Можно ли рефинансировать дальневосточную ипотеку в другом банке

Обновлено: 30.06.2024

Законодательство не содержит запретов относительно второго, третьего и последующего рефинансирования одного и того же кредита. Это правило распространяется и на ипотеку. Более того, вероятность одобрения заявки на рефинансирование по ипотечному договору намного выше, чем про обычному потребительскому. Ведь как банк получает дополнительные гарантии в виде залога на квартиру. Тем не менее, банки вводят свои правила по срокам, когда заемщик может рефинансироваться свои кредиты.

В статье расскажем, сколько раз можно делать рефинансирование кредита в разных банках. И от чего зависит решение по заявке.

Что значит — рефинансировать кредит

Рефинансирование — это перевод одного или нескольких кредитов в другой банк. По сути, заемщик заключает новый кредитный договор, по которому деньги пойдут на погашение ранее взятых кредитов. Также в ряде банков можно получить дополнительную сумму на свои нужды, если это предусмотрено кредитной программой нового банка.

Рефинансированием можно воспользоваться почти в любое время, пока не истек срок действующего кредитного договора. Суть процедуры заключается в следующем:

чтобы рефинансировать кредиты, нужно обращаться в другие банки, изучать их предложения (процентную ставку, график платежей, возможные льготы и т.д.);
при подаче заявки заемщик указывает, в каких банках у него есть кредиты, какая сумма долга осталась по ним;
после одобрения заявки и заключения договора банк сам переводит деньги на погашение рефинансируемых кредитов;
после завершения рефинансирования заемщик будет платить по новому договору и кредитному графику.

В банках можно рефинансировать только кредиты, в том числе ипотеку. Микрозаймы, проученные в МФО, банки не рефинансируют, так как выдача микроссуд — это не их профильная деятельность.

Есть ли такие периоды в жизни кредита,
когда банк просто не станет его
рефинансировать?

Решение о готовности рефинансировать кредит зависит от условий банка, куда вы подаете заявку. Например, это могут быть ограничения по максимальной сумме нового кредита, по доходам заемщика и т.д. Под рефинансирование подпадают все виды кредитов, в том числе ипотечные обязательства. Более того, рефинансирование ипотечного кредита получить проще, поскольку у банка возникнет право залога на недвижимость.

Преимущества первого и повторного рефинансирования кредита

Заемщик сам решает, подавать ему заявку на рефинансирование или продолжать платить кредиты по действующим договорам. Банки заинтересованы в привлечении новых клиентов из других кредитных организаций, поэтому могут давать различные льготы по рефинансируемым кредитам:

Никаких ограничений по этому вопросу законодательство не содержит. Но они могут быть предусмотрены программами кредитования банка. Для рефинансирования ипотеки нужно обращаться в другой банк. Соответственно, если рефинансировать кредиты второй и последующий раз, нужно подавать заявки в новые банки.

Указанные выше преимущества можно получить и при втором рефинансирование ипотеки. Однако нужно учитывать, что рефинансировать обязательства в том банке, с которым уже заключен кредитный договор, не получится. Поэтому перечень льгот и преимуществ нужно уточнять по кредитной программе нового банка, куда вы подаете заявки. В своей кредитной организации можно только реструктурировать кредит по действующему договору.

Допускается ли повторное рефинансирование ипотеки

Разберем, можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз. Законодательство о кредитовании не содержит никаких ограничений и запретов в этом отношении. Следовательно, допускается неоднократно рефинансировать один или несколько кредитов, обращаясь в разные банки. Чем дольше срок кредитных обязательств, тем больше может быть договоров на рефинансирование.

Как часто можно рефинансировать потребительские кредиты? По данному виду кредитования тоже нет ограничений. Заемщик может проходить процедуру 2 раза, пробовать подавать заявку на третье и последующее рефинансирование.

Ограничения могут предусматриваться собственными программами банков. Например, кредитная организация может отклонять заявку, если заемщик ранее уже проходит рефинансирование. Этот факт легко проверить по кредитной истории.

Подавал заявку на рефинансировании, мне отказали,
так как от момента выдачи кредита не прошло пол года.
Как это отразится на кредитной истории?

Как правило, банки отказываются рефинансировать большой кредит типа ипотечного, если этот долг уже проходил через процедуры реструктуризации или рефинансирования. Но в решении вопроса о рефинансировании кредита большое значение имеет вот какой факт — растет ли в момент вашего обращения за рефинансированием учетная ставка ЦБ или же, наоборот, снижается.

При снижении учетной ставки стоимость средств, которые получают от Банка России кредитные организации по различным программам (в том числе и в рамках ломбардного кредитования), тоже падает, и предложений на рефинансирование от разных банков на рынке появляется много.

Через сколько можно делать рефинансирование ипотеки

По данному вопросу у каждого банка свои условия. Например, на сайте Альфа-банка указано, что заявку на перевод кредитов можно подавать не ранее чем через 6 месяцев после его выдачи. При этом есть и еще одно условие — рефинансироваться можно, если по кредиту не прошло более половины срока. В других кредитных организациях тоже могут предусматриваться аналогичные условия.

Как правило, банки не рефинансируют ипотеку, если погасить осталось сумму, куда меньшую, чем общий долг кредита. Например, человек брал кредит в 5 млн. рублей, гасить осталось 1,5 млн. Скорее всего, в таком случае в рефинансировании откажут — новому банку достается слишком низкий доход.

В одном и том же банке нельзя рефинансировать кредит несколько раз. Но есть возможность использовать другие кредитные программы. Например, если вы рефинансировали кредит через Сбербанк, там же можно подать заявку на реструктуризацию, на предоставление кредитных каникул. Еще одним вариантом может быть оформление нового кредита, за счет которого вы сами погасите все предыдущие обязательства. Но учтите, что ставка по потребительскому кредиту всегда будет выше, чем ипотечная.

Можно ли взять большой потребительский
кредит при наличии ипотеки?
Спросите юриста

От чего зависит одобрение заявки на повторное рефинансирование

Сначала нужно проверить, в каких банках вообще доступно рефинансирование второй раз. Общие условия этой программы можно найти на сайтах кредитных организаций. Но о том, рефинансирует ли банк кредит, который уже был переоформлен на более долгий срок, на сайтах не пишут.

Если возникают вопросы, лучше связаться с консультантами банка, задать вопросы о возможности рефинансировать кредит второй или последующий раз. Это позволит избежать затягивания времени и дополнительных затрат. Помните, что услуга рефинансирования — как правило, платная.

Условия программы рефинансирования

Каждый банк сам определяет условия кредитования, в том числе при рефинансировании. Отличия могут заключаться не только в размере процентов и максимальной сумме нового кредита, но и по следующим вопросам:

сколько раз можно делать рефинансирование кредита;
в какой период времени после заключения кредитных договоров можно переводить их в новый банк;
сколько времени должно остаться до истечения срока рефинансируемого кредита;
другие условия, требования и ограничения.

Если условия кредитной организации полностью устраивают вас, нельзя гарантировать положительное решение по заявке. В каждом случае решение принимается индивидуально, после проверки кредитной истории, сведений о доходах заемщика, его добросовестности по другим обязательствам.

Можно одновременно рефинансировать разные виды кредитов. Например, можно объединить два и более потребительских кредитов с ипотекой, перевести их в новый банк. Скорее всего, будет заключен новый ипотечный договор с регистрацией залога на недвижимость.

На сколько процентных пункта
должна быть ниже ставка по новому кредиту,
чтобы рефинансирование было выгодным?

Дополнительные затраты

Принимая решение о рефинансировании ипотеки, нужно учитывать дополнительные затраты, которые понесет заемщик. Каждый раз, когда подается заявка на заключение нового ипотечного договора, от заемщика может потребоваться:

оплата комиссий за открытие и обслуживание счета, за выпуск карты;
оплата взносов по договору имущественного страхования (для ипотеки это обязательно в силу закона);
оплата добровольной страховки жизни и здоровья, на случай временной нетрудоспособности (от этого может зависеть положительное решение по заявке, размер процентной ставки);
может взиматься сама плата за факт предоставления услуги;
оплата расходов на оценку объекта недвижимости.

Значительные расходы на имущественное страхование могут свести на нет все преимущества рефинансирования. Банк может предложить включить сумму страховых взносов в тело кредита, т.е. общая задолженность станет только больше. Поэтому важно просчитать все плюсы и минусы, прежде чем рефинансировать ипотеку.

Как рефинансировать ипотеку: общие правила

Даже если вы подаете заявку на рефинансирование ипотеки во второй или последующий раз, алгоритм действий будет примерно одинаков. Поскольку первоначальный кредит обеспечен залогом на квартиру, он сохранится и после заключения договора с новым банком. Естественно, залогодержателем после этого станет та кредитная организация, где вы рефинансировали ипотеку.

Учитывая особенности ипотеки, для ее рефинансирования нужно выполнить следующие действия:

собрать документы по требованиям кредитной программы;
заказать отчет о рыночной стоимости квартиры (это требование есть почти у всех банков);
подать заявку на рефинансирование (через сайт или в отделении банка);
оформить обязательное страхование объекта недвижимости;
заключить кредитный договор, подписать график ежемесячных платежей;
зарегистрировать залог (обременение) на квартиру в пользу нового кредитора.

После заключения договора банк перечислит деньги в другие кредитные организации, чтобы закрыть долги заемщика. Сроки и порядок оплаты после рефинансирования нужно уточнять по новому договору.

Как долго длится перерегистрация залога
в Росреестре при рефинансировании
ипотеки? Спросите юриста

В какой банк можно обращаться

Для первого или каждого последующего рефинансирования нужно обращаться в новый банк. Такие программы предлагают не все кредитные организации, но и проблем с поиском информации не возникнет. От банков, с которыми заключены действующие договоры, потребуются выписки по остатку долга и процентам. На основании этих документов подтверждается общий размер рефинансируемых обязательств.

Если вам нужна помощь в прохождении рефинансирования ипотеки в первый, второй или последующий раз, проконсультируйтесь у наших юристов. Мы поможем подготовить документы для подачи заявки, расскажем о других вариантах снижения долговой нагрузки.

Последние годы ставки по ипотеке неуклонно снижаются. В 2013 году были ставки 16%, сейчас таких давно уже нет. Предложения начинаются от 8,6%, а если принимать во внимание господдержку, то от 5%. Посудите сами - разница в процентах в два раза. Экономия достигает нескольких миллионов и растёт пропорционально сумме и сроку. Ипотеку надо рефинансировать обязательно. Сомнений в этом ни у кого не возникает. Однако есть вопрос: так ли это выгодно, как кажется и когда рефинансирование наиболее выгодно? Редакция Выберу.ру посчитала экономию при переоформлении ипотечного договора разных годов.

Не всё однозначно, надо копать глубже

Рефинансирование ипотеки в любом случае будет выгодным. С этим никто не будет спорить, но всегда есть оговорки.

Эксперты советуют рефинансировать ипотеку только когда разница между процентными ставками более 2%. В остальных случаях экономия будет не столь заметна, но будут потрачены силы, время и деньги на переоформление договора.

Получается, что при действующих процентных ставках в 8,6 — 10% годовых рефинансировать надо кредиты, взятые в 12 — 16 годах, когда процентные ставки находились в пределах 12,2 — 16%.

Подвешенным остаётся вопрос с теми, у кого ипотека под 11% годовых. Теоретически им тоже можно переоформить договор на 8,6% и получить выгоду от 500 000 рублей. Однако процентная ставка 8,6% доступна не всем. Мы уже писали об условиях получения ипотеки под 8,6% годовых. В большинстве банков она даётся не всем заёмщикам, а только тем, кто подходит под определённые критерии:

является участником зарплатного проекта;
участвует в программе страхования;
взял сумму не ниже установленной планки;
приобрёл по ипотечному договору новостройку.

К тому же надо учитывать, что банк рассчитывает процентную ставку индивидуально, исходя из доходов, расходов, семейного положения созаёмщиков, возраста и многих других параметров. Наличие низкой процентной ставки в тарифных планах банка вовсе не значит, что он её даёт всем.

значительно выросла зарплата;
изменился состав семьи (уже появился супруг, но ещё не появились дети);
новый работодатель более стабильный;
сократилось количество кредитов;
зарплата приходит на карту банка, который оформляет рефинансирование.

Рефинансирование может быть невыгодным в том случае, если прошло больше половины срока при аннуитетных (равных) платежа. В этом случае основные проценты уже выплачены, и идёт погашение тела кредита. При рефинансировании придётся снова выплачивать проценты. В этом случае лучше посчитать выгоду, прежде, чем рефинансировать. При этом во внимание надо брать не новую переплату, а переплату в целом, с учётом уже выплаченных денег.

оценка недвижимости;
нотариально оформленное согласие супруга на сделку;
справки из банка;
госпошлина за регистрацию обременения;
страхование недвижимости, жизни, здоровья, титульное страхование. Это самая большая статья расходов при рефинансировании. Окончательная стоимость будет зависеть от стоимости недвижимости и региона. Некоторые страховые компании позволяют сменить выгодоприобретателя без переоформления договора, другие просят расторгать старый договор и оформлять новый.

Это расходы, которые будут обязательно. В среднем рефинансирование обходится в 35 — 50 тыс. рублей.

Клиент должен переоформить обременение на новый банк. Пока это не сделано, будет действовать повышенная процентная ставка на 1−4%.
Для перечисления денег на счёт в старом банке, надо взять справку с остатком задолженности. Допустим такую ситуацию. Заёмщик берёт справку по состоянию на 11 число, а новый банк перечисляет деньги 15 числа. В итоге 4 дня начисляются проценты, и итоговая сумма меняется. Чтобы ипотека закрылась, придётся доплачивать своими деньгами.

Все эти расходы не сравнимы с итоговой выгодой, которая исчисляется миллионами, но и их тоже надо учитывать. Предлагаем посчитать итоговую выгоду от рефинансирования.

Подсчёты

срок 20 лет;
новая процентная ставка — 8,6% годовых в рублях;
платежи аннуитетные.

Возможны разные варианты рефинансирования — можно сократить срок, продлить срок, оставить его прежним, включить в рефинансирование другие кредиты и взять дополнительную сумму.

Договоримся, что будем считать на остаток срока, то есть, если ипотека взята в 2013 году на 20 лет, то рефинансирование, проведённое в 2019 году, будем считать на 14 лет. Сумма — остаток по кредиту.

Ипотека взята в 13 −14 годах. Средняя ставка 12,2% годовых в рублях.

Из этой статьи вы узнаете, что такое рефинансирование ипотеки и кому это выгодно.

Представьте ситуацию: недавно вы оформили ипотеку, например, под 9% и вдруг узнали, что ставка по ипотеке снизилась до 6,5%. Что делать? Ведь так хочется получить условия лучше, а платеж – меньше! Это желание совсем не сложно исполнить – рефинансируйте ипотеку.

Определение рефинансирования ипотеки

Улучшения могут быть разными:

снижение ставки и переплаты,
увеличение срока и уменьшение платежа,
объединение нескольких займов в один.

Все способы направлены на улучшение финансовой ситуации.

Отличный вариант купить жилье с низкой процентной ставкой и минимальными переплатами – оформить ипотеку в Совкомбанке. Банк поможет воспользоваться государственными программами – субсидиями на покупку строящегося жилья, маткапиталом для первоначального взноса, дает кредит пенсионерам и тем, кто только недавно начал официально работать. Заполните заявку на ипотеку с низким процентом, и специалист подробно расскажет вам об условиях.

Как работает рефинансирование ипотеки

В отличие от реструктуризации при рефинансировании оформляется кредит с новым графиком платежей. То есть вам нужно сделать почти все то же самое, что вы делали при оформлении ипотеки.

В первую очередь, конечно, следует оценить потенциальное сокращение расходов.
Затем выбрать банк, подать заявку и дождаться решения.
Наконец, оценить одобренные условия: насколько они совпадают с вашими ожиданиями. Если экономия очевидна – делайте перекредитовку.

Разберем подробнее:

Совет от банка:

После оформления нового займа возьмите в банке справку, чтобы подтвердить погашение старого. Иногда технические ошибки могут основательно подпортить кредитную историю. Так случается, когда на счете остаются непогашенными небольшие суммы, и на них начисляют проценты, пени и штрафы.

Совет от банка:

Подавайте документы в МФЦ на снятие старого залога и регистрацию нового одновременно. Так вы сэкономите время на поездки в МФЦ и деньги, ведь чем меньше переходный период – тем меньше срок действия повышенной ставки.

Когда стоит рефинансировать ипотеку

Первое, что вам следует знать – нет смысла рефинасировать ипотеку, если вы уже погасили больше 50% долга. Скорее всего, платежи по вашей ипотеке аннуитетные, т.е. фиксированные – одинаковые в начале и в конце срока кредитования. Но структура у них разная.

В начале срока платеж состоит в основном из процентов, и лишь небольшая доля относится к основному долгу. По мере того, как вы погашаете кредит, в структуре платежа уменьшается процентная часть и растет доля основного долга.

Поэтому если вы уже погасили больше половины ипотечного займа, то вам невыгодно брать новый и заново начинать погашать проценты.

Если с момента оформления ипотеки еще не прошло полгода, то вам не одобрят заявку на перекредитовку. Придется немного подождать.

Если вы выплачиваете ипотеку больше полугода, вам тяжело справляться с текущими платежами, а банк не одобряет реструктуризацию – смело рассматривайте вариант перекредитовки.

Если вы стабильно выплачиваете ипотеку, не испытывая при этом трудностей, но хотите улучшить условия – изучите варианты программ и приступайте к расчетам.

Для начала посмотрите на разницу между действующей и потенциальной ставкой – она больше 1,5-2%? Если меньше – все ваши энерго- и финансовые затраты на рефинансирование ипотеки не окупятся.

Если разница больше 1,5-2% – рассчитайте возможную экономию на ипотечном калькуляторе. Ставка – не всегда главный показатель. Возможно, различные комиссии, надбавки и сопутствующие затраты (например, при сборе пакета документов) по программе в итоге сведут на нет всю потенциальную выгоду.

Не забывайте, что рефинансирование – это оформление нового займа. Поэтому при расчетах учитывайте расходы и на саму сделку: повторный отчет об оценке жилья, страхование жизни и здоровья, регистрация права собственности и прочие расходы.

Если оно того стоит – рефинансируйте кредит, чтобы уменьшить сумму процентов и выплат.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

У рефинансирования минусов нет. Однако есть ситуации, в которых его просто не стоит делать.

Прошло больше половины срока кредитования (проценты уже выплачены, поэтому нет смысла брать новый займ, чтобы снова платить проценты),
Разница между потенциальной и действующей ставкой меньше 1,5% (с учетом всех затрат экономия на переплате будет не очень большой, к тому же на это уйдет много времени и сил).

К недостаткам перекредитовки можно отнести сам процесс оформления: снова расчеты, сбор документов и немалые финансовые затраты. Но при правильном расчете результат вас порадует, ведь благодаря снижению ставки вы сэкономите немалую сумму. А это безусловный плюс!

Вот примерный расчет:

Екатерина и Сергей живут в Хабаровске. В конце января 2019 года они оформили квартиру в ипотеку под 8,9% на 20 лет. Стоимость квартиры – 6 350 000 рублей, ежемесячный платеж – 51 052 рубля. При покупке заемщики внесли первоначальный взнос 10% – 635 000 рублей.

При расчете получаем:

сумма кредита = 5 715 000 рублей

переплата = 6 537 566 рублей

общая выплата за 20 лет = 12 252 566 рублей

За 30 месяцев ребята уже выплатили 1 531 560 рублей, т.е. до конца срока им осталось выплатить 10 721 006 рублей.

В начале июля 2021 года у них родился ребенок, и они решили переоформить ипотеку по семейной программе, которая сейчас доступна семьям и с одним ребенком.

Остаток долга на август 2021 года по действующей ипотеке – 5 414 205 рублей. Помимо уменьшения ставки и переплаты, ребята хотят немного уменьшить ежемесячный платеж, и делают такой расчет на 15 лет по ставке 5% (это ставка для Дальнего Востока по семейной программе):

оставшаяся сумма долга для рефинансирования = 5 414 205 рублей

переплата = 2 292 496 рублей

общая выплата за 15 лет = 7 706 700 рублей

При этом общий срок кредитования с учетом действующей ипотеки и потенциального рефинансирования уменьшился на 3,5 года и ежемесячный платеж снизился до 42 815 рублей, а итоговая сумма к выплате стала меньше на 3 014 306 рублей.

Какие документы необходимы

Если вы уверены, что перекредитовка улучшит условия по ипотеке – несите документы в банк.

Для этого понадобятся:

заявление-анкета,
паспорт гражданина РФ,
трудовая книжка или договор,
документы с подтверждением дохода (2-НДФЛ, справка по форме банка или работодателя),
документы по действующему кредиту (договор, график и выписка об остатке задолженности),
военный билет (если есть).

Это основные документы, подробности узнайте здесь. В разных организациях требования к документам могут немного различаться, поэтому перед подачей заявки уточняйте информацию о документах в банке, который вы выбрали для рефинансирования.

Почему банк может отказать в рефинансировании

Поскольку рефинансирование – это оформление нового займа, а жизненные ситуации нередко меняются, лучше подготовиться к отказу заранее. Давайте разберемся, почему банки отказывают.

Ипотека позволяет российским семьям приобрести собственное жилье. К сожалению, часть заемщиков спустя некоторое время после оформления кредита начинают ощущать всю тяжесть долговой нагрузки. Изменить условия кредитования и сохранить семейный бюджет помогает рефинансирование.

Рефинансирование ипотеки: что представляет эта процедура?

Рефинансирование ипотеки — банковская услуга, предусматривающая заключение новой кредитной сделки на более выгодных условиях с целью погашения уже имеющейся задолженности в другом финансовом учреждении.

Переоформляя ипотечный кредит, заявитель получает возможность снизить ежемесячный платеж за счет увеличения сроков кредитования, а финансовая компания обретает платежеспособного и добросовестного клиента.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку?

На этот вопрос нельзя ответить категорично, так как все зависит от конкретной ситуации. Клиенты, желающие изменить условия кредитования, должны понимать, на что идут. Каждую ситуацию нужно рассматривать отдельно, с учетом конкретных особенностей. В качестве примера стоит привести цифры, полученные с помощью калькулятора ипотеки.

Пример

Предположим, что один из клиентов крупного банка оформил ипотечный кредит в размере 2,5 млн. рублей сроком на 20 лет. Ставка на момент заключения сделки составляла 15% годовых. Но через 2 года экономическая ситуация в стране изменилась, и банки стали финансировать клиентов под 10,5%

За этот период размер основного долга по кредиту сократился незначительно, поскольку заемщик платил преимущественно проценты. Клиент посчитал, что целесообразно переоформить кредит под более низкую ставку. Это позволит ему сделать свой ежемесячный платеж более комфортным. Остаток задолженности на момент принятия решения составлял 2,453 601,11 рублей.

По первоначальному кредиту, руб.

При условии рефинансирования, руб.

Размер ежемесячного платежа

Выплаты в счет основного долга в первый год

Проценты, уплаченные в первый год

Переплата по кредиту за весь период

Выгодные предложения по рефинансированию

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:

разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
клиент выплачивает два ипотечных кредита;
с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
заемщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.

Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.

Рефинансирование будет успешным, если:

грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
согласие на сделку дают все три стороны - первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.

Когда можно обращаться за рефинансированием ипотечного кредита?

Решение переоформить кредит на покупку жилья должно быть оправданным. Особенно учитывая тот факт, что с марта 2020 года ставки по этой банковской программе повысились на фоне экономического кризиса и объявленной пандемии, для клиента будет выгодна не каждая сделка.

Обращаться в банк за рефинансированием стоит лишь в том случае, когда срок выплаты долга еще не достиг половины от общего срока кредитования. А если до окончания выплаты по кредиту осталось менее года, и заемщик погасил в банке значительную часть процентов, заключать новое соглашение уже нет смысла.

Что касается банков, то они не стремятся выдавать кредиты на рефинансирование ссуд, оформленных недавно. Каждый кредитор желает убедиться в том, что клиент платежеспособен и надежен. Если действующей задолженности менее полугода, то переоформить договор будет затруднительно.

Какую ипотеку можно рефинансировать?

Подвергаться рефинансированию могут не все ипотечные кредиты. К таким кредитам предъявляется ряд требований:

У клиента должна отсутствовать текущая просроченная задолженность, а ежемесячный платеж по кредиту должен своевременно оплачиваться в течение, как минимум последних 12-ти месяцев. Банки очень строго следят за этим, и наличие даже мелких просрочек может повлиять на решение;
В каждом финансовом учреждении свои условия по этой программе. Некоторые банки выставляют ограничения по сумме перекредитования. А другие компании определяют срок, ранее которого переоформлять договор нельзя;
Не удастся рефинансировать кредит, по которому осталось платить менее 3-х месяцев;
Банк откажет в переоформлении договора на новых условиях тем клиентам, у которых уже была реструктуризация задолженности.

Кстати! Чтобы не забывать о платежах по кредиту, Вы можете воспользоваться услугой от Юником24 "Защита от мошенников". Мы не только будем уведомлять вас в случае просроченного платежа, но и сообщим если кто-то попытается оформить на Вас кредит, об увеличении кредитного лимита, если превышен беспроцентный кредитный лимит по карте и многое другое!

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

Да, можно. Банки неохотно реструктуризуют собственные ипотечные кредиты, поскольку в результате таких сделок они теряют процентный доход из-за понижения ставки. Поэтому оформление в другом банке может оказаться проще, чем с первичном.

На текущий момент популярны следующие условия по оформлению сделок рефинансирования:

процентная ставка должна быть неизменной в течение всего срока кредитования;
выдача денег осуществляется только в отечественной валюте;
хорошая кредитная история в БКИ (проверить свою кредитную историю);
срок пользования заемными средствами – от 1 года до 30 лет;
погашение производится равными частями;
комиссии рассмотрение заявки и выдачу наличности отсутствуют;
лимит выдачи – 80-85% от стоимости недвижимости;
в обязательном порядке наличие залога;
возможность досрочного возврата долга;
взимание штрафов за просрочку;
выдача средств только в безналичном порядке;
повышение процентной ставки при отказе от страховки.

Банки оформляют кредит физическим лицам только в том случае, если:

платежеспособны;
не моложе 21 года и на момент окончания срока действия заключаемого договора их возраст не превысит 65-70 лет;
имеют общий стаж работы не менее 1 года и на последнем участке не менее 3-х месяцев.

Как выгодно рефинансировать ипотеку: пошаговая инструкция

Чтобы заключить новую сделку, владелец недвижимости должен выполнить пошагово ряд действий.

Совет заемщикам: при подборе банка, рекомендуется пользоваться нашим сервисом подбора ипотеки. С его помощью можно произвести рефинансирование на самых выгодных условиях.

Уточнить пакет документов, собрать их и представить в отдел кредитования выбранного банка.
Заполнить анкетные данные, подать заявку. Многие банки предоставляют своим клиентам возможность загружать документы дистанционно. Важно с максимальной точностью указать все данные.
Дождаться результатов рассмотрения обращения (обычно на рассмотрение каждой заявки уходит не более 2-3 дней, но бывают и редкие исключения). Если банк дает ответ в дистанционном режиме, это еще не гарантирует клиенту выдачи кредита. Быстрый отказ может говорить о том, что заявитель неправильно заполнил анкету.
Обратиться к текущему кредитору с заявлением о досрочном погашении ипотеки.
Взять справку об остатке задолженности и личные реквизиты для перевода средств.
Подготовить пакет документов, которые касаются объекта недвижимости. В случае необходимости провести оценку недвижимости. Эта процедура обычно занимает 3-5 дней.
Подписать договор в новом банке.
Дождаться перевода средств от первого кредитора и погасить старый долг. Деньги перечисляются в безналичном порядке.
Взять справку о полном погашении долга для предъявления ее в банк и закладную с отметкой о том, что обязательства исполнены, и клиент ничего не должен финансовой компании.
Произвести смену держателей залогового имущества – обратиться в МФЦ и снять обременение с залога по первому договору.
Представить новому кредитору свидетельство о праве собственности, не обремененное залогом и недавно полученную выписку из ЕГРН. Это послужит основой для составления новой закладной.
Зарегистрировать обеспечение по новой сделке. При проведении повторной регистрации в реестр вносятся данные второго финансового учреждения.
Оформить страховку на объект залога.
Получить измененный график платежей.
Забрать оставшиеся деньги, если это предусматривается кредитным договором. Однако в некоторых случаях это нецелесообразно, поскольку дополнительные деньги – это дополнительная долговая нагрузка.

Документы, необходимые для оформления таких сделок

Для рефинансирования ипотеки обычно требуются те же самые документы, что и для получения обычного ипотечного кредита. Потенциальный заемщик предоставляет в банк пакет документов с личными данными, информацией о трудоустройстве и доходах, а также документы о залоговом имуществе, которое на текущий момент находится в обременении, и ожидает переоформления. В некоторых случаях для проведения процедуры рефинансирования может потребоваться ИНН и СНИЛС заявителя.

Подтвердить доход можно различными способами:

справкой из бухгалтерии в форме 2-НДФЛ;
выписками с банковских счетов, куда зачисляется заработная плата, поступает пенсия или различные пособия;
справкой по форме кредитного учреждения.

Важно: отличительной особенностью таких сделок является то, что клиенту придется также представить в банк документы по ранее оформленному ипотечному кредиту – справку об остатке задолженности, копию кредитного договора, а также полную информацию о рефинансируемой ипотеке (дата заключения соглашения, размер ежемесячного платежа, процентная ставка и др.).

В заявлении, на основании которого производится переоформление кредитного договора, в обязательном порядке прописываются следующие пункты:

сведения о руководителе и наименование финансового учреждения;
ФИО, реквизиты документа, позволяющего провести идентификацию заявителя (паспорта);
размер ссуды;
цель проведения процедуры;
срок, на который заключается соглашение;
размер процентной ставки (цифрами и прописью);
имущество, предоставляемое в залог.

При рефинансировании ипотеки собственник жилья несет расходы. В числе таких издержек оплата справок, выписок и госпошлины, а также услуг по страховке и оценке недвижимости. Возможно, что заявителю придется отдать деньги за открытие счетов. Существует также комиссия за перевод наличности с текущего счета клиента в банке, с которым заключается новый договор, на его счет в первом кредитном учреждении.

Стоимость дополнительных трат может составлять от 15 до 50 тыс. рублей в зависимости от выбранного банка и конкретных условий рефинансирования. Следует иметь в виду, что совокупные издержки могут увеличиться, если к заключению сделки будут привлечены юристы.

Какие трудности могут возникнуть при рефинансировании?

Рефинансирование ипотеки – процедура, требующая немалых усилий. При оформлении нового кредитного договора заемщик может столкнуться с такими трудностями, как:

незапланированные расходы на оценку недвижимости и страховку;
отказ текущего залогодателя (банка) от передачи жилья;
повторное прохождение всех этапов кредитования;
лимит, одобренный финансовым учреждением.

На заметку: если текущий залогодержатель отказывается возвращать залоговое имущество клиенту, тот вправе написать письмо с просьбой предоставить ему обоснованный отказ. Это позволит оспорить решение банка в суде.

Банк может отказать заявителю по разным причинам. Кредиторов очень часто не устраивает платежеспособность клиентов. В числе факторов, которые могут спровоцировать отказ:

непостоянный доход;
сомнительный работодатель;
наличие инвалидности или опасных заболеваний;
плохая кредитная история.

Банки также не любят заемщиков, которые имеют склонность к досрочному погашению кредитов. Это влияет на доходность, поскольку компания теряет часть процентов от кредитов.

На решение банка может повлиять и качество залога. Кредитор может отказать клиенту в рефинансировании, если рыночная стоимость на имущество сильно снизилась. Еще одним негативным фактором является незаконная перепланировка жилья.

В каких банках можно сделать рефинансирование ипотеки?

Минимальная ставка, в год

Лимит выдачи, рублей

Период действия, лет

Возраст потенциальных заемщиков

500 000-60 000 000

500 000-10 000 000

от 500 000 (определяется по платежеспособности клиента)

1 000 000-15 000 000

100 000-45 000 000

500 000-30 000 000

500 000-8 000 000

300 000-50 000 000

600 000- 50 000 000

Информация на сайте отсутствует

Преимущества и недостатки рефинансирования

Перезаключив договор на новых условиях, заемщики чаще всего остаются в плюсе. Процедура рефинансирования дает им ряд преимуществ. Однако не стоит забывать, что любая процедура может быть как выгодной, так и не оправдывать ожиданий. У рефинансирования есть свои недостатки.

Ответы на популярные вопросы

Существенный момент, который может осложнить процедуру оформление – необходимость согласия первичного банка. Это связано с тем, что финансовые учреждения неохотно расстаются с платежеспособными и добросовестными клиентами.

Можно ли рефинансировать военную ипотеку?

Да, это возможно, хотя такую услугу предоставляют не все банки. Однако взносы военнослужащих полностью финансируются за счет средств государственного бюджета, поэтому вопрос о рефинансировании военной ипотеки не всегда является актуальным для российских военнослужащих.

Можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом?

Такая возможность у владельцев сертификата на материнский капитал есть. Однако заявителя ожидают большие сложности при переоформлении договора. Многие кредитные организации отказываются от заключения таких сделок, поскольку это обязывает их после погашения ипотечной ссуды выделять доли несовершеннолетним детям. Выйти из непростой ситуации можно единственным путем – получить разрешение от органов опеки. Для этого нужно убедить их, что ребенок получит аналогичное жилье или равноценную денежную компенсацию. Гораздо проще семьям, которые еще не успели использовать материнский капитал. Эти деньги можно будет пустить на погашение нового кредита.

Можно ли рефинансировать социальную ипотеку?

Ипотека с господдержкой, оформление которой стало возможно с января 2018 года, доступна молодым и многодетным семьям, малоимущим и другим категориям пользователей. Программы по рефинансированию этих кредитов также существуют. Оформить сделку на более выгодных условиях могут заемщики, которые в связи с непредвиденными обстоятельствами перестали справляться с погашением задолженности по действующим договорам.

Можно ли повторно рефинансировать ипотеку?

Никаких ограничений по этому вопросу не существует. Однако в некоторых банках могут существовать внутренние инструкции, запрещающие повторное рефинансирование ипотеки. Например, кредитор может отказаться от заключения сделки, если кредит уже проходил процедуру реструктуризации. Однако и этот барьер при наличии желания может быть преодолен.

Сколько всего раз, и как часто можно рефинансировать ипотеку?

Теоретически переоформлять договор на новых условиях можно не один, и не два раза, а столько, сколько захочется. Действующее законодательство не ограничивает в этом владельцев недвижимости. Но, как показывает практика, банки с осторожностью идут на сотрудничество с такими клиентами. Оформление занимает много времени, и отнимает немало сил, а результат не всегда оказывается положительным. К тому же стоит учитывать, при каждой последующей сделке заемщик несет дополнительные расходы, и смысл рефинансирования теряется. Поэтому владельцам жилья редко удается пройти этот процесс дважды.

Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?

Рефинансирование не лишает заемщика права на получение налогового вычета. В соответствии с новыми правилами, которые вступили в силу с 2014 года, привязка возможности возврата средств к определенному объекту недвижимости отсутствует. Чтобы вернуть деньги, нужно юридически грамотно заполнить документы по совершаемой сделке. В кредитном договоре обязательно должна быть прописана цель получения кредита – рефинансирование ипотеки (перекредитование). Помимо этого, нужно поставить в известность налоговую службу, предоставив в отделение по месту регистрации стандартный комплект документов вместе с ксерокопиями первого договора и соглашения с новым кредитором.

Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки?

Заключение

Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности журналистика. Несколько лет проработала автором в ведущих финансовых изданиях - ПРАЙМ, ТАСС и других известных в РФ компаниях.

Рефинансирование ипотеки – это переоформление уже существующего ипотечного кредита в другом банке с лучшими условиями. С помощью рефинансирования можно снизить процент ипотечного кредита, уменьшить или увеличить срок выплат, а также уменьшить ежемесячный платеж.

Текущий ипотечный портфель в России сформирован по ставке 10-11% (по данным "Дом.РФ"), а в 2020 году, из-за снижения ставки ЦБ, можно найти предложения по ипотеке со ставкой около 7%, а по льготным условиям – еще ниже.

В каких случаях стоит решиться на рефинансирование:

вы взяли ипотеку несколько лет назад, а сейчас на рынке появились более выгодные предложения: разница даже в 0,5% в долгосрочной перспективе принесет ощутимую выгоду;
жизненные обстоятельства изменились (например, родился ребенок), и вам необходимо удлинить период кредитования, чтобы уменьшить ежемесячный платеж – это поможет снизить финансовую нагрузку на ваш бюджет;
вы стали зарабатывать больше и хотите закрыть жилищный кредит раньше – с помощью рефинансирования можно не только уменьшить процент кредита, но и сократить период кредитования и тем самым сэкономить деньги.

Вы оформили ипотеку на квартиру стоимостью 4 млн с первоначальным взносом 2,5 млн по ставке 11% на 20 лет: ежемесячный платеж в таком случае составил 25 805 руб, а общая переплата – 3 693 130 руб.

При тех же условиях, но ставке 8% ежемесячный платеж будет уже 20 911 руб, а общая переплата – 2 518 640 руб. То есть выгода – более миллиона рублей.

Как выбрать банк:

Сегодня, чтобы выбрать подходящее предложение по ипотеке, даже не нужно выходить из дома – заявку в интересующие банки можно заполнить онлайн , а потом, дождавшись ответа, выбрать подходящее предложение с наиболее комфортными условиями.

Какие документы понадобятся для рефинансирования ипотеки:

Если вы зарплатный клиент банка, в который решили обратиться за рефинансированием жилищного кредита, то вам понадобится:

Паспорт РФ
свидетельство СНИЛС и ИНН;
Военный билет: если заемщик – мужчина младше 27 лет

Если вы не являетесь зарплатным клиентом, то список документов будет чуть длиннее: к перечисленному выше вам понадобится

4. копия трудовой книжки, заверенная работодателем;

5. справка о доходах за год (2-НДФЛ или по форме банка).

Также вам придется собрать бумаги по прежнему займу:

подписанное кредитное соглашение;
график или выписку по платежам.

Этот пакет практически идентичен в любом финансовом учреждении, но, перед тем начать процедуру перекредитования, лучше уточнить этот момент в выбранном вами банке.

Если вы оформляете процедуру перекредитования в том же банке, в котором была оформлена первичная ипотека, то вам не потребуется вновь собирать все документы и оформлять страховку.

О чем важно помнить:

Прежде, чем решиться на рефинансирование ипотеки, необходимо взвесить все "за" и "против" и посчитать сопутствующие расходы и выгоду от сделки.

При жилищном перекредитовании вам придется заново оформить займ, то есть:

получить оценку недвижимости, которая является целью сделки;
застраховать жизнь и здоровье;
зарегистрировать права собственности на жилье.

В переходный период банк, в котором вы рефинансируете, (до момента, пока залог опять не зарегистрируют) может установить повышенную ставку — например, прибавить к текущему значению 2% годовых. Зачастую, это делается, чтобы кредитуемый быстрее собрал всю документацию.

Рефинансирование может быть невыгодным, если вы уже выплатили более 50% стоимости кредита – сейчас большинство банков оформляют ипотеку с аннуитетной схемой выплат, когда сначала выплачиваются проценты, а лишь потом тело кредита.

Как сделать первый шаг? Для начала, подобрать предложение, которое подойдет именно вам и серьезно сэкономит ваши деньги.

Читайте также: