Что такое завышение по ипотеке без первоначального взноса

Обновлено: 28.05.2024

— Влияет ли заниженная цена в договоре купли-продажи на решение банка о выдаче ипотеки?

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости. При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет. Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.

При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).

Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:

увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
повышение процентной ставки;
указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:

В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование. В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом. Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).

Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной. Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.

Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше. Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам. Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.

Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.

Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке. Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года. Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку. Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.

Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.

Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.

В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей. Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.

Пример: если, согласно договору купли-продажи, стоимость объекта равна 1 млн рублей, а его кадастровая стоимость равна 5 млн рублей, то сумма НДФЛ будет начислена на следующую налогооблагаемую базу: (5 млн Х 0,7) - 1 млн руб. (налоговый вычет, предоставляемый при реализации недвижимости) = 2,5 млн рублей. НДФЛ: 2,5 млн рублей Х 13% = 325 000 руб.

Отвечает юрист Александр Малютин:

В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста. Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества. Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства. Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.

Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества. Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.

Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи. К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением. Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.

Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца. Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене. Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества. Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

C ипотекой решение квартирного вопроса стало доступнее для миллионов людей: достаточно накопить часть от стоимости недвижимости, предоставить деньги в банк и подписать договор — через несколько лет ежемесячных выплат жилье полностью перейдет в собственность заемщиков. Но что делать, если стартового капитала в распоряжении не оказалось? В статье ниже — актуальные в 2022 году варианты ипотеки без первоначального взноса от российских банков.

Для чего банкам нужен первоначальный взнос

Ипотечные кредиты кажутся максимально безопасными для банков, ведь по их условиям заемщики получают деньги не просто так, а под залог — как правило, приобретаемой недвижимости. Пока долг не будет погашен, жилплощадь остается под обременением — ни реализовать, ни подарить ее заемщик не сможет. А если ипотека и вовсе не будет выплачена, недвижимость перейдет в распоряжение банка. Казалось бы, никаких рисков со стороны кредитных организаций.

Однако по большинству ипотечных программ все равно требуется дополнительная гарантия — первоначальный взнос. Почему так?

На рынке недвижимости регулярно растут и падают цены. Если ипотека выдавалась, исходя из пиковой стоимости квадратного метра, через несколько лет банк вряд ли сможет реализовать квартиру по той же цене. В итоге долг заемщика покрыть не удастся, если последний не сможет платить ипотеку.
Считается, что заемщик, неспособный накопить на первоначальный взнос, — это ненадежный плательщик в будущем. Поэтому банки ставят стартовый взнос условием, чтобы отсеять лиц с низкой платежной дисциплиной и недостаточным доходом.

Как итог, в большинстве финучреждений требуют, чтобы у заявителя на руках имелось 10-15% от стоимости приобретаемого жилья. Обойти это условие можно несколькими способами — рассмотрим их, переходя от самых простых решений к более сложным.

Предложения банков по ипотеке без первого взноса в 2022 году

Ипотека без первоначального взноса от банка Промсвязьбанка

Приобрести квартиру с 0% стартового взноса Промсвязьбанк предлагает на первичном рынке, но работает не со всеми застройщиками: конкретный перечень партнеров стоит уточнять у специалистов банка. Прочие привилегии — например, более низкая ставка — зависит от статуса заявителя (например, Промсвязьбанк поощряет зарплатных клиентов и держателей премиум-пакетов).

Условия

Процентная ставка — от 8,09%;
Кредитный лимит — от 10 тыс. до 30 млн. рублей;
Срок кредитования — от 3 до 30 лет.

Промсвязьбанк дает возможность закрыть долг без издержек: по ипотеке действует досрочное погашение без процентов и штрафов. Также клиенты экономят на оформлении: комиссия за него составляет 0%.

Требования

Российское гражданство;
Постоянная регистрация;
Возраст от 21 года до 65 лет;
Общий стаж работы — от 12 месяцев;
На последнем месте — от 4 месяцев;
Залог — имеющееся квартира.

Принимаются заявки от индивидуальных предпринимателей. При этом срок существования из бизнеса должен составлять не менее 2 лет.

Завышение стоимости жилья

Ипотека без первоначального взноса — это абсолютно прозрачная сделка, пускай и предлагаемая меньшинством банком. А вот т.н. завышение — это способ обойти требования кредитных организаций. Его суть состоит в том, чтобы указать стоимость квартиры/дома выше на сумму, равную первоначальному взносу. При этом заявитель представляет в банк подтверждающие документы (как правило, расписку от продавца).

Какие сложности в этой схеме?

Банки обязательно оценивают недвижимость. Если указанная заявителем сумма будет серьезно отличаться от рыночной стоимости, сделку моментально забракуют;
Завышение работает только для рынка вторичного жилья. Банки примут расписку от частного лица, но не от лица юридического (девелопера или застройщика).

Решаться схему с завышением важно при полном согласии с продавцом: есть риск, что он затребует вернуть взнос, подсчитанный с учетом измененной цены, или вовсе не согласится сотрудничать.

Потребительский кредит на первоначальный взнос

Потребительские кредиты оформляются сегодня достаточно просто: при условии стабильного дохода, привлечения поручителей или предоставления авто в залог банки охотно выдадут крупную сумму. Но есть несколько нюансов:

Стоит просчитать нагрузку на бюджет: вскоре платить придется и по потребительскому кредиту, и по ипотеке. С таким процентом отчислений банкам очень легко выйти в минус и задолжать по ежемесячным платежам;
Оформление кредита нужно удачно подгадать. Если банк, в котором берется ипотека, успеет зафиксировать в кредитной истории заявителя новый долг, он может отказать: слишком велико финансовое бремя.

Ипотека от застройщика

Взять ипотеку со взносом 0% от застройщика можно по двум схемам. Первая — на сумму взноса компания выдает процентный или беспроцентный займ, который заемщик предоставляет в банк. Впоследствии деньги возвращаются застройщику по условиям договора:

Обычно ставка в такой сделке выше банковской на 3-7%;
Вернуть деньги нужно в короткий срок — до 2-3 лет;
Не всем застройщикам можно доверять, поэтому выбранную компанию лучше проверить, наняв юриста.

Вторая схема — участие в акции или спецпредложении. Поскольку первоначальный взнос внушителен (до 15% от стоимости жилья), застройщики часто предлагают оплатить его в рассрочку или со скидкой. Заранее узнать о такой возможности нельзя: нужно мониторить предложения от девелоперов. Обычно акции проводятся на стадии сдачи нового ЖК и на этапе активных продаж.

Ипотека под залог недвижимости

Компенсировать банку нулевой взнос можно с помощью дополнительного обеспечения — недвижимости в залог. К рассмотрению и оценке банк примет жилплощадь в собственности не только заявителя, но и третьих лиц. Например, залогом может выступить квартира супруга или родственника.

Документы

Основной пакет документов для большинства кредитов схож — это паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, а также второй документ для удостоверения личности (на выбор — СНИЛС, ИНН, водительские права, загранпаспорт и др).

Но у залоговых кредитов есть специфика — вместе с основным подается отдельный набор бумаг о предмете залога. В случае ипотеки под залог недвижимости это:

Кроме собственно документов о недвижимом имуществе, потребуется согласие супруга продавца на продажу имеющегося жилья, а также на покупку/строительство нового. Если продавцом выступает несовершеннолетний, в банке запрашивают согласие органов опеки.

Предложения банков

Под залог недвижимости банки часто выдают потребительские кредиты (целевого и нецелевого типа). А вот строительство нового жилья под залог имеющегося — более редкое предложение. Например, в 2022 году его готовы сделать такие организации:

Как видно из перечня, процент по кредитам средний. Уменьшить его можно, все-таки сделав первоначальный взнос в дополнение к жилплощади в залог.

Поиск ипотеки

Условия для участия в программе

Получить помощь государства могут молодые семьи, соответствующие трем критериям:

Последние требование не повсеместно. Но обычно дети являются плюсом, поскольку увеличивают размер госсубсидии.

Документы

Пакет бумаг супруги представляют в исполнительные органы по мест проживания:

Заявление о намерении участвовать в программе (за подписью обоих супругов);
Документы, подтверждающие личность (+копии);
Документы о том, что чета нуждается в улучшении жилищных условий или обретении собственного жилья;
Документы, подтверждающие платежеспособность семьи;
Документы о регистрации брака.

Из-за достаточно мягких требований очереди из желающих поучаствовать в программе постоянно растут.

Получение помощи в рамках программы

Сделать первоначальный взнос по ипотеке;
Оплатить строительство частного жилья;
Оплатить покупку недвижимости на первичном или вторичном рынке;
Погасить задолженность по ипотеке, если она была оформлена до старта программы в 2011 году.

Два значимых нюанса — финпомощь нельзя забрать наличными, а ее объем не может превысить 2,2 млн. рублей. Для конкретной семьи размер субсидий рассчитывается, во-первых, из рыночной цены кв. метра, актуальной для данного региона. Во-вторых, влияет количество детей.

Предложения банков

В федеральной программе принимает участие множество банков, и почти все из них — крупные кредитные организации с хорошей репутацией. Несколько примеров:

Кроме процента условия по ипотекам для молодых семей схожи. Незначительно варьируются требования — стаж, справки к представлению и возраст заемщиков.

Материнский капитал

Материнский (или семейный) капитал — пожалуй, самая громкая и масштабная программа госпомощи, реализуемая правительством РФ. Распорядиться финансовым ресурсом в рамках этой инициативы можно по нескольким направлениям:

Улучшение жилищных условий;
Оплата образования;
Пенсионные накопления матери.

Документы на ипотеку

Итак, если в семье был рожден/усыновлен второй, третий и последующий дети, родители могут собирать документы, чтобы взять ипотеку. Для банка пакет бумаг включает:

Сертификат на маткапитал и выписка из ПФ об остатке средств на нем;
Документ о регистрации брака или его расторжении;
Документы о рождении/усыновлении ребенка;
Договор о покупке недвижимого имущества;
Документы на приобретаемую недвижимость (справка БТИ, техпаспорт, выписка из домой книги);
Заявление, в котором заёмщик обязуется зарегистрировать новую жилплощадь на всех членов семьи в долях.

Разумеется, в банке потребуют и базовый пакет — паспорт и СНИЛС заемщика, а также документы созаемщика или поручителя, если таковые имеются.

Документы ПФР

Подписав договор с продавцом и кредитной организацией, можно обращаться в Пенсионный фонд — оттуда будут перечислены средства на первоначальный взнос. Что включает пакет документов для ПФ:

Документы, подтверждающие личность заемщика;
Документы из банка, включая кредитный договор;
Реквизиты для перечисления средств из маткапитала.

Выплаты в Пенсионном фонде формируются единожды за 6 месяцев, поэтому в местное отделение нужно обратиться заранее — хотя бы за полгода до оформления ипотеки.

Военная ипотека

Фундаментальную поддержку военнослужащим оказывает Министерство обороны, которое готовое взять на себя выплату всей ипотеки. Правда, совсем не платить по кредиту смогут лишь некоторые военные: для этого нужно соответствовать критериям министерства и пройти оформление в несколько этапов.

Так кто же из военнослужащих обязательно получат поддержку?

Офицеры и прапорщики, находящиеся на контрактной службе с 01.01.2005 года.

На добровольной основе на финпомощь смогут рассчитывать:

Офицера запаса, служившие с начала 2005 года;
Прапорщики и мичманы с выслугой от трех лет;
Матросы, солдаты и сержанты, второй раз проходящие контрактную службу после 01.01.2005 года;
Выпускники военные ВУЗов, отслужившие более трех лет;
Служащие и работники иных ведомств — ФСБ, ФСО, МВД и военизированных частей МЧС.

Лишиться господдержки можно по факту увольнения, полного закрытия долга либо смерти.

Пошаговая инструкция оформления ипотеки без взноса

Сама процедура получения военной ипотеки довольно громоздкая. Средства на ее погашение хранятся на специальных именных счетах, поэтому сперва себя нужно включить в НИС — накопительно-ипотечную систему. Для этого:

Заявление из НИС;
Копия договора на ипотеку;
Договор об открытии счета;
Отчет с оценкой стоимости жилья (выдает банк или независимая инстанция).

В следующие десять дней организация решает, одобрять ли кредит. Если итог положительный, заявитель приходит в банк и оформляет договор. Далее — снова в банк, чтобы квартира/дом окончательно перешла в собственность заемщика. Нужны такие документы:

Квитанция об оплате госпошлины;
Акт приема-передачи жилплощади;
Договор на покупку жилья в кредит;
Договор страхования (на случай неблагоприятных обстоятельств).

Копию договора на покупку жилья в кредит;
Копию страхового договора;
Квитанцию об оплате страхового взноса;
Выписку из росреестра по факту предоставления паспорта заемщика, квитанции об оплате госпошлины и заявления.

Предложения банков

Требования к заемщикам схожие: везде запрашивают свидетельство НИС и паспорт. Иногда нужен дополнительный документ — свидетельство о браке или СНИЛС.

Социальная ипотека

По схожему принципу с военной ипотекой работает господдержка на строительство/покупку жилья для бюджетников — учителей, врачей и ученых. Основное требование сводится к возрасту и стажу: заявителю не должно исполнится 35, а срок работы по специальности должен составлять минимум три года. Однако подпадание под эти критерии еще не гарантирует льготной ипотеки.

Дополнительное условие зависит от региона, но наиболее существенно — текущие жилищные условия, которые нуждаются в улучшении. Так, на бюджетника должно приходиться не больше 18 кв. метров жилплощади, чтобы он смог участвовать в госпрограмме.

Шаг 1: Документы для участия в программе

Старт оформительной процедуры — в региональной администрации, где заявитель становится на учет. Для этого требуются следующие документы:

Заявлении об участии в госпрограмме;
Важное — в городском (не поселковом или районном) архиве взять справки с прошлых мест регистрации как доказательство того, что заявитель всю жизнь проживает в данном городе;
Копия документа об образовании и трудовой книжки;
Характеристика с места официального трудоустройства;
Справка из БТИ о том, что у заявителя в собственности нет недвижимости (срок действия — не более двух месяцев);
Документ о регистрации или расторжении брака;
Свидетельство рождения детей, если им не исполнилось 14 лет;
Копии паспортов всех членов семьи, включая детей, достигших 14 лет;
Письменное согласие на обработку персональной информации.

Желающих получить льготную ипотеку гораздо больше, чем потенциальные возможности программы. Поэтому продвижение по очереди может занять годы.

Шаг 2: Открытие счета в банке

Если очередь все-таки дошла, в администрации выдают свидетельство об участии в социальной ипотеке. С ним будущий заемщик:

Идет в АИЖК — Агентство ипотечного жилищного кредитования;
Получает список банков-партнеров, которые выдают кредиты в рамках данной программы;
Выбрав один из банков, заключает договор на ипотеку и открывает именной счет.

Шаг 3: Получение ипотеки

На финальном этапе банк выдает ипотеку, получив от заявителя документы, подтверждающие личность, свидетельство АИЖК, договор на покупку жилья в кредит и договор страхования. Деньги, предоставляемые программой, можно использовать по-разному: потратить на первоначальный взнос, взять кредит под сниженный процент или приобрести государственное жилье по цене ниже рыночной.

Предложения банков

Коммерческие банки работают в рамках госпрограммы наравне с государственными финучреждениями. Рассмотрим примеры доступных в 2022 году ипотечных кредитов:

Как видно из перечня, ставки для бюджетников достаточно демократичные и находятся в диапазоне 7-11%. При этом рыночная ставка выше — начинается в районе 12% годовых.

Технически это работало так: АИЖК выдавало заемщику ипотеку на покупку жилья. В дополнение к ней оформлялся второй кредит — под залог имеющейся недвижимости, который шел на первоначальный взнос по основной ипотеке. Особенность дополнительного кредита состояла в том, что он погашался единовременно — за счет реализации старой жилплощади, т.е. без ежемесячных платежей.

Быстро накопить на квартиру — задача непростая. Если жить в своём жилье хочется сейчас, а не через десяток лет, выручит ипотека. Вместе с ВТБ разобрались, как сделать так, чтобы переплата по кредиту была минимальной.

1. Выбирайте оптимальный срок кредитования

Срок ипотечного кредита напрямую влияет на размер переплат — с его увеличением растёт и сумма, которую нужно заплатить банку за пользование деньгами. Это приводит к идее взять ипотеку на более короткий срок. Но важно правильно оценить свою платёжеспособность. Если вы не будете вовремя погашать ипотеку, сумма долга увеличится. Обычно банки с первого дня просрочки обсуждают с клиентом сложившуюся ситуацию и могут предложить процедуру реструктуризации долга.

Чтобы не попасть в непростую ситуацию, лучше брать ипотеку на срок с запасом. Срок должен рассчитываться из понимания комфортной финансовой нагрузки, чтобы оставались средства на нормальную жизнь и возможный форс-мажор. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях: еде, одежде, отдыхе. У вас всегда будет возможность погасить ипотеку досрочно, сократив при этом размер переплат.

2. Увеличьте первый взнос

Чем большую сумму вы внесёте на первоначальном этапе, тем меньше будет размер долга и переплат. Предварительно рассчитать переплату можно по специальной формуле или на ипотечном калькуляторе.

Предположим, вы планируете купить квартиру за 10 млн рублей. Вы хотите оформить ипотеку на 20 лет и готовы внести первоначальный взнос 1 млн рублей. При ставке 8% годовых переплата по кредиту составит более 9 млн рублей. Если же вы увеличите первоначальный взнос до 3 млн рублей, то переплата будет меньше — 7 млн рублей. Это предварительный расчёт, точные условия ипотеки вам предоставят в банке.

Банк рассматривает первоначальный взнос, наряду с занятостью, уровнем и стабильностью дохода, как подтверждение платёжеспособности клиента. При этом первый взнос идёт не банку, а передаётся продавцу, формируя вместе с кредитом общую стоимость недвижимости. Некоторые банки предлагают взять ипотеку без первоначального взноса, но процентная ставка по такому кредиту может быть выше.

По нашей базе, средний размер первоначального взноса составляет более 30% от стоимости недвижимости. Однако мы выдаём кредиты с первоначальным взносом от 10% или даже меньше, если клиенты используют средства материнского капитала, составляющие не менее 10% стоимости жилья. Размер первого взноса должен быть такой, чтобы сумма кредита и ежемесячные платежи стали комфортными для заёмщика.

3. Изучите ипотечные программы

Уменьшить переплату по кредиту можно при помощи льгот и субсидий. Например, для формирования первоначального взноса или погашения кредита можно использовать материнский капитал. В этом году можно получить Материнский (семейный) капитал / ПФР 483 тысячи рублей за рождение или усыновление первого ребёнка и 639 тысяч за второго или последующих.

Есть льготные программы для военных, для семей с детьми, а также желающих купить жильё в сельской местности или на Дальнем Востоке. До 1 июля 2022 года продлили Как взять ипотеку с господдержкой по ставке 7%? / Спроси.Дом льготную ипотеку: кредит можно оформить по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов теперь составляет 3 млн рублей.

Оформить ипотеку можно на готовое или строящееся жильё. Купить квартиру на этапе котлована дешевле, чем когда дом уже сдан. Правда, въехать в неё сразу не получится, и вам, возможно, придётся одновременно гасить ипотеку и платить за аренду квартиры. Посчитайте заранее, выгоден ли такой вариант.

Заёмщики выбирают жильё как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, преимущества есть у каждого из этих вариантов. Покупка новостроек сейчас поддерживается госпрограммами со льготными ставками, но при этом надо соответствовать условиям такой программы. Также могут быть специальные предложения от застройщика на покупку недвижимости. При покупке вторички можно воспользоваться дисконтами, которые есть у банка в дополнение к базовой ставке, и тем самым тоже получить выгодное предложение. Кроме того, это вариант для тех, кто не хочет ждать, пока дом достроится, а планирует побыстрее въехать в новую квартиру и начать там жить.

Если вы уже взяли ипотечный кредит, его можно рефинансировать по более выгодным условиям. Например, в ВТБ оформляют рефинансирование по обновлённой программе семейной ипотеки со ставкой 5%. Раньше в программе могли участвовать только семьи с двумя и более детьми. Теперь её действие распространяется и на семьи, у которых в 2018–2023 годах родился первенец или есть несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью. Оформить рефинансирование в ВТБ можно за один визит — больше не нужно записываться и ходить в МФЦ и предоставлять кучу документов. Подать заявку на рефинансирование можно на сайте банка, заполнив заявление-анкету.

4. Выберите удобную систему платежей

Погашать ипотеку можно дифференцированными или аннуитетными платежами. При дифференцированной системе размер платежей постепенно снижается. Самая высокая финансовая нагрузка приходится на первые годы ипотеки. При аннуитете платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредитования, но конечная переплата по кредиту будет выше.

Предварительно рассчитать ежемесячные платежи можно на калькуляторе. Предположим, вы планируете взять ипотеку на 7 млн рублей сроком на 20 лет под 8% годовых. При аннуитете вам придётся выплатить 14,1 млн рублей, то есть переплата по процентам достигнет 7,1 млн рублей. При этом ежемесячный платёж будет фиксированным на протяжении всего периода ипотеки — 58,5 тысячи рублей.

При дифференцированной системе нужно будет выплатить 12,6 млн рублей, переплата составит 5,6 млн рублей. Но первые выплаты по кредиту будут достигать 76 тысяч рублей.

Банки чаще используют аннуитет. Система дифференцированных платежей подходит тем, кто хорошо разбирается в финансах и может платить в первые годы ипотеки максимальные взносы на фоне расходов на ремонт, покупку мебели, аренды жилья (если покупается квартира в строящемся доме). Также заёмщику нужно учитывать, что размер ежемесячных взносов при дифференцированной системе будет постоянно меняться, поэтому станет сложнее планировать семейный бюджет.

5. Вносите платежи досрочно

Есть несколько вариантов, как досрочно погасить ипотеку.

Уменьшить срок кредитования. Помогает увеличить в составе регулярного платежа часть, которая направлена на погашение основного долга, и уменьшить долю процентов.
Уменьшить ежемесячный платёж. Срок кредитования остаётся прежним, а остаток основного долга распределяется на этот период. Большую часть ежемесячного платежа составляют начисленные проценты, а меньшую — основной долг.
Использовать комбинированный вариант. С его помощью можно сократить и срок ипотеки, и размер платежа.

Сокращать срок кредита выгоднее, потому что в итоге вы меньше переплатите по процентам. Но снижать регулярный платёж безопаснее: если вдруг доходы упадут, вам будет проще расплатиться с банком. Оптимальным вариантом для многих станет комбинированная схема. Например, можно досрочно внести определённую сумму, уменьшив ежемесячный платёж, но потом продолжать платить по ипотеке в том же размере, что и раньше. Так вы снизите и обязательный платёж, и срок возврата кредита.

Погашать ипотеку досрочно нужно тогда, когда появляется такая возможность — никаких ограничений нет. Главное — это комфорт и рациональный расчёт своих возможностей. Это относится и к выбору параметров, которые вы хотите уменьшить. Но в любом случае выгодно больше платить по ипотеке в первую половину её срока. Так вам удастся сократить размер переплат по процентам.

6. Рефинансируйте ипотеку

Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения прежнего. Благодаря ему можно получить лучшую процентную ставку и тем самым сократить размер переплаты по кредиту. Игра стоит свеч, если разница по ставкам составляет не менее 1%. Чтобы получить новый заём и погасить текущий, нужно оплатить страховые взносы, услуги нотариуса и так далее. После всех подсчётов может оказаться, что выгоднее не заключать новый договор.

В некоторых банках, например, действует временная надбавка к процентной ставке по рефинансированию — на период переоформления залога в пользу нового кредитора. Этот процесс может занять 2–3 месяца, в течение которых вы будете вносить повышенный платёж.

7. Получите имущественный вычет

При приобретении недвижимости можно вернуть до 13% её стоимости благодаря имущественному вычету. Каждый человек может оформить налоговый вычет один раз и с учётом лимита. Максимальная сумма для расчёта налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей, даже если ваша недвижимость стоила больше. То есть можно вернуть 260 тысяч рублей. Если же вы купили квартиру меньше чем за 2 млн рублей, то неиспользованный остаток можно перенести на другой объект.

Также можно оформить налоговый вычет на проценты, выплаченные по ипотеке. Тут лимит выше — 3 млн рублей. Вычет составит 390 тысяч рублей. При этом неиспользованный остаток переносить на другой объект нельзя.

Итого при приобретении недвижимости в ипотеку можно вернуть до 650 тысяч рублей. Налоговый вычет можно оформить при условии, что вы платите налог на доходы по ставке 13%. Вычеты не могут превышать сумму уплаченного подоходного налога. Например, если за год вы пополнили бюджет на 100 тысяч рублей, вычет не может быть выше этой суммы. Но остаток можно перенести на следующий год.

Если вы использовали при покупке материнский капитал или госсубсидии, то при получении имущественного вычета их сумма не учитывается при расчёте суммы, потраченной на приобретение недвижимости.

Ипотека — сложный и долгосрочный проект. Если допустить серьёзные ошибки в самом его начале, можно потерять деньги, а иногда и жильё. Разбираемся, что не нужно делать будущим ипотечникам.

1. Брать потребительский кредит на первоначальный взнос

Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, или кредит наличными.

Почему это ошибка

Кроме того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры. С таким бременем непросто справляться.

Если заёмщику не хватает денег на первоначальный взнос, то лучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить копить, советует финконсультант. К примеру, если откладывать те же 14 тысяч ₽ в месяц на вклад, то накопить 600 тысяч ₽ на первый взнос получится всего за три года. Ежемесячные сбережения помогут также и в дисциплине: заёмщик сможет определить, готов ли он регулярно вносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему комфортна. Другой вариант — искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой уже есть накопленные средства.

2. Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски

Почему это ошибка

Александр столкнулся с тремя проблемами.

Проблемы с рефинансированием.

Рефинансирование подразумевает полное погашение кредита в первом банке. Если для покупки жилья был использован материнский капитал, то в течение полугода после этой сделки владелец квартиры обязан выделить ребёнку (или детям) доли в квартире. Тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей — банки неохотно связываются с такими объектами. Герою нашего текста, к примеру, так и не удалось рефинансировать свой кредит.

Раздел ипотечной квартиры после развода

При использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и длительным процессом, особенно если развод проходит не гладко. И даже брачный договор не сможет отменить требований закона о выделении долей детям в квартире, если она была куплена с помощью материнского капитала.

Для продажи квартиры с материнским капиталом нужно выполнить два условия:

1) выделить детям доли в иной недвижимости, по площади не меньше нынешней;

2) получить согласие органов опеки.

Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. Даже если у одного из родителей (или у обоих) появятся дети в другой семье — это может стать дополнительной проблемой.

Не сравнивать ставки на ипотеку — тоже ошибка

3. Не иметь подушки безопасности

Почему это ошибка

Если у человека нет подушки безопасности, то, лишившись дохода — например, из-за увольнения или болезни, — он не сможет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к существенной переплате и испорченной кредитной истории, объясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик долго не будет вносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.

Некоторые заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушки безопасности, могут взять дополнительный кредит или использовать кредитную карту. Это ловушка, которая дополнительно усугубляет ситуацию, говорит финконсультант.

4. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок

Некоторые заёмщики берут кредит на меньший срок, чтобы в итоге заплатить меньше процентов. Но при этом у них повышается обязательный ежемесячный платёж. Например, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годовых на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а ежемесячный платёж будет 30 872 ₽. А если сократить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато каждый месяц банку нужно будет отдавать не меньше 48 531 ₽.

Ещё одна ошибка — взять в кредит слишком дорогую квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, ежемесячный платёж будет слишком высоким для заёмщика.

Почему это ошибка

Ипотека — долгосрочный кредит, и надолго обременять себя чересчур высокими платежами недальновидно. Сложно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10 – 20 лет. Лучше взять ипотеку с невысоким ежемесячным платежом и вносить больше денег в счёт досрочного погашения, считает финансовый эксперт.

Чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа, можно увеличить срок кредита, внести больший первоначальный взнос или выбрать другую квартиру — например, меньше площадью или подальше от центра.

Почему это ошибка

Налоговая ориентируется только на сумму приобретения, которая указана в договоре купли-продажи. Если вы захотите оформить налоговый вычет за покупку квартиры (13% от стоимости жилья, но не больше 260 тысяч ₽), то получите меньше денег. К примеру, если квартира на самом деле стоила 3,8 миллиона ₽, а в договоре указан только 1 миллион ₽, то вместо 260 тысяч ₽ налогового вычета вы получите 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13%).

6. Увеличивать кредит за счёт первоначального взноса

Такая схема становится возможной, если банк использует расчёты наличными через ячейки — виртуальный первоначальный взнос блокируется в банковской ячейке, содержимое которой банк не проверяет.

Почему это ошибка

Читайте также: