Как узаконить вентиляцию по наружной стене дома

Обновлено: 18.05.2024

Показываю на примере, как заставить собственника квартиры в МКД восстановить сечение общедомового вентиляционного короба.

Не секрет, что некоторые жильцы любят улучшать свои жилищные условия за счет других. Например, увеличить площадь своей квартиры за счет общедомового венткороба. Делать этого нельзя, так как венткороб относится к общедомовому имуществу, и захват его сечения представляет собой уменьшение размера общего имущества в МКД, которое согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ возможно только с согласия всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции.

С первого взгляда кажется все просто: нужно пожаловаться в Мосжилинспекцию, которая оштрафует виновника за незаконную перепланировку по ст. 7.21 КОАП РФ, выдаст предписание и будет следить за его исполнением. Но на практике Мосжилинспекция не очень любит работать с гражданами, поэтому она штрафует управляющую организацию за ненадлежащее содержание общего имущества (системы вентиляции) и выдает предписания именно ей.

Такая ситуация возникла в доме, который обслуживает одно ТСЖ в Москве.

В одной из квартир на нижних этажах отсутствовала вентиляция, на что планомерно и долго жаловались ее владельцы. Исследование с помощью анемометра подтвердило отсутствие тяги даже при открытых окнах.

ТСЖ вело планомерную работу по восстановлению сечения венткороба традиционным способом: с чердака опускали в короб груз на веревке и вычисляли, на каком этаже и в какой квартире возникло препятствие. Актировали. После обнаружения препятствия от собственника квартиры требовали доступ для обследования сохранности общедомовой вентиляции со ссылкой на подп. "е" п. 34 Правил № 354, согласно которому потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Лайфхак:

Не все нарушители стремятся впустить представителей ТСЖ в дом. Для большинства из них в уведомлении о допуске хорошо работала ссылка на необходимость проверки не только вентиляции, но и состояния индивидуальных приборов учета с предупреждением, что в случае недопуска будет составлен акт, который согласно п. 85(3) Правил № 354 будет являться основанием для начисления платы за коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению по нормативу с повышающим коэффициентом 1,5.

Во время осмотра фиксировалась врезка в общий венткороб, и ТСЖ выдавало собственнику предписание о восстановлении его сечения. Уличенные собственники самостоятельно восстанавливали поврежденный венткороб. После восстановления сечения канала история с поиском заужения в новой квартире повторялась, груз опускался все ниже и ниже.

Так продолжалось до тех пор, пока не попались особо упертые жильцы, которые отказались допустить ТСЖ в квартиру. ТСЖ попросило меня решить этот вопрос. Решил этот вопрос я с помощью суда.

В Черемушкинский суд ушел иск об обязании собственников квартиры (которых было аж шесть человек) в течение недели со дня вступления в законную силу решения суда обеспечить представителям ТСЖ доступ к вентиляционному коробу для восстановления его проектного сечения, а при наличии затруднений при доступе к коробу обеспечить принудительный демонтаж элементов отделки (плитка, иные перегородки) и иного оборудования силами ТСЖ.

Другими словами, ТСЖ просило принудительный доступ в квартиру с правом сломать все в квартире, что мешает добраться до венткороба и восстановить его сечение. Дополнительно я просил взыскивать с собственников квартиры солидарно астрент в размере 500 рублей за каждую неделю неисполнения решения суда, а по истечении месяца – 500 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Важно:

Главный инженер настаивал, чтобы я через суд обязал восстановить короб самих собственников квартиры. Но такие требования заявлять нельзя, суд откажет в их удовлетворении. Так как управляющая компания не обладает полномочиями по согласованию перепланировки, то и требовать с жителя выполнения каких-либо работ она не может. В таком иске будет отказано (апелляционное определение Мосгорсуда от 10.12.2013 по делу № 11-40147).

Управляющая компания или ТСЖ может требовать только доступ в квартиру. И ремонт короба она будет делать за свой счет, так как собственники уже платят ей за содержание и ремонт общего имущества.

Теоретически можно попробовать взыскать с жильцов квартиры убытки в размере расходов УК на ремонтные работы, но их размер недостаточно велик и трудно доказуем, чтобы идти ради этого в суд еще раз.

Собственники этой квартиры выбрали позицию страуса: не получали повестки и не ходили в суд. После нескольких отложений суд удовлетворил требования ТСЖ. Только астрент был снижен до 100 рублей в день.

К сожалению, ограничительные меры в связи с ковидом пока что препятствуют принудительному исполнению решения, но это ненадолго. Исполнительный лист получен, деньги понемногу, но капают.

К воздуховодам больше всего претензий, по ним больше всего жалоб, к ним самые жесткие требования КГА СПб, по ним больше всего отказов. Поэтому, прежде чем принимать решение по установке, лучше проконсультироваться и обеспечить гарантии получения разрешения на установку воздуховода.

Если вы оказались на этой странице, то скорее всего уже столкнулись с требованиями либо управляющей компании (ТСЖ, ЖКС) либо надзорных ведомств Санкт-Петербурга предоставить документы, подтверждающие законность размещения воздуховода. Это может быть АПЗ на размещение вентиляционного трубопровода, выданное до ноября 2016 года с отметкой на последней странице о приемке объекта (Акт). Проект устройства вентиляционного воздуховода, проект приспособления помещения для современного использования, согласованные в установленном законом порядке КГА (Комитетом по градостроительству и архитектуре) Санкт-Петербурга и/или КГИОП СПб (Комитет по государственному контролю использования и охране памятников истории и культуры). Возможно это Лист согласования выданный по новой форме.

В любом случае – если вопрос возник, то чтобы быть уверенным в своей позиции, необходимо понимать свои права и обязанности, знать правомочность требований государственных контролирующих органов.

Контроль за размещением воздуховодов в Санкт-Петербурге возложен, согласно 961 Постановлению от 09.11.2016 года, на районные администрации и Жилищную инспекцию. Ответственность за соблюдение городских требований лежит на Управляющих компаниях. Не соблюдение правил, прописанных в Постановлении 961 влечет за собой административную ответственность, согласно городского закона 273-70 от 12.05.2010 года. С размерами штрафных санкций можно ознакомиться в подготовленной нами таблице.

Вопрос, который волнует тех, у кого было получено согласование воздуховода до 2017 года: Надо ли ему согласовывать заново? Читаем Постановление 885 от 25.10.2017 года:

Соответственно, если в АПЗ заполнена последняя страница – значит требования контролирующей организации не обоснованы, и вы с полным правом можете им указать на это.

Попробуем разобраться в процедуре согласования:

Весь Санкт-Петербург можно разделить условно на три зоны:

Если не уверены к какой из трех категорий относится ваше здание будем рады помочь, либо можете получить данную информацию самостоятельно на сайте РГИС Санкт-Петербурга.

Процедура согласования вентиляционных воздуховодов в КГА Санкт-Петербурга

Необходимо определиться по какому из двух вариантов будет проходить процедура согласования воздуховода.

Это упрощенная процедура согласования, занимает не более 1 месяца и проводится в один этап.

Соответственно если ваш воздуховод не подходит под параметры, перечисленные выше — согласование проводится в 3-4 этапа и занимает срок от 2 до 4 месяцев.

Почему так долго? Дело в том, что сначала необходимо получить задание в КГА на проектирование технологического проема и устройство вентиляционного трубопровода. В нем будут прописаны требования, ссылки на законодательную базу и перечень государственных организаций с которыми придется согласовывать проект (как правило это КГА и КГИОП в случае охранных зон). Далее, лицензированная проектная организация должна разработать проект устройства технологического отверстия. В случае, если здание находится в охранной зоне – проект необходимо адаптировать для КГИОП.

Следующим шагом будет подача проекта на согласование либо в КГИОП либо сразу в КГА, если здание не является историческим и не расположено в охранной зоне. После положительного заключения обоих комитетов, можно делать Лист согласования на воздуховод, подать его в КГА и получить положительное заключение.

Требования к размещению воздуховодов в Санкт-Петербурге

Попробуем разобраться, с чем нам пришлось столкнуться в 2018 году, какие требования к согласованию воздуховода появились, в связи с принятием Постановлений 961 от 09.11.2016 года и 40 от 31.01.2017 года.

Первое, что принимаем во внимание это планируемое место размещения воздуховода. Мы давно уже вызубрили: чтобы вентиляционный воздуховод был согласован, необходимо, чтобы он располагался на дворовом фасаде и не просматривался с проезжей части.

Далее – нас фактически лишили возможности провести горизонтальный участок трассы вентиляционного воздуховода. Читаем пункт 4.3 – Размещение инженерного и технического оборудования должно предусматривать минимальный выход технических устройств на фасад здания. То есть – только свечка вертикально вверх.

Что касается цвета воздуховода – то требование окраски воздуховода в колер фасада осталось без изменений.

2.4.1. Отсутствии документа, подтверждающего приемку работ по размещению элементов благоустройства и их соответствие проекту благоустройства, согласованному в установленном настоящими Правилами порядке.

Остались вопросы? позвоните нам по телефону (812)374 7703 либо напишите на почту > . Если это ваш случай, то тем более звоните. Телефонный номер прямой, звоните и задаете вопрос. Будем рады помочь.

Здравствуйте! В нашем доме , на 1 эт здания открывают кафе, проложили вентканал наружний по стене дома вдоль наших окон, так, что он перекрывает 20 см обзора из окна и, поскольку наша квартира находится на 5 (последнем) этаже дома над нашим окном висит изгиб трубы для обхода выноса кровли. Есть ли нормы по удаленности от окна квартиры трубы вентканала? Хозяйка помещения показывала проект по вентиляции, я согласие на такое размещение на дала. Хотела бы узнать в какие организации обращаться по таким вопросам? Жители дома недовольны размещением кафе в доме, так как в нашем доме есть еще ОВИР, паспортный стол, фитнес-центр, сауна, спортзал, стоматология и имеется очень большая автонагрузка на придомовую территорию (двор) - посетителями данных организация. Хотели уточнить, имеем ли, мы, собственники жилья право не допустить открытия данного кафе. Какие действия мы должны предпринять? Еще имеется вопрос по теме приватизации нежилого помещения. Хозяйка помещения на первом этаже каким-то образом приватизировала I этаж и подвальные помещения нашего дома, в которых находятся коммуникации наших подъездов. Разве такое возможно без согласия собственников жилья? Ранее это помещение было арендовано у администрации города. Как нам узнать самостоятельно (без обращения к хозяйке помещения) о правомочности получения этого помещения в собственность без согласия жителей дома? У жителей дома есть предположение, что данная сделка была ничтожной.

Еще вопрос такой, если в квартире 2 собственника - один подписал согласие с размещением вентиляции, а другой собственник нет. Тот, кто не подписал - может предъявлять претензии по размещению вент трубы в 5 см от окна кухни квартиры?

Следующий вопрос - на фасаде здания, для организации входа в кафе вместо окна был организован дверной проем- должны ли данный момент согласовывать с жителями дома, так как наружная стена дома является собственностью все жителей дома или нет?

Нужно ли собирать подписи жильцов для проведения воздуховода по фасаду дома?

Добрый день! Планирую открыть небольшую пекарню-кафе в 5-м жилом доме (помещение арендую). Необходимо провести вентиляцию, т.е. придется тянуть воздуховод по фасаду дома. Вопрос: мне необходимо этот вопрос согласовывать с управляющей компанией дома или с жильцами (путем проведения собрания с целью получения подписи от них)?

Здравствуйте! Жильцы дома могут быть против данных действий, и это их право. Следовательно лучше обезопаситься и сделать все законным путем.

Вам необходимо решение общего собрания собственников жилых помещений не менее 2/3 голосов от общего числа дающее вам право провести воздуховод по фасаду здания которое является общим имуществом собственников и его использование возможно только по решению собрания.

ЖК РФ, Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

(см. текст в предыдущей редакции)

Демонтаж или устранение проблемы с вытяжной вентиляцией на фасаде дома

На первом этаже 5-этажного дома собираются открыть кожно-венерологический диспансер. Сейчас там идет капитальный ремонт. Строители вывели приточно-вытяжную вентиляцию на фасад дома, в непосредственной близости с балконами. При этом вытяжную шахту довели только до середины 4-го этажа. Разве вытяжная вентиляция не должна идти на крышу и быть выше ее на 1 метр (согласно СаНПиНа). Подскажите, что делать и куда обращаться? Спасибо!

Здравствуйте. Прежде всего, кто разрешил монтировать вентиляцию на фасаде дома, да ещё вблизи балконов? Согласно ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Если согласие ОСС КВД не получил, то направьте руководителю письмо с требованием либо вывести вентиляцию выше крыши, либо вы в судебном порядке потребуете её демонтировать вообще. Суд удовлетворит ваше требование, имея ввиду и тот факт, что это не магазин по продаже напитков, а кожно-венерологический диспансер. Кто вообще разрешил его размещение в МКД?

Обратитесь в свой орган власти с вопросом, кто разрешил КВД разместиться в МКД?

Здравствуйте! Вы абсолютно правы вентиляция должна выходить на крышу.

Кроме того согласно Постановления Главного государственного санитарного врача РФ

от 6 июня 2003 г. N 124
«О введении в действие санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.3.1375-03

Дневные стационары, при размещении их в жилых и общественных зданиях, должны быть отделены от основного здания капитальной стеной, с оборудованием самостоятельной системы вентиляции, канализации и отдельным входом для пациентов.

Не допускается размещать в жилых и общественных зданиях дневные стационары дерматовенерологического, психиатрического, инфекционного и туберкулезного профилей.

Пишите жалобы в прокуратуру, в администрацию, в государственную жилищную инспекцию вашего субъекта.

Лучше писать от имени жителей.Как правило, чем больше жалоб -тем больше шансов

А с чего это областные чиновники решили, что они имеют право вешать свои трубы на чужое имущество? Ничего не решено. Обращайтесь в прокуратуру. Хотя сами понимаете, кто будет на конфликт идти? Ничего себе, повесили. И куда же это вонь пойдёт? В квартиру на 4 этаже. Ответ очевиден. Вам надо бороться сообща, иметь единомышленников. Давайте, я помогу. Перехожу на разговор в чате.

Наш ответ: если рассматривать данный вопрос с точки зрения строительных норм и правил и с точки зрения перспективы согласования этой перепланировки, то однозначно сносить вентиляционный короб нельзя.

Вентиляционный короб в многоквартирном доме – это общедомовая коммуникация, предназначенная выполнить функцию вентиляции в жилых квартирах.

Если вы планируете переделать квартиру, но вам мешает вентиляционный короб, то прежде чем его вырезать, внимательно изучите условия его ликвидации. Часто на вентиляционные коробы покушаются дизайнеры. Прежде, чем вы утвердите дизайн-проект, попросите дизайнера оценить последствия удаления вентиляционного короба и только после этого принимайте решение. Если вы не уверены в словах дизайнера, обратитесь в специальную организацию, занимающуюся перепланировкой. Консультанты дают полную бесплатную консультацию по любому вопросу, касающегося согласования перепланировки.

Почему вентиляционный короб сносить нельзя?

Это несогласуемая перепланировка. Основная и прямая причина, по которой решение о сносе отрицательное, это то, что вентиляционный короб сносить нельзя, в противном случае это будет незаконная перепланировка.
Вентиляционный короб – не ваша собственность. Ликвидируя вентиляционный короб, вы нарушаете границы чужой собственности. Этот факт делает вас бесправным в отношении этого участка квартиры: вы никогда не сможете согласовать перепланировку в своей квартире в таком виде.

Вентиляционный короб – это общедомовая коммуникация, состоящая из воздуховода, который обеспечивает жильцам нормальную вентиляцию. Если вы его срезаете, то одновременно вы перекрываете кислород вашим соседям. А это застой воздуха, который вызывает появление плесени и других вредоносных грибков и бактерий. А это, в свою очередь, причина появления аллергии, одышки и других неприятных заболеваний у детей и взрослых.

Фото комнаты с вентиляционным коробом

Кто может обнаружить снос вентиляционного короба?

Конечно, рано или поздно, отсутствие вентиляционного короба обнаруживают специалисты. Среди них могут быть техник БТИ, инспектор Мосжилинспекции, инженер по обследованию зданий. Вы также самостоятельно можете обнаружить отсутствие вентиляционного короба.

Для того что бы понять и определить, снесен ли вентиляционный короб, вам потребуется поэтажный план БТИ. На нем всегда отражен короб, его размеры вычерчены в масштабе. Таким образом, вы можете измерить вентиляционной короб линейкой и путем несложных расчетов определить размер вашего короба и его наличие в квартире.

Нормативная база

Согласно 508 постановлению Правительства Москвы запрещается любое воздействие на вентиляционный короб. Запрещены:

10.5. Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж вентиляционных коробов (частично или полностью) и технических коробов.

Надо ли узаконивать перепланировку не несущих стен в случае уже выполненной перепланировки?

Однозначно – да! Об этом рассказываем на нашей странице тут: Читать

Куда обращаться, если в вашем доме снесен вентиляционный короб?

Жалобы на то, что есть проблемы с вентиляцией, принимает управляющая компания. Если она не реагирует, то следующий этап, куда можно обратиться, это Мосжилинспекция.

Многие службы принимают обращения от граждан в режиме онлайн на сайте. Вы можете оставить заявку или жалобу, не выходя из дома.

Снос вентиляционного короба в доме

К каким последствиям может привести снос вентиляционного короба?

Последствия для собственника при сносе короба могут быть разные. Все зависит от того, как используют место, на котором был вентиляционный короб.

Пример: рассмотрим эти последствия на примере одной из квартир. Дизайнер и собственник приняли решение о демонтаже короба из-за того, что он мешал красиво вмонтировать кухню. Естественно, каждый сантиметр площади квартиры был спланирован. Кухня была заказана под размер нового метража в Италии, привезена и установлена. Весь ремонт, который стоил более 70 тысяч долларов, был завершен. Но неожиданно через полгода начались жалобы соседей снизу, что у них появились неприятные запахи, которых раньше не было, а их жизнь в квартире стала невыносимой. После жалоб, появился инспектор Мосжилинспекции, который обязан реагировать на подобные жалобы жильцов. На осмотр квартиры собственники инспектора не пустили, но штраф и предписание он все же выписал. Собственники стали искать выход из сложившейся ситуации. После того, как причина жалоб была найдена, они осознали, какую серьезную ошибку допустили при ремонте. Дизайнер, который подготавливал дизайн-проект, как обычно бывает в таких случаях, перестал брать трубку и выходить на связь.

Переговоры с соседями еще больше злили соседей, а Мосжилинспекция, делая свою работу, готова была передать дело в суд.

Дело закончилось восстановлением вентиляционного короба, еще одним месяцем стройки в квартире, потерей 700 000 рублей на передел всей кухни и 150 000 рублей на согласование перепланировки.

Пример планировки квартиры с вентиляционным коробом