Инвестиции в банкротство когда ждать краха рынка недвижимости

Обновлено: 04.07.2024

Акции постоянно растут и падают. Случается, что очень сильно растут, а потом очень сильно падают. Рассказываем о крупнейших и самых известных биржевых кризисах за всю историю.

Черный четверг

В середине 20-х годов прошлого века американцы массово вкладывали деньги в ценные бумаги. Спрос на акции рос, росли и цены на них. Все больше людей хотели обогатиться на инвестициях. Многие даже брали кредиты для покупки акций.

В четверг, 24 октября 1929 года пузырь лопнул, и началась паническая распродажа акций. Банки объявляли о банкротстве, люди теряли на биржах все свои сбережения, предприятия закрывались. На улицах оказалось около 14 миллионов безработных, вырос уровень преступности. Этот биржевой крах стал началом Великой депрессии.

Судный день

Войной Судного дня называют военный конфликт между коалицией арабских стран и Израилем. Война началась 6 октября 1973 года и длилась 18 дней.

17 октября 1973 года арабские государства — члены ОПЕК заявили, что не станут поставлять нефть странам, поддержавшим Израиль в этом конфликте ( США , Великобритания, Япония, Франция, Голландия). Это привело к росту цен на нефть и сильному падению биржевых индексов в США и Великобритании.

Рынок ценных бумаг в Штатах упал на 45%. Президент Никсон призвал американцев меньше пользоваться автомобилями, авиакомпании сократили количество рейсов, отменили ограничение на использование загрязняющего атмосферу угля.

Но сильнее всего досталось Великобритании. Индекс Лондонской фондовой биржи обвалился на 73%. Британские шахтеры и железнодорожники объявили забастовку, добиваясь увеличения зарплат. Была введена трехдневная рабочая неделя. Английские авиакомпании уменьшили количество рейсов в Северную Америку.

Английский фондовый рынок вернулся к докризисному уровню только в 1987 году, а Соединенные Штаты так и вовсе в августе 1993 года — спустя 20 лет.

Восстание машин

19 октября 1987 года, в понедельник, произошло самое большое падение индекса Доу — Джонса за всю его историю — на 22,6%. Кризис быстро распространился по всему миру. Фондовые биржи Австралии потеряли к концу октября 41%, Канады — 22%, Гонконга — 45%, Великобритании — 26%.

Видимых причин для обвала не было. Не происходило каких-либо значимых событий, которые могли спровоцировать крах. Главной причиной катастрофы называют компьютерный сбой.

Потерянное десятилетие

Так называют период застоя в экономике Японии с 1991 по 2000 год, после того как лопнул японский финансовый пузырь.

После Второй мировой войны Япония восстанавливалась быстрыми темпами. Экономика росла, йена укреплялась. В 80-х годах дешевые и доступные кредиты привели к массовым спекуляциям на рынке недвижимости и ценных бумаг. Цены на акции и землю выросли во много раз.

В конце 1989 года Министерство финансов Японии резко подняло процентные ставки. Пузырь лопнул. По стране прокатилась волна банкротств, цены на недвижимость упали на 50–90% в зависимости от сектора. Сильнее всего пострадали банки: из 21 крупнейшего японского банка осталось всего семь, остальные обанкротились или были национализированы.

Пузырь доткомов

Владельцы ИТ-компаний купались в деньгах, тратя их на дома и дорогие автомобили. Деньги инвесторов вкладывались в рекламу и маркетинговые акции, но не в развитие бизнеса.

10 марта 2000 года индекс NASDAQ упал более чем в полтора раза при закрытии торгов. Это привело к череде банкротств, большинство компаний-доткомов закрылись, а некоторые их руководители сели в тюрьму за растрату денег акционеров и мошенничество.

Новая Великая депрессия

В 2000-х годах в США был настоящий ипотечный бум. Займы на покупку недвижимости выдавали кому попало, количество ипотечных кредитов с высокой долей риска выросло до 20% от общего числа выданных кредитов. В 2007 году этот пузырь лопнул.

Ипотечный кризис запустил цепную реакцию. Обанкротились 50 банков и финансовых организаций. Крах в кредитном и жилищном секторах повлек за собой обвал акций западных банков, а потом и сырьевых компаний.

Кризис затронул весь мир. Американские акции подешевели на 50%. В некоторых странах фондовые рынки упали сильней. Например, в Исландии рынок обвалился на 90%. Обвал фондового рынка в октябре 2008 года стал рекордным для рынка США за последние 20 лет, для рынка Японии — за всю историю.

Что делать с деньгами во время кризиса?

В последние годы о приближении кризиса много говорилось в среде финансистов. Но всерьез опасения подогрели события 2020 года — закрытие границ из-за коронавируса, карантин в ведущих экономиках мира, сорванная сделка ОПЕК+. В итоге обрушились сырьевые и фондовые рынки, подешевели валюты. Россияне массово опасаются безработицы и безденежья.

Эксперты советуют не впадать в панику. Есть пять простых советов, которые не дадут лишиться сбережений в случае финансового краха:

В целом, во время кризиса сберечь важнее, чем приумножить. Потому ориентироваться нужно на надежность — выбирать такие инвестиции, которые гарантированно принесут доход. Но есть зависимость: чем безопаснее вложение, тем меньший доход вы с него получите. Учитывайте это, выбирая между высоко- и низкорисковыми инструментами.

Куда не стоит вкладывать?

Нет однозначного мнения о том, какие инвестиции нужно избегать в кризис: многое зависит от вашей стратегии, уровня доходов, тяжести экономической ситуации. Но у активов ниже есть значимые недостатки:

Вклады

Проблема вкладов состоит в очень низкой доходности. Если разразится кризис, процентная ставка может не покрыть темпы инфляции. В итоге вы не только не заработаете, но и потеряете деньги.

Вторая проблема — в кризис сложно выбрать надежный банк. Если банк разорится, деньги с вклада не получится вернуть быстро.
Третья — придется заплатить налог на доход от вклада от 1 млн рублей.
Четвертая — банки в последнее время закрывают валютные вклады.

Но есть и плюсы. Вкладами легко управлять: достаточно открыть счет, чтобы потом просто получать деньги. Другое преимущество — вклады на сумму до 1,4 млн. рублей застрахованы государством, а это значит, что в случае дефолта потери вкладчику возместят.

Акции

Да, на акциях зарабатывают. Можно купить ценную бумагу в момент, когда котировки упали, затем дождаться ее подорожания. Кроме купли-продажи, с акций получают дивидендный доход. В некоторых компаниях он значительно (например, в нефтегазовом секторе).

Минус акций — в высоких рисках, неоправданных в ситуации финансово-экономического кризиса. Чтобы успешно торговать, нужно понимать, как работает фондовый рынок, либо платить большие деньги консультантам и доверительным управляющим. Но даже экспертная поддержка не гарантирует дохода: терять деньги умудряются опытные инвесторы, не говоря уже о новичках.

Валюта

Спекулировать на скачках курсов не посоветует ни один эксперт: валютный рынок слишком волатилен и рискован, чтобы на нем зарабатывать. Из-за резких колебаний вы легко потеряете деньги. Сейчас валюту покупать уже поздно.

Другое дело — держать в валюте свой стабфонд. Доллар и евро — две основные резервные валюты мира, поддерживаемые экономиками США и ЕС. По сравнению с рублем, они менее подвержены инфляции, даже если нагрянет кризис. Чтобы разнообразить свою заначку, можете купить швейцарские франки и японские иены — это тоже стабильные валюты, правда, найти в обменниках их будет сложнее.

Во что вкладывать деньги в кризис?

В кризис эксперты советуют вкладывать деньги в защитные активы. Лучшие, если портфель будет состоять из нескольких надежных инструментов сразу — так риск потерять сбережения ощутимо снижается. О каких активах речь:

Драгметаллы

Прежде всего, речь о золоте. Этот металл востребован в периоды политической и экономической нестабильности, поскольку выполняет монетарную функцию. Золото невозможно напечатать, а значит обесценится как бумажные деньги оно не может. Для частных инвесторов этот металл — долгосрочная инвестиция. Финансисты советуют вкладываться в золото на длительный срок — от пяти лет. Это как раз позволит перестраховаться и переждать любой кризис.

Кстати, вкладывать деньги можно еще в три металла — серебро, платину и палладий. Но, в отличие от золота, инвестиции в эти активы более спекулятивны. Это связано с большим колебанием цен и рисками при купле-продаже.

Облигации

Акции имеют большой потенциал к подорожанию, но есть и обратный эффект — в отдельные периоды они могут серьезно проседать в цене. Чтобы зарабатывать на фондовом рынке, но с меньшими рисками, инвесторы хотя бы часть денег предпочитают вложить в облигации. Прелесть последних — в более стабильной, предсказуемой цене.

Да, на облигациях не получится зарабатывать так много, как на акциях. Зато можно вкладывать деньги с гарантией. Например, Минфин РФ выпускает ОФЗ-н — облигации федерального займа. По ним государство обязуется выплачивать проценты, или т.н. купонный доход. В этом облигации похожи на депозиты, но они приносят даже больший доход — в среднем, на 20% выше депозитов. В ситуации кризиса именно облигации считаются главным защитным активом.

Недвижимость

Покупать жилые и коммерческие объекты нужно с заделом на будущее. Да, во время кризиса цены на квадратный метр падают (проседание на рынке может достигать 30%). Но у недвижимости есть огромный плюс — на нее всегда был, есть и будет спрос. Поэтому с выравниванием экономической ситуации поползут вверх и цены.

Рабочая стратегия для инвестора — вложить деньги в пиковый момент кризиса. Пока цены невысоки, заняться отделкой объекта под жилые или коммерческие нужды. В будущем недвижимость можно перепродать или сдавать в аренду. Хорошо, если расположение объекта инвестор выбирал с умом — например, возле линий метро, крупных транспортных магистралей или в бурно строящемся районе.

Куда еще можно инвестировать в период кризиса?

Необязательно ограничивать себя финансовыми инструментами. Вложить деньги можно в знания и квалификацию — активы, которые всегда останутся при вас. А еще кризис — это хорошая возможность получить другую профессию, освоить смежные области и просто попробовать что-то новое. Доходность таких инвестиций заранее просчитать нельзя, но их итоговая польза может превзойти все ожидания. Например, на фоне кризиса попробуйте:

Инвестировать в образование

Можно поступить в университет, найти хорошие очные или онлайн-курсы. Вкупе с платой за обучение придется прилагать усилия: читать литературу, слушать лекции, выполнять задания. Зато после обучения вы становитесь более квалифицированным, а значит — потенциально более ценным для рынка труда и можете найти удаленную работу.

Купить интернет-проект

Во время кризиса даже перспективные ресурсы дешевеют. Если такой проект по низкой цене, то после выхода из кризиса можно прилично на нем заработать — например, раскрутить сервис для работы с клиентами или сайт в онлайн-консультациями.

Покупку сайта можно считать инвестицией в бизнес, но с важной оговоркой: на момент запуска маленькие интернет-проекты стоят дешево, поэтому в случае неудачи вы потеряете минимум. А другие направления бизнеса — торговля или услуги населению — обычно требуют больших вливаний. Поэтому в кризис не спешите реализовывать бизнес-идеи — новичкам это сулит высокие риски.

В 2022 году Новосибирск ждёт падение цен на жильё, развитие малоэтажного домостроения и возможная стагнация рынка недвижимости. Такие прогнозы прозвучали за круглым столом в холдинге Сиб.фм, где собрались ведущие аналитики рынка, девелоперы и риелторы.

По словам экспертов, ситуация, которая сложилась на рынке недвижимости сегодня, во многом напоминает итог первого десятилетия, когда цены на жильё резко взлетели и спрос на покупку квартир значительно снизился. Сегодня ни о каких замороженных стройках речи не идёт, новые дома штампуют как горячие пирожки. А вот ценник на квадратные метры и впрямь стал довольно высоким.

В среднем за квадратный метр в Новосибирске застройщики просят 106,4 тысячи рублей. В секторе эконом жилья эта цифра держится в районе 98 тысяч за квадрат.

При этом количество ипотечных кредитов уже начало падать. По данным Центробанка, уже в сентябре 2021 года спрос на ипотеку снизился на 30 %. По словам экспертов, интерес к ипотеке будет остывать и дальше. А значит, неминуема стагнация рынка и кризис. В отличие от двухтысячных население не богатеет. Напротив, мы все ощущаем, как стремительно худеет общенародный кошелёк. Именно этот диссонанс и приведёт, по мнению аналитиков, к кризису рынка.

Сергей Дьячков — управляющий партнёр dso consulting

В условиях повышения ипотечной ставки ожидается, что она вырастет на 1-1,5 %, а ряды покупателей поубавятся, – с этим согласны все эксперты. Единодушны они и в том, как выглядит сегодня рынок жилья.

По словам Елены Ермолаевой, руководителя компании RID Analytics, ценовой локомотив на рынке недвижимости несётся с бешенной скоростью, и рано или поздно он врежется в стену. Сказать точно, когда это случится, пока сложно. Но врежется неизбежно.

Елена Ермолаева — руководитель компании RID Analytics

Кто же разогнал этот локомотив и зачем?

По мнению экспертов, цены на жильё взвинтили несколько факторов: пандемия, инфляция и льготная ипотека.

Пандемия вызвала отложенный спрос. Это когда сначала всё затихло, а потом люди с перепугу кинулись вкладывать свои кровные в недвижимость, чтобы сберечь деньги. Повлиял коронавирус и на приоритеты граждан. Но об этом позже. Иностранные рабочие покинули страну, что привело к повышению себестоимости жилья. Из-за разрыва старых договорных цепочек и инфляции существенно подорожали стройматериалы.

И всё же главный фактор, взвинтивший цену на недвижимость, – льготная ипотека. Для рынка она стала чем-то вроде волка в овечьей шкуре. С её вводом покупатели начали сметать квартиры почти не глядя.

Ирина Ярыгова — руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе

По мнению эксперта по недвижимости Сергея Николаева, произошёл некий обман. Вроде как ипотека стала дешевле, но цены существенно выросли, а потом ещё и ипотека отвалилась.

Статистика досрочных погашений подтверждает эту тенденцию. Если в начале 2020 года, когда ввели льготную ипотеку, почти половину кредитов люди гасили досрочно (на 100 % полученных кредитов было 45 % досрочных погашений), то сегодня это лишь 33 %. То есть застройщики получают всё меньше денег, а ценник всё больше.

Сергей Николаев — эксперт по недвижимости

Конкретные цифры, подтверждающие разгон цены, приводит и Елена Ермолаева.

«Только в ноябре этого года новостройки подорожали на 30 процентов, добавим к ним 15 процентов роста за минувшие месяцы 2021 года и получим все 45 процентов роста. Проще говоря, за текущий год новое жильё в Новосибирске стало вдвое дороже. Между тем вторичка подорожала меньше, чем на четверть. При этом ипотеку на новостройки дают по более низкой ставке: в текущем году разница в ставке между новостройкой и вторичкой составляет 27 процентов. Сомнений в том, что именно разница в ипотечной ставке между первичкой и вторичкой разгоняет цены на новостройки, нет.

Согласны с этой точкой зрения и ведущие девелоперы города.

Цифры, которые приводят специалисты, действительно перекликаются с показателями предкризисного 2008 года. В 2007 году цены на недвижимость взлетели на 42 %. Что произошло тогда – всем известно. Но сейчас, по единодушному мнению экспертов, доходы населения не растут.

Что же будет с рынком?

Поддерживать его станет нечем. Льготные ипотечные ставки, которые и разогнали темпы строительства и рост цен, уходят в прошлое. А учитывая, что большая часть покупателей сегодня – это ипотечники, отток прогнозируют огромный.

В том, как именно будет выглядеть кривая цены, эксперты расходятся.

Риелторы прогнозируют резкое падение, вплоть до половины стоимости за квадрат, Сергей Николаев и девелоперы более осторожны и называют цифру 15 %, аналитик Елена Ермолаева предполагает, что рынок ненадолго замрёт, потом возможно небольшое падение и снова рост цен.

Ирина Ярыгова полагает, что сейчас, даже несмотря на рост ключевой, средневзвешенная ставка по ипотеке намного ниже, чем пару лет назад. При этом, если рост ключевой ставки продолжится, мы можем увидеть двузначные ставки по основным программам. В то же время банки, в борьбе за клиентов будут стараться компенсировать их рост за счёт своей прибыли, максимально смягчая скорость повышения тарифов.

Однако с учётом роста ключевой ставки также ожидается, что возрастёт привлекательность услуги рефинансирования в рамках семейной ипотеки. Если в июне в связи с обновлением условий программы семейной ипотеки на рефинансирование приходилось 16 % выдач, то в августе – уже 36 %. В сентябре эта тенденция сохранилась – доля рефинансирования выросла почти в два раза и составила уже 62 %.

Будущее самого рынка недвижимости все эксперты видят одинаково. Он будет расслаиваться всё больше и больше. Ниши будут разнообразнее, а разрыв между жильём бизнес-класса и массовым сектором всё очевиднее.

Пандемия сильно изменила психологию людей. Многим понадобилось пространство, так как люди работают дома. Да и ценник в пригороде более привлекателен. У нас в городе квадрат продают за 100 тысяч, а в пригороде есть и за 80 предложения.

Такой оптимистичный прогноз по малоэтажному домостроению эксперты дают даже несмотря на отмену сельской ипотеки. А ведь она неизбежно приведёт к потере покупателей.

Какие бы ни были нюансы, общий вывод таков: покупать станут меньше. А вот арендовать будут чаще, уверен Сергей Николаев. Люди будут пережидать кризис в съёмных квартирах. Причём кризис этот, по мнению экспертов, будет разворачиваться на фоне стагнации всей экономики страны. Ведь инфляция никуда не денется. Более того, по мнению Максима Маркова, уже скоро промышленная инфляция, которая составляет 20 %, перейдёт в потребительскую.

Скоро пройдет два года, как в нашу жизнь ворвался COVID-2019, глобально изменив представления о действительности. Нет, эпидемии и раньше испытывали человечество на прочность. Но не в 21-м веке, когда учёные, казалось бы, победили природу. Но речь пойдёт не о медицине или демографии, а об экономике.

Маститые учёные уверяют, что пандемия сильно ударила по народному хозяйству. Приводят в пример цифры, сильно оторванные от реальности (например, темпы роста ВВП). Я же предлагаю сузить кругозор до обозримой части – ипотеки в России. Как пандемия повлияла на этот рынок? Сбылись ли предсказания о массовых банкротствах граждан и банков? Читаем, считаем, наблюдаем. И прогнозируем.

Исходные данные

И вот любопытные цифры о выданных кредитах в этот период:

По состоянию на дату (за месяц)	Выдано средств на ипотеку, млн. руб.
01.01.2020	369 629
01.02.2020	200 428
01.03.2020	282 875
01.04.2020	329 468
01.05.2020	217 771
01.06.2020	214 980

Локдаун, завуалированный под режим нерабочих дней, определенно сказался на объёме выдаваемых ресурсов. Впрочем, декабрь 2019 г. – январь 2020 г. оказались крайне урожайными на сделки. Потом было традиционное зимнее затишье на рынке недвижимости. И ещё, самоизоляция – это не пандемия. И как только ограничительные меры окончательно ушли в прошлое, объём кредитования не пошли, а рванули в гору. Это хорошо видно на графиках Банка России:

Сильнее всего от пандемии пострадали крупные города и их агломерации – Москва и область, Санкт-Петербург и область. Даже по официальным данным счёт умершим идёт на тысячи. Влияло ли это на объём выданных средств? Отнюдь. На 1 марта 2020 года (самое начало эпидемии) в Москве прокредитовано ипотечных сделок на 44,898 млрд. рублей, в области – на 25,275 млрд. В СПб на ту же дату – 21,007 млрд., в области – 4,5 млрд. рублей.

Прошёл год. Самые пессимистичные экономисты успели похоронить, эксгумировать и снова похоронить российскую экономику. А что ипотека? Объём ипотечных кредитов в Москве за месяц на 1 марта 2021 г. – 67,937 млрд. рублей, в области – 35,5 млрд. Вымерла ли Северная столица? Отнюдь. В том же месяце в СПб прокредитовано ипотечных сделок на 28,04 млрд. рублей, в Лен. области – на 6,459 млрд. рублей. Рост фантастический.

Задолженность по ипотеке постоянно растёт за счёт новых клиентов – это нормально. И темпы согласуются с далёкими доковидными временами – не было ни скачков, ни провалов. Это тоже хорошо прослеживается на графике. Смею напомнить, что резких курсовых колебаний более 5% в этот период тоже не отмечалось.

Просроченная задолженность: есть ли рост?

Поскольку пандемия набирает обороты, это должно сказаться на платежеспособности населения. По крайней мере, такая теория доминировала в 2020 году. Тезис был главным аргументом оказать помощь гражданам и бизнесу (с чем я лично совершенно согласен). Как мы знаем, власти пошли другим путём. Что получилось?

Просроченная задолженность действительно прирастала, но странно. Пик пришёлся на декабрь 2020 года, хотя логичнее было бы ему выпасть на июнь-июль, когда у людей… должны были закончиться деньги. Но в какой-то момент население просто адаптировалось к новым условиям. Задолженность пошла вниз, и не только в процентах, но и в абсолютных значениях.

Резюме. Чего ждать от ипотеки в будущем?

Можете бросать в меня камни, но я это скажу: экономисты в своих прогнозах на 2021 г. сильно просчитались. Коллапса ипотечного рынка не наступило, как и краха рынка недвижимости. По двум причинам: во-первых, отмечается огромный спрос на квартиры. Государственные субсидии подхлестнули желания людей обзавестись собственным жильём.

Во-вторых, банки по-прежнему охотно кредитуют такие сделки. Риски минимальны: цена квадратного метра во флагманах рынка (а это Москва и область, СПб и Ленинградская область) всё время растёт. Даже если в будущем должник не рассчитается (вероятность, как видим, меньше 1%), залоговый дисконт на квартиру с лихвой покроет убытки.

Получается, что влияние пандемии COVID-2019 на ипотечный рынок если и имело место, то минимальное. И даже нереальная смертность от коронавируса не уменьшила очередь желающих купить квартиру в кредит. Влияние пандемии на ипотеку пока значительно ниже, чем в период всех предшествующих кризисов. Хотя сразу казалось, что будет наоборот. О чём это говорит? Мы крайне плохо разбираемся и в экономике, и в человеческой природе.

Читайте также: