Как узаконить незаконную постройку в украине

Обновлено: 30.06.2024

Очень актуальное разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда изучил материалы спора жительницы Краснодара с местной властью о расширении квартиры. Жилье у дамы располагалось на первом этаже многоквартирного дома, и она переделала свою квартиру по собственному усмотрению, увеличив жизненное пространство за счет дополнительных пристроек с улицы. Подобные "расширения" квартир на первых этажах многоквартирных домов - бич многих российских городов и поселков. Поэтому важно знать, как такие действия оценивает суд и какие нормы закона в подобных ситуациях применяются.

В нашем случае хозяйка двухкомнатной квартиры в областном центре увеличила ее на 15 квадратных метров. Женщина провела перепланировку внутри квартиры и возвела еще несколько пристроек, но уже с улицы. Потом попросила местную власть согласовать такое расширение жизненного пространства.

Но с чиновниками местной администрации по этому вопросу она не нашла взаимопонимания и вынуждена была обратиться в суд, чтобы узаконить такое жилье - "улучшенное и дополненное".

Районный суд выслушал стороны спора и пошел навстречу нашей героине. Он разрешил истице легализовать обновленную и солидно увеличенную квартиру. По мнению суда, расширенная за счет нескольких пристроек квартира отвечала инженерным и противопожарным требованиям, а соседи жительницы и председатель ТСЖ письменно не возражали против изменений. Тогда администрация города обжаловала такое решение. Безуспешно. В итоге администрация дошла до Верховного суда РФ, и он ее доводы услышал, посчитав правильными и вполне законными. Ну а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ объяснила, что именно упустили из виду коллеги в нижестоящих инстанциях.

Вот главная мысль, которую высказали самые опытные судьи страны. Она звучит следующим образом. Самовольно построенный балкон или лоджию нельзя легализовывать по правилам, которые действуют при реконструкции и перепланировке жилья, подчеркнул Верховный суд.

А в качестве важного аргумента он напомнил, что еще в 2014 году Президиум Верховного суда в обзоре практики по делам о самострое объяснил коллегам из нижестоящих судов, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований.

Верховный суд напомнил, что еще семь лет назад объяснял коллегам, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований

Но это разъяснение, как оказалось, запомнили не все. До сих пор некоторые суды в стране продолжают допускать подобные ошибки, которые спустя месяцы, а то и годы приходится исправлять Верховному суду.

Так случилось и в деле жительницы Краснодара, которая решила узаконить изменения в своей квартире.

Хозяйка квартиры демонтировала часть перегородок и построила вместо них другие, перенесла радиаторы отопления и в дополнение сделала несколько пристроек - "подсобных помещений" к своей квартире.

Результат подобных преобразований оказался таков - собственнице удалось увеличить общую площадь жилья с 48,9 кв. м до 63,8 кв. м.

Краснодарская администрация не оценила это "строительное" достижение и отказалась признавать квартиру в измененном виде. Тогда хозяйка попросила суд своим решением заставить чиновников согласовать ей новое жилье. И это ей удалось.

Первым иск рассматривал Советский райсуд Краснодара. Он учел заключения местной фирмы и отдела надзорной деятельности Краснодара - их эксперты подтвердили, что реконструированное жилье безопасно для проживания и отвечает существующим инженерным и противопожарным требованиям.

Соседи собственницы, если судить по материалам дела, также не возражали против изменений. Во всяком случае, истица подтвердила это письмом председателя ТСЖ и протоколом общего собрания жильцов. Экспертизы и протокол собрания собственников квартир в доме убедили суд в законности перепланировки и пристроек.

Городская администрация осталась недовольна таким вердиктом и обжаловала решение районного суда в апелляцию. Но там ее снова не услышали. Краснодарский краевой суд подтвердил, что истица выполнила оба условия Жилищного кодекса РФ для того, чтобы сохранить квартиру в новом, перепланированном виде.

По мнению областного суда, хозяйка "улучшенной" квартиры не нарушила прав своих соседей и не создала угрозу их жизни и здоровью. А это, как обязательное условие, прописано в статье 29 Жилищного кодекса РФ.

Верховный суд РФ с подобными выводами своих краснодарских коллег не согласился. Он пересмотрел эти выводы местных судов, поправил краснодарских судей. Верховный суд заявил следующее.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, местные суды перепутали два разных понятия - перепланировку и самовольную постройку. В нашем случае, собственница краснодарской квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома, когда возвела к нему свои пристройки.

Суд подчеркнул - изменились ограждающие конструкции краснодарской многоэтажки.

Верховный суд РФ подчеркнул: пристройки возведены собственницей квартиры именно самовольно, потому что истица не получила разрешения на их строительство.

В этой ситуации местные суды неправомерно узаконили пристройки, причем сделали это по правилам легализации перепланировки. Признать самострой куда сложнее. Например, у его "автора" должно быть право возвести этот объект, он должен отвечать правилам землепользования и застройки и так далее.

Все эти разъяснения придется учесть Краснодарскому областному суду при новом рассмотрении дела, так как Верховный суд прежнее решение отменил.

В аналогичных ситуациях эксперты обязательно подчеркивают разницу между совсем не тождественными понятиями - перепланировкой, переустройством и реконструкцией. И это важный момент, который необходимо помнить.

Так перепланировка изменяет план квартиры без переноса коммуникаций, а переустройство - с переносом коммуникаций. Реконструкция же означает новые площади за пределами старого периметра дома.

По мнению экспертов, гражданам, которые планируют перепланировку, переустройство или реконструкцию собственного жилья, стоит предварительно согласовать перемены с административными органами. Сейчас этот важный этап часто пропускают, чтобы сэкономить время и деньги, но некачественные работы могут стать причиной аварий.

В аналогичных ситуациях эксперты подчеркивают разницу между не тождественными понятиями - перепланировкой, переустройством и реконструкцией

Что будет в случае нарушения? Если перепланировку квартиры ее собственник все-таки провел без разрешения, это грозит ему административным штрафом. Причем, оплата штрафа не избавит собственника от необходимости узаконить все сделанные изменения или вернуть квартиру в ее первоначальный вид. Если этого не сделать, такие штрафы будут выносить регулярно.

Но это еще не самое плохое. Администрация, выписав несколько штрафов, вправе обратиться в суд с иском о лишении гражданина права собственности, а его жилье местные власти законно могут выставить на торги.

По мнению Верховного суда РФ, перепланировка и перестройка квартиры - это две большие разницы. Фото: Олег Прасолов

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Самовольные постройки: как разрешить эту проблему?

Перед владельцем земельного участка, собирающимся выстроить на нем дом, сегодня открыты два пути. Можно начать с получения разрешения на строительство или строить без согласований, положившись на закон о дачной амнистии. Пока ещё действующий закон позволяет признать несанкционированную постройку собственностью, если собрать документы, которые подтверждают право её владельца на землю и факт строительства на ней дома.

Итак, участок куплен, собственность на него оформлена по всем требованиям закона, но до ого как рыть котлован и обзванивать фирмы в поисках стройматериалов, нужно получить ещё одно разрешение - собственно, на застройку участка. А ещё до того собрать массу бумаг у согласующих инстанций. Но есть и другой выход.

Прекрасно представляя себе, сколько времени может потребовать получение разрешения, некоторые владельцы земли начинают строительство ещё до сбора всех документов. Тогда появившуюся на участке постройку, на строительство которой не было получено согласии, нужно будет узаконивать в административном порядке, без участия суда. До того как закон признает её существование, постройка считается самовольной, а значит не существующей. Пока документы не будут оформлены в определенном законом порядке, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни сдать его в аренду.

Раньше в таком случае дом пришлось бы сначала достраивать, затем вводить в эксплуатацию и лишь после этого добиваться признания факта его существования законом. Сегодня, паже если собственнику не хватило средств на возведение дома сразу и его достройка откладывается до лучших времен, строение можно оформить по закону. Даже цоколя на площадке достаточно, чтобы начинать собирать документы для придания постройке законного статуса. Жизнь владельцам домов, возведенных без разрешения, значительно облегчил Федеральный закон № 93, который часто называют законом о "дачной амнистии".

Если самовольной постройкой является индивидуальный жилой, дачный или садовый дом, стоящий на участке, собственность или аренда на который, надлежащим образом оформлена хозяином, то узаконить такую постройку достаточно просто. Сейчас для этого не нужно добиваться разрешения органов пожарного надзора или санитарной службы, как и обращаться за согласованием е управление архитектуры и прочие инстанции. По-другому обстоят дела, если постройка возведена без оформления прав на участок. Хозяин такого дома может остаться без недвижимости.

Итак, чтобы дом из самовольной постройки превратился в законное владение, на руках у собственника должны находиться правоустанавливающие документы на землю - кадастровый паспорт земельного участка, кроме того договор купли продажи (дарения, свидетельство о праве на наследство и др.), свидетельство о регистрации права собственности. Имея эти бумаги, владелец земли вправе заказать кадастровый паспорт на дом, получить в управлении архитектуры города или района, где находится постройка, постановление о присвоении ей адреса, и уже с этими документами отправляться в Управление Росреестра для регистрации права собственности.

Остается только добавить, что такой упрощенный порядок получения права собственности на самовольную постройку будет действовать до 1 марта 2013 года, до окончания действия закона. Будет ли он продлен и как будет происходить узаконивание построек после 2013 года, неизвестно. Поэтому тем, кто планирует узаконить постройку согласно пока ещё действующему нормативному акту, нужно поторопиться.

Кроме дома, к самовольным постройкам закон относит любые изменения, которые приводят к увеличению площади жилища. В ситуации, когда требуется узаконить самовольную пристройку, уверенности владельцам в положительном исходе дела никто не даст. Например, если согласующие инстанции выяснят, что строение нарушает какую-то из действующих норм или затрагивает чьи то интересы, создает угрозу жизни или здоровью соседей, то в признании её собственностью откажут, а саму постройку заставят снести.

Кроме того что результат такого процесса представляет собой полную неопределенности, собственнику придется столкнуться ещё и с приличными тратами. Не считая расходов на получение согласований от санитарно эпидемиологической службы, пожарных, водоканала, энергетиков, архитекторов. В этой ситуации дешевле оказывается собрать все предварительные разрешения, чем потом добиваться признания самовольной постройки через суд. Мы советуем тем, кто намерен пристраивать к дому дополнительную жилплощадь, действовать в установленном законом порядке.

Сначала получать разрешение на реконструкцию дома, потом для разработки проекта привлекать проектную организацию с лицензией, которая должна определить материалы для будущего строительства. Она же выносит решение, как будет происходить электро и водоснабжение постройки. Следующий этап -получение согласований от надзорных органов. Свое разрешение на строительство должно дать управление городской архитектуры. И лишь, как только все будет признано отвечающим нормам, собственник получает положительное заключение и акт ввода в эксплуатацию. Можно переходить к последнему этапу - регистрации права собственности на пристройку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Елена Волобуева, ведущий специалист-эксперт Обоянского отдела Управления Росреестра по Курской области

Казалось бы, необходимость законного выполнения строительных работ является аксиомой, но, тем не менее, проблема самовольного строительства стоит сейчас в Украине достаточно остро. Безусловно, начинать строительство, не проведя его предварительного согласования – проблематично и недешево, однако случается, что к этому вынуждают обстоятельства: например, земельный участок был получен застройщиком законно, но само строительство согласовано не было. Портал недвижимости Stopmakler предлагает вашему вниманию порядок решения этого вопроса, предусмотренный вступившим в силу 05.01.201З г. Законом Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам регулирования градостроительной деятельности".

Согласно данному Закону, срок принятия в эксплуатацию объектов, возведенных без соответствующего разрешения на проведение строительных работ, был продлен до конца 2013 года, причем принятие таких объектов осуществляется по упрощенной процедуре.

Владельцы и пользователи участков, где размещены нелегализованные объекты строительства, должны до З1 декабря нынешнего года обратиться в Государственную архитектурно-строительную инспекцию (ГАСИ) с заявлением и заполненной декларацией о готовности к сдаче в эксплуатацию данных объектов.

В период 10 рабочих дней после предоставления документов Госархстройинспекцией будет проведена их проверка, а затем, по итогам технического обследования инженерных сетей и строительных конструкций, объект будет принят в эксплуатацию. Данная процедура выполняется бесплатно.

К объектам самовольного строительства, подлежащим легализации, в частности, относятся:

– индивидуальные (усадебные) жилые дома, а также дачные и садовые дома; хозяйственные приусадебные постройки и сооружения; пристройки к ним, возведенные в период с 05.08.1992 г. по 12.0З.2011 г.

– общественные здания, а также здания и сооружения сельхозназначения, относящиеся к I и II категориям сложности.

Порядок легализации и необходимая документация

Порядок принятия в эксплуатацию объектов, возведенных без согласования выполнения строительных работ, определяется соответствующим Приказом Минрегиона от 19.0З.201З г. № 95, вступившим в силу 29.04.201З г.

В соответствии с установленным Порядком, заказчик строительства или его доверенное лицо подает лично либо отправляет заказным письмом с описью вложения в отделение Госархстройинспекции по месту нахождения объекта заявление о приеме его в эксплуатацию. Заявление оформляется согласно приложению № 3 данного Порядка.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

– заполненную декларацию о готовности данного объекта к эксплуатации (в двух экземплярах);

– отчет о проведенном техническом обследовании инженерных сетей и строительных конструкций объекта с заключением о том, что они соответствуют требованиям безопасной эксплуатации и надежности (кроме индивидуальных (усадебных) жилых домов; дачных и садовых домов; домовых пристроек общей площадью до З00 кв. м включительно; хозяйственных сооружений и пристроек к ним, общей площадью до 100 кв. м включительно).

– заверенную копию технического паспорта;

– заверенную копию документа, подтверждающего право собственности на участок, где расположен объект или право пользования этим участком.

Заявление о принятии объекта в эксплуатацию должно быть подписано также совладельцами земельного участка и объекта, если таковые имеются.

Законом не определена процедура приема в эксплуатацию зданий, возведенных без разрешения на строительство до 05.08.1992 г. В таких случаях следует действовать согласно практике, изложенной в соответствующем письме Госархстройинспекции от 01.09.2011 г. № 40-12-2409.

В данном письме ГАСИ разъясняется, что правила принятия объектов в эксплуатацию впервые были законодательно определены постановлением Кабмина №449, которое впоследствии утратило силу. Таким образом, до указанной даты процедура введения в эксплуатацию частных жилых домов при оформлении прав собственности на них предусмотрена не была.

Согласно Конституции Украины (статья 58, часть II), законы и прочие нормативно-правовые акты не могут иметь обратного действия во времени, исключая случаи, когда они отменяют или смягчают ответственность лица. Помимо этого, в соответствии с ГК Украины (статья 5, части I и II), актами гражданского законодательства регулируются отношения, возникшие со дня официального вступления в силу этих актов.

Таким образом, из положений Конституции и ГК Украины следует, что частные жилые дома, построенные до 05.08.1992 г. при приобретении прав собственности на них не требуют ввода в эксплуатацию.

Вопрос об оформлении прав собственности на частные жилые дома с хозяйственными сооружениями, построенные до 05.08.1992 г., в данное время изучается для урегулирования его на законодательном уровне. То есть, если владелец такого дома имеет доказательства, что дом был построен им за свои средства, то вводить эти объекты в эксплуатацию сейчас пока не нужно. Соответственно и штрафы, предусмотренные статьей 97 Кодекса об административных правонарушениях за самовольное строительство, не могут быть наложены на владельцев таких объектов.

Чтобы выяснить дату самовольного строительства, следует изучить технический паспорт объекта, оформленный в БТИ. В этом документе в первую очередь указывается дата строительства, и именно он будет затребован ГАСИ или любым другим органом. Если техпаспорта у владельца дома нет, то он может заказать услугу проведения технической инвентаризации для установления примерной даты строительства.

Данная инвентаризация проводится инженером БТИ, выезжающим на место для технической оценки состояния объекта. Процедура проводится согласно Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимости, утвержденной соответствующим Приказом Госкомитета строительства, архитектуры и жилполитики Украины № 127 от 24.05.2001 г.

Специалист, проводящий инвентаризацию, оформляет ее результаты в техническом паспорте, указывая также и все данные об объекте: дату его постройки, этажность, площадь, факт самовольного строительства и т.д.

На вопрос, каким образом можно получить право собственности на объекты, построенные до 1992 г., ответил Госреестр Украины. В своем официальном письме, датированном 12.0З.201З г., служба обнародовала разъяснения, касающиеся госрегистрации прав с выдачей свидетельства, подтверждающего право собственности на недвижимость, построенную до 1992 г. Согласно содержанию письма, для регистрации прав собственности на объекты, построенные до 05.08.1992 г., достаточно наличия техпаспорта с датой строительства объекта. Документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию при этом не нужны.

Что представляет собой самострой согласно определению закона. В Гражданском кодексе прописано, когда строение считается самостроем. Это недвижимость, которая построена или только возводится:

на земле с целевым использованием не для строительства конкретного объекта;
без разрешительной документации на проведение работ или без проекта;
в условиях нарушения строительных требований и нормативов.

Если строительное сооружение удовлетворяет одному из перечисленных выше критериев, то оно называется самовольным строительством. Для получения права собственности нужно провести перечисленные ниже шаги – это и есть узаконивание самовольных строений.

Узаконивание самовольного строительства

По упрощенной процедуре узаконить самострой можно в соответствии с законодательством при условии, что класс последствий является незначительным, земля, отведенная под строительство, имеет соответствующее целевое назначение, однако нет разрешительных документов, допускающих строительные работы:

период постройки соответствует 05. 08. 1992 по 09. 04. 2015 года. Это частные дома, садовые постройки, хозстроения, площадь должна не превышать 300 метров кв.;
объекты, возведение которых происходило до 12. 03. 2011 года, целевое назначение является сельскохозяйственным.

Владелец участка земли должен заказать техобследование и обратиться в органы ГАСК. Спустя не более 10 дней вам выдадут документ, который подтвердит, что объект внесен в эксплуатацию.

Как проводится техобследование, прописано в Приказе Минрегионов № 158 от 03 июля 2018 года. Если инвентаризация проводится частных, садовых домов до 300 квадратов или хозпостроек и сооружений до 100 квадратов, то делается отметка в техническом паспорте объекта.

Штрафы и прочие санкции не применяются за возведение объектов без документов, которые дают возможность проводить работы или пользоваться объектами, не введенными в эксплуатацию.

Проводить работы по технической инвентаризации могут исполнители с квалификационным сертификатом. Это может быть как юридическое, так и физическое лицо.

Проводится ввод в эксплуатацию самостроя безоплатно на протяжении 10 дней с момента подачи заявления. На основании технического обследования объекта регистрируется декларация готовности к эксплуатации строения. Если обнаружены отклонения от строительных нормативов, правил и они определены как недопустимые, то сооружение в эксплуатацию быть принятым не может и это делает невозможным узаконивание самостроя до устранения всех недочетов.

Какие потребуются документы, чтобы узаконить дом

Если вы не знаете, как узаконить дом без разрешения на строительство, то стоит изучить вопрос и подготовить документацию. К заявлению необходимо приложить такие документы:

заполненная декларация в двух экземплярах;
отчет эксперта о проведенном обследовании строения, в котором имеется информация о безопасной эксплуатации: это не касается частных домов, дачных или садовых строений до 300 квадратных метров и хозпостроек до 100 квадратных метров;
копия документов на право собственности на землю, где размещена постройка;
копия техпаспорта, в котором имеется отметка о техинвентаризации.

После регистрации одна декларация остается в ГАСК, вторая отдается владельцу, заказчику. Датой, которая отмечает ввод в эксплуатацию самостроя, является дата регистрации декларации о ее готовности к использованию.

После того как декларация выдана на руки, то есть получилось узаконить дом без разрешения на строительство, можно заключать договоры на поставку ресурсов и подключение дома к сетям. Также можно включать строение в Госреестр и получать право собственности, которое возникает с момента госрегистрации.

Следующим органом, в который нужно будет пойти, проводя узаконение самовольной постройки, является ЦНАП, где выполняют государственную регистрацию права на владение новопостроенным объектом. Для проведения процедуры необходимы будут такие документы:

декларация о вводе в эксплуатацию нового строения;
технический паспорт на дом;
подтверждающий документ на присвоение адреса;
при долевом участии и совместном владении потребуется договор на распределение долей между собственниками;
если строительство было выполнено при совместной деятельности, то вам будет нужен договор об этом.

Как узаконить самовольное строительство через суд

В случае, если земля была выделена для другого целевого назначения, то построенное на ней сооружение узаконить возможно только в судебном порядке.

В Гражданском кодексе сказано, что узаконить самовольную пристройку или строение может по решению суда лицо, которое его построило на участке, не отведенном ему для таких целей, если земля будет предоставлена под уже готовую недвижимость.

Однако в случае, если собственник земли против того, чтобы построившее строение лицо получило право собственности на него, или если это нарушит права других лиц, то строение необходимо будет сносить. Делать это должен тот, кто его построил, или за его счет.

Для обращения в суд необходимо предоставить согласие соседей письменное, документ, который доказывает право пользование землей, и так далее. Подается исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимого имущества, которое узаконивается. Если суд вынесет решение в пользу такого лица, то следующим шагом станет обращение в ЦНАП, где проходит регистрация самостроя, то есть права собственности на такой объект.

Как легализовать дом в 2019 году и самовольные пристройки к нему

Если пристройка построена и возник вопрос, как узаконить самострой в 2019 году, то нужно разобраться в нюансах процедуры, поскольку незнание не освобождает вас от проблем и ответственности перед законом. Вот самые часто встречающиеся ситуации, когда возникают проблемы с самостроем:

вступление в наследство, если нет разрешения на пристройку к дому;
приобретение недвижимости с проблемами;
если вы решили самостоятельно оформить самовольную постройку, а достаточных знаний в этом вопросе нет.

Если не оформить самовольную постройку правильно, то вам грозит это такими неприятностями:

санкции в виде штрафов от ГАСК и органов местного самоуправления;
невозможно осуществлять действия с недвижимостью;
подключение пристройки к инженерным сетям будет невозможным;
если нанесен ущерб, то обратиться в полицию будет невозможно, поскольку документов на владение объектом у вас не будет;
в случае принятия решения судом такую постройку могут демонтировать.

Чтобы не иметь проблем с законом, лучше всего при возведении пристройки к частному дому или квартире получить необходимые разрешительные документы, это гарантирует безопасность и беспроблемность всех процедур. А вот если она уже есть и настала необходимость совершить какую-либо сделку с недвижимостью, то узаконить самовольную постройку придется быстро. Лучшим вариантом станут специализированные компании, которые имеют опыт в этих вопросах и помогут решить любые спорные ситуации.

Стоимость узаконивания самовольного строения

Наша организация предлагает услуги по легализации незаконного строительства, проведет оформление самовольной постройки. Мы готовы предоставить проектную документацию и пройти все необходимые процедуры до регистрации права собственности на недвижимое имущество. Сколько стоит узаконить самострой, зависит от ситуации и рассчитывается в индивидуальном порядке.

Сотрудники имеют большой опыт, необходимую квалификацию и сертификаты для проведения работ с недвижимостью. Мы поможем решить спорные ситуации и узаконить самострой в самые короткие сроки, а также предоставить любые услуги БТИ. Вы можете быть уверены в том, что все будет оформлено в соответствии с требованиями законодательства.

Читайте также: