Как обезопасить свою недвижимость от незаконных сделок
Обновлено: 17.05.2024
Способа защиты права собственности, дающего стопроцентную гарантию, не существует. Однако можно создать такие условия, при которых затраты на неправомерный отъем имущества будут соразмерны стоимости самого имущества или же превысят её. Грамотное используя все возможности, можно также предотвратить попытки завладеть чужим имуществом и создать высокие риски для лиц, намеревающихся это сделать.
Для начала перечислим уже проверенные временем и практикой способы защиты права собственности, которые активно используются сегодня.
Как защищают активы на практике
Первым способом защиты активов является разделение одной компании на несколько юридических лиц. При таком разделении одни юридические лица ведут хозяйственную деятельность, а на другие оформляются имеющиеся активы. Юридические лица, на которые оформлено недвижимое имущество, не будут участвовать в хозяйственной деятельности. Это минимизирует риск уступки существующей задолженности третьему лицу или создание фиктивной задолженности перед третьим лицом, на основании которой может быть обращено взыскание на недвижимое имущество либо возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). Дальнейшим продолжением данного способа защиты является разделение единого объекта (здания или помещения большой площади) на отдельные небольшие помещения, которые оформляются на различные, не связанные между собой юридические лица. Эта мера еще больше затруднит совершение неправомерных действий в отношении такого недвижимого имущества.
К следующему способу защиты можно отнести введение иностранной компании в качестве собственника недвижимого имущества. Это дает сразу несколько преимуществ. о-первых, устраняется возможность оказания давления на генерального директора компании, владеющей недвижимым имуществом. Во-вторых, значительно усложняется возможность фальсификации документов, на основании которых недвижимое имущество может быть отчуждено. В-третьих, если переход права собственности все-таки произошел, можно с большей эффективностью оспорить его и вернуть недвижимое имущество законному владельцу.
Залог как метод защиты активов
Если использовать иностранную компанию в качестве собственника недвижимого имущества невозможно, то выходом станет обезопасить недвижимое имущество через кредиторскую задолженность в пользу третьего лица, подконтрольного владельцу недвижимого имущества. В таком случае недвижимое имущество будет находиться в залоге у этого третьего лица, что, с одной стороны, затруднит переход права, а с другой — позволит залогодержателю обратить взыскание на заложенное имущество в случае необходимости.
Применение схемы с залогом частично сохраняет актуальность и для физических лиц, купивших жилое недвижимое имущество с помощью заемных средств: банки, как правило, принимая в залог приобретенное недвижимое имущество, составляют закладную, а после полного погашения кредита передают заемщику эту закладную с отметкой о полном выполнении заемщиком своих обязательств. При этом они не настаивают на немедленном погашении в Росреестре записи о залоге, перекладывая эту процедуру на собственника. В данном случае, если нет необходимости в продаже и/или каких-либо действиях, связанных с переходом прав на это недвижимое имущество, не следует подавать в Росреестр документы для погашения записи об обременении в виде залога в пользу банка, поскольку перед банком все обязательства уже выполнены и наличие непогашенной записи не повлечет для собственника негативных последствий. В то же время это заставит лиц, планирующих неправомерные действия, задуматься о том, что им придется иметь дело не только с собственником, но и со службой безопасности банка.
Теперь рассмотрим механизмы защиты права собственности, которые предусмотрены Законом о регистрации. В нем выделяются два дополнительных метода, один из которых является превентивной мерой, а второй — необходимым этапом судебной защиты права собственности, по сути,маяком, тревожным сигналом для покупателей.
Бдительный правообладатель: защита с помощью Росреестра
В статье 36 Закона о регистрации установлен порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя. Данная норма позволяет добросовестному правообладателю заранее проявить бдительность и должную осмотрительность, позаботившись о своих правах на недвижимое имущество. Правообладатель (или законный представитель) имеет возможность подать в Росреестр заявление в отношении объекта недвижимого имущества, собственником которого он является, и установить прямой запрет на совершение каких-либо регистрационных действий с его собственностью без личного присутствия его или его законного представителя. Таким образом собственник имеет реальный шанс снизить вероятность мошеннических посягательств.
Законный представитель — кто это?
Однако некоторые положения данной нормы вызывают вопросы. В отношении физических лиц процедура кажется простой и понятной: необходимо лишь прийти в МФЦ или территориальное управление Росреестра и написать заявление, предъявив паспорт сотруднику в качестве подтверждения своей личности. Если же правообладателем является юридическое лицо, то, исходя из толкования нормы закона следует, что с заявлением может прийти лишь законный представитель.
Исходя из системного толкования законодательства получается, что законный представитель юридического лица — это руководитель, единоличный исполнительный орган или иное лицо, которые в соответствии с законом и учредительными документами признаются органом юридического лица и имеют право действовать от имени юридического лица без доверенности. Перечень таких лиц отражен в Едином государственном реестре юридических лиц. Следовательно,на основании доверенности, в том числе нотариальной, подать заявление на внесение записи в ЕГРН о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия юридического лица нельзя.
Возразить нельзя зарегистрировать
Если Росреестр принимает такое заявление, то у бывшего собственника есть три месяца, чтобы предпринять более активные действия по защите своего права. Так, он может обратиться в суд и оспорить те или иные сделки или наложить арест на объект недвижимости. Если суд возбудит исковое производство, то в Росреестр будут направлены документы, свидетельствующие о наличии в суде спора, после чего запись о наличии возражений будет погашена и заменена на запись о наличии заявленного в судебном порядке права требования.
Механизмы, заложенные в Законе о регистрации, не получили такого распространения, как способы, изложенные в первой части данной статьи. И это справедливо: они не лишены недостатков и не являются панацеей от мошенников. В то же время они могут быть действенными в комбинации с другими способами, что поможет в значительной степени затруднить незаконное отчуждение недвижимого имущества.
Арсений Громов, ведущий юрисконсульт
Анастасия Суркова, помощник юрисконсульта
Осторожность не бывает лишней, особенно когда речь идет о недвижимости и ее защите от несанкционированных посягательств со стороны мошенников. Сайт "РИА Недвижимость" решил рассказать о таком действенном механизме, как "запрет" на сделки без личного участия собственника.
К указанным требованиям, в частности, относятся следующие:
- текст написан неразборчиво, наименования юридических лиц указаны сокращенно, без указания их мест нахождения, фамилии; имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства написаны не полностью,
- с заявлением обратилось ненадлежащее лицо. При этом, надлежащими лицами являются: указанный в ЕГРН собственник жилого помещения, законный представитель собственника или представитель по нотариальной доверенности на подачу заявления о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации без личного участия,
- имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в заявлении, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости.
Основаниями для возврата документов являются:
- заявление, поданное в электронной форме, не соответствует установленному формату;
- заявление на бумажном носителе имеет описки, опечатки, приписки, зачеркнутые слова и иные исправления и повреждения, не позволяющие однозначно толковать его содержание;
- отсутствие подписи заявителя на заявлении.
В остальных случаях, при несоответствии представленных на государственную регистрацию документов регистрация приостанавливается с указанием срока для устранения указанных недостатков.
А что если собственник, который оформил запрет, умер, то этот запрет аннулируется автоматически или переходит на его наследников?
Закон исчерпывающим образом устанавливает основания погашении записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, и смерть правообладателя не является таким основанием.
Закон не предусматривает основанием погашения записи смерть подавшего заявление лица. О прекращении записи должен заявлять вступивший в права наследования новый собственник.
1) решение государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при его личном участии государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника;
2) заявление собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации;
3) вступивший в законную силу судебный акт.
А если собственников несколько, то нужно ли им всем подавать заявление сразу на весь объект или каждый может поставить запрет только на свою долю?
Распоряжаться гражданин может только тем имуществом, которое принадлежит ему на праве собственности. Таким образом, наложить запрет можно на продажу только своей доли.
Нет, госпошлина за оформление заявления не предусмотрена.
Однако, согласно ст. 333.33. Налогового кодекса РФ за внесение изменений в записи ЕГРН для физических лиц, в том числе по заявлению собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации, для физических лиц установлена госпошлина размере 350 рублей.
Правообладатель (законный представитель) должен подать в любое из учреждений (МФЦ, Росреестр, Кадастровая палата) заявление в письменном виде или в виде электронного документа установленной формы, заполненное в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 г. № 920.
Сведения о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя вносятся в ЕГРН в течение 5 дней со дня подачи документов. При подаче документов в МФЦ срок регистрации увеличивается на два рабочих дня.
Закон не содержит перечня документов, необходимого для внесения подобной записи в ЕРГН. Таким образом, единственным документом для оформления такого "запрета" является само заявление, поскольку иное (свидетельство о праве собственности и т.д.) могут быть получены МФЦ, Росреестром, Кадастровой палатой в других федеральных органах власти, органах власти субъекта, органах местного самоуправления путем направления соответствующего межведомственного запроса.
При заполнении заявления необходимо обратить внимание на реквизит "Способ получения документов", который предусматривает, что регистрационные действия могут быть произведены с выдачей и без выдачи заявителю выписки из ЕГРН. В последнем случае выписка из ЕГРН может быть получена:
- на бумажном носителе, то есть лично либо посредством почтового отправления, только в случае, если заявление было представлено в форме бумажных документов,
- на указанный в заявлении адрес электронной почты.
Для начала необходимо сказать, что более правильным с точки зрения закона будет говорить не о запрете на сделки, а о "невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя". Данный механизм не является новым, появился он еще в 2013 году.
Указанная мера позволяет пресечь мошеннические действия по:
- реализации (продаже, дарению, мене) недвижимого имущества. Например, в случаях, если вы утратили паспорт и/или документы на данное имущество, вашего отъезда на длительный срок;
- регистрации в отношении объекта недвижимости аренды, залога и иных ограничений (обременений);
- прекращению прав собственника на объект недвижимости.
Для этого правообладателю или его законному представителю необходимо подать соответствующее заявление о запрете на сделки с недвижимым имуществом. Принимает его кадастровая палата или МФЦ. Затем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о запрете, и без вашего присутствия, даже при наличии нотариальной доверенности, никто не сможет провести сделку по вашему имуществу, прекратить право собственности, или наложить обременение за вас.
Следует помнить, что наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации без личного участия не препятствует государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения прав собственника жилого помещения; если на государственную регистрацию представлено:
- вступившее в законную силу решение суда (например, при банкротстве ипотечного заемщика, если жилое помещение в залоге у банка),
- требование судебного пристава согласно Федеральному закону "Об исполнительном производстве",
- и в иных случаях, установленных федеральными законами РФ (например; судами, органами следствия).
Отменить "запрет" возможно в судебном порядке, по требованию судебного пристава-исполнителя и по заявлению собственника.
На любой объект недвижимости, стоящий на кадастровом учете, будь то квартира, комната, индивидуальный жилой дом или машино-место, может быть оформлена в установленном порядке невозможность государственной регистрации права без личного участия правообладателя.
Согласно принятым поправкам, собственникам недвижимости потребуется заранее уведомлять Росреестр о том, что они не возражают против оформления сделок с принадлежащим им жильем в электронном формате. Без предварительного одобрения владельца продать или передать квартиру в дар на основании заявления, подписанного УКЭП, будет невозможно.
Почему появился закон
Принятию поправок предшествовало несколько случаев продажи и передачи в дар чужой недвижимости с использованием фальшивой электронной подписи. Законопослушные граждане лишались квартир и узнавали об этом спустя время, случайно. Например, получив коммунальные платежки на чужое имя или попытавшись приобрести парковочное место у своего дома, в котором было отказано из-за того, что квартира продана другому человеку. При этом многие из пострадавших даже не являлись владельцами электронных подписей.
После раскрытия фактов мошенничества к делам подключились полиция и суды. Жертвам злоумышленников пришлось подавать иски о признании сделок недействительными. Юристы оценивают вероятность возврата жилья владельцам как высокую, поскольку за продажей кроются откровенно мошеннические схемы. Но потерянное время и изрядно потрепанные нервы пострадавшим от действий злоумышленников никто не вернет.
Как закон защитит собственников
До принятия поправок мошенникам достаточно было получить в распоряжение цифровую подпись владельца жилья, чтобы провернуть аферу. Сервис электронной регистрации на интернет-портале Росреестра позволяет оформить сделку удаленно, если обе стороны договора являются обладателями УКЭП. Теперь для купли-продажи недвижимости в режиме онлайн необходимо соблюсти важное условие.
В Единый государственный реестр должна быть внесена запись, позволяющая передавать права собственности на основании документов с цифровым автографом. Такую отметку проставляют после получения от собственника недвижимости письменного, собственноручно подписанного заявления. Его следует подать в Росреестр не позднее, чем за 5 дней до электронной регистрации передачи права собственности. Заявление подается лично или отправляется почтой.
Если при отсутствующей отметке в Росреестр поступают электронные документы об отчуждении недвижимости, сотрудники ведомства отклоняют их и возвращают отправителю. Кроме того, незамедлительно уведомляют об этом собственника жилья. Поэтому владельцам недвижимости следует удостовериться в том, что в ЕГРН внесены их актуальные контактные данные для обратной связи.
Как злоумышленники могут завладеть чужой цифровой подписью
Выдачей квалифицированных цифровых подписей занимаются специально созданные и аккредитованные Минкомсвязи РФ удостоверяющие центры (УЦ). Для оформления УКЭП необходимо предъявить паспорт и СНИЛС. Однако закон допускает получение электронной подписи за другого человека по доверенности. Преступникам достаточно заполучить ксерокопию паспорта ни о чем не подозревающего гражданина, сделать несколько липовых документов, прийти с ними в удостоверяющий центр и подать заявление на выдачу подписи.
Подделать уже существующую электронную подпись проблематично — этого не позволят криптографические технологии, применяемые для ее изготовления. Но при недостаточной бдительности владельца ее можно украсть, завладев закрытой частью подписи и PIN-кодом, который открывает доступ к данным.
Кроме того, преступники могут вступить в сговор с кем-то из многочисленных сотрудников одного из УЦ и заказать изготовление подписи за солидное вознаграждение. Некоторые удостоверяющие центры за повышенную плату оформляют квалифицированные электронные подписи удаленно, без личного присутствия заявителя. Так что мошенники располагают широким спектром возможностей для получения УКЭП за постороннего человека — при условии, что им известны его персональные данные.
Важно: чтобы не стать жертвой электронного мошенничества, не оставляйте паспорт в свободном доступе, не передавайте его реквизиты незнакомым людям и не позволяйте снимать ксерокопии с его страниц в учреждениях, не заслуживающих доверия. Проявляйте осторожность и в тех случаях, когда отправляете сканы важных документов через интернет.
Оставляет ли новый закон лазейки злоумышленникам
К сожалению, на сегодня в России не существует единой информационной базы выданных цифровых подписей. Поэтому выяснить, не оформлялась ли электронная подпись на ваше имя в каком-либо регионе РФ, невозможно. Депутаты в сотрудничестве с Минкомсвязи планируют внести в законодательство поправки, ужесточающие работу с цифровыми подписями. А пока этого не произошло, самым надежным способом уберечься от мошенничества остается подача в Росреестр заявления о том, чтобы любые операции с недвижимостью проводились исключительно в присутствии владельца.
Что такое кадастровый паспорт и как его получить
Кадастровый паспорт квартиры — один из важнейших документов, который понадобится вам практически при любых юридических действиях с недвижимостью. Если вы приобрели жилье в новостройке, этот паспорт необходим для оформления прав собственности.
Как получить технический паспорт на квартиру
Оформление технического паспорта жилья является одним из обязательных этапов регистрации права собственности на него. Как правило, это происходит один раз, когда дом сдается в эксплуатацию и в него заезжают первые жильцы. Эта бумага необходима для получения кадастрового паспорта.
Все документы для покупки и продажи квартиры
Полный список документов для покупки или продажи квартиры: заключение договора купли-продажи, регистрация права собственности. Приобретение жилья в ипотеку.
Готовимся к сделке: какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры
Продажа квартиры по доверенности. Раньше это сразу повышало риски при сделке, но сейчас подлинность и срок действия документа можно проверить в открытых источниках. Какие возможности появились у покупателей и какие еще документы нужно проверить при покупке квартиры.
Вступление в наследство: как получить квартиру от почившего родственника по закону и по завещанию
Вступление в наследство на квартиру от А до Я: от сбора документов до регистрации права собственности. Какие нюансы есть с наследованием неприватизированного и ипотечного жилья, какова процедура вступления в наследство в РФ.
Всё, что надо знать о выписках из Единого государственного реестра недвижимости
При совершении любой сделки возникает вопрос, как не наткнуться на афериста и сохранить свои деньги. Сейчас купить или снять квартиру достаточно просто, однако существуют различные виды мошенничества на рынке недвижимости, а значит нельзя терять бдительность. Мы расскажем про 7 актуальных схем обмана при операциях с жильем и поделимся советами, как их избежать.
Афера с задатком
Такой план достаточно популярен у мошенников. Вы натыкаетесь на предложение, где цена объекта значительно ниже рыночной. Конечно, такой вариант кажется привлекательным, поэтому вы принимаете решение о покупке и составляете соответствующий договор. Чтобы покупатель был в вас уверен, необходимо внести задаток (он прописан в условиях договора). После того, как вы отдали сумму риелтору или продавцу, внезапно возникают причины, которые отталкивают вас от покупки. Например, шумные соседи, юридические проблемы с квартирой (она находится в аресте или залоге) и т.д. После отказа от продолжения сделки, которого и добивались мошенники, вы остаетесь без квартиры и теряете сумму задатка. Она является невозвратной, если клиент расторг договор по своей инициативе.
Чтобы не стать жертвой этой схемы, советуем самостоятельно проверять недвижимость на юридическую чистоту заранее – все нужные данные покажет выписка из ЕГРН, которую можно заказать на сайте ЕГРН.Реестр. Кроме того, лучше обращаться в проверенные риэлтерские компании и избегать жилья, стоимость которого сильно занижена.
Чужой паспорт
На этапе заключения договора с собственником вы можете заметить, что он не похож на себя в паспорте. Это серьезный повод бить тревогу, хотя владелец будет отшучиваться, что в таких переменах виноваты годы или набранные килограммы. Если документ будет подписан, через несколько дней к вам придет настоящий владелец квартиры и скажет, что потерял паспорт и уже написал заявление в полицию. Такое обращение аннулирует договор купли-продажи.
Заподозрив двойника, обязательно попросите предъявить дополнительные документы при оформлении договора (например, водительские права или загранпаспорт), а также сравните подписи на всех документах.
Занижение цены в договоре
Во время подписания договора продавец может попросить вас написать в документе более низкую стоимость квартиры, как будто для уменьшения суммы налогов. Вы идете ему навстречу. Спустя несколько дней у вас на пороге появляется юрист, который сообщает, что уже бывший хозяин вашей квартиры признан банкротом, а значит договор будет расторгнут. Вы можете потребовать назад только ту сумму, которая прописана в договоре. Например, если вы приобретали квартиру за 7 млн рублей, а в договоре прописали 3 млн, получить вы сможете только 3 млн. Кроме того, останетесь без квартиры.
Ни в коем случае не соглашайтесь занижать цену недвижимости в договоре. Также рекомендуем проверить владельца квартиры на наличие долгов, банкротства или других обременений – сделать это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов, в Едином реестре сведений о банкротстве или с помощью картотеки арбитражных дел.
Продавец – бабушка
Если владельцем выбранной вами квартиры оказалась пожилая бабушка, охотно соглашающаяся на все условия договора, это явный повод задуматься. Обычно после успешного оформления сделки появляются родственники пенсионерки, которые предъявляют вам справку о ее недееспособности (например, она стоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). По закону вам должны вернуть средства, но на деле это случается очень редко (мошенники не зря выбирают эту схему). Процесс может сильно затянуться – повезет, если вы получите назад хотя бы часть суммы.
В случае сомнений насчет дееспособности пожилого продавца, советуем запросить справку из ПНД. Такую заявку поможет составить нотариус.
Квартира в частном доме
Часто дома, предназначенные для индивидуального пользования, мошенники перестраивают под таунхаусы и продают в них квартиры. Вроде ничего страшного, однако такое жилье будет признано незаконной постройкой, поскольку возведено на земле под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Так, вы купите лишь долю в доме, а ее невозможно продать без согласия всех жильцов. В конечном итоге постройка будет снесена.
Внимательно читайте договор, чтобы случайно не приобрести долю в квартире. Также не оформляйте сделку по договору дарения – по нему передача денежных средств невозможна, а значит операция будет объявлена неправомерной.
Тайный хозяин
Схема обмана может настигнуть вас тогда, когда вы уже успешно завершили сделку и даже проживаете в новой квартире. С вами свяжется человек, который представится собственником недвижимости и будет требовать аннулирования сделки. Не спешите его выгонять, ведь он может оказаться временно выписанным из квартиры солдатом или бывшим заключенным. Также его могли на определенный период лишить прописки из-за пребывания на учете в ПНД. К сожалению, суд может оказаться на его стороне и договор признают недействительным.
Обман с арендой
Чтобы защитить себя от аферистов, нужно внимательно читать договор, а особенно пункт о его расторжении. Если условия вас не устроят, обязательно скажите об этом владельцу. Как правило, мошенники не пойдут вам на уступки.
Читайте также: