Можно ли сдавать коммерческую недвижимость на патенте
Обновлено: 28.06.2024
По материалам журнала "Главная книга"
ПАТЕНТ ПО ТОРГОВЛЕ И ОБЩЕПИТУ: ПЛОЩАДЬ ЗАЛА ИЛИ ПЛОЩАДЬ
А.Ю. Никитин, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
Многие предприниматели, читая свой региональный закон о ПСН, не понимают, что указывать в заявлении на патент по торговле или общепиту: площадь торгового зала/зала обслуживания или же площадь объекта в целом? Если в законе не сказано именно о площади зала, то безопаснее указать площадь объекта. Иначе есть риск доначислений.
Минфин: ПВД по торговле и общепиту можно установить на 1 кв. м площади зала
Регионы вправе устанавливать размер потенциального дохода по ПСН на единицу физического показателя, характеризующего деятельность ИП. Как следует из НК, для торговли и общепита потенциальный доход может быть установлен :
- на один объект стационарной (нестационарной) торговой сети/общепита;
- на 1 кв. м площади такого объекта.
То есть в НК ничего не сказано о том, что доходность может быть установлена на 1 кв. м площади зала. Правда, Минфин в этом никакой проблемы не видит. На многочисленные запросы бизнесменов ведомство отвечает так: перечень физических показателей, на которые регионы должны ориентироваться при установлении потенциального дохода, в НК не закрытый, поскольку с 01.01.2021 предваряется уточнением "в частности". И потому формулировка в НК никак не препятствует региональным властям устанавливать доходность по торговле и общепиту как угодно: на один объект, на площадь объекта в целом либо только на метраж торгового зала или зала обслуживания .
Получается, что на федеральном уровне большого косяка нет: НК не запрещает устанавливать налогообложение на патенте по площади зала, как это было на ЕНВД. Однако такое неоднозначное регулирование в НК привело к тому, что многие регионы прописывают в своих законах доходность по торговле и общепиту как раз без упоминания площади зала. А это существенно увеличивает налоговую нагрузку.
Что написали в региональных законах о ПСН
Доходность на 1 кв. м общей площади объекта установлена в Калужской, Владимирской, Иркутской, Новосибирской областях, в Республике Башкортостан и др.
А из некоторых региональных законов вообще непонятно, что конкретно имели в виду законодатели. Толковать их можно по-разному. Например, в Архангельской области по виду деятельности "Розничная торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы" размер потенциального дохода - 64 000 руб. (на 1 кв. м). Что именно является физическим показателем - 1 кв. м площади объекта в целом или площади торгового зала, догадаться трудно. Но аналогичный доход на 1 кв. м установлен и для розницы через стационарные объекты без залов, и для нестационарной торговли . Здесь двусмысленности нет: по таким объектам посчитать налог можно только по общей площади. Так что, надо полагать, налог с магазинов региональный законодатель также намеревался считать с общей площади объекта.
Аналогичным образом передумали и законодатели Свердловской области. Они приняли уточняющие поправки только в мае, но распространили их действие на весь год .
Есть регионы, в которых подход не менялся. Например, в Ярославской области ИП и раньше платили "патентный" налог из расчета доходности на 1 кв. м площади торгового зала или зала обслуживания посетителей. Правда, потенциальный доход на 2021 г. существенно вырос .
Совет. Если в вашем регионе "патентный" налог считается с площади объекта, а не зала, обратитесь в региональный законодательный орган, как рекомендует Минфин . Если таких запросов будет много, возможно, условия расчета налога пересмотрят.
Как заполнить заявление на патент
Если в региональном законе прописано, что потенциальный доход установлен на 1 кв. м площади торгового объекта или объекта общепита, то при подаче заявления на патент ИП должен указать для расчета потенциального дохода именно общую площадь магазина или ресторана .
Приведем пример. ИП в регионе с таким законом о ПСН получает патент на магазин общей площадью 185 кв. м. Как заполнить лист В заявления на патент?
В поле 010 "Код вида объекта" ИП укажет код 09 (магазин), в поле 020 "Признак объекта" - признак 2 (площадь объекта стационарной торговой сети, имеющего торговый зал (магазина, павильона)). В поле 030 нужно указать общую площадь магазина - 185 кв. м . Площадь торгового зала магазина в этом случае не имеет значения, так как не участвует в расчете налога. Но, разумеется, она не должна превышать :
- 150 кв. м;
- региональное ограничение по площади зала, если оно установлено региональным законом о ПСН.
Например, в Ставропольском крае ИП может вести торговлю только через один магазин с площадью торгового зала от 101 до 150 кв. м, магазинов с залом от 51 до 100 кв. м может быть не больше двух и т. д.
В некоторых регионах, где по закону налог считается с площади объекта, сотрудники ИФНС ориентируют ИП указывать в заявлении на патент площадь торгового зала/зала обслуживания посетителей. Это, конечно, хорошо. Но если при этом в региональный закон о ПСН не внесут соответствующие изменения, нет гарантии, что позиция налоговиков на местах не изменится, например, после консультаций с УФНС. А тогда возможны доначисления.
Камералить у ИП на патенте нечего, поскольку декларация на ПСН не сдается. Но учитывая, что разница между общей площадью объекта и площадью зала, как правило, значительная, могут назначить выездную проверку. Тем более что для доначислений в такой ситуации налоговикам хватит инвентаризационных и правоустанавливающих документов на объект.
Кстати, если часть магазина ИП использует в другой деятельности, например сдает в аренду, в расчете "патентного" налога по торговле ее учитывать не надо .
подп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ
Письма Минфина от 09.04.2021 N 03-11-06/26557, от 18.03.2021 N 03-11-10/19511
ст. 3 Закона Архангельской области от 19.11.2012 N 574-35-ОЗ
Закон Калининградской области от 22.10.2012 N 154 (ред. от 22.12.2020 N 494)
Закон Свердловской области от 21.11.2012 N 87-ОЗ (ред. от 20.05.2021)
Закон Ярославской области от 08.11.2012 N 47-з
Письмо Минфина от 15.02.2021 N 03-11-10/9883
Письмо Минфина от 02.04.2021 N 03-11-06/24241
пп. 36-38 Порядка заполнения заявления на патент, утв. Приказом ФНС от 09.12.2020 N КЧ-7-3/891@
Прежде всего стоит напомнить, что все юридические лица, в т.ч. индивидуальные предприниматели, при совершении сделок на территории РФ обязаны использовать кассовую технику. Кассы применяются при получении денежных средств от заказчика, а также при оплате продукции, работ и услуг как при наличной, так и безналичной форме оплаты. Эта норма следует из п. 1 ст. 1.1 и ст. 1.2 закона от 22 мая 2003 года № 54-ФЗ.
Следовательно, индивидуальные предприниматели обязаны использовать ККТ при получении вознаграждения от сдачи собственного имущества в аренду.
ККТ при сдаче ИП имущества в аренду
Однако, в Федеральном законе № 54-ФЗ содержится пункт, из которого следует, что если ИП передаёт в аренду жилое помещение, возможно, вместе с машино-местом, расположенное в многоквартирном доме, то применение ККТ не является обязательной нормой.
В соответствии с вышеупомянутым законом индивидуальный предприниматель вправе не применять ККТ на патентной системе налогообложения, при условии, что вместо кассового чека был выдан документ, подтверждающий факт оплаты и содержащий в себе обязательные реквизиты, которые перечислены всё в том же законе.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что применение ККТ не является обязательным при сдаче имущества в аренду индивидуальным предпринимателем, находящимся на патентной системе налогообложения. При этом обязательным условиям является предоставления документа, который подтверждает факт оплаты.
Ещё материалы по теме
Порядок заполнения заявления на патент: образцы и примеры
Риски ООО при аренде имущества у самозанятых учредителей
Расчёт НДФЛ и страховых взносов для иностранных работников на патенте
Leave a Reply Отменить ответ
Отчетность
Последнее
Заполнение декларации по УСН при переходе на повышенную ставку налога
Налогоплательщики на УСН должны отчитаться за 2021 год по новой форме. В бланке будет учитываться применение обычных и повышенных ставок. ФНС в письме от 24.11.2021 № СД-4-3/16342@ разъяснила, как правильно заполнить декларацию, если в течение года Вы перешли с обычной налоговой ставки на повышенную.
Что нужно успеть бухгалтеру до Нового Года 2022?
У бухгалтера в конце года аврал: слишком многое нужно успеть. Предлагаем календарь бухгалтерских задач на конец декабря, чтобы Вы не забыли ни о чём необходимом.
Льготы для общепита с 2022 года
Законом установлено освобождение общепита от уплаты НДС с 01.01.2022. Для компаний с численностью работников до 1 500 человек начнут действовать сниженные ставки по страховым взносам. Льготы установлены ФЗ от 02.07.2021 № 305-ФЗ. Какие условия нужно соблюдать, чтобы пользоваться льготами?
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый — да, жилое помещение человек вправе предоставить в пользование арендатору и заплатить налог на профессиональный доход.
Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилые помещения
П. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ №422 устанавливает, что сдача в аренду нежилого помещения самозанятым не допускается. Это можно сделать при регистрации в качестве ИП или как физлицо с последующей подачей декларации 3-НДФЛ и уплатой налога 13%.
В случае если самозанятый сдает в аренду нежилое помещение, это является нарушением, налоговый орган не примет такую отчетность.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как ИП стать самозанятым. Используйте эти инструкции бесплатно.
Можно ли сдавать в аренду жилье
ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.
Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).
При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.
Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:
- заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
- если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
- заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.
Между физическими лицами заключают договор найма. Если хотя бы одна из сторон юрлицо, то заключают договор аренды.
Пример сделки с несколькими собственниками.
Наряду с конструкцией договора субаренды может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности и уплачивать НПД? На этот раз ответ отрицателен: получатель дохода по такому соглашению — собственник, а не самозанятый, поэтому ставка налога иная, не как на НПД.
Какой налог нужно заплатить при сдаче в аренду помещений
При заключении договора с физлицом налог самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду составит 4%. В этом заключается преимущество НПД перед другими налоговыми режимами — самый низкий налог.
Невысокий процент и при сдаче жилья в аренду самозанятыми гражданами юридическому лицу: ставка вырастает незначительно — до 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).
С каких выплат самозанятый ничего не заплатит
Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.
Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:
- плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
- плата фиксируется на основании показаний счетчиков.
Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).
Как учитывать залог
Обеспечительный платеж (залог) не облагается налогом, если после расторжения договора он возвращается арендатору. Если залог засчитывается в счет последнего месяца пользования помещением или в счет возмещения убытков арендодателя, то платят НПД.
ИП имеет в собственности 2 нежилых объекта (здание площадью 82 кв. м и помещения площадью 549 кв. м. находятся в г. Москве). Сколько будет стоить патент, если его оформить на помещение площадью 549 кв. м., в котором находится 5 арендаторов?
Если оформлять патенты на оба объекта, ихняя площадь суммируетя или по каждому объекту своя стоимость патента в зависимости от площади?
В соответствии с п. 1 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом и вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации. Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43 Кодекса.
Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
При этом гл. 26.5 Кодекса не установлено ограничений в части передачи в аренду (наем) недвижимого имущества в рамках указанного вида деятельности как физическим, так и юридическим лицам.
Таким образом, при соблюдении положений гл. 26.5 Кодекса индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, юридическим лицам.
Патент оформляется на конкретное помещение, независимо от количества арендаторов (Они в течении года могут меняться).
Стоимость патента рассчитывается так:
Патент = 6% × ПД/12 × М,
где 6% — ставка налога; ПД – потенциально возможный годовой доход; М — количество месяцев, на которые приобретается патент.
Патент Вы будете получать на каждый объект отдельно.
" Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода - Сдача в аренду (наем) нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода в зависимости от площади одного обособленного объекта): 1) свыше 300 кв. метров до 600 кв. метров включительно 5 000 000 2)до 100 кв. метров включительно — 1 000 000 Следовательно, стоимость патента на площадь 549м.кв. будет 300 000р. и 82м.кв. — 60 000р. Это стоимость за год, если Вы не с началагода будете применять патент, то стоимость патента рассчитывается пропорционально количеству месяцев, в течение которых Вы будете вести деятельность на ПСН.
Точная формулировка из закона применительно к аренде звучит так:
Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект), составляет 1 миллион рублей.
При сдаче в аренду (или наем) нескольких помещений или же квартира и гараж рядом с домом предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:
При этом количество объектов передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых ИП — арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями) (Письмо Минфина от 12 апреля 2013 г. № 03-11-09/12205).
Возможно указать в одном патенте несколько объектов, стоимость патента в таком случае будет умножена на соответствующее количество объектов. Но предпринимателю это никакой выгоды не принесет — при одной и той же стоимости патент будет один, а не несколько..
Стоимость патента для одной единицы обособленного объекта на 2014 год рассчитывается таким образом:
1 млн. рублей*6% = 60 000 рублей на год .
В этом законе установлен размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения.
19.1. Сдача в аренду (наем) нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода в зависимости от площади одного обособленного объекта):
19.1.1. до 100 кв. метров включительно - 1000
19.1.2. свыше 100 кв. метров до 300 кв. метров включительно - 3000
19.1.3. свыше 300 кв. метров до 600 кв. метров включительно - 5000
19.1.4. свыше 600 кв. метров — 10000
Согласно Налоговому Кодексу:
Статья 346.50. Налоговая ставка
Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.Статья 346.51. Порядок исчисления налога, порядок и сроки уплаты налога
1. Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на срок менее двенадцати месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на двенадцать месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент.
таким образом, умножаете 6 % на потенциально возможный доход (см. в зависимости от метров помещения, для первого помещения это будет 1000, а для второго помещения — 5000) и делите на (12 умноженное на то количество месяцев, на сколько получаете патент). Не знаю, на сколько месяцев Вы получаете, поэтому рассчитать сама не смогу.
Читайте также: