Можно ли заморозить выплату по ипотеке

Обновлено: 18.05.2024

Досрочное погашение ипотечного кредита или внесение последнего платежа по графику — радостное событие для любого заемщика. Но это не значит, что оплата последнего взноса прекращает ваши отношения с банком автоматически.

Более того, чтобы стать полноценным собственником ипотечной квартиры, требуется выполнить еще ряд действий. Рассказываем, что делать после погашения ипотеки, чтобы избежать возможных неприятностей в будущем.

Шаг №1. Получение документов в банке

Доказательством погашения долга перед банком служат два документа:

  • справка о погашении долга;
  • выписка, подтверждающая нулевой остаток по кредиту.

Что нужно сделать, чтобы получить необходимые документы

  1. Запросите справку об остатке долга. Так вы узнаете точную сумму, которую нужно внести, чтобы полностью погасить кредит.
  2. Внесите последний платеж по ипотеке. Если вы планируете досрочное погашение кредита, то предупредите об этом банк минимум за 30 дней до даты погашения.
  3. Напишите заявление о закрытии кредитного счета. Это необходимо, чтобы подтвердить факт возврата вами задолженности банку.
  4. Получите выписку об отсутствии задолженности. В документе должно быть указано, что банк не имеет к вам никаких претензий по данному ипотечному договору.
  5. Напишите заявление о выдаче закладной на квартиру. Закладная оформляется при выдаче ипотеки. Если заемщик перестает выплачивать долг, банк получает возможность продать жилье и вернуть свои деньги.
  6. Получите закладную. В документе должна стоять отметка о полном исполнении ваших долговых обязательств перед кредитной организацией.

Шаг №2. Снятие обременения с недвижимости

Сведения о залоге ипотечной квартиры регистрируются в ЕГРН. Это и есть обременение недвижимости, купленной в ипотеку. Чтобы снять ограничения права собственности, вам нужно обратиться с заявлением в Росреестр или МФЦ.

Какие еще документы потребуются:

  • выписка о нулевом остатке по кредиту;
  • копия кредитного договора;
  • паспорт собственника квартиры;
  • договор купли-продажи жилья;
  • закладная с отметкой банка.

Некоторые крупные банки берут на себя погашение обременения. Что делать после выплаты ипотеки в этом случае? Как только вы оплатите последний платеж и закроете кредитный счет, банк подаст документы в Росреестр на снятие обременения.

Вам придет уведомление о начале процесса снятия обременения. На подготовку и подачу документов у банка должно уйти не более 30 дней. Сам процесс погашения обременения занимает не более 10 календарных дней.

Важно! За погашение обременения платить госпошлину не нужно. Если вам потребуется новая выписка из ЕГРН, то за оформление бумажного документа вы заплатите 400 рублей, электронного — 200 рублей.

Стоит напомнить, что обременение на недвижимость ограничивает ваши права собственности. То есть пока квартира находится в залоге у банка, вы не сможете ее продать, подарить и вообще распорядиться по своему усмотрению.

Поэтому постарайтесь снять обременение с квартиры или дома как можно быстрее. Чтобы убедиться в погашении обременения, закажите выписку из ЕГРН, которая подтвердит, что вы стали полноправным владельцем недвижимости.

Шаг №3. Выделение доли детям после закрытия ипотеки, если был использован маткапитал

По закону вы вправе использовать средства материнского капитала при покупке квартиры в ипотеку. Маткапитал можно потратить на первоначальный взнос или погашение ипотечного кредита.

Если вы воспользовались данной возможностью, то должны учесть, что права собственности на недвижимость оформляются в долевом соотношении на каждого ребенка и родителя по соглашению.

При этом доли могут перераспределяться и уменьшаться, если у вас еще появятся дети в будущем. Законом не предусмотрено минимальное количество квадратов, приходящихся на долю.

Обычно применяют действующие нормы жилплощади на человека. В 2021 году средний региональный показатель составляет 18 кв. м на одного члена семьи. Если площадь квартиры не позволяет выделить такой метраж на долю каждого собственника, то используют санитарную норму — 6 кв. м на человека.

С оформлением общедолевой собственности на квартиру тоже не стоит тянуть. По закону вы можете начать процедуру выделения долей в течение полугода с даты полной выплаты ипотеки.


Как выделить доли детям после погашения ипотеки

1. Заключите соглашение или договор дарения недвижимости через нотариуса

Договор и соглашение оформляются через нотариуса. Он же подает документы на регистрацию в Росреестр. По окончании процедуры вы получите у нотариуса выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники, а также размеры их долей.

Какие нужны документы

  • паспорт;
  • свидетельства о рождении детей;
  • соглашение о выделении долей в трех экземплярах;
  • свидетельство о браке или разводе;
  • договор купли-продажи, выписку из ЕГРН;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Пакет документов может быть дополнен в зависимости от конкретной ситуации. К примеру, в ипотеку была приобретена новостройка на стадии строительства, тогда к списку нужно добавить договор долевого участия (ДДУ).

Важно! Размер госпошлины в 2021 году составляет 2000 рублей. Каждый из совладельцев оплачивает свою часть от стоимости пошлины в равных пропорциях.

2. Заключите соглашение самостоятельно

Услуги нотариуса недешевы. Можно сэкономить и оформить выделение долей самостоятельно. Для этого нужно составить соглашение в письменной форме или заполнить бланк документа, скачанный в интернете.

Обязательные пункты соглашения

  • сведения о родителях, детях (ФИО, дата рождения и т. д.);
  • вид недвижимости и ее основные характеристики;
  • форма собственности и порядок распределения на доли;
  • основание для распоряжения жильем (договор купли-продажи);
  • отметка об использовании маткапитала (данные сертификата);
  • условия повторного перераспределения, в случае рождения детей.

Для регистрации долей в Росреестре соберите такой же пакет документов, как при оформлении у нотариуса. Вместе с соглашением подайте документы в МФЦ или напрямую в федеральную службу.

В течение 5-10 дней после сдачи документов в Росреестр, каждый из владельцев доли жилья получит выписку из ЕГРН. В документе будут указаны все совладельцы и размеры их долей в квартире.

Важно! При распределении долей часть жилплощади родителей должна находиться в совместной собственности. Если вы планируете выделить собственные личные доли, то придется заверять соглашение у нотариуса.

3. Обратитесь в суд

Если вы не можете договориться с супругом о распределении детям долей в квартире, то вас рассудят судебные органы. Для этого нужно обратиться с заявлением в суд по месту регистрации собственника квартиры.

В каких еще случаях для выделения долей обращаются в суд

  • прошли сроки исполнения обязательства по определению долей детям (полгода с даты погашения обременения);
  • дети после совершеннолетия самостоятельно обращаются в суд для оспаривания условий распределения долей;
  • органы опеки определили нарушение прав несовершеннолетних и недееспособных граждан.

Кто не может стать собственником при покупке жилья с помощью маткапитала

Что будет, если доли не выделять

Случаются ситуации, когда срочно требуется продать жилье, буквально сразу после погашения ипотеки. Тогда для упрощения процедуры продажи недвижимости некоторые собственники не выделяют детям доли в квартире, купленной с помощью маткапитала.

Но такую сделку могут признать недействительной. К примеру, супруг при разводе или сами дети, достигнув определенного возраста, могут обратиться в суд, и в этом случае доли обяжут выделить. Также возможно привлечение к ответственности по статье о мошенничестве.

Шаг №4. Возврат страховки

Практика показывает, банки часто отказывают в ипотечном кредите, если заемщик не хочет страховать приобретенную недвижимость. Если вам нужен этот заем, то придется пойти на существенные расходы и согласиться застраховать ипотечную квартиру.

Обычно страховку при покупке квартиры в ипотеку предлагают оформить на долгий срок — от 3 до 10 лет. Если ипотечный кредит погашен досрочно, а срок полиса еще не истек, то вы вправе вернуть деньги за неиспользованный период действия страховки.

Но сначала проверьте, нет ли в договоре страхования условий, которые могут затруднить или сделать невозможным возврат денег. Кроме этого, должно быть соблюдено одно условие — отсутствие страховых случаев на период действия полиса.

Если для возврата неиспользованных средств нет никаких препятствий, то обратитесь в вашу страховую компанию с заявлением о досрочном расторжении договора страхования и пересчете стоимости.

Вместе с заявлением и договором страхования вам нужно подать страховщику тот же пакет документов, что и при погашении обременения. Если страховая компания отказывает в пересчете полиса, то вы вправе обратиться в суд.

Когда снова можно взять ипотеку?

По закону вы вправе обратиться за ипотечным кредитом, даже если уже выплачиваете другой. Вопрос в том, есть ли у вас финансовые возможности взять на себя такое бремя. Учтите, что ваши доходы должны быть законными и официальными.

Но если вы имеете хорошую кредитную историю, получаете достаточный доход и в состоянии внести требуемую сумму в качестве первоначального взноса, то можете взять вторую или повторную ипотеку.

Важно! Если первая ипотека была оформлена на льготных условиях, то участвовать в такой программе повторно вы не сможете.

Стоит напомнить, что погашение ипотеки, а также снятие обременения должны быть оформлены документально и в установленные сроки. Иначе в будущем вы рискуете получить невыплаченные долги, штрафы и другие санкции от кредитора.

В этой статье рассказываем, как ускорить выплату ипотеки и получить долгожданную свободу. Мы постарались собрать максимум способов быстрой выплаты ипотеки – от первоначального взноса и скидок на квартиру до нюансов досрочного погашения.

Вы решили взять ипотеку? Или уже взяли? Поздравляем! Осталось самое главное – выплатить ее. Мы подготовили советы, которые помогут вам быстрее рассчитаться с банком.

Копите больше на первоначальный взнос

В начале всегда нужен план. Подумайте, какую квартиру вы хотите. Сделайте расчет на ипотечном калькуляторе, чтобы узнать, какой первоначальный взнос вам нужен. Решите, через сколько месяцев или лет вы хотите оформить ипотеку, и посчитайте, сколько надо откладывать.

Получилась слишком большая сумма? Дайте себе больше времени для накоплений.

Это невозможно? Тогда ищите альтернативные источники дохода.

Вторая, третья работы – это не лучший вариант. Не стоит в погоне за доходом подрывать свои здоровье и нервную систему. Поэтому давайте рассмотрим пассивные источники дохода.

Вещи, посуда, украшения, книги, техника – у каждого найдутся ненужные больше вещи, которые лежат мертвым грузом и переезжают с места на место. Деньги за это можно получить небольшие, но тоже приятно.

Чтобы ваши накопления не съедала инфляция, откройте депозит или карту с начислением процентов на остаток, чтобы деньги копились эффективнее. Если вам трудно удержаться от спонтанных покупок, то лучше держать деньги там, где до них сложнее добраться – на вкладе.

Если вы финансово дисциплинированы и не потратите лишнюю копейку без острой необходимости – можно держать деньги на карте, там больший процент.

И полученный доход откладывайте в копилку.

Ваше хобби может приносить не только положительные эмоции, но и дополнительный доход. Разводите цветы? Размножайте их и продавайте. Играете на фортепиано? Подумайте, вы могли бы давать уроки в выходные дни? А полученный доход, как вы уже поняли, – в копилку.

Получать дополнительный доход – это хорошо, упорядочить и сократить действующие расходы – еще лучше. В этом могут помочь приложения на смартфоне – выберите самое удобное для вас и записывайте траты в течение месяца.

Определите, на какую категорию покупок уходит денег больше всего. Например, вы выяснили, что самая затратная категория для вас – это одежда и косметика.

Подумайте, а так ли вам нужна шестая помада или четвертые кроссовки? Хорошо обдумывайте спонтанные покупки (думать желательно за пределами магазина, чтобы ничего не отвлекало вас от размышлений) и научитесь отличать потребности от желаний.

Может быть, для вас рабочей стратегией станет ограничение суммы, которую вы можете потратить в каждой конкретной категории?

  • Составляйте списки покупок перед походом в магазин

Иначе выйдете только за хлебом и молоком, а вернетесь с пакетами продуктов на 7 тысяч.

Да, они приятные, но в конце месяца выливаются в очень даже приличную сумму. Поездки на такси, походы в бар, очередной шопинг со скидкой… Не отказывайте себе в импульсивных покупках полностью, чтобы не вгонять себя в депрессию, но подумайте хорошо – от чего стоит отказаться ради будущей квартиры.

Не исключено, что в процессе накопления вы поймете, что можете откладывать чуть больше, а потом еще больше. Это хорошее решение, потому что чем больше взнос – тем меньше будет кредит и переплата!

Получите ипотеку с низкими ставками и минимальным пакетом документов от Совкомбанка. Мы рассматриваем заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!

Скидка при покупке квартиры

Торг – очевидный инструмент снижения цены на вторичку, но он годится и для новостройки. У застройщиков тоже бывают скидки и акции, например, сезонные, когда продажи падают летом – потенциальные покупатели разъезжаются отдыхать за город, на дачи, в отпуск.

В таких случаях застройщики могут предлагать скидки, чтобы привлечь покупателей. Поэтому собираясь покупать квартиру, обязательно проверьте – есть ли скидки и акции у застройщиков на квартиры, а у банков – на ипотеку.

Советы по выбору квартиры:

Используйте материнский капитал

Если у вас есть материнский капитал – смело используйте его на первоначальный взнос или полное погашение кредита сразу после получения. Сейчас на первого ребенка выплачивают 483,8 тысячи рублей, на второго – 155,5 тысяч рублей.

Если вы не получали маткапитал на первого ребенка, то на второго выплатят сразу 639,4 тысячи рублей.

Есть нюансы:

  • При использовании сертификата ребенку или детям, на рождение которых выдавался маткапитал, обязательно выделяется доля в квартире, на покупку которой идет ваш капитал.
  • Если вы продаете квартиру, в которую вложен маткапитал, ребенку или детям надо будет выделить часть собственности в новой квартире.
  • Маткапитал можно вложить в покупку только обособленного объекта. Это значит, что у него должен быть собственный вход и коммуникации (т.е. взять долю в квартире или частном доме на маткапитал не получится).

Если вы хотите внести материнский капитал в счет досрочного погашения ипотеки, то обратите внимание на следующие моменты:

  • Подать заявление о распоряжении маткапиталом можно не только в Пенсионном фонде, но и в отделении банка.
  • Досрочное погашение кредита маткапиталом всегда идет на сокращение суммы платежа, уменьшение срока в этом случае невозможно.
  • Материнским капиталом нельзя погасить просрочки, штрафы и пени.
  • Маткапиталом сначала погашаются начисленные с момента последнего платежа проценты, а остаток идет на погашение долга.

Выберите банк с минимальной ставкой по ипотеке

Не забывайте и про другие характеристики кредита. Ставка может быть заманчиво-низкой, а различные неочевидные комиссии приведут к тому, что на деле ипотека окажется значительно дороже, чем по предварительным расчетам.

Либо низкую процентную ставку можно будет получить только при соблюдении ряда условий по сроку, сумме первоначального взноса и прочим нюансам, которые вам могут не подойти.

Поэтому лучше сравнивать условия в одобренных заявках. Если вы еще не оформили ипотеку, то вам надо будет подать заявку на кредит сразу в несколько банков – и выбрать тот, в котором условия будут для вас самыми комфортными.

Занимайте на большой срок

Чем меньше срок – тем больше ежемесячный платеж и больше риск, что даже при незначительном изменении финансового положения заемщик выйдет на просрочку. Поэтому лучше перестраховаться и оформить кредит на бòльший срок, чтобы платеж получился меньшим.

Так вы сможете выплачивать ипотеку даже при снижении дохода. А если финансовая ситуация улучшится – можно будет гасить кредит досрочно.

Досрочно погашайте ипотеку

  • Вносите свободные деньги, не дожидаясь, когда накопится большая сумма. Так вы понемногу будете снижать выплаты или срок ипотеки за счет уменьшения остатка долга по кредиту и суммы процентов.
  • Самый лучший момент для досрочного погашения – плановая дата внесения платежа или два-три дня после нее. Так вся сумма, которую вы внесете, пойдет на погашение основного долга, а не процентов.

А что же выгоднее сокращать – срок или платеж?

В долгосрочной перспективе, конечно, выгоднее уменьшать срок. Чем меньше срок кредитования – тем меньше процентов вы заплатите. Но если у вас поменялись жизненные обстоятельства и платить прежнюю ежемесячную сумму стало не очень комфортно, то выгоднее и разумнее сократить платеж, оставив срок прежним.

В конце концов, всегда можно комбинировать способы досрочного гашения в зависимости от ситуации.

Рефинансируйте кредит

Но только если это целесообразно. Рефинансировать кредит нет смысла, если вы погасили больше 50% долга.

Почему?

По ипотеке действуют в основном аннуитетные платежи, т.е. фиксированные – одинаковые в начале и в конце срока кредитования. Однако структура у таких платежей совершенно разная.

В начале срока сумма ежемесячного платежа состоит по бòльшей части из процентов по кредиту. Оставшаяся часть – малая – это сумма основного долга. По мере погашения кредита в структуре платежа уменьшается процентная часть и растет часть основного долга.

Поэтому если вы погасили уже больше половины ипотечного кредита – вам невыгодно брать новый и заново начинать погашать проценты.

Если же вы только начали выплачивать ипотеку, следите за актуальными ипотечными предложениями. Присмотритесь к вариантам, где ставка ниже вашей действующей на 1,5-2%. Обязательно взвесьте все за и против и просчитайте возможную выгоду от рефинансирования.

И не забывайте, что это оформление нового кредита на закрытие действующего. Поэтому при расчетах вам нужно будет учесть расходы и на саму сделку: повторный отчет об оценке жилья, страхование жизни и здоровья, регистрация права собственности и прочие расходы.

Если оно того стоит – обязательно рефинансируйте кредит, чтобы уменьшить сумму процентов и выплат.

Получите налоговый вычет по ипотеке

Если вы получаете официальный доход, то можете оформить и налоговый вычет – до 650 тысяч рублей. Из них 260 тысяч – это максимальная сумма, которую вы можете получить за покупку квартиры, и 390 тысяч – максимальная сумма возврата по внесенным вами процентам, если жилье куплено в ипотеку.

Подать декларацию 3-НДФЛ на налоговый вычет можно после регистрации права собственности, но только в следующем году (т.е. квартиру зарегистрировали в 2021 году, а на получение вычета можно подать документы в налоговую в 2022 году).

Если вы вносили материнский капитал, обратите внимание: с суммы материнского капитала, потраченного на покупку недвижимости, нельзя сделать имущественный вычет. То есть при соблюдении других условий для получения налогового вычета вы сможете получить его только со стоимости квартиры за минусом суммы внесенного маткапитала.

Давайте разберем на примере:

Предположим, квартира стоит 2 000 000 рублей. Это как раз та максимальная сумма, с которой можно получить налоговый вычет 13%. Но при покупке этой квартиры был использован материнский капитал – 483 800 рублей.

Поэтому сумма, с которой можно получить налоговый вычет, уменьшается до 1 516 200 рублей. И получается, что в итоге сумма налогового вычета по этой квартире составит

1 516 200 – 13% = 197 106 рублей.

Хорошая новость: оставшиеся 62 894 рубля собственник квартиры может получить за другое жилье.

Помощь государства

Обязательно узнайте, положены ли вам субсидии или льготы от государства. И если положены – как ими воспользоваться.

Сначала проверьте, не положен ли вам жилищный сертификат в рамках федеральной или региональной программы. Сертификат дает право на получение жилья или субсидию на покупку или строительство недвижимости.

Чтобы узнать, какие категории граждан могут получить сертификат в вашем регионе, обратитесь в администрацию населенного пункта, в котором вы прописаны.

Также можно узнать, подходите ли вы под условия оформления льготной Дальневосточной ипотеки или Ипотеки с господдержкой для семей с детьми.

Если ваша семья многодетная (трое и больше детей) и хотя бы один из детей родился после 1 января 2019 года, можно получить субсидию 450 000 рублей на погашение основного долга по ипотечному кредиту.

Обязательное условие – кредит должен быть выдан на покупку готовой квартиры, участка под строительство или участие в долевом строительстве.

Часто совершаемые ошибки

Пожалуй, главная ошибка – это чрезмерный энтузиазм в самом начале. Чаще всего ипотека – это марафон, а не спринт. Поэтому лучше в самом начале оценить свои силы и возможности, правильно распределить финансовую нагрузку.

Например, не самым лучшим решением будет откладывать все свободные (и не очень) деньги на первоначальный взнос – и ничего не оставлять на личные траты или, тем более, здоровье, обучение и прочее.

Такая стратегия при накоплении приведет к быстрому выгоранию и потере мотивации. И есть риск, что рано или поздно появится соблазн потратить накопленную сумму на себя, а не на квартиру, как изначально предполагалось.

Желание накопить на первоначальный взнос или быстрее заработать денег, чтобы закрыть ипотеку, – понятное и логичное. Но вкладывать деньги в ценные бумаги и играть на фондовом рынке, чтобы получить быстрый заработок (особенно если вы не квалифицированный инвестор или брокер) – очень рискованный вариант.

Сбережения на первоначальный взнос или финансовую подушку безопасности лучше держать в более простых и консервативных инструментах – таких как вклад или накопительный счет.

Ипотечный договор заключается на 25–30 лет. За это время ни один заемщик не застрахован от непредвиденных ситуаций, жизненных трудностей, форс-мажорных обстоятельств. Поэтому возникает необходимость в изменении даты платежа, условий кредитования.

  1. В каких случаях возможна отсрочка?
    1. Рождение ребенка
    2. Декретный отпуск
    3. Трудное финансовое положение
    4. Другие варианты
    1. Что требуется предоставить?
    2. Порядок действий

    В каких случаях возможна отсрочка?

    Следует понимать, что кредитор всегда готов пойти на встречу клиенту, ему не нужны в кредитном портфеле ссуды с просроченной задолженностью. Это сказывается на выполнение нормативов банками, увеличением резервов на возможные потери по ссудам. Поэтому кредитные организации поддерживают клиентов, предлагая оптимальные выходы из положения.

    Есть отдельные категории заемщиков, которые точно могут рассчитывать на получение отсрочки. Например, если один член семьи умер, должники, которые остались без работы, при обнаружении серьезной болезни, если женщина находится в декретном отпуске и т. д.

    Каждый случай рассматривается в отдельном порядке и решение банка зависит от ряда причин:

    • Кредитной истории заемщика;
    • Его добропорядочности;
    • Наличии документов, подтверждающих наступившие обстоятельства;
    • Какой срок платится ипотека, остаток задолженности и т. д.

    Необходимо понимать, что предоставление отсрочки действует только на выплату основного долга и не касается уплаты процентов. Они подлежат погашению в любом случае.

    Рождение ребенка

    При рождении ребенка действуют особые условия отсрочки. Например, в Сбербанке, при рождении первого ребенка можно отсрочить выплаты сроком до года, когда на свет появляется второй и далее малыш, перенос срок возможен от 3 до 5 лет.
    Семьям, в которых родился второй ребенок, законодательно разрешено погашение части кредита материнским капиталом.

    Декретный отпуск

    теряет источник дохода, с которого она осуществляет погашение кредита.

    Она может оформить кредитные каникулы сроком от 6 месяцев до года, если такая программа реализуется кредитором. Они позволят не платить долг по кредиту, сумма ежемесячного платежа будет не большой (проценты).

    Трудное финансовое положение

    В эту группу заемщиков относятся должники, которые потеряли работу не по собственному желанию: сокращенные, если предприятие-работодатель объявило себя банкротом, ликвидировалось, когда заемщик вынужден перейти на низко оплачиваемую должность в связи с реструктуризацией компании и т. д.

    Данные случаи являются наиболее уязвимыми в плане принятия банками решения. Кредитора необходимо убедить в том, что при наступлении срока платежа (после предоставленной отсрочки) заемщик сможет обслуживать задолженность своевременно. Когда должник был сокращен на работе никто не сможет гарантировать его быстрое трудоустройство с получением достаточного дохода.

    Если должник увольняется по собственному желанию, принятие банком решения зависит от его индивидуальных характеристик, но скорее всего будет отрицательным.

    Другие варианты

    К другим причинам, которые могут позволить получить отсрочку по погашению ипотеки относятся:

    1. Потеря кормильца;
    2. Необходимость длительного лечения заемщика или членов его семьи;
    3. Потеря дохода владельцев бизнеса в связи с нестабильной экономической ситуацией.

    Если по первым двум случаям заемщик может предоставить обосновывающие документы, то по третьему варианту должник должен доказать кредитору свою возможность выплачивать долг спустя некоторое время.

    Как получить отсрочку?

    Заемщик может реструктуризировать задолженность с помощью АИЖК. В результате ежемесячный взнос по кредиту уменьшиться, увеличится срок кредитования.

    Причины, при которых возможна реструктуризация:

    1. Среднедушевой доход семьи меньше прожиточного минимума, сложившегося в регионе;
    2. Когда приобретенное жилье является для семьи единственным, они в нем проживают и отсутствует в собственности другая недвижимость;
    3. Если у семьи нет сбережений для погашения ипотеки.

    Что требуется предоставить?

    Для обращения в кредитную компанию потребуется собрать пакет документов:

    • Справки, подтверждающие наличие обстоятельств, которые делают невозможным своевременное обслуживание долга: свидетельство о рождении ребенка, больничный по декретному отпуску или по болезни, договор с учреждением здравоохранения на проведение операции, справка о состоянии здоровья, приказ о сокращении и т. д.
    • Справки подтверждающие фактический доход заемщика/созаемщиков по кредиту, размере пенсии, если должник стоит на учете на бирже труда, требуется также представить подтверждающий документ.
    • Выписку из ЕГРН об отсутствии у заемщика иной недвижимости (при необходимости).

    Порядок действий

    Порядок действий выглядит следующим образом:

    • Заемщик составляет заявление с просьбой предоставления отсрочки по погашению долга в 2-х экземплярах, прикладывает к нему собранные документы. Заявление должно содержать ссылку на кредитный договор, обоснование причины невозможности своевременной оплаты, необходимый срок отсрочки. Форма заявления разрабатывается в банке-кредиторе. Образец:
    • Заявление можно выслать почтой заказным письмом с уведомлением или подать через представителя кредитной компании в отделении банка. На втором экземпляре документа уполномоченный сотрудник должен поставить дату принятия и подпись.
    • Заявление будет рассмотрено банком в течение 3–7 дней. В это время кредитор может запросить дополнительные документы или связаться с работодателем для уточнения информации.
    • При положительном решении готовятся документы на изменение условий договора и передаются на регистрацию в Росреестр.
    • После регистрации сделки задолженность будет отсрочена.

    На какой срок можно получить рассрочку?

    Наиболее вероятно получить отсрочку сроком до 3-6 месяцев, иногда до 1 года. Отсрочка на более большой срок должна быть вызвана конкретными причинами, например, рождением ребенка.

    Почему могут отказать?

    Отказ банка в предоставлении отсрочки платежа может быть получен в следующих случаях:

    1. Когда кредитным договором не предусмотрена возможность изменений условий кредитного договора в части предоставления отсрочки или увеличение срока кредитования;
    2. При наличии действующей просроченной задолженности по договору;
    3. Если с момента оформления сделки прошло менее 3–6 месяцев.

    Если заемщик получил отказ в отсрочке, он может обратиться в другую кредитную компанию с просьбой рефинансирования задолженности.

    Что происходит при задержке платежа

    Это зависит от условий договора. В некоторых банках просрочка до пяти дней не облагается пени, рассказала юрист Татьяна Шадрина. В других пени может составлять от 0,01% до 1% в день от суммы ежемесячной выплаты.

    Некоторые банки начинают напоминать клиентам о задолженности уже на вторые-третьи сутки. Обычно финансовые организации переходят к действиям в период от 1 недели до 1 месяца просрочки. В это время они могут обратиться не только к самому должнику, но и к поручителям, созаемщикам и даже его работодателю, говорит Шадрина.

    При этом юрист отметила, что напоминание о просрочке — право банка, а не обязанность, поэтому в некоторых случаях заемщик не знает о проблеме. Такое возможно, если, например, невыплата связана с техническими причинами, а не недобросовестностью должника.

    Что делать, чтобы банк не подал в суд

    Если в период, когда просрочка составляет от недели до месяца, выйти на связь и объяснить банку, что у просрочки есть уважительные причины (например, клиент потерял работу и временно не может платить), кредитор чаще всего идет на уступки и может предложить компромиссный вариант. Это, например, реструктуризация, изменение графика платежей или кредитные каникулы. В некоторых случаях просрочки могут быть покрыты за счет договора страхования, который заключается одновременно с ипотечным договором.

    За какую сумму долга могут подать в суд

    В законе не прописана эта сумма, но, как правило, в суд попадают дела о долгах свыше 100 тыс. рублей. Обязательства на меньшую сумму банку выгоднее передать коллекторам.

    Что может потребовать банк

    Банк может подать в суд по месту своего нахождения или месту нахождения залоговой недвижимости. Он имеет право потребовать выплаты задолженности со всеми процентами, пенями и штрафами или выставления квартиры на торги.

    Могут ли за невыплату отобрать ипотечную квартиру

    Теоретически у неплательщика могут отобрать квартиру и продать ее с торгов. На практике это обычно применяется только при большом объеме долга или длительной просрочке.

    По закону у человека нельзя забрать за долги единственное жилье, но квартира, которая является предметом ипотеки, сюда не относится. Проживание в квартире детей также не препятствие для ее изъятия. В 2017 году предлагались поправки, согласно которым у должника могли отобрать единственное дорогое жилье, выдав взамен деньги на приобретение жилья по минимальным нормам площади на всех членов семьи, или саму квартиру, соответствующую минимальным нормам. На данный момент они не приняты, но суды вправе решать, в каких случаях исполнительский иммунитет применяется необоснованно.

    На первых торгах недвижимость реализуется по цене 80-85% от рыночной стоимости, определенной оценщиком. Если покупатель не нашелся, на последующих торгах цена снижается на 10-15%. Если выручка от продажи недвижимости будет выше общей суммы долга, заемщику возвращают разницу. Если меньше, доплату осуществляет заемщик.

    Заемщик имеет право сам найти покупателя на квартиру и осуществить продажу под контролем банка.

    Какие права есть у ответчика по суду

    Заемщик может добиться пересчета суммы неустойки. Согласно статье 333 Гражданского кодекса, это возможно, если сумма явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

    Кроме того, если предстоит продажа квартиры, можно просить об отсрочке выселения. Это условие прописывается в договоре продажи. Жить в уже проданной квартире без соответствующего договора по закону нельзя, независимо от того, если ли у должника другая недвижимость. Новый собственник имеет право как выселить недобросовестного плательщика, так и выставить ему счет за аренду по коммерческой цене, даже если такой договор не заключался.

    Если ответчик обсуждал свою ситуацию с банком, суду нужно предоставить доказательства того, что кредитная организация была в курсе проблем.

    Что происходит после суда

    Если исковые требования банка удовлетворяются, решение передается Федеральной службой судебных приставов (ФССП), и исполнением — взысканием или продажей спорной квартиры — занимается она.

    Ипотека — долгосрочный кредит на недвижимость, который с одной стороны позволяет в кратчайшие сроки обзавестись собственным жильем, с другой — нередко ставит заемщиков в сложное положение. За 10-20 лет, на которые заключается ипотечный договор, финансовая ситуация может кардинально измениться. В связи с этим клиенты вынуждены искать варианты, как снизить ипотеку. Рассмотрим проверенные способы, которые помогут уменьшить размер ежемесячных платежей или срока кредитования.

    Уменьшение размера ипотечных платежей

    Для начала разберемся, что собой представляют и от чего зависят выплаты по кредитному графику. Платежи осуществляются на ежемесячной основе и включают в себя часть суммы основной задолженности, проценты и комиссионные взносы. При расчете выплат используется две схемы: фиксированная и дифференцированная. В первом случае на протяжении всего срока кредитования ежемесячный платеж не изменяется, во втором — снижается по мере погашения задолженности. Подробнее о видах выплат мы говорили в нашей статье.

    Прежде чем подбирать способ, как снизить платеж по ипотеке, следует понять, чем обусловлен его размер. На величину выплат влияет множество факторов, в том числе:

    Срок кредитования. Чем короче период, на который оформлен ипотечный договор, тем выше размер платежа. И наоборот — чем больше срок, тем менее обременителен кредит для заемщика с точки зрения выплат по графику. Для минимизации рисков невозврата суммы ипотеки банки стараются избегать краткосрочных договоров, как и растянутых более чем на 15 лет.

    Стоимость недвижимости. Она в свою очередь зависит от расположения объекта, инфраструктуры, возраста дома, рыночной цены и т. д. Если недвижимость дорогая, то снизить платеж по ипотеке можно увеличив срок кредитования.

    Величина процентной ставки. 2020 и 2021 года порадовали заемщиков привлекательными банковскими предложениями. Процентные ставки находились на рекордно низких позициях, а это значит, что уровень переплаты был небольшим. Способствовал этому ряд ипотечных программ с господдержкой.

    Размер первоначального взноса. Чем он крупнее, тем меньше тело кредита, а, соответственно, и ежемесячные платежи. Минимальная величина первого взноса может составлять 10%, максимальное значение — не ограничено. Однако важно помнить, что если размер будет превышать 70% от суммы ипотеки, то кредитование теряет смысл.

    Рассчитать примерный платеж можно с помощью онлайн-калькулятора. При расчете основными показателями, на которые стоит опираться, являются срок кредитования и сумма кредита, взятая в банке. Меняя эти параметры в сервисе, можно подобрать подходящую величину платежей.

    Снижение срока и ежемесячного платежа по ипотеке

    5 способов уменьшения ипотеки

    Чтобы избежать просрочек по ипотечным платежам и не лишиться недвижимости, заемщик может постараться изменить условия кредитования. Существует большое количество методов, которые помогут уменьшить ежемесячный платеж, снизить процентную ставку, сократить или увеличить срок.

    Рефинансирование. Если условия кредитования и требования кредитора кажутся непосильными, открытый кредит можно перевести в другой банк с более привлекательными предложениями. При этом потребуется заново собирать документы, проводить оценку недвижимости, получать страховку и т. д. Однако в результате кредит на жилье можно сделать необременительным. Рефинансирование актуально в том случае, если разница ставки составляет более 2%.

    Частичное досрочное погашение. После внесения крупной суммы в счет ипотеки заемщик может подать заявление в банк с просьбой снизить ежемесячный платеж или срок кредитования. После этого будет составлен новый график. Что выгоднее уменьшать, зависит от целей заемщика. Для тех, кто хочет сократить финансовую нагрузку, оптимальным решением станет снижение ежемесячного платежа; для планирующих как можно скорее закрыть ипотечный договор — сокращение срока кредитования.

    Оформление налогового вычета. Да, напрямую это не повлияет на ипотеку. Однако полученная денежная сумма может быть направлена на частичное досрочное погашение, в результате которого будет снижен размер платежей.

    Банки стараются идти навстречу своим клиентам, поэтому, если у вас возникли затруднения с погашением ипотечного кредита, проконсультируйтесь с персональным менеджеров. Исходя из ситуации, специалист подберет оптимальное решение по снижению срока кредитования, ставки или ежемесячных платежей.

    Читайте также: