та же задача абсолютной защиты промежуточного владельца решается через конструкцию опосредованного владения и, соответственно, наделения его владельческой защитой. Наши же авторы проекта под предлогом упрощения не стали воспринимать немецкий подход, но в то же время полностью и без сожалений отбросили и то действительно передовое решение, которое по случайности оказалось унаследованным нашим действующим законодательством из советского времени. Вместе с грязной водой уже не впервые предлагается выплескивать и ребенка.

3. С содержательной точки зрения многие нормы сохранились, но изменили свои места. И здесь проект попал в собственную ловушку: его авторы не стремились менять те нормы, которые они не считают принципиальными – о самовольной постройке, о прекращении права собственности и т.п. Эти нормы предлагается просто переписать, как они есть, в новую версию. Но за время существования проекта сами эти существующие сегодня нормы изменились – и эти изменения часто проектом не учтены.

Например, в сегодняшней редакции п. 2 ст. 235 ГК о прекращении права собственности есть пункты (8) и (9) об изъятии в доход РФ имущества, происхождение которого не оправдано в соответствии с антикоррупционным и антитеррористическим законодательством. В предложенном проекте (п. 2 ст. 261 в предлагаемой редакции) их аналогов не наблюдается. В итоге проект получился защищающим коррупционеров и террористов: у них, если он будет принят, нельзя будет отобрать неправедно нажитое. Более того, эти пункты появились-то в ГК во исполнение международных договоров, а значит, его принятие приведет и к нарушению международных обязательств РФ. Получается, что кое-где авторы проекта не успели за уже произошедшими изменениями и фиксируют старое состояние законодательства.

С другой стороны, авторы зачастую уклоняются от реформы там, где она нужна. Так, предлагается дословно воспроизвести сегодняшнюю редакцию ст. 222 о самовольных постройках (ст. 244 в новой редакции), даже не исключив явно устаревшие и, что будет поважнее, противоречащие собственной концепции авторов проекта положения. Например, указание на то, что самовольной постройкой нельзя распоряжаться (тут без вопросов), в том числе сдавать в аренду. Но если аренда –всего лишь обязательственное отношение, если возможна сдача в аренду чужого имущества (см. Постановление Пленума ВАС №73 об аренде), то уж огульно запрещать аренду самовольной постройки было бы странно, и при принятии Постановления №73 указание в нем на невозможность передачи в обязательственную аренду самовольной постройки объяснялось только прямым запретом ГК. Почему бы сейчас его не откорректировать, убрав упоминание аренды среди видов распоряжения (тем более, что обязательственная аренда распоряжением-то и не является).

Если оценивать проект в целом, то он, конечно, заслуживает положительной оценки, но, как представляется, требует очень тщательной вычитки, обсуждения всех спорных моментов и минимизации случаев, при которых происходит довольно жесткая ломка существующего режима в соответствии с представлениями авторов проекта об идеальном, без учета мнения самих участников оборота и их ожиданий. В конечном итоге, право существует для регулирования отношений, а не для реализации идеальных конструкций.

Обеспечительная функция ограниченного вещного права

Эксперт сосредоточилась на том положении Концепции развития гражданского законодательства, в котором сказано, что основной целью внесения изменений в ГК РФ является обеспечение стабильности гражданского оборота. Эта стабильность достигается в том числе созданием новых эффективных обеспечительных средств для исполнения обязательства. Собственно, к этому стремится и законодатель: новые институты, которые появились в ходе обновления действующего ГК РФ, имеют в основе новые обеспечительные конструкции. И счета эскроу, и условное депонирование, и обеспечительный платеж, и обеспечительный факторинг прежде всего направлены на стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательства. Когда-нибудь эти новые нормы дадут результат. Сегодня уже в бизнес-сообществе превалирует скептическое отношение к залогу. Залог подчас неудобен, потому что процедура его реализации сложна (приходится обращать взыскание, продавать с публичных торгов), законодательство несовершенно. Поэтому получили популярность модели, в соответствии с которыми при обеспечении вещь находится в руках кредитора, должник только при выплате долга приобретает право собственности. Это прикрывается иными гражданско-правовыми конструкциями, которые на сегодняшний момент вполне успешно работают: это РЕПО, это возвратный лизинг, это купля-продажа с сохранением права собственности за кредитором до полной выплаты долга. Лишь возможность злоупотребления кредитора, которую подразумевают эти конструкции, стала основанием для того, чтобы они не стали повсеместными. В то же время вопрос об обеспечительной функции вещного права остался открытым.

Обеспечительная функция вещного права актуальна и в зарубежных правопорядках. Мы привыкли к тому, что ограниченное вещное право — это право пользования. И статья 216 ГК РФ, за исключением залога, все остальные права рассматривает именно как права пользования. Но ведь еще пандектисты, когда формировали систему вещных прав, обратили внимание на то, что ограниченные вещные права дают не только право пользования, ими можно еще обеспечивать обязательства. Поэтому и была создана трехзвенная система вещных прав: права пользования, ожидаемые права преимущественного приобретения и — вещное обременение и залог. То есть обеспечительная функция вещного права работает очень давно.

Рассмотрим в качестве обеспечительной конструкции возвратный лизинг как наиболее востребованную модель обеспечения — он актуален при продаже движимых вещей (например, автоломбардов). В литературе эту конструкцию часто называют обеспечительной собственностью. Действительно, такая категория имеет место, на взгляд И. Емелькиной. Но эксперт не принимает то, что введение обеспечительной собственности аргументируют возможностью, или даже наличием, в российском правопорядке временной собственности. Возвратный лизинг, уверена эксперт, дает кредитору полноценное право собственности. Оно обременено, конечно, правом лизингодателя. Немцы, кстати, применили к этой конструкции право ожидания, которое известно у нас, и в Концепции развития гражданского законодательства оно предусмотрено, и в Проекте ГК РФ о вещных правах. Немецкий правопорядок полагает, что лизингодатель —собственник, но он обременен сильным ограниченным вещным правом. Эта конструкция для России более близка, чем временная собственность. Кроме того, сильное ограниченное вещное право предоставляет возможность виндикационных исков, возможность обладателя вещи (должника) защищать свое право виндикацией.

Механизмы защиты интересов сторон

Здесь И. Емелькина опять обратилась к зарубежному опыту. В немецком праве есть положение о банкротстве, где о праве ожидания сказано следующее: если должник, владеющий имуществом, становится банкротом и принадлежащие ему вещи входят в конкурсную массу, то продавец-кредитор оказывается в преимущественном положении. Он вправе требовать передачи ему вещи, но должен заплатить и внести в конкурсную массу ту часть денег, которую должник успел выплатить. Есть и другое интересное правило у немцев. Кредиторы такого должника, если вещь описана, могут за банкрота заплатить долг, внести деньги в конкурсную массу, и тогда право собственности переходит к должнику и сохраняется в конкурсной массе. Как представляется, такие конструкции, которые уже проверены практикой, которые работают, нельзя игнорировать.

Ипотека как вещное право

Та ипотека в системе вещных прав, какой она задумывалась по проекту изменений в ГК РФ, на сегодняшний день уже неактуальна, считает Александра Маковская.

С точки зрения эксперта, непринятие раздела ГК РФ о вещных правах принципиально на судьбу сегодняшней ипотеки уже никак не влияет по одной глобальной причине. Эта причина заключается в том, что фактически ныне залогодержатель по ипотечному кредиту обладает всем инструментарием защиты своего права залога, которое предоставляет гражданское законодательство для защиты вещного права. У нас уже есть три прямо названных соответствующих права:

статья 335 ГК РФ, защающая добросовестного залогодержателя;

право залогодержателя заявить иск об освобождении заложенной недвижимости от ареста, если оно было арестовано в рамках исполнительного производства (см. совместное постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Почему еще Проект ГК РФ в части, которая касается ипотеки, уже можно, грубо говоря, списать в утиль?

С позиций Проекта ГК РФ в части вещных прав общие нормы о залоге к ипотеке не должны были применяться. В актуальном же регулировании есть нормы, которые могли бы регулировать ипотеку как вещное право (ограниченное), и они закреплены именно в общих нормах ГК РФ о залоге. И они не бьются с положениями Проекта.

Есть еще одна группа норм Проекта ГК РФ, в отношении которых А. Маковская вынуждена была признать: они устарели. В одном случае — по политико-правовым, назовем их так, причинам, в другом — по фактическим.

Политико-правовая причина потери актуальности Проекта ГК РФ заключается в следующем. Центральное звено конструкции Проекта ГК РФ по ипотеке посвящено описанию предмета ипотеки. И все это описание исходит из того, что никаких прав аренды недвижимости как предмета ипотеки в принципе быть не может. Не важно, идет речь о праве аренды земельного участка под зданием или о праве аренды в отношении офисного центра, к примеру. Потому что идеология была, когда писали проект, такова, что право аренды земельных участков под недвижимостью — это ненормальная конструкция. С этой точки зрения авторы Проекта описали весь предмет ипотеки, исходя из того, что есть недвижимость, которая закладывается в виде здания (строения, сооружения) либо в качестве единого объекта недвижимости. Фактически сегодня нельзя убедить участников оборота, что такое близкое им право аренды на земельный участок под их зданиями (строениями, сооружениями) должно умереть. Оборот этого просто не примет. Поэтому, заключила А. Маковская, из Проекта ГК РФ все, что там написано про ипотеку, надо убирать и описывать — в новой уже редакции — реальную жизнь.

Публичные сервитуты: вперед в прошлое

Поскольку, начал свое выступление докладчик, в российском правопорядке в отношении сервитутов долгое время существовала правовая лакуна, при возвращении в ГК РФ на сервитуты посмотрели если не на как обязательственное право, то, по крайней мере, через очки обязательственного права. И сама формулировка ст. 274 ГК РФ отсылает нас к обязательственному праву. В результате практика сложилась таким образом, что периодические платежи за право пользования при сервитуте стали обыденным делом, что никак не согласуется с классической моделью.

Более того, сам ГК РФ подталкивает к тому, чтобы не договариваться с соседом, как при купле-продаже сервитута, а идти в суд и принуждать к установлению сервитута. И это подталкивание не очень способствует тому, чтобы в России нормально развивался институт сервитута: нет свободных отношений субъектов, а главенствуют принудительные моменты, которые через публичную власть навязываются частному собственнику.

Что касается развитых правопорядков, там тоже имеет место установление сервитутов в принудительном порядке, но в полной аналогии с изъятием вещи для публичных нужд. Если государство, общество нуждаются в том, чтобы пользоваться чьей-то вещью, если публичный интерес превалирует над частным, тогда через суд публичная власть может изъять участок, с выплатой соответствующей компенсации. И здесь присутствует абсолютная аналогия с установлением ограниченных вещных прав.

Что у нас происходит с новыми публичными сервитутами, которые введены Законом № 341-ФЗ? А происходит отход от защиты интересов частных собственников. То есть тенденция отхода от неприкосновенности частной собственности продолжена фактически в неприкрытом виде. Первое, что бросается в глаза, — публичные сервитуты, согласно нормам Закона № 341-ФЗ, устанавливаются административным актом. И здесь можно усмотреть явное противоречие с п. 1 ст. 35 Конституции РФ, запрещающим изымать собственность без суда.

Второе, на что стоит обратить внимание, — изъятие происходит не в публичных интересах, а в интересах конкретных лиц. По сути, закон говорит, что частное лицо, то есть госмонополия, или компания, прокладывающая связь, или иные лица (перечень даже не закрытый) могут пойти к субъекту публичной власти, обосновать свой интерес, и этот субъект административным актом лишает тех или иных собственников правомочий в отношении их участков. Здесь усматривается нарушение конституционных базовых принципов и принципов гражданского права, поскольку в такой конструкции не только нет свободного изъявления воли собственника, но нет и соответствующего судебного разбирательства. Суд в этой цепочке не фигурирует.

Неоднократно говорится в тех изменениях, которые Закон № 341-ФЗ ввел в Земельный кодекс, о том, что у публичного сервитута есть границы. Они должны отмечаться в кадастре, регистрироваться в реестрах. По мнению докладчика, это архаичный подход древнего римского права, от которого классическое римское право уже отказалось, поскольку было определено, что сервитут обременяет всю вещь целиком, а не какую-то ее часть. Тем не менее наше законодательство говорит именно об определенных границах

Подобное регулирование, которое противоречит классическим подходам гражданского права, предполагающим частных субъектов независимыми, двигает нас в сторону нашего недавнего прошлого. Того прошлого (или будущего?), когда властям виднее, что должно находиться на участке лица, который они обременяют, не спрашивая само лицо, что оно обо всем этом думает.

Основные изменения проекта касаются недвижимости и вещных прав.

Недвижимость

Жилые и нежилые помещения и машино-места иногда могут признаваться отдельными недвижимыми объектами.

Помещения, которые не имеют самостоятельного назначения, входят в состав общего имущества здания.

Единый объект: плюсы и минусы

Единый комплекс и судьба недостроя

Вещные права

Основные изменения проекта касаются недвижимости и вещных прав.

Недвижимость

Жилые и нежилые помещения и машино-места иногда могут признаваться отдельными недвижимыми объектами.

Помещения, которые не имеют самостоятельного назначения, входят в состав общего имущества здания.

Единый объект: плюсы и минусы

Единый комплекс и судьба недостроя

Вещные права

Читайте также: