Когда управляющая компания должна предоставить годовой отчет

Обновлено: 04.07.2024

Общее собрание собственников помещений в МКД — это высший орган управления домом, к компетенции которого законодателем отнесены самые важные вопросы управления общим имуществом.

Только общее собрание собственников может принять решение:

— о выборе способа управления домом (УК, ТСЖ, или непосредственное управление, если в доме не больше 30 квартир),

— утверждении перечня услуг и работ по содержанию общего имущества, условии их оказания и выполнения, размера платы за эти услуги и работы,

— о распоряжении общим имуществом собственников (фасадов здания под размещение рекламы, сдачи в аренду помещения подвалов и проч.),

— о проведении текущего (если общим собранием собственников жилья данным полномочием не наделен совет МКД) или капитального ремонта и т.д.

Совет многоквартирного дома

Если в МКД не создано ТСЖ или ЖСК и при этом в нем больше четырех квартир, собственники помещений в таком доме на своем общем собрании обязаны избрать совет МКД.

Совет МКД — это орган, выступающий в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в МКД и активно работающий с управляющей компанией. В совет МКД лучше выбирать людей активных, порядочных, из числа собственников помещений в МКД, которые понимают, что кроме прав у владельцев жилья есть и обязанность – содержать свою и общую собственность в надлежащем состоянии.

Совет МКД является инструментом, призванным обеспечить реализацию решений общего собрания собственников помещений в МКД. Совет формирует общественное мнение в доме, осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества в МКД и за качеством предоставляемых коммунальных услуг жильцам, представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в МКД отчет о проделанной работе.

Полномочия Совета дома закреплены в 161.1 статье Жилищного кодекса Российской Федерации.

Правила проведение годового общего собрания собственников

. Задача совета МКД — подготовить предложения, которые позволят собственникам в ходе проведения общего собрания принять взвешенное и грамотное решение, приносящее в последующем пользу дому.

Общее собрание собственников может быть проведено:

Примечание. Решение об использовании ГИС ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания в форме заочного голосования принимается общим собранием (п. 3.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ);

Общее собрание может инициировать как управляющая организация, так и любой из собственников.

УК, ТСЖ, ЖСК обязаны вести реестр собственников помещений в МКД, позволяющий их идентифицировать (ФИО, номер занимаемого помещения, сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество, если собственник помещения — юрлицо, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юрлица). По письменному запросу собственника, выступающего инициатором общего собрания, УК, ТСЖ или ЖСК обязана в течение 5 дней предоставлять такой реестр для проведения общего собрания. При этом согласие на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, не требуется.

Порядок проведения общего собрания собственников и вопросы, обсуждение которых входит в компетенцию такого собрания, содержатся в 44-48 статьях Жилищного кодекса РФ.

Такое собрание проводится не реже одного раза в год (можно и чаще) и правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников, проводимого по вопросу принятия решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение. В данном случае для кворума необходимо участие не только 50+1 голос от всего дома, но и 2/3 голосов собственников помещений в подъезде, в котором расположено переводимое помещение.

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимаются, как правило, большинством голосов от общего числа голосов собственников – участников собрания. Исключение составляют отдельные решения, указанные в статье 46 ЖК РФ. Например, для принятия решения о размере взноса на капитальный ремонт, необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов.

Принятые по каждому вопросу решения оформляются протоколом и обязательны к исполнению для всех собственников жилых и нежилых помещений в доме.

Можно ли оспорить решение общего собрания?

По закону решение общего собрания – обязательно к исполнению для всех собственников, вне зависимости от того, как они проголосовали.

Решение общего собрания может быть признано недействительным, если, например, отсутствовал кворум, то есть не собралось достаточное для проведения голосования количество собственников, а обсуждение вопросов повестки и голосование было проведено.

Нельзя ставить на голосование вопрос, которого не было в уведомлении о проведении общего собрания. Собственники должны иметь возможность заранее узнать о том, что будет обсуждаться на голосовании. Исключение из этого правила, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, возможно, только если в собрании приняли участие абсолютно все собственники помещений в МКД.

Кроме того, недействительным считается решение общего собрания в случае, если:

оно принято по вопросу, не входящему в компетенцию общего собрания собственников;
оно противоречит основам правопорядка или нравственности.

О фактах таких нарушений следует проинформировать управляющую организацию, а также управление Ставропольского края – государственной жилищной инспекции.

Оспорить решение общего собрания собственников можно в суде, если существенно нарушены правила созыва, подготовки и проведения собрания, влияющие на волеизъявление участников собрания, если лицо, проголосовавшее от имени собственника, не имело на это полномочий и если допущено существенное нарушение правил составления протокола.

Обратиться в суд можно в течении 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятии решения.

Размер платы на содержание общего

имущества должен быть обоснованным

При утверждении размера платы на содержание общего имущества МКД собственники должны учитывать, что размер этой платы должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающим санитарным и техническим требованиям.

Жители должны понимать сколько средств объективно потребуется на эти цели. Для этого управляющая домом организация формирует годовой план содержания и ремонта общего имущества и вносит на рассмотрение общего собрания собственников предложения по его финансированию. Это предусмотрено Жилищным кодексом РФ.

Если состояние одного дома позволяет обойтись косметическим ремонтом в подъезде, регулярной уборкой подъездов и дворовой территории и контролем за эксплуатацией общедомовых счетчиков, то другому этого набора может быть недостаточно. Где-то прохудилась крыша, в подвале протекают трубы, нужен ремонт несущих конструкций или оборудования и т.д.

Отчет управляющей компании

УК призвана эффективно управлять средствами, выделяемыми на эксплуатацию и обслуживание МКД, заниматься его обслуживанием, ремонтом и благоустройством. При этом нужно понимать, что единственным источником средств для выполнения всех видов работ и услуг, предусмотренных договором управления, являются деньги, которые отчисляют жители дома.

Примерные условия договора управления МКД, а также рекомендуемая форма ежегодного отчета УК изложены в Приказе Минстроя России от 31 июля 2014 года № 411/пр. При заключении договора собственники помещений в МКД согласовывают предложенный УК перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК.

Прописанные в договоре условия одинаковы для всех проживающих в МКД.

. Получать информацию о перечне, объемах и периодичности оказанных услуг и выполнения работ, а также проверять качество выполненных работ и требовать устранения выявленных дефектов – абсолютное право собственников.

Годовой отчет УК обязана предоставить в первом квартале года, следующего за отчетным. Его обсуждение проходит в рамках ежегодного собрания собственников во втором квартале года. В связи с ограничениями по COVID-19 в этом году многоквартирным домам была предоставлена отсрочка по проведению общего собрания собственников до 1 января 2021 года.

Предполагается, что отчет УК должен содержать информацию:

о соответствии в течение отчетного периода перечня, объемов и качества работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам;
о видах и характеристиках фактически выполненных работ и (или) оказанных услуг по договору управления с указанием даты выполнения таких работ (оказания услуг);
о случаях нарушения условий договора управления в течение отчетного периода (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
о видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного периода УК;
о произведенных расчетах с организациями за ресурсы, поставляемые по заключенным договорам энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности)), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
о случаях нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине управляющей организации (число нарушений, даты нарушений, число связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
о рассмотрении поступивших от собственников помещений обращений (предложений, заявлений и жалоб) с указанием количества и даты поступления соответствующих обращений, сведения о принятых УК мерах по устранению (учету) указанных в них предложений, заявлений и жалоб — с указанием даты принятия соответствующего решения и реализации мер по их устранению (учету), а также данные о числе выявленных по результатам рассмотрения обращений собственников фактов причинения ущерба общему имуществу действиями (бездействием) УК и сведения о возмещении такого ущерба или об устранении порчи общего имущества;
об использовании средств из резервов, предназначенных на проведение ремонтных (в том числе непредвиденных) работ с указанием сроков, видов, объемов и стоимости произведенных работ, а также случаев превышения стоимости таких работ над суммами созданных резервов (в случае формирования соответствующих резервов);
об изменениях перечня работ, услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, перечня работ (услуг) по управлению МКД в соответствии с порядком, установленным условиями договора управления с указанием количества, даты и содержания соответствующих изменений;
о суммах, полученных УК по заключенным от имени собственников помещений в МКД договорам об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров аренды общего имущества, на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), направлении расходования таких сумм;
о результатах сверки расчетов за оказанные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
о суммах, начисленных и поступивших в отчетном периоде взносов на капитальный ремонт, размер фонда капитального ремонта на дату составления отчета, а также о суммах, использованных в отчетном периоде средств фонда капитального ремонта по назначениям (в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете регионального оператора);
о взысканиях, штрафах, и иных санкциях к УК со стороны управления Ставропольского края – государственной жилищной инспекции, а также судебных исках, в которых истцом или ответчиком выступает УК.

Кроме информации по объемам предоставленных услуг и выполненных работ, не лишней будет информация о тех работах и услугах, что были предусмотрены договором, но фактически не были выполнены. К отчету могут быть приложены следующие документы:

ежемесячный план работ, связанных с обслуживанием дома и выполнением текущего ремонта;
акты очередных, специальных и сезонных технических осмотров, включая акты планово-предупредительного ремонта и подготовки к зиме;
заключения комиссионных обследований здания, конструкций, сетей дома, включая техническое заключение по результатам обследования жилого дома;
договоры подряда на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию и текущему ремонту МКД;
дефектные ведомости на выполнение отдельных видов текущего ремонта;
сметы на текущий ремонт;
акты выполненных работ по обслуживанию и текущему ремонту дома;
платежные поручения УК по перечислению средств за выполненные работы (предоставленные услуги) подрядным организациям.

Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД утверждена приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр. Несоблюдение УК утвержденной формы акта приводит к нарушению требований жилищного законодательства.

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в письме от 4 апреля 2016 г. N 9667-ОД/04 уточняет, что собственники помещений вправе требовать включения в акт дополнительной информации — это не считается нарушением жилищного законодательства при согласии УК.

Сроки оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД должны определяться соответственно фактическим срокам выполнения работ, услуг, указанным в перечне работ, услуг, включенном в договор управления.

Обратите внимание! Условие о порядке приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД существенным условием договора управления не является.

Между тем Департамент жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в письме от 4 апреля 2016 г. N 9667-ОД/04 отмечает, что сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренные минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для содержания общего имущества в МКД, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 года № 290, отражаются в актах и являются составной частью технической документации МКД.

Помимо обязанностей УК наделена некоторыми правами. УК вправе:

передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.

По итогам работы УК может сложиться экономия средств, которые в течение года вносили жители на содержание и текущий ремонт общего имущества. То есть фактические расходы, предусмотренные на выполнение услуг и работ по содержанию общего имущества, оказались меньше планируемых и при этом весь объем работ и услуг выполнен надлежащим образом. На практике эта экономия, как правило, достается управляющей компании. Однако договором может быть предусмотрено иное распределение средств (ч.12 ст. 162 ЖК РФ).

Одна из адвокатов отметила, что позиция Верховного Суда направлена на упрощение доступа потребителей к правосудию. Другая считает, что управляющая компания обязана осуществлять уход и бремя содержания общего имущества качественно и своевременно, в объеме, оговоренном в договоре с собственниками. По мнению третьей, непонятно, чем руководствовался суд первой кассационной инстанции, когда выносил судебный акт по данному делу, поскольку возможность наложения штрафа прямо предусмотрена законом.

Верховный Суд опубликовал Определение № 56-КГ21-7-К9 от 29 июня, в котором он поддержал собственников помещений в многоквартирном доме в споре с управляющей компанией о ненадлежащем оказании услуг.

В связи с этим трое собственников квартир в этом доме обратились в суд с иском к управляющей компании. Они просили взыскать выплаченные денежные средства, начисленные за содержание и ремонт общего имущества, в связи с некачественным оказанием услуг за указанный период в общей сумме 55 тыс. руб., из которых 15 тыс. руб. – в качестве компенсации морального вреда.

Заявители представили акты о ненадлежащем содержании общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома, подтвержденными обращениями граждан в городскую администрацию, государственную жилищную инспекцию, прокуратуру г. Фокино и Приморского края. Истцы указали, что вносили плату за содержание и ремонт общего имущества МКД в соответствии с произведенными ответчиком начислениями.

20 февраля 2020 г. решением мирового судьи судебного участка № 67 судебного района г. Фокино Приморского края исковые требования граждан были удовлетворены, и с управляющей организации взысканы требуемые денежные средства. Суд первой инстанции исходил из доказанного и подтвержденного факта оказания ответчиком собственникам МКД услуг ненадлежащего качества в спорный период. Апелляция оставила решение без изменений.

Однако определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 декабря 2020 г. решения нижестоящих инстанций были отменены в части взыскания штрафа с УК. Кассационный суд указал на то, что истцы не обращались в адрес ответчика с заявлением или претензией о возврате им денежных средств, внесенных за услугу, которая им не была оказана. Штраф, по мнению кассации, взыскивается только за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, в то время как таких требований истцы в досудебном порядке не заявляли, тогда как соблюдение досудебного порядка являлось обязательным.

Не согласившись с выводами кассационного суда, собственники МКД обратилась с жалобой в Верховный Суд, Судебная коллегия по гражданским делам которого приняла решение о ее удовлетворении.

ВС отметил, что ч. 1 ст. 161 ЖК РФ установлено, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ в свою очередь устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД, пояснил Суд.

Ссылаясь на абз. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК, Верховный Суд обратил внимание, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в таком доме.

ВС указал, что согласно п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Суд также подчеркнул, что в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (уполномоченной организации) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Подтверждая данную позицию, Суд обратился к п. 46 Постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 г. № 17, где разъясняется, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

После доработки Постановление Пленума подверглось существенным изменениям, в его итоговом варианте значатся 49 пунктов вместо 51

ВС обратил внимание на то, что истцы неоднократно обращались к ответчику с требованием о проведении ремонтных работ общего имущества, перерасчете платы за содержание жилого помещения, и за ними судом было признано право на такой перерасчет исходя из обстоятельств длительного неисполнения управляющей компанией обязательств. Таким образом, Судебная коллегия посчитала вывод судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требования истцов о взыскании штрафа правильным.

По мнению эксперта, интересным в данном определении является факт, что суд, разрешая спор в части взыскания внесенной платы за неоказанные услуги и услуги ненадлежащего качества, признал их убытками потребителей. Ольга Власова считает, что данный факт очень облегчает взыскание внесенной платы в случае неоказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и или оказания таких услуг ненадлежащего качества.

В Госдуму внесен проект поправок в законодательство о соцстраховании от несчастных случаев на производстве, устанавливающих механизм досудебного рассмотрения жалоб, связанных с назначением страховых выплат

Татьяна Саяпина привела ряд определений КС, где тот указал, что штраф взыскивается судом вне зависимости от того, заявлялось ли данное требование потребителем или нет (определения от 23 апреля 2015 г. № 996-О; от 17 октября 2006 г. № 460-О; от 13 октября 2009 г. № 1215-О-О и др.).

Читайте также: