Кто имеет право вносить изменения в генплан
Обновлено: 02.07.2024
Как пояснил Суд, лишь изменение правового режима земельного участка, не предусматривающее дальнейшее его использование в целях сельскохозяйственного производства, является препятствием для заключения нового договора аренды
Суды посчитали отказ законным
До истечения срока аренды общество обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении участков в аренду без проведения торгов на новый срок. Однако заявителю было отказано со ссылкой на то, что один из земельных участков расположен на территории проектируемой автодороги местного значения, а также в границах территориальной зоны озеленения специального назначения. Другие участки, как указал Департамент, в свою очередь расположены на территории зеленых насаждений, проектируемых улиц, в границах территории прогнозируемой жилой застройки и так далее.
Суды исходили из того, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и документацией по планировке территории некоторые спорные участки земли расположены на территории общего пользования (зона озеленения специального назначения), а другие предназначены для размещения объектов местного значения (объекты транспортной инфраструктуры, жилая застройка с уличной сетью). Соответственно, в силу п. 17 ст. 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если последний в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.
Суды посчитали, что, независимо от того, что документы территориального планирования были разработаны на значительную перспективу и в ближайшее время строительство объектов местного значения на земельных участках не планируется, оснований для предоставления земельных участков обществу в аренду без проведения торгов не имеется. Они также указали, что в отсутствие решения о резервировании спорных земельных участков уполномоченный орган не вправе предоставить их в аренду до начала возведения запланированных объектов местного значения. При этом, добавили они, заинтересованные лица могут оспорить в судебном порядке бездействие органа местного самоуправления, выразившееся в несвоевременном выполнении этапов реализации генерального плана.
ВС вернул дело на новое рассмотрение
ВС также упомянул Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и КФХ для ведения сельскохозяйственного производства, в котором перечислены условия, допускающие заключение договора аренды без торгов в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования. При этом Суд отметил, что изменение правового режима земельного участка (категории и вида разрешенного использования), не предусматривающее дальнейшее его использование в целях сельскохозяйственного производства, является препятствием для заключения нового договора аренды в вышеуказанных целях.
Арендовать землю на территории размещения объектов федерального, регионального и местного значения можно
Как пояснил ВС, нижестоящие суды не установили, что спорный участок относится к изъятым из оборота землям, а Земельный кодекс содержит исчерпывающий перечень изъятых из оборота земель под федеральными объектами
ВС добавил, что из оспариваемых судебных актов не усматривается, что доводы Департамента об изменении правового режима в части установления новых видов разрешенного использования всех спорных участков подтверждаются материалами дела. Он также привел в пример Определение от 8 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-12105, в котором ранее указывалось на возможность заключения договора аренды земельного участка до начала установленной ст. 279–282 Гражданского кодекса, положениями главы VII.1 Земельного кодекса процедуры изъятия объектов недвижимости.
Как пояснил Суд, при принятии решения о заключении нового договора аренды по окончании срока ранее заключенного договора не могут не учитываться изменения градостроительной документации, предусматривающие иное зонирование территории, а также положения земельного законодательства о предоставлении публичных земельных участков. Вместе с тем из судебных актов и материалов дела не усматривается наличие доказательств, подтверждающих, что в отношении всех спорных участков изменился правовой режим, не допускающий их дальнейшее использование в целях сельскохозяйственного производства. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.
Пресс-центр
Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.
В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.
Классификатор видов разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.
ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие - после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор содержит 13 ВРИ:
1. Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
2. Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
3. Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)
4. Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)
5. Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)
6. Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)
7. Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)
8. Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)
9. Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)
10. Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)
11. Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)
12. Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)
13. Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование).
Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли - к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.
Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома
В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:
ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.
Чем следует руководствоваться при желании разводить на участке сельскохозяйственных животных
В то же время при желании завести сельскохозяйственных животных на земельных участках, предназначенных для садоводства, следует учитывать региональные и местные правовые акты, правила землепользования и застройки, а также санитарные и ветеринарные правила. В частности, в градостроительном регламенте для определенной территориальной зоны могут, к примеру, содержаться как ограничения на содержание скота и домашней птицы в личных целях, так и прямое указание на возможность вести такую деятельность.
Поэтому в первую очередь необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.
Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.
В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.
Читайте также: