Особенности соглашения о разделе продукции как способа проектного финансирования

Обновлено: 02.07.2024

Узнайте как работаем и отдыхаем из нашего производственного календаря на 2022 год .

Покупка недвижимости – серьезная инвестиция как для организации, так и для рядового гражданина, особенно если приобретается новострой. Нововведения в российском законодательстве постепенно переводят рынок новостроя с долевого на проектное финансирование. В чем заключается новшество, какие риски на себе несет оно для покупателей и застройщиков, как скажется на рынке, чем пугает экспертов, рассмотрим в данной статье.

Что было до

Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома. Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.

Как решил закон

Новая схема должна заработать в ближайшие три года.

Суть проектного финансирования

Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.

Ключевые особенности проектного финансирования

Средства на застройку девелопер получает от кредитного учреждения – инвестора либо использует свои собственные.
Прежде чем дать кредит, банк изучит компанию-застройщика и отсеет подозрительных или ненадежных партнеров, не соответствующих установленным требованиям.
Проинвестировав стройку, банк получает возможность контроля расходов для профилактики нецелевого использования.
Для получения средств создается специальная организация – проектная компания, специально под данный конкретный проект.
Заем будет выдан только тогда, когда будут утрясены все организационные вопросы: подбор кадров, получение разрешений, договоренности с поставщиками и т.п., то есть составлен убедительный бизнес-план.

Плюсы и минусы проектного финансирования

Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.

Плюсы для покупателей жилья

Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.

На рынке будет уже готовое жилье, а не недострой, покупатель сразу же может вступить в право собственности.
Убраны риски недостроя, долгостроя или переплаты за конечный результат (вернее, эти риски переложены на девелопера или инвестирующий банк).
Повышение предложения за счет насыщения рынка новостроев.
Сбалансирование цен на аренду жилья.

Возможные минусы для покупателей

Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.

Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.

Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.

ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.

Плюсы для застройщиков

Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:

строительный проект будет гарантированно профинансирован полностью;
крупные компании, устойчивые с точки зрения финансов, не будут чувствовать конкуренции в лице мелких девелоперов;
Центробанк РФ обещал снизить ключевую ставку, что уменьшит проценты по строительным кредитам;
заемщик не вынимает средства из своего бизнеса: доля собственных средств в проектной компании, которая организуется как отдельное юрлицо, обычно не превышает 20%;
можно брать долгосрочные кредиты без риска для своих основных средств.

Возможные сложности для застройщиков

Ближайшие перспективы

Есть мнение, что условия для девелоперов будут несколько смягчены и у них останется возможность продавать недвижимость еще в недостроенном состоянии.

Нужно решить и проработать ряд спорных моментов, таких как необходимую отсрочку требования процентов по кредиту до завершения строительства либо выдачу банком задатка из средств дольщиков.

По крайней мере, до завершения реформы будут использоваться не только проектное, но и другие формы финансирования строительства, а дальше время все расставит по своим местам.

Проектное финансирование сегодня - один из наиболее популярных и удобных путей реализации крупных проектов, связанных со строительством или реконструкцией промышленных объектов, добычей полезных ископаемых и многих других сфер. Организовать финансирование проектов можно как для действующего бизнеса, так и для вновь создаваемого. В статье описаны 4 основных этапа, пройдя которые вы сможете привлечь инвестиции в свой бизнес.

Для того, чтобы понимать порядок финансирования, разберемся с участниками этого процесса. В первую очередь это получатель финансирования или заемщик. Как правило, для этой роли выступает специально создаваемая для реализации проекта компания. Ее создание зачастую является требованием кредитора и обусловлено необходимостью отделения проекта от иной деятельности инициатора, защиты инвестиций от исторических налоговых и юридических рисков, связанных с предыдущей деятельностью компании.

Также в механизме финансирования проекта участвуют:

Проектная компания, которая занимается реализацией данного проекта
Банк (кредитор) – он предоставляет основную часть финансирования (обычно 60 — 80%
Инициатор и /или инвестор - лицо инициирующее проект и участвующие в его софинансировании (обычно 20 — 30%)

На схеме изображено проектное финансирование - этапы (принцип):

Этап 1. Подготовка к получению проектного финансирования

На данном этапе необходимо:

Провести анализ финансового и юридического состояния текущей деятельности, перспектив и особенностей проекта.
Разработать рекомендации для повышения инвестиционной привлекательности проекта.
Подобрать банковские и финансовые продукты и решения с учетом потребностей проекта.
Определить круг банков, которые могут стать потенциальными партнерами и провести с ними первичные переговоры. Обращайте внимание на банки, которые имеют опыт кредитования в отрасли проекта и подразделение проектного финансирования. Кроме того, важно сразу понимать объемы возможного финансирования и стоимость фондирования банка.
На этой стадии необходимо вести активный диалог с банком с целью выявления финансовых ковенант, которые он будет использовать для мониторинга состояния проекта, и убедиться в том, что эти ковенанты выполнимы для бизнеса (а лучше, если будет резерв на случай ухудшения ситуации), т.к. они впоследствии лягут как ограничители в кредитный договор.
Подготовить документы для первичного анализа а банк. Кроме финансовых и юридических документов в список входят — презентация проекта (инвестиционный меморандум) — бизнес-план проекта с проработанным бюджетом проекта, структурой и финансовой моделью. Качественно составленный бизнес-план является одним из основных инструментов к привлечению проектного финансирования.

Ознакомиться с подходом "Росконсалтинг" в области подготовки бизнес-планов можно по ссылке>>

Этап 2. Получение предварительного кредитного решения (Term sheet)

2.1. Предоставление документов в банки

2.2. Получение предварительных условий финансирования

В случае положительного вердикта сотрудников департамента по внутренней кредитной политике банка, специалисты его проектного департамента готовят предварительные условия финансирования. В них отражаются объем кредитования, ставка, срок, обеспечение и прочие детали, с учетом которых банк готов профинансировать проект. Эти условия являются базовыми и служат отправной точкой кредитной работы. После получения предварительных условий кредитования необходимо продолжать работу минимум с тремя банками, чтобы иметь маневр на случай непредвиденных ситуаций и сложностей, приводящих к срыву финансирования.

Этап 3. Получение окончательного кредитного решения

Согласование предварительных условий кредитования

При проведении переговоров с потенциальными кредиторами, необходимо согласовать с ним предварительные условия кредитования, а также подписать протокол о намерениях (не всегда).
Срок согласования может составить от 1 до 6 месяцев, и обусловлен детальной проработкой условий кредитования.

В них банком должны быть утверждены следующие основополагающие моменты:

cписок основных участников проекта, в который, помимо кредитора, инициатора и заёмщика могут входить генеральный подрядчик, основной поставщик оборудования, государственные органы, основные покупатели, инжиниринговые компании и прочие контрагенты
целевое использование и порядок предоставления финансирования;
размер и валюта кредита, процентная ставка, срок кредита и порядок его погашения;
перечень обеспечения по исполнению обязательств по кредиту;
перечень поручителей по кредиту;
права и обязанности сторон;
гарантии и заверения.

Кроме того, среди условий кредитования описываются вопросы страхования, хеджирования и условия отмены/отлагания, при удовлетворении которых окончательное решение банка будет положительным. Банк формирует матрицу рисков, и каждый риск должен быть закрыт документом или действием.

Исходя из согласованных предварительных условий, разрабатывается и согласовывается с банком график подготовки документации, предшествующей кредитному одобрению.

В перечень документации могут входить:

Предварительная проработка проектной заявки

На этой стадии происходит передача вышеперечисленных документов в банк, и на основе них производится пересчет всей финансовой модели, обновляются ковенанты и вносятся коррективы в бизнес-план.

Анализ и экспертиза документов

Банковская экспертиза документов инвестиционного проекта может проводится с привлечением сторонних и независимых экспертов.

Она затрагивает следующие направления:

Анализ экономической и политической стабильности в регионе реализации проекта;
Законодательно-нормативный анализ, анализ юридической стороны сделки;
Финансовый анализ;
Технический и строительный анализ.

В результате этого этапа вы получите кредитные решения от банков, в которых будут указаны ковенанты, которые необходимо в рамках переговорного процесса и апеллирования к кредитным решениям других банков склонить в пользу проекта.

Этап 4. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта

Юридические департаменты многих банков не отличаются клиентоориентированностью. Ввиду этого банк представляет проекты кредитно-обеспечительных договоров, учитывающие в первую очередь интересы кредитора. Однако, так как банк понес затраты на предшествующих этапах существует возможность в разумных пределах вносить выгодные для заемщика коррективы.

После подписания договоренностей, инициатору предстоит регулярно предоставлять в банк отчеты и документы о ходе реализации проекта, соблюдении ковенант, расходовании бюджета, аудированной финансовой отчетности и т.д.

Оптимизация кредитного портфеля

Проектное финансирование проекта в сфере недвижимости должно предоставлять после завершения строительства объекта шанс рефинансировать взятые кредиты на более выгодных условиях. Это становится возможным благодаря снижению рисков.

Получить проектное финансирование для инвестиционного проекта может казаться неподъемной задачей. Однако соблюдая указанную последовательность этапов на пути к цели, она становится легко достижимой.

Длительную работу упрощает формальное деление на части:

Подготавливаемся к общению с банками (готовим документы и презентацию проекта)
Вступаем в коммуникацию с кредиторами и получаем предварительные кредитные решения
Выбираем единственный банк и готовим документы для подписания кредитного договора
Получаем финансирование и воплощаем проект в жизнь!

Ознакомиться с возможностями Росконсалтинг относительно сопровождения процесса получения проектного финансирования по ссылке здесь >>

Читайте также: