Можно ли взять кредит в германии гражданину россии

Обновлено: 04.07.2024

В связи с пандемией Covid-19 при въезде в Германию из других стран действуют ограничения. При въезде на территорию Германии из „зон высокого риска“ необходима предварительная он-лайн-регистрация въезда, тест на Covid-19, обязательное соблюдение правил карантина в зависимости от постановления федеральной земли.

Меры в борьбе против COVID-19:

Ограничения на въезд

Для въезда на территорию Германии из многих стран действуют ограничения. Решение о введении ограничений принято Министерством внутренних дел. Перед поездкой Вам следует ознакомиться с информацией Министерства внутренних дел (на немецком языке) о том, какие правила действуют в отношении той страны, из которой Вы въезжаете на территорию Германии.

Въезд в Германию возможен из следующих стран:
• государств–членов Европейского Союза
• стран, ассоциированных с ЕС в рамках Шенгенского соглашения: Исландия, Норвегия, Швейцария и Лихтенштейн
• других государств, въезд из которых возможен на основании оценки Евросоюзом их эпидемиологического положения.

Въезд из других стран возможен только в исключительных случаях. Условием для въезда в таких случаях является наличие экстренной необходимости.

Цифровая регистрация въезда

Обязательный тест на COVID -19

Лица в возрасте от 6 лет на момент въезда на территорию ФРГ, которому предшествовало пребывание в зоне высокой заболеваемости или зоне с новым штаммом вируса в течение последних 10 дней, должны иметь при себе документ, подтверждающий сдачу теста на Covid-19 SARS-CoV-2, и обязаны предъявить его по требованию компетентных органов/перевозчика.

Лица, пребывавшие в зонах высокого риска (или в зоне высокой заболеваемости, зоне с новым штаммом вируса), не позднее 48 часов после въезда на территорию ФРГ обязаны иметь при себе результат теста и предъявить его по требованию компетентных органов.

Списки стран, объявленных зонами высокой заболеваемости, зонами нового штамма вируса и прочими зонами высокого риска будут опубликованы на сайте института имени Роберта Коха.

В любом случае, тест на Covid-19 должен быть сдан не ранее чем за 48 часов до поездки (момент взятия мазка). Документ, подтверждающий результат теста, должен быть в наличии в бумажном или электронном варианте на немецком, английском или французском языках. Подробную информацию о требованиях к тесту можно найти на сайте Института имени Роберта Коха. Результат теста следует хранить не менее 10 дней после въезда.

Для категории лиц, въезжающих из зоны нового штамма вируса, исключения не предусмотрены. При определенных обстоятельствах, категория лиц въезжающих в качестве транзитных пассажиров из зоны высокой заболеваемости, прочих зон высокого риска освобождается от обязательной регистрации/сдачи теста/соблюдения карантина. Также это распространяется на транзит без пребывания в зоне высокого риска перед въездом на территорию ФРГ и транзит через ФРГ с подтвержденным дальнейшим полетом на территорию третьих стран.

Независимо от результатов теста может действовать обязательное соблюдение карантина в зависимости от правил, действующих на территории соответствующей федеральной земли.
Дополнительную информацию о предписаниях въезда можно найти на сайте Федерального Министерства здравоохранения.

Правила карантина

Правила карантина в Германии устанавливаются федеральными землями на основании нового единого образца правил карантина.
Поскольку в новый образец правил карантина были внесены существенные изменения, мы просим Вас перед въездом внимательно ознакомиться с правилами карантина и тестирования на наличие Covid-19, действующими для той федеральной земли, в которую Вы намерены въехать. Информацию Вы найдете на сайте Министерства здравоохранения, сайтах федеральных земель либо управлений сенатов. Информацию о новых правилах смотрите ниже.

В соответствии с новым единым образцом правил прохождения карантина действуют следующие предписания:

Дальнейшую информацию путешествующие могут найти на сайте Федерального Министерства здравоохранения.

Пребыванием в зоне риска считается нахождение в данной зоне на протяжении любого промежутка времени в течение последних 10 дней до въезда.
Пребывание в зоне риска считается таковым, если данная территория была объявлена зоной риска в момент въезда (т.е. не обязательно в момент нахождения на этой территории).

Исключение: краткосрочное пребывание (транзит)

В случае транзитного пребывания самоизоляция не требуется. Однако в таком случае вы должны незамедлительно покинуть территорию Германии. Решающими являются распоряжения федеральных земель.

Исключение: отрицательный результат теста спустя 5 дней после въезда

В соответствии с действующими предписаниями 10-дневый карантин может быть завершен с 5-го дня после въезда при условии отрицательного результата теста на коронавирус SARS-CoV-2.

Данные положения внедрены в федеральных землях. В связи с этим путешествующим необходимо получить информацию о правилах той земли, в которую они намерены въехать.

Выбор способа финансирования — один из решающих факторов инвестирования. Особенно хорошо это заметно при оформлении вложений в недвижимость. Банки Германии — одни из наиболее надежных и стабильных банковских учреждений Европы, их репутация остается непоколебима даже в эпоху финансовых кризисов. Они предоставляют клиентам очень выгодные условия кредитования.

Общие принципы покупки недвижимости в Германии в кредит

Наиболее популярные виды кредитов в немецких банках:

RatenKredit — рассрочка — персональный заем с непостоянным ежемесячным платежом.
RahmenKredit — для физических лиц с фиксированным ежемесячным платежом.
АвтоКредит — займ на покупку автомобиля,
Wohnungskredit (Immobilien) — ипотечная ссуда.
СофортКредит — мгновенный займ.

Особо востребовано ипотечное кредитование. Инвестирование в недвижимость с правом выкупа становится хорошим решением для многих людей. К примеру, в 1999 – 2008 годах доля ипотечных займов превышала 55%.
Статистика свидетельствует: средняя ставка по ипотеке за последние годы в ФРГ составила около 2 %. Она, как правило, отражает уровень доверия к заемщику со стороны кредитора и риски, которые он берет, одалживая деньги. Чем ниже риски, тем ниже процент по ипотеке в Германии.

На оценку рисков может повлиять:

текущий доход,
семейное положение,
возраст,
состояние здоровья,
сбережения,
облигации,
акции,
владение недвижимостью,
характеристики самого залогового объекта,
другие источники дохода.

Финансирование

Оценка объекта банком

Ещё одной отличительной чертой финансирования недвижимости в Германии является привязка к стоимости объекта по оценке банка, а не к рыночной стоимости, как это часто бывает в других европейских странах. Основным параметром оценки является степень ликвидности в долгосрочной перспективе, поэтому учитывается и рыночная стоимость объекта в момент приобретения, и возможные изменения цены на рынке в будущем. Таким же методом пользуются ипотечные банки Испании и Польши.

Как получить большой кредит в немецком банке

Иностранцу нужно иметь постоянный доход в стране, таким доходом, например, является доход от сдачи объекта в аренду. Приведем лишь небольшой список банков, которые предоставляют ипотеку иностранцам, не проживающим в ФРГ: Deutsche Bank AG, Commerzbank AG и Volksbank eG, а также почти все ипотечные банки. Основным критерием в подобных случаях являются характеристики приобретаемого объекта. Это значит, что этими банками финансируются только объекты, приносящие доход. При этом размер коммерческой площади в объекте не должен превышать 30%. Чисто коммерческие объекты финансируют банки, которые на этом специализируются.

Как взять кредит гражданину России

Давайте не будем обманывать себя, получить кредит в Германии как иностранцу сложнее, чем коренным жителям.

Для этого есть несколько причин:

Банки заключают сделки на долгосрочную перспективу, а это означает, что они предпочитают, когда их клиенты остаются в ФРГ в течение многих лет. Это увеличивает вероятность того, что у вас будет достаточно дохода для возврата занимаемой суммы и процентов по долгу.
Граждане стран, не входящих в ЕС, без права на постоянное проживание считаются менее надежными, поскольку присутствие в стране зависит от визы. Поэтому наличие представителя в Германии облегчит шансы на получение кредита.
У ряда иммигрантов имеется нестабильное финансирование и плохой кредитный рейтинг. Особенно — на первых порах после приезда в страну.
Идентификация личности и проверка происхождения денежных средств более комплексные. И учитывая, что сотрудник за качество проверки несет личную ответственность, не каждый банк готов заниматься таким комплексным вопросом при несущественных бюджетах.

На исход дела влияет и возраст заемщика: чем ближе вы к пенсионному возрасту, тем выше риск с точки зрения кредиторов. Кроме того, новые правила ЕС требуют выяснить ваш возможный пенсионный доход, если ипотека в Германии будет выплачиваться и после выхода на пенсию

Чтобы получить кредит в Германии россиянину, занимающемуся инвестированием, необходимо:

принести документы, подтверждающие легальное происхождение капитала для инвестиций;
предоставить продуманную инвестиционную стратегию;
доказать платежеспособность (налоговую декларацию и справку о доходах);
внести не меньше 40% от общей суммы покупки;
предоставить арендный лист, который отражает размер дохода аренды;
обеспечить управление недвижимостью немецкой управляющей компанией

Ко всему, желательно получить документ, подтверждающий оценку технического состояния объекта. Банк-кредитор ведёт кредитные счета и счета по сбору арендной платы.

Получение конкурентного преимущества

Германия является одной из наиболее высокоразвитых мировых стран с красивой природой и развитой инфраструктурой. По этой причине многие граждане других государств, в том числе и России, стремятся к переезду в эту европейскую страну.

Однако перед мигрированием в эту страну большинство мигрантов думает, как взять кредит в Германии в этом году на покупку жилья, так как аренда домов и квартир здесь очень дорогая.

Способы получения кредита в Германии

В Германии есть три основных способа кредитования, это:

Наиболее популярным является использование банковских услуг из-за наиболее выгодных условий для заемщика, поэтому таким способом часто берут ипотеку или покупают автомобиль.

Размер займа может составлять до 50 000 евро и даже более в зависимости от цены покупаемого имущества, которое выступает здесь в роли залога, поэтому проценты начинаются всего от 1,7%.

При этом важно понимать, что существует два вида немецких банков с переменной и постоянной процентными ставками.

Первые рассчитывают проценты в зависимости от платежеспособности клиента, поэтому такие организации подходят для людей с безупречной кредитной историей.

Наиболее крупными и стабильными немецкими банками являются:

К использованию услуг частных немецких кредитных компаний обычно прибегают после отказа в банковских организациях, но тут очень важно внимательно изучить договор, так как такой деятельностью в Германии занимаются большие группы высокопрофессиональных юристов, которые могут в документах прописать очень невыгодные условия для заемщика.

Основное преимущество использования посредника состоит в том, что этот человек, основываясь на своем многолетнем опыте работы, точно знает как взять кредит в Германии в 2020 году и в какой организации, но за это ему придется заплатить определенный процент по договоренности.

Типы кредитования в Германии

Банковские организации Германии выдают заемные средства практически под любые нужды, но наиболее популярные виды кредитов, это:

потребительский, при выдаче которого кредитор не запрашивает информацию о целевом расходовании средств, поэтому чаще всего такие займы берутся для покупки каких-либо вещей или оплаты отдыха
на покупку автомобиля, который обеспечивает займ, поэтому процентные ставки здесь начинаются от 1,7%; Кстати, читайте подробнее, как пригнать авто из Германии
овердрафтный кредит, который позволяет превышать ранее оговоренный с банком лимит средств при оплате по карте, и при этом проценты не удерживаются;
кредит по карте, позволяющий совершать покупки с карты до установленного кредитором лимита, но процентные ставки при этом непомерно высокие;
займ под залог ценных бумаг отличается выдачей под небольшие проценты из-за низких рисков для кредитора;
краткосрочный займ до 500 евро может пригодиться в случае, когда у человека возникают непредвиденные финансовые трудности;
ипотека также выдается под очень низкие проценты из-за обеспеченности займа самим жильем.

Условия оформлении кредита в Германии

Наиболее распространенным видом кредита, на который приходится более 60% всех займов, является ипотека, ставка по которой составляет не более 4%, что гораздо выгодней чем в России, где этот показатель стартует от 12%.

Однако, чтобы взять кредит в Германии иностранцу, ему потребуется соответствовать некоторым основным требованиям, среди которых:

возраст не менее 18 лет;
постоянное место жительства, в том числе арендованное;
стабильный доход, подтверждаемый трудовым договором, заключенным в Германии на срок от года и более;
возможность внесения залога в сумме не меньше 40% от полной стоимости покупаемого имущества, а также подтверждение легального происхождения этих средств;
предоставление другой собственности в залог, например автомобиля, квартиры и т.д.

Также необходимо учитывать, что банковские организации с большим недоверием относятся к тем заемщикам, кредитоспособность которых нельзя проверить, а именно в эту категорию обычно попадают эмигранты.

В то же время, если приезжие имеют в Германии постоянную работу со стабильным заработком, то проблем с выдачей кредитов обычно не возникает, так как зарплата является для банков одним из способов обеспечения заемных средств. Кстати, с этой статьей читают также: Как снять жилье в Германии

Более того, сотрудники банка постоянно отслеживают движение финансов по счетам своих клиентов, в результате чего, если человек рационально распоряжается своим капиталом, то ему будут постоянно приходить различные предложения от кредитных организаций.

Перечень документов при оформлении кредита в Германии

Первым делом необходима подача заявки в финансовое учреждение, сотрудники которого в течение нескольких недель будут проверять информацию о потенциальном заемщике. Следом за этим потребуется предоставить документы, подтверждающие платежеспособность клиента, а затем придется ждать еще неделю, в течение которой принимается решение об одобрении займа.

Далее, в случае одобрения заявки, открывается новый счет для перечисления средств и подписывается кредитный договор.

Еще есть возможность подать заявку через интернет, но здесь придется предоставить очень большой объем личной информации для последующей передачи в кредитное учреждение.

В стандартный перечень необходимых документов входит:

паспорт и его ксерокопии;
заполненная заявка;
различные справки с места работы;
декларация о доходах из налоговых органов;
свидетельство о праве собственности на залоговое имущество, если оно имеется;
документ, подтверждающий вид на жительство;

Также важно учитывать, что для всех документов должны быть сделаны копии.

В итоге, взять кредит в Германии может как гражданин, так и эмигрант этой страны с единственной разницей, что для коренных жителей будет доступен более широкий выбор банковских услуг.

Ипотека – это самый распространенный способ, помогающий обзавестись собственным жильем за достаточно короткий период без длительного накопления денег. Распространен этот продукт практически во всех странах, так как недвижимость везде стоит дорого. Некоторые россияне решают еще стать владельцами жилья и за рубежом. Это своего рода выгодная инвестиция, так как цены со временем будут возрастать. В этой статье подробно расскажем об ипотечном кредитовании в Германии.

Предложения немецких банков

Каждый банк Германии устанавливает свои условия по ипотечному кредитованию. Чтобы узнать все подробности, придется посетить каждое учреждение лично. В таблице мы приведем примеры условий трех самых выгодных предложений:

Deutsche Bank	Commerzbank	Sparkasse
Максимальные сроки	До 30 лет	До 50 лет	До 40 лет
Проценты	От 1% до 10%	0,77%	1,54%
Размер	От 25 тыс. евро и до бесконечности	От 25 тыс. до 750 тыс. евро	Определяется для каждого клиента индивидуально
Размер месячного платежа при ипотеке в 100 тыс. евро	865,83 евро	865,83 евро	568 евро

Зачем россиянину брать ипотеку в Германии

На сегодняшний день на немецком рынке недвижимости спрос превышает предложение, поэтому ценник постоянно растет вверх. Найти полностью завершенный дом или квартиру сейчас не так уж просто. Больше всего встречаются предложения по покупке жилья на этапе планирования или сдачи объекта в эксплуатацию в течение следующих 2 – 3 лет.

Для россиян выгодно брать ипотеку в Германии из-за следующих обстоятельств:

Качество строительства объектов очень высокое, потому что немцы очень серьезно подходят ко всем техническим и строительным моментам и стандартам. Материалы используют они только высокого качества.
Невысокие процентные ставки за использование ипотечных средств. За последние 10 лет проценты по ипотекам уменьшились до своего исторического минимума и составляют сейчас примерно 3% — 5% для нерезидентов Германии.
Изменение условий кредитования в лучшую сторону в случае если заемщик решает приобрести жилье стоимостью более 100 тыс. евро. В этом случае чаще всего кредиторы применяют минимальные издержки.
Возможность возврата излишне уплаченных средств за ипотеку сдавая ипотечный объект недвижимости в аренду. Обеспечивается это высоким ценником на аренду, который регулярно возрастает.

Оформить кредит на жилье в Германии россияне могут даже невзирая на непростые взаимоотношения между государствами.

Процентные ставки и другие условия ипотеки в Германии

Банковские учреждения Германии очень охотно выдают ипотечные кредиты иностранцам. Причем как юридическим, так и физическим лицам. Легче всего оформить договор на сумму свыше 100 тыс. евро. Некоторые не понимают, почему получить ссуду на большую сумму проще, чем на меньшую. Но здесь все просто если потенциальный заемщик имеет такой доход, чтобы погашать крупную задолженность, то и проблем с ним у банка никаких не будет.

В первый раз получить ипотеку сложнее и условия выдвигаются жесткие. Минимальный первоначальный взнос чаще всего не меньше 40%, а иногда даже от 50% от стоимости жилища. При обращении за следующей ипотекой его размер уже составит всего 20%, а в некоторых случаях даже может отсутствовать.

Период жилищного кредитования в Германии рассчитывается по 5 лет. Но минимум, на который предоставляются деньги в долг зафиксирован на отметке – 3 года. Наибольший период составляет 50 лет. Причем важно понимать, что срок кредитования в первую очередь сказывается на величине процентной ставки, так как каждые 5 лет она будет увеличиваться на 0,5%. Чаще всего ипотеки предоставляются на 10 – 15 лет.

Что касается размера, то минимум это 50 тыс. евро. Но не больше 60% от стоимости выбранной недвижимости.

Для кого доступно ипотечное кредитование в Германии?

Ипотека в Германии для россиян и граждан других государств доступна, если они соответствуют определенным требованиям. У каждого банка они могут отличаться, но чаще всего это:

Соответствие возрастному порогу – минимум 21 год и максимум 65 лет на дату внесения последнего платежа.
Действующий банковский счет, открытый более 2 лет назад, по которому есть постоянный денежный поток.
Наличие заработка на территории Германии.
Положительный кредитный рейтинг.

Для немецких банковских учреждений очень важно, чтобы у потенциального заемщика была работа в Германии и получаемой зарплаты хватало на обслуживание ипотеки и текущие нужды. При этом на ежемесячный платеж должно уходить не больше 35% от месячного дохода.

Если у заемщика есть еще и доход, который он получает из других государств, то немецкие кредиторы его не будут учитывать, так как очень сложно проверить эту информацию на достоверность.

Обратите внимание! Если человек захочет повторно взять ипотеку в Германии, то ему уже будет предложен меньший процент, по сравнению с первым разом, так как он уже доказал свою честность и платежеспособность. Ни Сбербанк, ни любой другой российский банк такое не предложит.

Что понадобится из документов?

Заявка на ипотечный кредит от нерезидентов Германии рассматривается при предоставлении следующих документов:

Документ, удостоверяющий личность (заграничный паспорт).
Справка о регистрации на территории Германии.
Выписка об уровне заработка за последние 12 месяцев.
Отчет об оценке выбранного недвижимого объекта.
Документация на приобретаемое жилье (жилищный устав и выписка из подземельной книги).

Привлекать поручителей в Ипотеку не требуется. Гарантией репутации потенциального заемщика будет его желание работать в Германии, то есть поселение на длительный период и внесение первоначального взноса в немалом размере.

Предоставить выписку об уровне заработка за год нужно, потому что у кредитора нет возможности отследить кредитный рейтинг заемщика. Для немцев это требование совершенно обычное, а вот для россиян нет, так как в РФ принято подавать справку о доходе за 3 – 6 предыдущих месяцев.

Процедура оформления

Взять немецкую ипотеку за одну неделю не получится ни у нерезидентов, ни у самих немцев. В среднем на весь процесс уходит как минимум один месяц, а в большинстве случаев даже больше. Кроме этого, некоторым учреждениям присвоена репутация банков, которые затягивают сроки принятия решения по направленной заемщиком заявке вплоть до 1 – 1,5 месяца. Это нужно учитывать при составлении договора купли-продажи с продавцом и обязательно отразить в документе максимальный период расчета с запасом.

Процедура оформления включает 4 основных этапа:

Анализ предложений немецких банков и поиск недвижимости.
Подготовка документов.
Открытие банковского счета и его пополнение.
Заключение и подписание ипотечного договора.

Далее подробно расскажем о каждом этапе.

Анализ предложений немецких банков и поиск недвижимости

Банков в Германии много и условия у всех разных. Чтобы выбрать предложение с более выгодными условиями рекомендуется не ограничиваться 3 – 5 учреждениями. Лучше обратиться в 10 – 15 банков лично, а не просто просмотреть их сайты и воспользоваться онлайн-калькуляторами для предварительного расчета переплаты. Так возрастет вероятность правильного выбора кредитора.

Обратите внимание! Побывав в нескольких учреждениях при посещении следующих можно оглашать их сотрудникам выдвинутые ранее условия, так как часто встречается, что после этого некоторые банки предлагают более лояльные условия кредитования, чтобы заинтересовать клиента. Например, иногда занижается процентная ставка или предлагаются дополнительные бонусы. Это все делается для того, чтобы обойти конкурентов.

Рассматривая предложения следует обращать внимание на установленные характеристики для жилья. Кредитор будет в первую очередь проверять их, чтобы оценить собственные риски. Получить самый низкий процент возможно, если банковские риски минимальны. А это реально в следующих случаях:

Если недвижимый объект построен недавно – в Германии у зданий гарантия 100 лет.
Если территориально жилье располагается в экологической местности, недалеко от центра города и с хорошей транспортной развязкой.
Если помещение в дальнейшем можно будет сдавать в аренду, что будет приносить пассивный доход.

Чтобы найти в Германии недвижимость для покупки, можно воспользоваться несколькими способами:

Так можно найти предложения на продажу:

Дома на семью.
Дома на две семьи.
Дома в ряд.
Отдельной квартиры в собственности.
Старинного дома.

Самая недорогая недвижимость — это именуемые дома в ряд – Reihehäuser и на квартиры в городах – Eigentumswohnung. Если нужен дом на две семьи или отдельный коттедж, то заплатить придется уже заметно больше.

Обратите внимание! Приобретая квартиру в старинном доме даже в центральном районе города можно столкнуться со старыми и проблемными коммуникациями и отсутствием комфорта.

Если выбрана квартира или дом, в котором еще живут арендаторы, то повысить ежемесячный платеж или просто их выселить до того, как закончится их арендный договор, будет крайне сложно.

В восточной части Германии продается самое дешевое жилье, а в западной – самое дорогое. Причем цены за один квадратный метр могут отличаться даже в 1,5 тыс. евро. Вторичный рынок, конечно же, дешевле. Если в новостройке Мюнхена квадратный метр обойдется в 4 тыс. евро, то на вторичке можно найти такое же предложение уже за 1,5 тыс. евро.

Подготовка документов

Для подачи заявки нужно заполнить анкету в банке и приложить к ней необходимые документы. Их список мы указали в статье ранее. Отметим только, что если ипотека нужна юридическому лицу, то дополнительно еще придется подготовить бухгалтерский баланс за 24 месяца и текущий производственно – экономический анализ бизнеса.

Открытие банковского счета и его пополнение

Купить недвижимый объект в Германии реально только с использованием счета в банке. На руки передавать деньги запрещено. Оплату можно провести даже через Сбербанк России.

Чтобы получить ипотеку нужно открыть свой счет в немецком банке. Нерезидент для этого должен присутствовать лично. Предоставить придется загранпаспорт, внутренний гражданский паспорт, прописку и заполненный формуляр банка. Иногда еще требуется справка – рекомендация. Валюта счета будет евро и положить на него денежные средства можно уже в тот день, когда и был заключен договор на его открытие.

Заключение и подписание ипотечного договора

Когда все условия согласованы, кредитор рассмотрел заявку, документы и решил выдать ипотеку, дальше остается заключить ипотечный договор. По этому поводу в Германии есть соответствующие законы – параграфы 601 – 610 Гражданского кодекса ФРГ и параграфы 14 – 16, 19 Закона об ипотечных банках.

В ипотечном договоре обязательно прописывается:

Размер выдаваемой ссуды: сумма ипотеки, вычтенная из нее процентная ставка и другие издержки.
Условия ипотечного кредитования и необходимые платежи: когда начнутся выплаты процентов, какой период это будет продолжаться, размер ежемесячного платежа, расчет долей ставки и взносов на закрытие тела ипотеки.
Способы погашения задолженности.
Какие условия должны быть соблюдены для получения ипотеки: внесение записи в подземельную книгу, подтверждение платежеспособности заемщика, покупка договора страхования.
Условия прекращения договора и действия сторон, после истечения срока действия документа, условия пролонгации, штрафы, пени и другие последствия за просрочки по платежам.

После подписания договора банковское учреждение по правилам должно перевести деньги продавцу. В случае приобретения готового жилья отправляется сразу полная сумма. А если покупается квартира в не достроенном доме, то кредитор будет выплачивать транши по частям. Обычно первый платеж самый крупный, а остальная сумма уже разбивается на равные или разные части.

Дополнительные затраты

Всем кто хочет оформить ипотеку в Германии нужно знать о дополнительных расходах, кроме уплаты оговоренной суммы с процентами. На самом первом месте стоит налог на недвижимость, так как только после его внесения заемщика впишут в подземельную книгу (Grundbuchauszug).

Величина ставки налога от стоимости недвижимости может быть разной. Все зависит о того, где расположен объект. Например, в Саксонии это 3,5%, а в Северной Рейн-Фестафилии – 6,5% (самый максимальный). Причем выплатить его должен и покупатель и продавец.

Еще заемщику придется потратиться на:

Переоформления права собственности – 0,5% — 1% от стоимости недвижимости.
Нотариальные услуги – 1,5% — 3%.
Комиссионные для риелтора – 3% — 6% (иногда покупатель и продавец делят это сумму пополам). Если объект недвижимости недорогой, то платится фиксированная ставка – 1,5 ты. – 5 тыс. евро.
Остальные расходы, в которые входит регистрация, оформление выписки из подземельной книги, обслуживание счета в банке (150 евро в год).

Кроме этого, есть еще и затраты на само оформление ипотеки:

Оформление – 1%.
Проведение независимой оценки – от 1 до 2 тыс. евро.
Аудит объекта – 0,5% — 1,5% от ценника объекта.

Нужно ли страховать жизнь?

Чтобы обезопасить себя от рисков по невыплате задолженности при ипотечном кредитовании банковские учреждения Германии соглашаются выдавать деньги в долг на покупку жилья только в том случае, если потенциальный заемщик подписывает договор на страхование своей жизни. В принципе это выгодно и для него самого, так как при наличии такой страховки ни у него, ни у членов его семьи при наступлении страхового случая не возникнет никаких проблем с текущей ипотечной задолженностью.

Risikolebensversicherung – это одна из разновидностей подобных немецких страховок. Работает она следующим образом: человек заключает контракт на определенный период, в течение которого будет каждый год вносить взносы, а когда он умрет (но только если это случится в течение действия контракта), членам его семьи будет предоставлена оговоренная в контракте сумма. Если же страховой случай не произойдет пока будет действовать контракт, то застрахованный сможет забрать накопленную сумму одним платежом или по частям.

Как погашается ипотека в Германии

Фиксированная ипотека – самый популярный способ погашения долга, который легко просчитать на несколько лет вперед. Выплаты производятся следующим образом:

Суммарный годовой платеж – Rate.
Банковские процентные ставки, составляющие часть суммарного годового платежа – Zinsen.
Тело ипотеки, которое составляет вторую часть суммарного годового платежа – Tilgung.

Зная сумму годового платежа и разделив ее на 12 частей, можно узнать размер ежемесячного платежа, который будет все время одинаковым.

Если потенциальный заемщик уверен в своей платежеспособности в ближайшем и далеком будущем, то он может в ипотечный договор добавить пункт Sondertilgung-Möglichkeiten, который будет означать, что один раз в 12 месяцев он будет выплачивать банку от 3% до 7% от величины ипотеки.

Справка! Даже если этот пункт имеется в договоре, заемщик может не вносить этот платеж, если у него в какой-то период не будет такой возможности.

Немецкие банковские учреждения неохотно дают согласие на досрочное погашение задолженности по ипотеке. Но тем не менее это можно сделать при настойчивом подходе.

Преимущества и недостатки ипотеки в Германии

Минусы немецкой ипотеки для граждан России есть, но их немного:

Дополнительные немаленькие затраты на страховку, так как банки просто не согласятся выдавать ипотеку.
Предоставление выписки о заработке за целый год.

На этом минусы заканчиваются. Теперь перейдем к плюсам. Главный из них – реальная возможность купить жилье в Германии и при этом не делать больших переплат в пользу кредитора. Из опыта заемщиков, ранее оформивших ипотечные ссуды, можно сделать вывод, что закрыть задолженность вполне реально человеку со средним заработком. Уже множество россиян купили квартиры или дома на территории Евросоюза и легализовались там.

После полной выплаты ипотеки полученное жилье можно использовать для сдачи в аренду, что за определенный период даже поможет окупить переплату по ипотеке.

Заключение

Покупка недвижимости в Германии – это уже для россиян и других иностранцев не несбыточная мечта, а реальность. В любой момент, имея хороший доход можно подать заявку на ипотеку. Но нужно учитывать, что не все банки кредитуют нерезидентов.

Приобретение недвижимости в Германии – выгодный вариант капиталовложения или просто решения жилищного вопроса. Стабильность рынка жилья и всей экономики в целом, низкие процентные ставки являются привлекательными факторами в том числе и для иностранных инвестиций. Рассмотрим подробнее, на каких условиях оформляется ипотека в Германии для россиян, а также проанализируем предложения от ведущих немецких банков.

Чем выгоден кредит в Германии для россиян

Сегодня рынок жилой недвижимости в Германии характеризуется превышением спроса над предложением, что порождает стабильный рост цен. Сейчас довольно сложно найти хорошую квартиру или дом на стадии завершения строительства. Большинство предложений – это продажа на этапе планировки или сдачи объекта через 2-3 года (off-plan).

Оформление ипотеки для российских граждан будет выгодным в силу следующих объективных причин:

Высокое качество строительства в Германии (немцы крайне щепетильно относятся ко всем техническим и строительным стандартам и применяют только качественные материалы).
Низкие процентные ставки (за последнее десятилетие уровень ставок по ипотечным займам достиг своего исторического минимума и составил в среднем около 3-5% в год для нерезидентов страны).
Лояльное отношение к клиентам, покупающим дорогое жилье (если заемщик планирует покупку недвижимости в Германии стоимостью свыше 100 тысяч евро, то существует высокая доля вероятности, что банк пойдет ему навстречу и смягчит требования и предложит минимальные издержки).
Возможность последующей сдачи квартиры/дома в аренду (так как в Германии арендные ставки высоки и постоянно растут, получение стабильного дохода от арендаторов позволит компенсировать расходы по оплате задолженности перед банком).

Вывод! Оформление ипотечного кредита в Германии для россиян доступно даже в ситуации непростых взаимоотношений между странами. Главными факторами, повышающими вероятность одобрения кредитной заявки, для банка являются кредитоспособность, стабильная занятость и возможность уплаты первоначального взноса.

Процент и условия ипотеки

Условия получения ипотеки в Германии для иностранцев подразумевают следующие параметры:

процентная ставка – от 3 до 5% годовых;
первоначальный взнос – не менее 40% от рыночной цены жилья;
размер кредита – от 50 тысяч евро (не больше 60% от стоимости недвижимости);
срок кредитования – от 5 до 40 лет (стандартный срок – 10 лет).

Одни банки могут требовать внести сразу в виде первого взноса по ипотеке не менее 40%, другие – не менее 50% от цены покупаемой жилплощади. Здесь все зависит от соответствия клиента требованиям конкретного банка, его кредитной репутации и стоимости объекта недвижимости. Также большую роль играет факт, является ли приобретаемое жилье первичным или вторичным для клиента.

К издержкам заемщика относятся не только проценты и сама сумма займа, но и дополнительные расходы при покупке недвижимости, среди которых:

налог на недвижимость (ставка варьируется от 3,5 до 6,5% в зависимости от расположения недвижимости);
плата за переоформление на нового собственника (0,5 – 1% от суммы сделки);
оплата услуг нотариуса (1,5 – 3%);
комиссия посредникам (3 – 6% от стоимости дома/квартиры получают маклеры или риэлторы);
включение нового владельца жилья в земельный кадастр (0,5%);
комиссия за оформление кредита (около 1%);
плата за оценку потенциального объекта залога (примерно 1,5 тысячи евро);
аудит объекта (0,5 – 1,5%);
прочие расходы (ведение банковского счета, оформление выписок, справок – до 150 евро в год).

Важно! В общей сложности покупателю недвижимости с помощью ипотеки необходимо иметь не менее 10 тысяч евро в случае приобретения объекта стоимостью около 100 тысяч евро.

Требования банка к клиенту

Обобщенно банки проверяют россиян-нерезидентов Германии на соответствие следующим требованиям:

Ограничение возраста заемщика – от 21 до 65 лет.
Наличие действующего банковского счета (открытие счета и внесение депозита на него должно быть осуществлено не менее 2-х лет назад с постоянным денежным потоком).
Подтвержденный доход на территории Германии (частные лица должны предоставить справку о доходах за последние полгода, а ИП – минимум за 2 года).
Отсутствие испорченной кредитной истории.
Наличие личных сбережений.

Для банков важно, чтобы клиент работал в Германии и его доход был достаточен для обслуживания кредитов и обеспечения текущего уровня жизни. Действует правило: на кредиты человек должен тратить не более 35% от получаемого дохода в месяц.

Личные доходы клиента, получаемые им в других странах, немецкие банки не учитывают, так как имеются существенные сложности в проверке достоверности предоставленных сведений.

Получение ипотеки шаг за шагом

Взять ипотеку в Германии могут лица, проживающие и работающие на ее территории. Пошагово оформление кредита включает в себя такие шаги, как:

Анализ предложений от банков.
Сбор и подготовка документации.
Открытие счета в банке и его пополнение.
Заключение договора.

Разберем каждый пункт подробнее.

Анализ предложений

Для поиска оптимального варианта клиенту рекомендуется проанализировать и изучить не менее 5-10 кредитных учреждений и условия предлагаемых ими ипотечных программ для нерезидентов.

При анализе следует учесть, что большинство банков ФРГ выдают ипотечные займы в форме аннуитетного займа на 5, 10, 15 лет, ставки по которым кодифицируются. Каждые 5 лет проценты обычно увеличиваются на 0,5 п.п.

Здесь важно учесть предложенную банком изначальную ставку за первый год кредитования (Zincen), годовую ставку погашения тела займа (Tilgung) и общую сумму ежемесячного платежа (Rate), а также возможность досрочного погашения тела кредита (Soldentilgung).

Для лучшего понимания предстоящих выплат и обслуживания кредита лучше проконсультироваться с менеджером банка и воспользоваться кредитным калькулятором.

Что касается предложений по недвижимости, то найти интересующий объект для покупки можно через специализированные фирмы, агентства, интернет-сайты или частные объявления. С их помощью можно выбрать и купить:

дом на семью (коттедж);
дом на две семьи (с соседями);
дом в ряд;
отдельную квартиру в собственности (включая квартиры в новостройках);
старинный дом.

К числу популярных банков, работающих с российскими заемщиками, относятся Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк и другие.

Подготовка документов

Заранее потребуется подготовить следующий комплект бумаг:

действующие заграничный и российский паспорта;
заявление-анкету;
банковскую выписку о наличии капитала для оплаты первого взноса с отражением операций по движению средств;
документы, подтверждающие получение стабильного дохода (минимум за последний год);
документы на покупаемое жилье (выписку из поземельной книги, жилищный устав);
отчет об оценке недвижимости (если заказывается у независимых экспертов).

Собранный пакет документов нужно предоставить в выбранный банк для рассмотрения ипотечной заявки.

Открытие счета в банке и его пополнение

Счет в немецком банке россиянин может открыть только при личном присутствии. Подобной услуги в удаленном доступе для иностранцев в Германии нет. Сама операция осуществляется при предъявлении заграничного и российского паспортов, а также документа, подтверждающего право находиться на территории страны и регистрации.

Счет открывается в евро после подписания договора. Пополнить его можно сразу же в день открытия (до 10 тысяч евро единоразово в сутки). Управлять счетом можно через личный кабинет интернет-банкинга.

Заключение договора

Перед получением кредита на жилье покупатель и продавец жилья заключают договор купли-продажи, который удостоверяется нотариусом. Сразу после его подписания нотариус подает заявку в Поземельный суд на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового собственника.

Затем, после того, как все условия кредитования будут согласованы, стороны заключают договор об ипотеке. Данный документ обязательно должен содержать параметры выдаваемого кредита (сумму, срок, величину процентной ставки), информацию о покупаемом объекте недвижимости, порядок выплаты займа и его обслуживании, условия прекращения заключенного договора, права и обязанности сторон, реквизиты.

Ипотечный договор и обременение на недвижимость регистрируются в поземельной книге.

Сроки оформления

Ипотека в Германии не оформляется быстро. Средний срок получения такого займа составляет обычно не менее одного месяца. В этот срок входит процесс подготовки документов, рассмотрение кредитной заявки банком и регистрация самой сделки.

Некоторые банки имеют репутацию учреждений с затянутыми сроками принятия решения (вплоть до 1-1,5 месяцев с момента обращения). Такой фактор следует учитывать при заключении договора купли-продажи с продавцом и обязательно прописать максимальный срок расчета с запасом.

Срок ипотеки

Немецкие банки готовы кредитовать иностранных граждан, включая россиян, на срок от 5 до 40 лет. Средняя продолжительность выплаты долга по ипотеке в Германии составляет 10 лет. Именно за этот период заемщик может без особого урона для семейного бюджета рассчитаться с банком.

По согласию с банком-партнером заемщик имеет возможность продлить срок кредитования в случае возникновения финансовых трудностей. Практика показывает, что многие банки в таких ситуациях идут навстречу своим клиентам.

Страхование жизни

В целях снижения потенциальных рисков по невыплате долгов заемщиками большинство банков Германии выносят положительное решение по ипотечной заявке только при согласии клиента заключить договор страхования жизни.

Приобретая личную страховку, заемщик обезопасит себя и членов своей семьи в случае наступления страхового случая.

Одной из разновидностей такой страховки является Risikolebensversicherung. Его суть состоит в заключении контракта на установленный срок, в течении которого клиент оплачивает годовые взносы, а после его смерти семья (в период действия страховки) получит оговоренную в договоре сумму. Если же страховой случай не наступил, то застрахованное лицо имеет право по истечению срока действия контракта забрать накопленные деньги сразу или получать их частями, как некую прибавку к пенсии.

Получение кредита на жилье в Германии доступно не только для ее граждан, но и для нерезидентов. Крупнейшие банки страны (Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк) предлагают выгодные условия кредитования: от 50 тысяч евро сроком от 5 до 40 лет под 3-5% годовых. Большинство ипотечных займов выдается в форме аннуитетных займов с фиксированным ежемесячным платежом. Россиянин с достаточной платежеспособностью и стабильной работой на территории ФРГ, имеющий собственный капитал не менее 40% от цены приобретаемой недвижимости, имеет высокие шансы получить ипотеку в Германии на выгодных условиях.

Также вы можете узнать далее про ипотеку в Чехии и как оформляется ипотека в Испании для россиян.

По вопросам оформления ипотеки за границей и покупки недвижимости вы можете обращаться к нашему консультанту в специальной форме. Обязательно подскажем нужный вариант.

Читайте также: