Может ли зпиф быть учредителем юридического лица

Обновлено: 25.06.2024

Фонд — не имеющая членства некоммерческая организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов и преследующая социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели.

Важно понимать, что сам фонд не оказывает услуг, ничего не производит и не участвует в реализации самостоятельно. Вся деятельность фонда построена на содействии. Другими словами, фонд занимается сбором денежных средств, после чего передает их согласно своим целям, т.е. содействует помощи, защите, развитию.

В связи с тем, что фонды не основаны на членстве, учредители фонда не обязаны участвовать в деятельности организации и имеют возможность участвовать в управлении его делами только через органы фонда.

Фонд является собственником своего имущества, на которое у его учредителя (участников) отсутствуют какие-либо права.

Имущество, переданное фонду его учредителями, является собственностью фонда. Учредители фонда не сохраняют вещных прав в отношении имущества, переданного фонду, и не приобретают каких-либо обязательственных прав в отношении фонда. Также законом не предусмотрена возможность передачи имущества фонду на праве оперативного управления или хозяйственного ведения.

Что входит в услугу регистрации Фонда

консультирование по порядку проведения регистрации НКО в форме Фонда в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе по выбору системы налогообложения.
консультирование и подбор вариантов адреса места нахождения.
подбор видов деятельности (ОКВЭД).
разработка пакета документов, необходимых для проведения процедуры регистрации в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе подготовка проектов следующих документов:

— заявление по форме № р11001,

— решение единственного учредителя/ протокол общего собрания учредителей Фонда.

— Устав (стандартная редакция, разработанная специалистами нашего Бюро)

— квитанция (образец платежного поручения) об уплате государственной пошлины за регистрацию юридического лица (4000 рублей).

— приказ о вступлении в должность исполнительного органа (Президент, Председатель, Директор и т. п.), приказ о возложении обязанности по ведению бухгалтерского учета или о назначении главного бухгалтера.

— заявление о переходе на специальный режим налогообложения.

получение ЭЦП для электронного взаимодействия с гос. органами (мы являемся официальными представителями удостоверяющего центра, аккредитованного Минкомсвязи России, подробнее см. здесь)
подача и получение в регистрирующем органе документов различными способами:

— по электронным каналам связи в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (УКЭП, ЭЦП) учредителя/заявителя (по всем регионам РФ),

— по нотариальной доверенности (Москва и Московская область),

изготовление простой печати (по желанию можно выбрать различные оснастки для печати и либо разработать индивидуальный эскиз)

СПРАВОЧНО! С 7 апреля 2015 г. хозяйственные общества вправе, но не обязаны иметь печать. Сведения о наличии печати должны содержаться в уставе общества.

получение кодов статистики — Информационного письма из Статрегистра Росстата
резервирование счета без посещения банка (Сбербанк)
дополнительно можно заказать Получение извещения и свидетельства о постановке на учет Общества в Пенсионном фонде РФ, Фонде социального страхования.

Перечень необходимой информации для регистрации компании:

1) полные или сокращенные официальные наименования иностранных государств, а также слова, производные от таких наименований;

2) полные или сокращенные официальные наименования федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;

3) полные или сокращенные наименования общественных объединений;

4) обозначения, противоречащие общественным интересам, а также принципам гуманности и морали

СПРАВОЧНО! Включение в фирменное наименование юридического лица официального наименования Российская Федерация или Россия, а также слов, производных от этого наименования, допускается по разрешению, выдаваемому в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В случае отзыва разрешения на включение в фирменное наименование юридического лица официального наименования Российская Федерация или Россия, а также слов, производных от этого наименования, юридическое лицо в течение трех месяцев обязано внести соответствующие изменения в свои учредительные документы.

Если фирменное наименование юридического лица не соответствует требованиям законодательства РФ, орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, вправе предъявить такому юридическому лицу иск о понуждении к изменению фирменного наименования.

Сведения об адресе места нахождения:

— точное написание адреса с указанием индекса и конкретным помещением согласно данным Росреестра,

— гарантийное письмо от собственника/владельца (образец гарантийного письма можно посмотреть здесь),

— копию документов на право собственности/владения: свидетельства о собственности или выписка из ЕГРП.

СПРАВОЧНО! Допускается использовать в качестве адреса места нахождения — адрес лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица (ЕИО – Директор, Президент), учредителя – подтвердив документами на право пользования в отношении объекта недвижимости или его части (постоянная прописка).

В случае, когда на домашний адрес зарегистрироваться нет возможности, по роду деятельности нет необходимости в аренде офиса, либо нет согласия собственника арендуемых помещений, мы можем оказать содействие в подборе вариантов адреса для регистрации вашей компании для чего необходимо сообщить предпочтения: какая налоговая и тип помещения: бизнес – центр, и пр.

Виды деятельности

Коды ОКВЭД. Как и предмет деятельности, коды должны носить некоммерческий характер, строго ограниченно количество кодов. Количество цифр в коде не менее 4-х цифр. Абстрактные коды, обобщающие широкий диапазон деятельности при регистрации не проходят.

Если учредители — Физические лица, то потребуются полные паспортные данные, номер ИНН, информация о размере доли в рублях (%/ дробях к общей сумме Уставного капитала), номер контактного телефона и адрес электронной почты. СНИЛС в случае выпуска ЭЦП.

Если учредители — Юридические лица, потребуется номер ИНН/ОГРН, паспортные данные ЕИО (директора), информация о размере доли в рублях (%/ дробях к общей сумме Уставного капитала), номер контактного телефона и адрес электронной почты. УКЭП/ЭЦП в случае электронной подачи.

Предоставьте информацию о том, кто из учредителей будет являться Заявителем – от чьего имени будет заверяться доверенность и заявление на регистрацию Фонда.

Структура органов управления Фонда.

Опишите желаемую структуру и наименование органов управления (собрание, попечительский совет и т.п.) которые Вы планируете в Вашем Фонде.

Единоличный исполнительный орган Фонда.

Данные на кандидатуру Единоличного исполнительного органа:

Наименование: Директор, Президент, Председатель и т.п. + копия паспорта и номер ИНН.

Формирование органов управления Фонда.

Если персональный состав Органов управления будет формироваться сразу на учредительном собрании, то необходимо сообщить ФИО избираемых членов каждого органа управления.

Предпринимательская деятельность в Фонде.

НКО могут осуществлять приносящую доход деятельность, направленную на достижение основных целей, если это предусмотрено их уставами. Будет ли Ваш Фонд заниматься предпринимательской и иной приносящей доход деятельностью, если да, то необходимо сформировать имущество НКО в размере не менее 10000 (десяти тысяч) рублей, если имуществом, то необходима оценка независимого оценщика.

Поэтому от вас необходимы пояснения, включать ли в Устав данные положения и в каком размере и каким образом будет формироваться данное имущество.

В случае, если Фонд планирует осуществлять предпринимательскую деятельности, то необходимо определиться с выбором системы налогообложения (ОСНО, УСН 6%/15%).

Будет ли Фонд иметь печать, если да, то вид печати, пожелания по эскизу и оснасткам для печати.
Банк в котором желаете открыть счет.
Контактный телефон, e-mail и телефон для гос. органов.

Дополнительные услуги:

— Подбор юридического адреса.

— Получение электронно-цифровой подписи (ЭЦП) в кратчайшие сроки. Обращайтесь к нам! Удобный и быстрый выпуск ЭЦП.

— Получение извещения и свидетельства о постановке на учет Общества в Пенсионном фонде РФ, Фонде социального страхования.

— Нотариальные услуги по заверению копий или тождественности учредительных документов — по чеку нотариуса.

— Помощь в подготовке документов для открытия расчетных счетов.

Мы ценим Ваше время поэтому быстрая и удобная регистрация вашей компании – наша главная задача. Вы можете заказать услугу, получить юридическую консультацию как отправив нам запрос по электронной почте, телефону, так и обратившись в офис нашего бюро. Наш курьер привезет Вам документы на подпись и после регистрации доставит готовый комплект учредительных документов.

Илья Александров
Управляющий партнер,
Александров и Партнеры

Перспективы коллективного инвестирования зависят в целом от макроэкономической ситуации в стране. В то же время успешность инвестьиционной деятельности во многом зависит от условий и методов ее осуществления.

Правовое регулирование ПИФов в России

Первые фонды работали только с государственными ценными бумагами, позднее появились фонды под управлением управляющих компаний, которые осуществляли инвестирование средств пайщиков не только в государственные ценные бумаги, но и в акции российских приватизированных предприятий.

Интересы фонда представляет управляющая компания, обладающая лицензией Федеральной службы по Финансовым Рынкам на управление активами паевых инвестиционных фондов. Данный орган осуществляет правовое регулирование, регистрацию, текущий законодательный надзор и контроль деятельности ПИФов.

Передача пайщикам имущества фонда в доверительное управление управляющей компании определяется на условиях Правил Фонда, являющихся в свою очередь основным документом фонда.

Важным является тот факт, что имущество ПИФа не может быть выделено в натуральной форме, в том числе и при ликвидации фонда – пайщик получает только денежные средства.

ЗПИФ недвижимости

Инвестирование в недвижимость является привлекательной сферой деятельности для инвесторов, в первую очередь в силу того, что осуществление такой деятельности позволяет получать высокий доход с достаточно низкими сопутствующими рисками. Однако доступ на этот рынок является достаточно сложным. Ограничениями является высокая капиталоемкость инвестиций, специфика деятельности на этом рынке, а также длительный срок инвестиций.

ЗПИФ недвижимости как институт коллективных инвестиций не только решает все эти вопросы, но также за счет налоговых преференций, а именно отложенного налогообложения, позволяет повысить эффективность вложений на рынке недвижимости. Спектр возможных операций ЗПИФа на рынке недвижимости достаточно широк.

Так, активы ЗПИФа, относящегося к категории фонда недвижимости, могут быть инвестированы как в недвижимость, права на недвижимое имущество, так и в строительство. Фактически ЗПИФу доступны практически любые сделки на рынке недвижимости, как операции на вторичном рынке (купля-продажа, сдача в аренду), так и инвестиции в строящиеся объекты.

В состав активов может входить даже проектно-сметная документация, что позволяет участвовать в конкурсах на застройку земельных участков с привлечением профессиональной организации, выполняющей функции Заказчика.

Основываясь на том, что ЗПИФ является, прежде всего, финансовым институтом, более целесообразным представляется обладание юридическим лицом правами на застройку, а осуществление финансирования за счет средств ПИФа.

Потенциальные участники ЗПИФа недвижимости

В качестве механизма объединения интересов владельцев прав на застройку и владельцев капитала, для создания альянсов при реализации крупных проектов, а также для осуществления налоговой оптимизации, ЗПИФ недвижимости может быть интересен не только инвесторам, имеющим капитал с достаточно длинным горизонтом инвестирования, но и компаниям, работающим на рынке недвижимости (строительным и девелоперским компаниям, риэлторам).

Таким образом, потенциальными лицами, заинтересованными в участии в деятельности ЗПИФ являются:

Функции Управляющей компании при создании и управлении ЗПИФом

ЗПИФ является инструментом проектного финансирования, в связи с чем поиск непосредственных инвесторов, адресная индивидуальная работа с определенными категориями бизнеса, непосредственно зависящая от идеологии фонда является важной составляющей его успешной деятельности.

В имущество фонда могут быть переданы ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, объекты недвижимости или права на недвижимость. Все это определяет специфику вопросов, которые могут возникнуть в связи с необходимостью проведения предварительной оценки неликвидных активов, с изменяющейся котировкой ликвидных акций, длительными сроками перерегистрации прав на недвижимое имущество и т.д.

ЗПИФ недвижимости является разновидностью ПИФов, и обладает всеми его юридическими свойствами. Одним из отличий ЗПИФ является то, что ЗПИФ недвижимости формируется достаточно короткое время. Сразу же при организации фонда определяется длительность его существования. При этом, большая часть закрытых ПИФов, созданных в России, носят проектный характер, т.е. создаются под конкретный проект и/или закрытым пулом инвесторов.

В отличие от интервальных фондов, где паи можно купить и продать в определенные несколько дней, у закрытого ПИФА недвижимости такого времени нет – как правило, пайщики должны быть в деле до закрытия фонда и полной реализации проекта, (будь то строительство или купля-продажа объекта недвижимости).

Анализ ситуации на рынке коллективных инвестиций

Рынок коллективных инвестиций до недавнего времени привлекал новых игроков: создавались управляющие компании, росло количество пайщиков инвестиционных фондов. Так, по оценкам управляющих Альфа-Капитал, к 2011 году активы ПИФов на территории Российской Федерации могли бы составить около 1,2 трлн. рублей. Однако финансовый кризис осени 2008 года внес свои коррективы в такие прогнозы, и теперь все будет зависеть от того, как быстро правительствам отдельных государств удастся вернуть доверие инвесторов.
Рост рынку коллективных инвестиций обеспечили ЗПИФы. Стоимость их чистых активов, которых за второй квартал увеличилась на 8%, — до отметки в 685 млрд. рублей.

Резкое сокращение формирующихся ЗПИФов в течение второго квартала 2008 года эксперты связывали с временным отсутствием типовых правил, в связи с чем управляющие компании не имели возможности создавать ЗПИФы для квалифицированных инвесторов. Однако в 3-м квартале 2008 года в связи с событиями в рамках финансового кризиса ожидаемого подъема не произошло.

По состоянию на 2 квартал 2008 года на ЗПИФы недвижимости приходилось около 16,5% общей стоимости имущества всех российских ПИФов (около 70 млрд. из 422 млрд. рублей). По данным, представленным на сайте Национальной Лиги Управляющих, за последние три года количество ЗПИФН выросло более чем в 10 раз. Шесть из них проработали более трех лет, 31 – более двух, 69 на рынке более года.

Отметим, что около 60% закрытых фондов недвижимости финансируют строительство жилья, в том числе через приобретение инвестиционных договоров, вложение средств в строительство коттеджных поселков, и других видов жилой и коммерческой недвижимости, которая обещает принести доход.

Открытый же сегмент рынка коллективных инвестиций пережил второй квартал с потерями. В период с апреля по июнь 2008 года активы розничных ПИФов сократились на 4%, а с начала года – на 12%, до 158 млрд. рублей. Причинами сокращения эксперты называют негативную динамику фондового рынка, которая, по их мнению, и привела к снижению стоимости активов, а также выход пайщиков из фондов.

Уход пайщиков ощутили открытые фонды практически всех типов. Самые серьезные потери понесли фонды смешанных инвестиций и фонды акций. За первое полугодие 2008 года они уменьшились соответственно, на 5,1 и 4,8 млрд. рублей. Индексные фонды акций потеряли 900 млн. рублей. Только два типа открытых фондов смогли показать в полугодии положительные результаты по привлечению средств.

Долгосрочные прогнозы относительно перспектив российского рынка коллективных инвестиций разнятся. Однако взрывного роста индустрии ПИФов и активного притока мелких инвесторов ожидают многие специалисты – насколько этот прогноз сбудется, будет зависеть от преодоления последствий финансового кризиса и быстроты возвращения инвесторов на рынок.

К концу 2 квартала 2008 года сегмент коллективных инвестиций рынка доверительного управления активами вырос на 6%, в результате чего СЧА ПИФов превысила 842 млрд. рублей.

Формирования ЗПИФ недвижимости при его создании

Стартовые инвесторы

Все больше проектов в реальном секторе экономики оформляется с помощью паевых инвестиционных фондов.

Среди подобных инвесторов необходимо отметить:

Организатор проекта, т.е. лицо, инициирующее создание ЗПИФа, первоначальные обладатели тех активов, которые являются основой для реализации проектов (недвижимость или площади под застройку для организации строительного ЗПИФа).
Стартовый внешний инвестор . Обеспечивает финансирование проекта, реализуемого на основе активов, внесенных в фонд организатором. Наиболее часто привлеченными инвесторами такого рода становятся крупные финансовые институты (банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, крупные инвестиционно-финансовые корпорации и иные инвесторы институционального характера).

Формы участия инвесторов в ЗПИФе недвижимости

Для стратегических инвесторов важнейшим аспектом является установление наиболее оптимального соотношения между уровнями инвестиционного участия и управленческого контроля, поскольку существует потенциальный риск конфликта интересов, заложенный в двойственном интересе организатора проекта, а также инвестиционный риск неверной оценки ценового потенциала участия инвесторов.

Использование ЗПИФ предлагает решение данных вопросов. С одной стороны, 100%-ный инвестор бизнеса, организованного через ПИФ, может как являться, так и не являться управленцем, принимающим бизнес-решения, что обеспечивается структурированием инвестиционного и управленческого участия стартовых инвесторов; с другой — характер инвестиционных паев предполагает увеличение дохода пайщика в виде стоимости его пая пропорционально доходности фонда, (пропорционально увеличению его общей стоимости), а для ограничения доходности инвесторов могут быть использованы специальные правовые инструменты.

Формирование ЗПИФа недвижимости — оплата и выдача инвестиционных паев

Формирование ЗПИФ во многом схоже с формированием уставного капитала юридического лица. Фактически происходит покупка ценных бумаг, вносится оплата, на сумму оплаты выдаются инвестиционные паи, удостоверяющие участие в проекте.

Инвестиционный пай удостоверяет права:

на долю в праве общей собственности на имущество ЗПИФа (участие в имущественном пуле, составляющем ЗПИФ);
требования от управляющего надлежащего доверительного управления;
на погашение пая и получение соответствующей денежной компенсации.

Выдаче паев сопутствует внесение записи в лицевой счет приобретателя о количестве выданных ему паев, являющихся бездокументарными ценными бумагами.

Этапы первоначального формирования ЗПИФа

Организатор проекта через собственную управляющую компанию, обладающую лицензией на управление инвестиционными фондами, обеспечивает осуществление необходимых действий по созданию закрытого паевого инвестиционного фонда.

Действия участников можно разделить на следующие этапы:

I этап — предварительный:

анализ возможности и параметров предстоящего создания ЗПИФа;
определение круга будущих инвесторов;
проведение переговоров с будущими внешними инвесторами фонда;
определение параметров будущего фонда, его инвестиционной декларации, структуры инвестиционного и управленческого участия.

II этап — подготовительный:

принятие управляющей компанией решения о создании фонда;
формирование пакета обязательных и дополнительных документов, связанных с регистрацией Правил доверительного управления ЗПИФа
независимая оценка имущества, предполагаемого к внесению в ПИФ.

III этап — регистрационный:

регистрация Правил доверительного управления ЗПИФа в ФСФР России;
раскрытие информации (публикация Правил доверительного управления ЗПИФа).

IV этап — размещение (выдача и оплата паев):

подача инвесторами и сбор управляющей компанией или ее агентами заявок на приобретение паев;
оплата паев (денежными средствами или имуществом);
выдача паев (зачисление паев на лицевые счета приобретателей).
После выполнения всех этапов сформированный фонд может начинать свою работу.

Заключение

На основе опыта стран, где различные формы коллективного инвестирования наглядно продемонстрировали свои преимущества, а также деятельности ПИФов в России, можно сделать несколько выводов.

Прежде всего, развитие рынка ПИФов стимулирует рост финансовых рынков в стране за счет аккумуляции и инвестирования значительных объемов финансовых ресурсов. По мере развития рынка коллективных инвестиций конкурентная борьба между его участниками увеличивается, что приводит к соответственному возрастанию качества предоставляемых услуг и повышению доступности данных финансовых инструментов.

Перспективы роста активов паевых инвестиционных фондов во многом зависят от привлечения новых инвесторов. На данный момент основными участниками ПИФов являются крупные инвесторы, в связи с чем управляющие компании, заинтересованные в увеличении количества участников, зачастую снижают минимальные суммы инвестиций в управляемые ими ПИФы.

Очевидно, что на перспективы развития отрасли решающее влияние оказывают политические факторы, в связи с чем управляющие компании заинтересованы в увеличении своей клиентской базе прежде всего российских предприятий и институциональных инвесторов.

Большое значение для развития отрасли имеет и изменение законодательной базы паевых фондов.

Так, Федеральная служба по финансовым рынкам разработала новые типовые правила доверительного управления закрытыми фондами. Новые типовые правила доверительного правления закрытыми фондами призваны для значительного расширения круга финансовых операций, доступных управляющим закрытых паевых инвестиционных фондов, пайщикам данных фондов будут даны легальные механизмы контроля их деятельности. На данный момент, точная дата принятия изменений в закон еще не известна, но, как сообщает начальник управления по контролю и надзору над коллективными инвестициями ФСФР Александр Бескровный, управляющие компании уже сейчас могу начинать готовить документы на регистрацию новых фондов на основе существующей редакции правил.

Статистика и практический опыт работы рынка показывают, что Закрытые ПИФы, суммарная стоимость активов которых составляет почти 3/4 всего российского сегмента ПИФов, являются одним из наиболее перспективных и динамично развивающихся финансовых инструментов, в том числе и в строительном секторе.

Использование данной конструкции позволяет обеспечить успешную реализацию крупных инвестиционных проектов, сбалансировав интересы как инвесторов, так и управляющих активами, привлечь и эффективно разместить масштабные инвестиции.

Механизм ЗПИФа для иностранных инвестиционных институтов является наиболее приемлемым инструментом инвестирования в российскую недвижимость, поскольку является понятным, юридически прозрачным и эффективным.

ЗПИФы, допускающие альтернативу форм финансирования и различные технологии выстраивания инвестиционных отношений, позволяют создать оптимальную модель, обеспечив участникам приемлемые риски, и, таким образом, являются залогом успешного сотрудничества строительного и банковского секторов.

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

— Давайте начнем с небольшого экскурса. В США с 1960-х годов существует институт REIT (Real Estate Investment Trust.— “Ъ” ). Практически по их аналогии в России функционируют ЗПИФы в сегменте недвижимости. Как инструмент коллективных инвестиций REIT в США остается одним из самых популярных среди частных лиц. Объясняется это тем, что до текущего кризиса среднегодовая доходность вложений в такие трасты составляла 9,9% — намного выгоднее банковских депозитов, ставка по которым в Штатах составляет 0,6%, и превышает средний уровень инфляции в 1,32%. В России инструмент тоже стал популярным, и ЗПИФы существуют не первый год, их давно используют и банки, и девелоперы.

— За это время регулирование паевых фондов заметно изменилось, приобретя цивилизованные формы. Сейчас ЗПИФ — это не попытка оптимизировать налогообложение. Операции с имуществом такого фонда облагаются НДС. За счет средств ЗПИФа также оплачиваются имущественные налоги, если в его портфеле есть недвижимость и земельные участки. ЗПИФы не облагаются налогом на прибыль от продажи или сдачи в аренду имущества. Но это позволяет реинвестировать средства на приобретение дополнительных активов.

— Нет ничего плохого в желании акционера иметь стабильный бизнес.

По большому счету банкам некомфортно в принципе иметь на балансе непрофильные активы. ЦБ все время напоминает, что банки должны заниматься тем, чем должны.

И любой актив, не имеющий прямого отношения к банковской деятельности или не поддерживающий его инфраструктуру, регулятором расценивается как дополнительный повышенный риск.

Если те же непрофильные активы вносятся в паевой фонд, то банк становится пайщиком, а непосредственно бизнесом занимаются профессиональные участники, которые в этом хорошо разбираются и могут добиваться дополнительных доходов.

— С одной стороны, ЦБ вынуждает банки отказываться от непрофильных активов в девелопменте, а с другой — стимулирует потенциальное появление таких объектов, поощряя участие кредитных учреждений в проектном финансировании застройщиков жилья. Нет четкой ясности, как этот кризис обернется для отрасли.

— Рынок жилищного строительства подошел к текущему моменту с серьезным запасом ликвидности. Плюс власти для поддержания спроса запустили программу льготной ипотеки по ставке 6,5%.

Поэтому говорить о повторении ситуации, которая была в 2008 году, когда прямо на глазах сыпались крупные девелоперские компании, не приходится.

И даже если теоретически кто-то из застройщиков, открывших в банках эскроу-счета или получивших проектное финансирование, не устоит в этот кризис, то кредиторы могут внести доставшиеся проекты в ЗПИФы. В этом случае управленческие команды фондов могут заниматься достройкой и реализацией нераспроданных площадей. Но это только один из инструментов.

— Пока да. Но это еще одна возможность для банка каким-то образом распорядиться паями. При необходимости он может продать их крупным инвесторам или мелким пайщикам.

— Сейчас это около 15 млрд руб., что значительно меньше, чем было ранее (согласно отчету компании по итогам 2018 года, объем кредитов, которые было необходимо выплатить более чем через 12 месяцев, оценивался в 78,8 млрд руб.— “Ъ” ). Весь объем кредитной задолженности перед ВТБ мы планируем погасить до конца 2020 года.

— За счет увеличения стоимости чистых активов ЗПИФа. Это должно произойти в том числе в результате капитализации некоторых наших объектов: в жилых комплексах — путем продажи площадей; в коммерческой недвижимости — путем оптимизации арендных договоров и той же продажи. Аудит стоимости активов в ЗПИФах по действующим требованиям проводят независимые оценщики. И любой пайщик может понимать, как изменяется рыночная стоимость всех активов, входящих в фонд.

— Кредиты в принципе возможны. Теоретически заемщиками могут выступать юрлица: их доли и акции вносятся в фонд. Но мы все же рассчитываем, что основным источником финансирования будущих сделок станут средства, вырученные за счет реализации активов из ЗПИФа. Такой механизм удобен с точки зрения структурирования.

— По моим сведениям, на данный момент таких планов нет. Но вам лучше задать этот вопрос ВТБ. Могу лишь сказать, что у банка появился, возможно, один из немногих оптимальных инструментов распорядиться непрофильными активами в девелопменте.

— До этого большая часть проектов компании находилась либо в процессе девелопмента, либо в начальной стадии после сдачи в эксплуатацию. В первом случае проекты генерируют расходы, а во втором — в силу стартовых условий не дают большой доходности. При такой ситуации невозможно было выйти с ликвидным продуктом на рынок коллективных инвестиций.

— Это очень современный объект, там вполне комфортабельные офисные пространства.

— С этой компанией мы расторгли договор и сейчас рассматриваем других участников рынка коворкинга.

— Как теперь намерены заполнять офисную часть комплекса?

Однако опять же из-за пандемии во время режима самоизоляции не было возможности проводить показы, что останавливало потенциальных покупателей от заключения сделок.

— Время от времени на рынке появляются слухи о продаже ЦДМ на Лубянке. Будет ли этот объект продан?

— Продадим, когда придет время, а пока будем развивать объект сами. Но если поступят интересные предложения о покупке, то мы их рассмотрим.

— Торговые объекты в этот кризис больше всего пострадали. По некоторым данным, арендаторы ЦДМ, ссылаясь на пандемию, просили длительные арендные каникулы. Вы пошли на это?

— У объекта свой бизнес-план, мы не можем себе позволить длительные арендные каникулы. Поэтому мы на это не пошли, а стали договариваться отдельно с каждым ритейлером и арендатором. В первое время после открытия ЦДМ трафик был, конечно, небольшим, но сейчас он восстановился.

— Мы приобрели площадку недалеко от Павелецкого вокзала, где планируем построить бизнес-центр на 100 тыс. кв. м. Сейчас находимся на стадии получения в мэрии Москвы разрешительной документации.

У нас есть отдельный департамент по развитию, который занимается поиском новых площадок. Почти за год его сотрудники изучили сотню площадок в Москве и Петербурге, которые потенциально можно было бы приобрести под новые проекты. Но, как выясняется, участков продается много, а выбрать не из чего. В некоторых случаях, например, есть обременения в виде охранных зон и соседство с памятниками архитектуры. В некоторых — высокие ожидания владельцев площадок, несоизмеримые с текущей ликвидностью участка.

Ряд землевладельцев за свои участки, на которые не получено от городских властей разрешение на застройку, назначают цену, за которую можно купить площадку с готовой документацией. Думаю, кризис встряхнет их: профессиональные девелоперы не готовы платить запрашиваемые суммы, а развивать свои площадки они рано или поздно будут вынуждены.

— Огромное количество непрофильных игроков земельного рынка в Москве вызвало новый тренд на рынке: крупные отраслевые компании стали развивать новое направление — fee-девелопмент, когда компания, реализующая проект, не вкладывает свои средства, а работает по договору с инвестором. Вы намерены идти по этому пути?

Интервью взял Халиль Аминов

Адамов Виктор Евгеньевич

Личное дело

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

— Нет ничего плохого в желании акционера иметь стабильный бизнес.

— Это очень современный объект, там вполне комфортабельные офисные пространства.

— С этой компанией мы расторгли договор и сейчас рассматриваем других участников рынка коворкинга.

— Как теперь намерены заполнять офисную часть комплекса?

— Время от времени на рынке появляются слухи о продаже ЦДМ на Лубянке. Будет ли этот объект продан?

Интервью взял Халиль Аминов

Адамов Виктор Евгеньевич

Личное дело

В этом году вступят в силу поправки в ГК, вводящие понятие наследственных фондов. Фонды как метод инвестирования уже хорошо известны на российском рынке: более 20 лет назад появился институт паевых инвестиционных фондов (ПИФов), и сегодня в них аккумулировано денежных средств и иного имущества на сумму более 3 трлн руб. Правовое регулирование наследственных фондов и ПИФов кардинально различается. Об основных отличиях рассказывает Игорь Осташевич, заместитель директора дивизиона управления портфельными инвестициями IPT Group. Он уверен: Наследственные фонды предназначены в первую очередь для людей из большого бизнеса, но не могут предложить им экономически выгодных решений – в отличие от ПИФов.

Наследственный фонд может быть создан исключительно после смерти гражданина. Завещатель уже при жизни должен полностью расписать будущую структуру наследственного фонда: к завещанию должны быть приложены решение об учреждении наследственного фонда и его утвержденный устав. Таким образом, завещатель разрабатывает структуру, не имея полного представления о том, как это будет работать в будущем и заработает ли вообще.

В случае с паевым инвестиционным фондом учредитель доверительного управления при жизни обговаривает с управляющей компанией все существенные условия и может увидеть, как этот порядок работает в жизни, а не только на бумаге.

Инициатором создания наследственного фонда может быть только гражданин, т. е. физическое лицо. При этом инициатором непосредственно создания и регистрации наследственного фонда становится нотариус, который ведет наследственное дело умершего гражданина. Именно нотариус заполняет и направляет в уполномоченный госорган необходимое заявление.

Нужно иметь в виду один нюанс: нотариус по своей инициативе не открывает наследственное дело. Для этого в течение 6 месяцев с момента смерти к нему должны обратиться наследники. По истечении этого срока нужно идти в суд. Срок в 6 месяцев – и это без учета регистрации наследственного фонда и оформления на него прав на имущество умершего – для бизнеса может оказаться фатальным.

Учредителем ПИФа может быть как физическое, так и юридическое лицо. Им может являться как резидент России, так и любой другой страны. Срок регистрации в Банке России правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом составляет 25 рабочих дней. После включения имущества в состав ПИФа управляющая компания без каких-либо дополнительных доверенностей может осуществлять фактические и юридические действия по управлению этим имуществом, в том числе голосовать по акциям.

ПИФ в своем названии уже содержит основной ориентир для управляющей компании и владельцев паев – это инвестиции. Основным направлением деятельности управляющей компании ПИФа является управление фондом исключительно в интересах учредителей доверительного управления. Более того, учредитель доверительного управления может предусмотреть порядок расчета вознаграждения управляющей компании таким образом, чтобы она была заинтересована в приросте имущества и достигала максимального эффекта от инвестирования имущества, составляющего ПИФ.

В наследственных фондах законодатель предусмотрел классическую для юрлиц структуру управления: высший коллегиальный орган, попечительский совет, коллегиальный исполнительный орган, единоличный исполнительный орган. Их компетенция должна быть указана в уставе наследственного фонда. В этой ситуации остро стоит вопрос об ответственности такого количества органов управления за свои действия. Особенно при отсутствии необходимости управлять активами с целью их экономического роста.

Деятельность по управлению ПИФами характеризуется многоуровневой системой контроля, включая внутренний контроль управляющей компании, контроль специализированного депозитария и Банка России. Управляющая компания отвечает перед инвесторами за причиненные убытки своим имуществом (у управляющей компании должно быть имущество на сумму не менее 20 млн руб.), лицензией, а также квалификационными аттестатами своего менеджмента (за незаконные действия следует дисквалификация до 3-х лет).

Наследственный фонд – юрлицо, а значит, полноценный налогоплательщик. Каких-либо налоговых льгот и преференций Налоговый кодекс наследственным фондам не предоставляет, что противоречит мировой практике применения подобных фондов.

Доходы, полученные в составе ПИФа, не облагаются налогом на прибыль. Полученные доходы можно эффективно реинвестировать без его промежуточной уплаты, что позволяет легально получить инструмент налоговой оптимизации.

Как эффективно планировать наследство и нейтрализовать злоупотребления со стороны бизнес-партнеров, расскажут эксперты в области наследственного права на конференции "Право.ru". Конференция состоится 15 марта.

Читайте также: