Может ли банк потребовать досрочного погашения ипотеки при отказе от страховки

Обновлено: 07.07.2024

Страховку при ипотеке банки часто делают обязательным условием выдачи кредита на жилье. Такая мера прописана в статье 32 Федерального закона (№102-ФЗ). Каждая финансовая организация предлагает свой вариант страхования — того же жилья, здоровья или самого кредита. Стоимость подобных услуг бывает внушительной, и клиенты нередко, заключив договор, хотят от них отказаться.

Можно ли вернуть страховку по ипотеке, и как это правильно сделать? Процесс возврата сложный и имеет свои особенности, ведь ни один банк не заинтересован в возврате средств заемщику. Даже если в договоре написано, что возврат возможен, в нем могут отказать без объяснения причин. Если такое случилось, идите к юристам и подавайте судебный иск.

Виды страховки при оформлении ипотеки

Финансовая организация, выдающая средства, прямо в кредитном договоре указывает позиции для страховки. При этом обязательной считается страховка на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку и служит залогом. Остальные виды услуг страхования можно не оформлять, но банк часто их предлагает. В общем числе — три позиции, которые можно застраховать:

Жизнь и здоровье: чтобы снизить риски в случае смерти или инвалидности заемщика.
Право собственности заемщика: чтобы снизить риски при появлении третьих лиц, претендующих на жилье.
Имущество (жилье), выступающее залогом: для снижения рисков при его повреждении или полной утрате.

Таким образом, деньги по первому пункту поступят заемщику при получении им инвалидности вследствие ДТП или других несчастных случаев. Или же страховую сумму получат его родственники — в случае смерти заемщика. По второму пункту она полагается должнику, если появились третьи лица, у которых также есть право на эту же недвижимость (статья 33 №102-ФЗ).

По типу ипотечное страхование делится еще на личное (когда договор заключают заемщик и страховая компания) и коллективное (подписываются заемщик, страховщик и банк). В последнем случае страховщик гарантирует выплату долга банку, если с заемщиком что-нибудь случится.

Оплачивать страховку банки предлагают ежемесячно (ежегодно) определенными суммами или одним платежом единоразово. График выплат и суммы указывают в договоре. Там же определяются последствия и санкции, которые ждут заемщика в случае несвоевременных выплат. Размер страховой суммы не должен быть больше 50 процентов от полной суммы долга (статья 31 №102-ФЗ).

Можно ли отказаться от страховки по ипотеке

Страховку всех трех видов при оформлении ипотеки брать не обязательно, но залоговое имущество лучше застраховать. Мало ли что может с ним случиться — доказывай потом, что не верблюд. Отказываясь от других видов страхования, поинтересуйтесь в банке, что вам за это будет.

Почти все финансовые организации ставят обязательным условием оформление страхование залогового имущества, минимальный срок этой услуги — 3 года. Если заемщик не выплатит полную сумму по окончании договора ипотеки, ему грозит серьезный штраф.

Отказываясь страховать жизнь (здоровье), заемщик рискует получить кредит с повышенной процентной ставкой. Что касается страхования права собственности, то за отказ от такой страховки никаких санкций не полагается. Банку все равно, кто будет выплачивать долг — вы или третье лицо, которое вдруг появится и будет претендовать на ваше имущество.

Но в любом случае заемщик может потребовать возврата страховки по ипотеке, а банки и страховщики не имеют права навязывать услугу. В случае, когда имеет место принуждение к страхованию, гражданин может обратиться к юристу, чтобы изменить пункты договора и вернуть деньги. Но, как показывает практика, такое бывает нечасто.

Как вернуть страховку по ипотеке

Оформляя кредитный договор на ипотеку, с самого начала, еще до его подписания, поинтересуйтесь в банке, можно ли вернуть страховку. Нужно внимательно изучить все пункты договора и решить, нужна ли вам эта страховка. Когда соглашение будет уже заключено и подписано, вернуть деньги будет намного сложнее.

После погашения ипотечного кредита страховка не возвращается, но если он погашен досрочно, то ее можно частично вернуть. Размер возврата зависит от того, насколько раньше срока были внесены долговые средства, но он не должен быть 50 процентов от полной страховки. Для перерасчета и решения вопроса идите в ту организацию, где оформляли договор, пишите заявление о возврате страховки и несите документы о погашении долга.

Например, если при ипотеке, взятой на 20 лет, гражданин выплатил весь долг в течение 10 лет, то он может рассчитывать на возврат половины страховой суммы. Допустим, она равнялась 200 000 рублей, в этом случае человек вправе вернуть половину — 100 000.

Возврат страховки после смерти заемщика

Если должник оформлял страховку жизни и здоровья, то при его смерти его родственники, естественно, не должны будут платить страховые взносы, долг будет закрыт. Если же страхование не было оформлено, то все обязанности по ипотеке переходят к ним, но с даты вступления в права наследства.

Новые собственники (наследники) могут вернуть часть суммы страховки, если их что-то не устраивает. В этом случае размер возврата зависит от неиспользованного времени действия услуг страховщика. Например, заемщик умер за год до окончания срока страховки — тогда высчитывается сумма, которая была уплачена за год гарантий и не использована на услуги страхования.

Чтобы вернуть часть средств страховки по ипотеке, нужно:

сообщить в страховую организацию о смерти должника;
переоформить ипотечный договор на нового собственника (после вступления их в права);
заявить в страховую компанию об отказе от страховки;
написать заявление на возврат части денег.

Напомним, в право наследства вступают по истечении 6 месяцев после смерти наследодателя. При этом у наследополучателей должы быть все документы, свидетельствующие о родстве с умершим. За несовершеннолетних наследников все вопросы решают опекуны (усыновители), они же будут заниматься вопросами погашения долга по ипотеке.

Как вернуть страховку: рефинансирование, навязанные услуги

Рефинансирование долга проводят в целях получения лучших условий ипотеки — например, уменьшения процентов при сокращении сроков выплат. В этом случае речь идет о страховании ипотечного имущества, ведь оно принадлежит банку и остается у него в залоге. Но заемщик может найти более выгодные условия по ипотеке и вправе провести рефинансирование, перевести долг в другой банк.

Но чтобы рефинансировать долг, нужно оформить возврат средств, внесенных за страховку в первом банке. Для этого необходимо:

обратиться в банк, где был оформлен договор и заявить о намерении рефинансировать долг в другом банке;
связаться со страховой компанией с заявлением расторгнуть договор и вернуть часть страховой суммы;
рефинансировать долг и перезаключить договор страхования;
оформить новый кредит по ипотеке.

Многих интересует вопрос, как отказаться от страховки, если она была навязана банком. Но проблема в том, что мы не можем добиться справедливости, если у нас нет доказательств. Этот случай — из тех, где доказать, что вас вынудили подписать договор, практически невозможно. Поэтому забудьте об этой идее, хотя закон и говорит, что навязанные услуги считаются недействительными.

Даже если в ипотечном договоре прописана возможность возвращения суммы страховки, может иметь место недобросовестность со стороны страховой организации или банка. То есть вам могут банально отказать вернуть уплаченные средства без объяснения причин. Тут уже не обойтись без юристов и судебных заседаний. Но не забудьте собрать побольше документов в свою пользу: требования причин отказа, копии платежек, основание для возврата, счет для перечисления средств (если выиграете).

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

— Как можно отказаться от уплаты всех навязанных банком страховок одновременно: и страхования жизни, и страхования предмета ипотеки от порчи и утраты, и страхования титула объекта – при этом так, чтобы банк не повысил ставку за выданную ипотеку? То есть можно ли ограничиться только одним страхованием жизни?

Как правило, кредитор дает заемщику право выбора между различными вариантами кредитования: с льготной процентной ставкой при наличии более широкого страхового покрытия и с более высокой кредитной ставкой при нежелании заемщика переложить часть кредитного риска, связанного с риском смерти/утраты трудоспособности заемщика и/или титульного риска, на плечи страховщика.

Отвечает кандидат юридических наук, практикующий юрист Павел Сафоненков:

В теории ответ достаточно прост – нужно внимательно изучать ипотечный договор перед тем, как его подписывать, обращая внимание работника банка на ненужные заемщику виды страхования, если они включены в договор, и требуя исключить их из условий договора. Если в договоре эти условия не прописаны, а работник банка устно предлагает заключить договоры добровольного страхования, то необходимо отказаться от заключения таких договоров.

Обращаясь с жалобами, необходимо представить возможные доказательства фактов незаконных решений или действий (бездействия) работников банка (официальный письменный отказ в предоставлении кредита, копию предложенного проекта договора).

Что касается возможности изменения банком процентной ставки в качестве ответной реакции в данном случае, необходимо также помнить об условиях изменения процентной ставки кредита на протяжения срока действия договора, содержащихся (или не содержащихся) в договоре.

Тут могут быть варианты:

договор не допускает изменения процентной ставки на протяжении всего срока действия договора;
договор допускает изменение процентной ставки кредитной организацией через определенный период времени (или в зависимости от каких-либо условий, в том числе при отказе от страхования);
договор допускает изменение процентной ставки без указания какого-либо периода времени;
договор не содержит информации об изменении процентной ставки;
договор содержит информацию о плавающей процентной ставке.

Соответственно, подписывая кредитный договор, на эти условия заемщик обязательно должен обратить внимание.

От договора страхования заложенного имущества заемщик может отказаться только с согласия кредитора – так сформулировано отечественное законодательство. А вот страхование жизни и титула собственности осуществляется по взаимному согласию. Но кредитор может устанавливать различные ставки по кредиту для случаев со страхованием и без него. Повышенная ставка учитывает повышенный риск невозврата кредита, если в отсутствие страховой защиты с заемщиком произойдет несчастный случай, он заболеет или в ипотечной квартире нельзя будет жить, а заемщику придется снимать иное жилье.

Конечно, заемщик может попытаться найти никому не известную страховую компанию с наименьшими взносами или попытаться расторгнуть договор страхования после выдачи кредита. Но такая экономия почти всегда выйдет боком: кредитор вправе потребовать досрочного исполнения договора ипотеки и уж точно потом будет менее склонен предоставить лучшие условия, программу реструктуризации возможной задолженности при возникновении сложной жизненной ситуации и т. п. При всем желании сэкономить нужно понимать, что страхование ипотечных рисков (страхование квартиры, ее титула и самого заемщика) защищает не только и не столько кредитора, но более – самого заемщика, предоставляя ему возможность получить существенную поддержку при неблагоприятных условиях.

Когда заемщик принимает решение об оформлении ипотечного кредита, часто возникает необходимость страхования жизни заемщика и объекта. В исключительных случаях может потребоваться страхование титула. Этот вид страхования нужен, если сделка вызвала подозрение юристов банка, который согласовывает объект (например, право собственности признано на основании решения суда либо собственниками являются престарелые люди, у которых могут объявиться наследники). Титул оплачивается ежегодно в течение трех лет.

Если в условиях ипотечного кредита указано страхование жизни и/или объекта, то в случае отказа от этого обязательства на любом сроке ипотеки банк может пересмотреть процентную ставку в сторону увеличения.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Досрочное погашение может быть двух видов: полным или частичным. Первое — единоразовое внесение всей оставшейся суммы займа и процентов, начисленных с момента последнего платежа перед этим. Второе — внесение любых сумм, превышающих размер планового очередного платежа.

И в том, и в другом случае вы снижаете общую переплату по ипотечным процентам.

Полное погашение

Полное погашение означает выплату всего займа. Сколько бы процентов по первоначальной программе вы ни оставались должны, вам нужно будет выплатить лишь то, что начислено с момента последнего ежемесячного платежа до момента досрочного погашения.

Если раньше за полное досрочное погашение нужно было заплатить комиссию (как правило, 0,1% от суммы кредита), теперь банки это не практикуют. Как правило, даже не требуется заявление на досрочное погашение — внесение всей оставшейся суммы автоматически будет расцениваться кредитной организацией как желание закрыть ипотеку. По правилам, вам останется лишь через неделю сходить в банк и написать заявление на снятие залога с квартиры.

Тем не менее перед тем, как решиться на досрочное погашение, нужно внимательно прочитать договор.

Так, в единичных случаях его условия могут обязывать заемщика подавать заявление на досрочное закрытие жилищного кредита заранее, причем за довольно длительный период — до 30 дней.

Частичное погашение

Частичное досрочное погашение удобно уже тем, что оставляет перед заемщиком выбор: погасить часть процентов, сократив тем самым период выплаты при сохранении прежнего размера ежемесячного платежа, или сократить часть долга, снизив ежемесячный платеж, но оставив срок кредита без изменений.

О принятом решении нужно сообщить ипотечному менеджеру, изложив свое требование в заявлении, или просто выбрать нужный пункт из предложенных в мобильном приложении, когда программа спросит о том, как распорядиться переплатой.

Что выгоднее уменьшить: срок или платеж

Существует немало споров относительно того, как выгоднее или комфортнее частично гасить ипотеку, что уменьшать — срок выплаты или ежемесячный платеж. Определиться с этим поможет знание о различии между аннуитетными и дифференцированными платежами.

Первые — равные на протяжении всего срока кредитования; вторые — в начале выплаты бОльшие суммы, которые сокращаются с каждым месяцем по мере уменьшения долга.

На самом деле, математически разницу вы сможете вычислить только для ипотеки по системе дифференцированных платежей — в этом случае всегда стоит выбирать частичное погашение с уменьшением срока кредитования. Так итоговая экономия станет больше. Правда, дифференцированные платежи сейчас встречаются все реже.

Важные нюансы

Сегодня любой ипотечный менеджер скажет, что повода не гасить ипотеку заранее, если имеется возможность, не существует. И все же есть некоторые нюансы, о которых полезно знать.

Что касается кредитной истории и влияния на нее досрочного погашения ипотеки — многократные досрочные погашения больших сумм за короткий период поневоле вызовут настороженность специалиста, который будет изучать вашу кредитную историю. Если человек с зарплатой 10 тысяч рублей каждый год досрочно гасит кредит на несколько миллионов за счет продажи каких-либо активов (загородного дома, ретро-автомобиля или коллекции марок), это не говорит о его платежеспособности. В последующем в ипотеке такому заемщику не откажут, а вот обосновать постоянные досрочные погашения могут попросить.

Не стоит также забывать, что многократные досрочные погашения рано или поздно могут попасть в поле зрения налоговой инспекции. Если все они происходили за счет реализации другого имущества, вопросов к вам, скорее всего, не будет. В случае же, если такого нет, это прямое указание на нетрудовые доходы или сокрытие налогов при продаже чего-то ценного за наличные.

Страховка

При обычном погашении ипотеки долю стоимости страховки, пропорциональную времени выплаты ипотеки, вы точно оставите в страховой. А вот при досрочном долю страховой премии, пропорциональную сокращенному за счет преждевременного исполнения кредитных обязательств сроку, вы имеете право вернуть. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в банк. Причитающиеся вам средства должны быть возвращены не позднее чем через семь дней с момента приема организацией данного заявления.

Важно помнить, что при наступлении страхового случая в любой период выплаты кредита страховая компания вправе оставить себе всю страховую премию, не возвращая остаток за время после досрочного погашения, когда заемщик кредит уже не платил и, соответственно, страховой случай наступить не мог. Также при изначальном оформлении страховки от нескольких страховых случаев возвращается страховая премия только за ту страховку, которая предохраняла заемщика от невыплаты заемных средств (от наступления смерти, потери работы). Это правило не распространяется на затраты на страховку самой недвижимости (от пожара, стихийных бедствий).

АКЦИЯ ПРОДЛЕНА

Преждевременный возврат денег выгоден для плательщика, но никак не для банка. Поэтому кредитные организации разными способами пытаются предотвратить досрочное погашение кредитов. Мы расскажем о подводных камнях ранней выплаты долга банку.

Можно ли досрочно погасить кредит?

Если клиент выплачивает деньги раньше времени, то банк лишается части прибыли. Поэтому раньше практически в каждом кредитном договоре прописывалось, что обладатель кредита должен будет заплатить какие-либо штрафные санкции при досрочном погашении. Таким образом банки страховали себя от финансовых рисков.

С 2011 года законодательно запрещено удерживать штраф с банковских клиентов. При этом нужно обязательно уведомить банковскую организацию за 30 дней до даты раннего погашения кредита. В договоре может быть установлен срок меньше, чем 30 суток.

Но при этом за банками сохранилась возможность отказать клиенту в досрочном погашении. Либо ограничить сумму, которую можно выплатить единовременно. Обращайте внимание на этот пункт при заключении договора с банком.

Можно полностью погасить долг, а можно выплатить части кредита. При частичном погашении можно уменьшить ежемесячную сумму или сократить сроки кредитования. Если зарплата небольшая, лучше уменьшать сумму, а если клиент стабильно получает крупные вознаграждения, то целесообразнее будет сократить срок выплат.

Условия досрочного погашения в банках

Банки выставляют разные условия в отношении досрочного платежа.

В Сбербанке можно вносить сумму не менее 15 тысяч рублей. Причем внести такой платеж можно не раньше, чем после четырех месяцев выплат.
В Почта банке можно оставить заявку по телефону, причем не за тридцать дней, а за семь. А в Альфа банке уведомить организацию можно и вовсе за пять дней.

Может произойти и обратная ситуация. Банк вправе потребовать выплатить долг досрочно. Но только в тех случаях, когда были большие опоздания с платежами. Иногда даже при одноразовой задержке банк может выставить такое требование, если в этот период у банка есть финансовые проблемы.

В этом случае можно предоставить документы, которые доказывают Ваши денежные трудности. То есть документально оправдаться за просрочку платежей.

Возврат процентов по кредиту при досрочном погашении

Если кредит выплачивался аннуитетными платежами, а не дифференцированными, то при досрочном погашении кредита есть шанс вернуть часть уплаченных процентов.

При аннуитете долг платится равными частями за весь срок кредита. В этом случае в первое время больше выплачиваются проценты, чем основная сумма задолженности.

Проценты – это вознаграждение банка за то, что он предоставил возможность пользоваться своими средствами. Получается, что при досрочном погашении кредита с аннуитетными платежами человек выплачивает вознаграждение за весь срок, но пользуется деньгами гораздо меньше.

Появляются излишне уплаченные проценты при досрочном погашении кредита. И вернуть их можно, но только при обращении в суд. Просто так банк проценты не вернет.

Алгоритм действий при досрочном погашении кредита

Ничего сложного в процедуре погашения нет, но есть несколько важных нюансов, про которые нужно помнить.

Итак, чтобы выплатить банковский долг досрочно:

Не всегда досрочное погашение – выгодное действие. Если есть необходимая крупная сумма, ее можно положить на депозитный счет в банке.

В условиях кризиса в стране и отсутствия стабильности тоже не стоит спешить с досрочным погашением, ведь есть вероятность, что кредит снова понадобится в ближайшее время.

В интернете есть множество кредитных калькуляторов. Воспользуйтесь ими, чтобы просчитать максимальную выгоду: в какой срок лучше погасить долг. Ведь в любом случае, если выплатить кредит заранее – не нужно будет переплачивать банку проценты.

Возврат страховки при досрочном погашении кредита

Во многих случаях банки обязывают клиентов заключать также и страховые договоры. Таким образом кредитные организации пытаются обезопасить себя от возможных рисков

При досрочном погашении возможны два сценария:

Страховая компания автоматически аннулирует договор вместе с кредитным.
Страховые обязательства действуют до наступления страхового случая. То есть страховка остается действительной даже при расторжении кредитного договора.

Все зависит от первоначальных условий, которые обговаривались при подписании соглашения.

Возврат части страховой премии тоже зависит от того, что написано в документах. Если договором предусмотрен возврат премии при досрочном погашении, то можно обращаться в страховую компанию.

Бывают случаи, когда даже при наличии такого пункта страховые агентства отказываются платить. Выход один – обращаться в суд. Закон будет на стороне клиента.

Читайте также: