Правовая экспертиза от сбербанка нужна ли

Обновлено: 02.07.2024

За последние 5 лет число случаев мошенничества на московском рынке недвижимости возросло на 7,5% — такова официальная статистика.

Сегодня каждая 7-я сделка с жильем в столице совершается с нарушениями. Причем речь здесь идет не только о преступных намерениях злоумышленников. Зачастую продавец и покупатель — а порой и риелтор — просто слабо осведомлены о всех правовых нюансах процесса. Однако незнание закона не избавляет стороны от возможных неприятностей, которые могут обернуться потерей финансовых средств и жилплощади.

Если хотите быть уверены в юридической чистоте приобретаемого объекта, правильности оформления документов, гарантированном денежном расчете, стоит обратиться к сервису безопасной сделки, созданному Сбербанком. Система услуг, действующая на ресурсе ДомКлик, призвана обеспечить полное соблюдение интересов покупателя и продавца.

Как работает безопасная сделка: этапы и результаты

Разработчики сервиса учли каждую стадию совершения сделки купли-продажи жилья. Чтобы приобретение квартиры состоялось без проблем и не принесло хлопот в дальнейшем, рекомендуется использовать все возможности системы, не пропуская ни одного этапа.

Правовая экспертиза

Будущего владельца недвижимости беспокоит в первую очередь ее юридическое прошлое. Разумно, если учесть, что самые распространенные риски кроются именно в истории квартиры:

1) Приобретение с нарушением закона. Если продавец в свое время купил данное жилье сомнительным путем, суд может признать недействительным не только прошлую сделку, но и настоящую. То есть Вашу. Собственность вернут полноправному владельцу.

2) Самовольное распоряжение наследством. Нередко после смерти хозяина жилплощади один из родственников продает ее единолично. Остальные наследники могут заявить о своих правах даже через несколько лет. Претендовать они будут на долю уже в Вашей квартире.

3) Игнорирование прав несовершеннолетнего. Если проживающий в квартире ребенок не участвовал в приватизации, то по достижении соответствующего возраста он может обратиться в суд и оспорить Ваши права на владение недвижимостью.

Многие убеждены, что при покупке жилья, у которого был лишь один собственник, опасаться нечего. Последний пункт доказывает, что это не так. Задолженность по квартплате, судебные споры, исполнительные производства, обременения объекта или притязания третьих лиц могут изрядно затруднить совершение сделки или привести к негативным последствиям в будущем.

Еще одно заблуждение — считать, что правовая экспертиза не нужна, если жилплощадь приобретается в ипотеку: ведь банк и так проверяет документы. Да, но в данном случае выполняется лишь первичный юридический анализ, необходимый для оценки ликвидности недвижимости и оформления залога. Чтобы устранить все риски, этого недостаточно.

Для безопасной сделки юристы банка проводят комплексную экспертизу на предмет:

— прав и полномочий у продавца на совершение сделки;
— соблюдения закона в части защиты прав несовершеннолетних;
— соблюдения закона в части защиты прав третьих лиц, не участвующих в сделке;
— обременений на жилплощадь, судебных споров и исполнительных производств;
— налоговой задолженности по объекту;
— информации о банкротстве владельца;
— сведений о принадлежности здания к объектам культурного наследия;
— сведений о плановом сносе здания или его признании аварийным;
— информации об изъятии жилплощади для муниципальных или государственных нужд;
— информации о госрегистрации сделки, права или ограничения права на жилплощадь без согласия третьего лица или органа в соответствии с законом;
— иных фактов исходя из статуса объекта и особенностей совершения сделки.

Порядок проведения правовой экспертизы

— Собирают информацию и анализируют документы по квартире или дому.
— Изучают историю переходов права собственности на объект начиная с 1998 года.
— Проверяют финансовое состояние продавца и его надежность (наличие налоговой задолженности, судебных споров, исполнительных производств, банкротство).
— Выясняют правовые последствия сделки и готовят экспертные выводы.

Сервис безопасных расчетов

Некоторые покупатели сомневаются в необходимости проведения экспертизы, полагаясь на нотариальные гарантии. Важно знать, что проверка истории квартиры, ее юридической чистоты и благонадежности продавца не входит в обязанности нотариуса. Он лишь обеспечивает законность текущей сделки и правильное оформление договора купли-продажи. Все прочие вопросы лежат за пределами ответственности должностных лиц нотариата.

По результатам проверки Вы получаете по электронной почте заключение с подробными рекомендациями, подписанное специалистами. Факт проведения экспертизы всегда можно подтвердить на официальном сайте.

Правовое заключение банка имеет юридическую силу. Однако следует понимать, что само по себе оно не является гарантией устранения рисков. Документ содержит мнение экспертов, основанное на всестороннем анализе информации, касающейся участников сделки и объекта недвижимости. Это надежный инструмент для взвешенного решения о покупке, но принять его Вам предстоит самостоятельно.

Онлайн-регистрация права собственности

Для удобства участников безопасной сделки специалисты Сбербанка разработали систему, позволяющую зарегистрировать право собственности на приобретенную жилплощадь в режиме онлайн. Посещать Росреестр или МФЦ не понадобится. Достаточно подготовить заявление, предоставить необходимую информацию и документы.

Электронная регистрация предусмотрена для сделок купли-продажи вторичного жилья. Услуга включает в себя:

— быструю дистанционную оплату госпошлины;
— оформление УКЭП — усиленной квалифицированной электронной подписи для участников сделки;
— направление документов в Росреестр в электронном виде;
— взаимодействие с сотрудниками Росреестра по возникающим вопросам.

При выборе электронного способа регистрации сделку сопровождает персональный менеджер. Пакет документов направляется в Росреестр в срок не более 14 рабочих дней с момента предоставления бумаг и оплаты услуги.

Процесс регистрации проходит следующим образом:

— Предоставленные Вами документы менеджер банка отправляет электронным письмом в Росреестр.
— Сотрудники Росреестра регистрируют право собственности. Это занимает пять рабочих дней при покупке вторичного жилья в ипотеку, семь — без ипотеки.
— По истечении срока Вы получаете по электронной почте договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с пометкой о госрегистрации.

Согласно правилам системы, электронная регистрация возможна не во всех случаях. Услуга не оказывается:

— при покупке/продаже доли жилплощади;
— при наличии более двух продавцов и двух покупателей;
— при совершении сделки не лично участниками, а их представителями.

Принцип действия сервиса максимально прост:

Преимущества такой системы очевидны. Новый владелец недвижимости избавлен от необходимости снимать в кассе наличные и помещать их в банковскую ячейку. До момента регистрации сделки средства находятся в Росреестре под гарантированной защитой.

Продавец со своей стороны может быть абсолютно уверен в получении денег за жилплощадь. Покупатель не вправе забрать их с номинального счета и расторгнуть договор в одностороннем порядке. Кроме того, за оплатой никуда не надо приезжать: достаточно указать реквизиты счета, на который будет отправлен перевод.

Если в процедуре задействованы только счета, открытые в Сбербанке, никаких дополнительных комиссий за перечисление и снятие средств не взимается.

Дополнительные услуги безопасной сделки

Помимо перечисленных сервисов на портале ДомКлик можно найти еще несколько полезных разделов в помощь участникам сделок с недвижимостью:

Рыночная стоимость объекта:

Услуга позволяет продавцу назначить объективную цену за свою жилплощадь и получить максимально возможную выгоду, а покупателю — определиться с бюджетом, подобрать оптимальный вариант и заручиться убедительными аргументами для торга.

Список оценочных компаний:

Поможет найти достойную фирму из числа партнеров Сбербанка, которая работает в Вашем населенном пункте по удобному адресу.

Агентства недвижимости:

В разделе представлен обширный список компаний данного сегмента.

Недостатки банковской безопасной сделки

Несмотря на широкую функциональность, система, предложенная Сбербанком, имеет ряд минусов. К их числу относятся:

Невозможность провести альтернативную сделку.

Сервис принимает в работу только прямую продажу или покупку жилья. Операции, при которой Вы продаете свою квартиру и одновременно приобретаете другую, банк не обслуживает. Между тем в Москве 70% всех сделок с недвижимостью составляют именно такие варианты.

Оценка квартиры, не отвечающая желаниям клиента.

Если продавец хочет уменьшить 13-процентный налог со сделки, то стремится занизить стоимость своей жилплощади. Банк может согласиться на это или нет. Положительный ответ, как правило, дается при свободной продаже квартиры. Отказ — при реализации жилья в ипотеку.

Поверхностная правовая проверка.

При этом совокупная стоимость услуг сервисов довольно высока. Правовая экспертиза обойдется в сумму более 20 тысяч рублей, электронная регистрация — от 7900 до 10900 в зависимости от региона и типа жилья, расчет через систему — в 2900 рублей.

Об удобстве безопасной сделки свидетельствуют отзывы продавцов и покупателей жилья в Москве и Московской области.

Хотя есть и немало отрицательных оценок. Ясно одно: при всей доступности электронных услуг операции с недвижимостью требуют подготовки и хотя бы минимальных представлений о процессе купли-продажи.

Гарантией успешного приобретения либо реализации жилплощади в этом случае станут квалификация и опыт наших специалистов.

Юлиана, более того..банк хранит фото самой квартиры ..каждого угла..вроде..

Елена, обращайтесь

1. Попросите риэлтора продавца предоставить документы о юридической проверке квартиры и собственников. 2. Может. 3. Никаких допов от банка не берите. Хотя вам все равно банк может что то да навязать.

Ольга Сагайдак

Да и у нас так все было !откажут вряд ли и мы через дом клик оформляли!тоже спрашивали про проверку за 12т-отказались !банк и так все проверит .главное вы возьмите у продавца бумаги об отсутствии задолженности.Поддерживаю комментарий Юлианы

Мы покупали. Через дом клик и риэлтор от продавцов. Боялась страшно, на что риэлтор скпзала, вы берете домклик, банки проверяют очень жестко. И если уж он одобрил, значит все норм

Заплатите риэлторам которые ведут эту квартиру и они оформят все документы и помогут по ипотеке. 20т.р услуга стоит и вам поспокойнее будет .

Я была продавцом вторички через домклик, вам верно сказали, сбербанк проверяет квартиру сам для себя, ко мне приезжал человек из сбера делал фото квартиры, все сведения о квартире есть в ЕГРН, но это на сколько помню заказывал покупатель такую выписку. Я как продавец представляла свой паспорт, доки на квартиру, свидетельство о браке (может не всем нужно, ну у меня взяли), в паспортном столе справка об отсутствии прописанных, в управляющей компании справку об отсутствии долга по коммунальным. Ну и все, в назначенный день пришли на сделку с сбер. Кстати в договоре от сбера есть пункт что продавец и покупатель дееспособны, осознают свои деяния,это к вопросу о справке про вменяемость.

Вам выше уже правильно все написали, риелтор с их стороны работает на продавца ,ему заплатил уже деньги, вам им платить не нужно, мы тоже покупали квартиру вторичку в ипотеку, и был риелтор со стороны продавца, заплатила им только за то что делали оценку квартиры для банка, все остальные справки они предоставляли в банк, и банк все проверял, и ипотечный менеджер по телефону был на связи, если возникали вопросы созванивались, назначили сделку и всё прошло хорошо. Так что не переживайте!

Сергей Семин

1 банк в любой момент может поменять свои условия. От увеличения процентной ставки до без причинного отказа. Сам. Сидел на нервах. 2. Перед покупкой можно заказать в ГОС услугах выписку из егрн она платная делается в течение трёх дней в ней будут отображены все владельцы. 3. Для проверки какое кол-во хозяев сделайте выписку егрн или обратитесь в домоуправление , кстати там же можно узнать о задолженности за квартиру. 4. Не слушайте никаких риелторов. Это которые ни как работать не хотят врут им кроме ваших денег ничего не надо и будут предлогатьпомощь в одобрении ипотеки в другом банке не соглашаетесь ведь риэлторам тоже от банка денежный бонус. 5. По поводу того как пробить квартиру по поводу судов залогов арестов не скажу хоть и этот пункт очень важный. 6. И чтобы вы не рисковали и более менее были спокойны первоначальный взнос платите в момент сделки .

Илья, что за ахинею вы пишите про бонусы риэлторам? Сбербанк никакие бонусы не практикует и не практиковал никогда. Первоначальный взнос люди передают во время сделки и никак иначе. Выписку ЕГРН заказывает сам банк. И людям нет необходимости тратить деньги и по 2 раза заказывать одно и то-же. Вот я Вам как риэлтор бесплатно малую часть рассказала. И совсем даже не вру

Банк проверяет квартиру, но есть одно 'но'. Банк это делает только тогда, когда собран весь пакет документов на квартиру. Потрачены деньги на оценку (кстати, на домклике некоторые объекты проходят без оценки). Если же объект не проходит без оценки, то она стоит 2500 в Сбере. Для оценки нужна экспликация, если ее у собственника нет, то это ещё один расход для покупателя около 1500. Плюс и задаток внесён к тому моменту.
Вот когда покупатель со всеми этими деньгами выше уже расстался, только потом банк проверяет объект. И да, может по какой-то причине отказать. И если задаток продавец добровольно может отдать(а может и нет), то расходы на оценку и экспликацию уже никто не возместит.
Поэтому нужно проверять квартиру вдоль и поперек до внесения задатка(в том числе и продавца проверять).
Советую обращаться в агентство недвижимости. Они не только проверят, но и полностью сопроводят весь процесс, и пакет документов соберут. 100% безопасность стоит около 25-30тыс, мне кажется, это не дорого.
Если нужно, пишите в личку

Ольга Сагайдак

Татьяна, хорошо себя разрекламировали )))выше написано и без сопровождений все проверит банк!он на себя берет риск !

Сбербанк постоянно вводит различные новшества. Что появилось нового в 2021 году?

1. Обращение в банк

Первый этап – одобрение кредита. Здесь всё осталось по-прежнему.

2. Поиск объекта недвижимости

Практически вся сделка проходит в ДомеКлик. ДомКлик – сервис для поиска, купли-продажи недвижимости, а также оформления и сопровождения ипотеки Сбербанка. В сервисе ДомКлик подгружаются документы на объект недвижимости, здесь мы получаем одобрение объекта и можем общаться с менеджером банка. В сервисе мы можем заказать обратный звонок.

Кроме клиента, взявшего кредит, в сделке могут участвовать продавец объекта недвижимости и риэлторы, причём как со стороны продавца, так и покупателя. Риэлторы больше всего проводят времени в сервисе, чаще всего они подгружают документы по объекту недвижимости, готовят сделку и бронируют время сделки.

В последнее время в доме-клик в число участников сделки стали включать созаёмщиков. Все участники сделки могут задавать вопросы, подгружать документы, записаться на сделку. В чате можно загрузить недостающий документ. В 2021 году расширяются возможности ДомаКлик. Практически вся сделка переходит в сервис ДомКлик.

После того, как нам одобрили кредит, Сбербанк даёт три месяца (90 дней) на поиск объекта. После предварительного опроса, Сбербанк выдаёт список документов, которые нужны по квартире. Эти документы нужно отсканировать и подгрузить в сервисе Дом-клик. Кроме основного пакета документов, Сбербанк всегда просит предварительный договор.

В последнее время предварительный договор Сберу не нужен, они просят сразу присылать проект основного договора. Договор можно заказать у Сбербанка или заказать у юриста. Несколько лет назад, при заказе сервиса электронной регистрации, Сбербанк составлял договор купли-продажи бесплатно. Сейчас он берёт за эту услугу около трёх тысяч рублей.

Я никогда не советую клиентам тратить лишние деньги, проверку делаю сама, для чего заказываю нужные справки, а также выписки из Росреестра. И если квартира проблемная и у неё есть свои скелеты в шкафу, я предпочитаю отказаться от этого варианта в пользу объекта с прозрачной историей и документами.

Кроме того, рассчитывать на серьёзную проверку от Сбербанка не приходится. У них там конвейер, они делают стандартную проверку для типовых случаев.

Юридическая проверка в Сбербанке основывается на документах, которые им были предоставлены продавцом квартиры. Они так и пишут в своём заключении, что проверка проводилась "на основе предоставленных документов". Глубокая экспертиза предполагает не только изучение документов, но и полное выяснение всех обстоятельств проведения сделок в прошлом.

Если вы хотите дополнительно подстраховаться, то лучше сделать титульное страхование – страхование риска утраты недвижимого имущества. Я уверена, что от него больше пользы, чем от юридической проверки Сбербанка. В случае титульного страхования юристы страховой компании изучают юридическую историю квартиры. Сумма страховки равна реальной стоимости квартиры и не ограничена 10 млн рублей.

Так что лучше заказать полный пакет страховки с титульным страхованием, чем заказывать дополнительную услугу по юридической проверке квартиры от Сбербанка. Предположим, случится что-нибудь в будущем и дело дойдёт до суда. Сбербанк будет в стороне, рекомендательные письма Сбера не будут иметь никакого значения для суда. А страховая компания в случае утраты недвижимости обязана вам выплатить по страховому полису.

Сбербанк в любом случае сделает типовую проверку Сбербанка. Попытка продавить юридическую проверку – это попытка взять деньги за то, что уже сделано по умолчанию. Просто политика Сбера – заработать на всём, где только можно. Менеджеров обязывают предлагать максимально возможное количество услуг, мотивируя их заработной платой и премиальными.

4. Новое в электронной регистрации

Во время пандемии и частичного или полного закрытия МФЦ, резко возросла значимость электронной регистрации. Несмотря на то, что электронная регистрация в Санкт-Петербурге стоит 10 900 рублей, большинство клиентов предпочитают воспользоваться этим сервисом вместо записи в МФЦ на подачу документов.

Что же произошло нового в электронной регистрации? Раньше электронные подписи делал ипотечный менеджер. Теперь электронная регистрация проходит в приложении ДомКлик от Сбера. Клиентам накануне сделки предлагается заранее установить на смартфон последнюю версию приложения Дом-клик.

Выпуск электронной подписи и подписание документов происходит в вашем смартфоне. Нужно следовать советам приложения, чтобы подписание документов прошло успешно.

До получения уведомления от Росреестра о регистрации сделки нельзя удалять приложение, иначе ваша электронная подпись будет заблокирована.

29 июня у нас прошла сделка с использованием приложения. Наш продавец заранее не установила его, поэтому были трудности с его установкой и активацией. Приложение Сбербанка упорно не хотело устанавливаться на смартфон продавца. Но, как говорится, первый блин всегда комом. Надеемся, что в будущем создание и использование электронной подписи будет таким же лёгким делом, как и расплатиться пластиковой картой.

5. Встречная сделка в Сбербанке

Неизменно остаётся то, что Сбербанк не любит проводить встречные сделки, и у него по-прежнему нельзя взять дополнительную ячейку.

В июне 2021 года мы проводили альтернативную (встречную) сделку в Сбербанке, но нам не дали воспользоваться сейфингом банка, руководствуясь тем, что покупка второй квартиры идёт без использования кредитных средств. Пришлось на ходу менять способы расчёта. В общем, встречные сделки по-прежнему не для Сбера.

6. Выводы

Плюсы:

1. Видно, что Сбербанк не стоит на месте, он старается развиваться и следовать духу времени. Именно в Сбербанке запустили первыми услугу электронной регистрации. Её целью было облегчить эту процедуру и сократить время регистрации до одного дня. В настоящий момент, электронная регистрация может идти как два дня, так и неделю.

2. Хорошая работа сотрудников, если учесть, что даже в центральных ипотечных центрах Питера работают почти одни новички.

Минусы:

1. Нет слаженной работы разных служб. Ипотечный менеджер не знает, как работает менеджер по оформлению ячеек, аккредитивов, поэтому возникают нестыковки. На сделке менеджер по ячейкам может не оформить Вам сейфовую ячейку, руководствуясь правилами и внутренними инструкциями.

2. Агрессивное продавливание различных сервисов банка. Даже после того, как от сервиса отказались, идёт обработка клиента. Клиенту приходится оплачивать сервис безопасных расчетов, электронную регистрацию, страховку, аккредитив или сейфовую ячейку. Сбербанк пытается добавить сюда составление договора купли-продажи, юридическую проверку квартиры за 24 тыс.руб.

Итак, несмотря на все попытки Сбербанка сделать процесс сделки купли-продажи более простым и удобным, сервис Сбербанка ещё далёк от совершенства.