Что такое родительский объект недвижимости

Обновлено: 12.05.2024

Действующее законодательство, предусматривающее детальное регулирование порядка образования земельных участков, не регламентирует механизм образования объектов капитального строительства из уже существующих объектов. В связи с этим на практике возникает значительное количество споров относительно того, в каком порядке должны проводиться учетно-регистрационные действия при образовании таких объектов, в частности при разделе или объединении исходных объектов капитального строительства.

В настоящей статье остановимся на отдельных аспектах правового регулирования кадастрового учета объектов недвижимости при их образовании, вопросах правоприменительной практики и законодательных инициативах.

Образование путем реконструкции

Для вовлечения объекта в гражданский оборот как самостоятельного объекта недвижимости необходимо осуществление его кадастрового учета, который подтверждает существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Таким образом, основным документом, необходимым для совершения учетно-регистрационных действий в отношении образованного объекта, является разрешение на ввод в эксплуатацию, получаемое в результате выполнения строительных работ (реконструкции объекта) и отражающее произведенные изменения его основных характеристик.

Изложенный вывод согласуется с позицией Росреестра. Росреестр разъясняет, что объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела исходного объекта без проведения его реконструкции. Для кадастрового учета и регистрации прав на объект, образованный из единого исходного объекта капитального строительства, необходимо представить разрешение на ввод в эксплуатацию, подтверждающее, что образованный объект соответствует установленным градостроительным требованиям и проектной документации.

Изложенная позиция регистрирующего органа поддерживается судами.

Вместе с тем данный подход не учитывает специфику отдельных объектов недвижимости, преобразование которых возможно по иным правилам. Минэкономразвития России выпустило разъяснения относительно возможности раздела отдельных видов объектов капитального строительства для целей кадастрового учета и государственной регистрации прав без осуществления их фактической реконструкции.

Так, согласно позиции Минэкономразвития России, в определенных случаях, если в отношении объекта не требовались и не производились строительные работы по его физическому разделу, учетно-регистрационные действия могут быть осуществлены на основании технического плана, содержащего описание характеристик объекта и подтверждающего, что реконструкция исходного объекта не осуществлялась. В этом случае приложением к техническому плану может быть заключение по итогам проведенного технического обследования образованного объекта, подтверждающее возможность автономной эксплуатации такого объекта, независимо от иных образованных в результате раздела объектов. При этом, согласно указанной позиции Минэкономразвития России, проведение кадастровых работ для целей внесения в ЕГРН сведений об образованных объектах может допускаться только в случае, если исходный объект является делимой вещью.

Кроме того, в практике признается допустимым раздел без проведения реконструкции такого специфического объекта как производственно-технологический комплекс (ПТК) железнодорожного транспорта: выдел автономной части ПТК осуществляется на основании решения собственника комплекса и технического плана.

Необходимо учитывать, что приведенные позиции были сформированы в целях осуществления кадастрового учета в отношении специфических объектов недвижимости – индивидуальных жилых домов (для кадастрового учета и регистрации прав на которые законодательством предусмотрены упрощенные процедуры), автомобильных дорог, разделяемых без фактического ведения строительных работ, а также ПТК железнодорожного транспорта, исторически сформированных как совокупность самостоятельных объектов, для удобства учтенных ранее в качестве единого объекта недвижимости.

В то же время вопрос о возможности применения аналогичного подхода в иных случаях остается дискуссионным. С учетом приведенной выше основной позиции регулирующих органов и судов использование такой аналогии представляется маловероятным. Допустимо ли изменение вида объекта? Особого внимания заслуживает вопрос о том, могут ли в результате преобразования объекта (объектов) капитального строительства образовываться объекты разного вида. Например, могут ли быть образованы из здания в результате раздела здание и сооружение, а также может ли быть изменено назначение исходного объекта?

Согласно разъяснениям контролирующих органов в результате раздела объекта капитального строительства могут быть образованы только объекты того же вида, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости. В то же время существуют разъяснения, подтверждающие, что при образовании объекта в результате его реконструкции может происходить изменение вида данного объекта. Так, например, в результате реконструкции здания (сооружения) может быть образован объект незавершенного строительства.

Отметим также, что Росреестр прямо указывает на невозможность изменения вида объекта в порядке учета изменений его характеристик. Госорган рассматривает в качестве единственно возможного механизма такого изменения исключительно прекращение существования исходного объекта одного вида и образование иного объекта другого вида в результате реконструкции с постановкой нового объекта на кадастровый учет.

Законопроект о порядке образования объектов недвижимости

В целях совершенствования вопросов государственного кадастрового учета и регистрации прав на образуемые объекты недвижимости Минэкономразвития России разработало законопроект, который предусматривает регулирование порядка образования объектов недвижимости, не являющихся земельными участками.

Данным законопроектом устанавливается общий порядок образования объектов недвижимости –вследствие завершения их строительством или вследствие реконструкции объектов. Законопроект предусматривает условия допустимости образования объектов, например условие об обеспечении доступа к образуемым объектам. Кроме того, он закрепляет специальные правила образования отдельных видов объектов. Так, без проведения строительных работ могут быть образованы сооружения – путем раздела или объединения иных сооружений. Законопроект предлагает урегулировать вопросы возникновения и сохранения прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные объекты недвижимости в зданиях, сооружениях, устанавливает требования к соглашениям сособственников об образовании объектов недвижимости, а также случаи образования объектов по решению суда.

Отсутствие должной правовой регламентации образования объектов капитального строительства влечет многочисленные затруднения для собственников объектов недвижимости в пользовании своим имуществом, в связи с чем разработка соответствующего регулирования является давно назревшей необходимостью.

На данный момент не представляется возможным определить, будут ли приняты предлагаемые министерством изменения и если будут, то в какой редакции. Вместе с тем сам факт ведения соответствующей законотворческой работы вселяет надежду на разрешение проблем образования объектов капитального строительства.

$Фото: FOTOGRIN\shutterstock$

В России права на недвижимость подлежат госрегистрации. Право распоряжаться имуществом, проводить сделки с ним и другие юридические действия у собственников возникают после его госрегистрации. При этом объект недвижимого имущества должен быть учтен в государственном кадастре недвижимости и описание объекта должно соответствовать его описанию в правоустанавливающем документе.

Рассказываем, в каких случаях требуется кадастровый учет недвижимости и как его провести.

Какими законами регулируется

В России существуют два закона, на основании которых осуществляются кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимость. Это Закон о кадастре недвижимости от 24.07.2007 N 221-ФЗ и Закон о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ. При кадастровом учете сведения об объектах вносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН), а госрегистрация прав и обременений вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Кадастровый учет недвижимости

Внесение сведений в ЕГРН о кадастровом учете может понадобиться как само по себе, так и вместе с регистрацией прав на недвижимость, отмечают в Росреестре. Ставить недвижимость на учет должен собственник независимо от его гражданства. Если владелец несовершеннолетний (до 14 лет), то за него это должны сделать родители или усыновитель, опекун. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, содержание права, основание его возникновения.

В каких случаях нужно ставить недвижимость на кадастровый учет

На кадастровый учет необходимо ставить недвижимое имущество в нескольких случаях:

Чаще всего кадастровый учет объектов недвижимости проводится одновременно с регистрацией прав. Это потребуется, если объект недвижимости:

Если характеристики объекта недвижимости не менялись, но у нее изменился собственник, то необходима только регистрация прав на недвижимость.

Наталья Тарасова, адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД:

— Земельный участок всегда стоит ставить на кадастровый учет, причем с определением границ, так как это гарантия того, что границы не будут нарушены, например соседями. Важно понимать реальные параметры участка, чтобы реагировать на какие-то изменения. Так, если площадь участка стала больше, дополнительные метры нужно будет узаконивать. Дом также стоит поставить на кадастровый учет, так как это исключает претензии со стороны налоговых органов и позволяет оценить параметры объекта. Постановка на кадастровый учет как дома, так и участка понадобится и при продаже, так как покупатели предпочтут полностью оформленные объекты.

Как проверить, стоит ли недвижимость на кадастровом учете

Чтобы проверить, стоит ли недвижимость на кадастровом учете, можно воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра. Для поиска укажите один из критериев:

адрес объекта недвижимости;
условный номер или номер права из ЕГРН.

Документы для кадастрового учета

Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.

Для начала нужно составить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав. (ссылка на форму заявления)

Документы, прилагаемые к заявлению о государственном кадастровом учете:

Сформировать перечень документов, необходимых для конкретного случая заявителя, поможет сервис Росреестра.

Сколько стоит поставить недвижимость на кадастровый учет

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы с заявителя. За осуществление государственной регистрации прав предусмотрена государственная пошлина.

Согласно ст. 333.17 Налогового кодекса госпошлина для физлица составляет 2 тыс. руб., для юрлица — 22 тыс. руб.

Сроки предоставления услуги

Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости в различных случаях осуществляются в срок от пяти до 12 рабочих дней.

Чем подтверждается кадастровый учет

Новое в снятии с учета части участка под зданием, сооружением или объектом незавершенного строительства

Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ внёс масштабные изменения в порядок и правила государственной регистрации прав на недвижимость, иное имущество на земельном участке и кадастрового учета. Предлагаем обзор основных нововведений и изменений в данной сфере.

Причины больших изменений

Сразу скажем, что поправки затронули сразу несколько базов федеральных законов, регулирующих государственную регистрацию недвижимости и кадастровый учет. Это порядок получения сведений из ЕГРН, исправление ошибок в нём, регистрация договоров участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), аренда части здания, сделки с долями в общей собственности и другие вопросы.

Основные цели этого пакета поправок (Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) такие:

Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ направлен на повышение качества и доступности государственной услуги по проведению кадастрового учета и/или госрегистрации прав. В связи с этим полномочия федерального государственного бюджетного учреждения (ФГБУ), подведомственного органу регистрации прав и кадастрового учета, теперь прямо предусмотрены в Законе о госрегистрации.

То есть, теперь из закона понятно:

кто осуществляет конкретные функции и полномочия – орган регистрации прав или учреждение;
чьи действия при необходимости можно обжаловать – кого привлекать в качестве ответчика при возникновении судебного спора.

Основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года, а некоторые – в более поздние сроки.

Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра

ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ

КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ

Реестр сведений о границах территории, зарезервированной для государственных или муниципальных нужд;
Перечни координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов.

Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.

С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.

Новое в получении сведений из ЕГРН

ВОПРОС/СИТУАЦИЯ

НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ

Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра.

правообладатели, чьи личные подписи стоят в акте, и их представители;
лица, которым участок перешел в порядке универсального правопреемства.

Сведения можно бесплатно получить:

об объектах, которые сейчас принадлежат должнику;
о ранее принадлежавшей ему недвижимости.

Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:

по форме и объему не копирует официальную выписку из ЕГРН;
не подписана должностным лицом Росреестра или ФКП при нем.

Новое в подаче документов на госрегистрацию и кадастровый учет

Документы на бумаге с 30.04.2021 нужно подавать в 1-м экземпляре-подлиннике. Его вернут после завершения всех необходимых процедур с отметкой о сканировании.

Теперь если оплатить госпошлину, но не приложить к заявлению документ об оплате, срок рассмотрения заявления начинает течь с момента, когда сотрудники Росреестра увидят данные о платеже в информационной системе.

Если суд признал незаконным отказ в госрегистрации или постановке на кадастровый учет, не нужно подавать заявление на эти процедуры заново: механизм оформления заработает автоматически.

Стало удобнее действовать через нотариуса: если нотариус заверил подлинность подписи на заявлении о кадастровом учете или регистрации прав на недвижимость, он же направляет заявление и приложенные к нему документы на госрегистрацию обязательно заказным письмо с уведомлением о вручении. Срок — 2 рабочих дня. При этом нотариально удостоверять сделку с объектом недвижимости не обязательно.

С 2021 года установлена возможность выездного приема документов органом регистрации прав, необходимых для кадастрового учета и/или государственной регистрации прав.

Также теперь доступна доставка документов заявителю курьером.

Исправление ошибок в ЕГРН

Такое уведомление можно обжаловать через суд.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

ВОПРОС

НОВОЕ С 2021 ГОДА

лицо, уполномоченное общим собранием собственников (соответствующие коррективы внесли в ЖК РФ);
лицо, которое провело перепланировку.

Новое в содержании ДДУ и документы для его госрегистрации

В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.

В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.

Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.

законность выдачи разрешения на строительство;
соответствие сведений в проектной декларации или плане объекта недвижимости данным проектной документации.

Новое в госрегистрации машино-мест

С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.

Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).

Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

СИТУАЦИЯ

РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА

если есть решение суда — один из участников долевой собственности;
если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус;
в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.

Новое в изменении вида разрешенного использования земли

Это вправе сделать не только собственник, но и иной правообладатель.

В законе теперь есть основания, при наличии которых нельзя изменить вид разрешенного использования. Например, новый вид не предусмотрен на соответствующей территории, нет согласия на условно разрешенный вид использования.

Арендатор не вправе самостоятельно изменить вид использования, если по договору объект предоставлен для определенной деятельности (п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Новое в госегистрации сделки без продавца

До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.

Так, к заявлению нужно приложить:

выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации продавца или его исключение из этого реестра;
документы об исполнении сторонами обязательств по договору (об оплате, акт приема-передачи и т. п.).

Данный порядок госрегистрации работает, если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

Новое в госрегистрации, изменении наименования объекта и его исключении из ЕГРН

Чтобы по заявлению собственника или его представителя внести в ЕГРН или изменить наименование здания/сооружения/помещения, органам регистрации прав дано 5 рабочих дней.

Установлены особенности этой ситуации:

наименование здания или сооружения должно соответствовать наименованию в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (для объектов культурного наследия — наименованию в соответствующем реестре);
изменение наименования не должно быть связано с реконструкцией, перепланировкой, переустройством, изменением назначения объекта.

Теперь при внесении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования объекта можно одновременно исключить его наименование из этого реестра.

Новое в кадастровом учете при аренде части здания или земельного участка

С 30.04.2021 для постановки на кадастр арендованной части здания не нужен технический план, если:

в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в этом здании;
арендованная часть – это одно или несколько помещений, у которых есть общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении) и которые расположены в пределах одного или нескольких этажей.

В остальных случаях при регистрации аренды части здания, а также части земельного участка нужны межевой, технический планы в отношении этих частей. Без них на кадастровый учет арендованную недвижимость не поставят, а договор аренды зарегистрируют как обременение соответствующего объекта недвижимости.

Также уточнено, что при аренде части здания или части земельного участка объект в целом с кадастра не снимают.

Новое в кадастровом учете помещений и машино-мест в нежилом здании

застройщик;
лицо, которое уполномочили на это собственники помещений или машино-мест, участники долевого строительства (иные лица, у которых возникают права на помещения или машино-места в здании).

При этом, кроме заявления нужен технический план здания, в котором есть необходимые сведения.

Новое в снятии с учета части участка под зданием, сооружением или объектом незавершенного строительства

Если часть земельного участка поставили на кадастровый учет до 01.01.2013 по причине расположения на ней здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, то по заявлению собственника участка эту часть теперь можно снять с учета.

Обязательное условие – в ЕГРН не должно быть записи, что на участке есть указанные объекты недвижимости.

Новое в исключении из ЕГРН объектов, которые не являются недвижимостью

Новое в актуализации в ЕГРН статуса участка как временного

С 2021 года есть новый способ изменить статус временного земельного участка – это регистрация безвозмездного пользования.

Временные части земельных участков, которые были поставлены когда-то на учет в связи с возникновением на них недвижимости, могут снять с учета:

по решению органа регистрации прав – если прошло 5 лет с момента постановки на кадастровый учет таких частей;
в любое время – по заявлению правообладателей участков;
в любое время – по заявлению лиц, в пользу которых установлены ограничения прав или обременения на объекты недвижимости.

Изменения, которые начнут действовать позднее

Как было сказано, основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года. Начало действия некоторых его норм было отложено.

Так, с 28 октября 2021 года договоры долевого участия в стройке со вторым и последующими дольщиками будут регистрировать быстрее. Сроки такие:

3 рабочих дня — при подаче электронного заявления;
5 рабочих дней — если заявление на бумаге;
7 рабочих дней — подача заявления через МФЦ.

С 1 января 2023 года не нужна квалифицированная электронная подпись, чтобы подать через личный кабинет на сайте Росреестра заявление:

о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости;
внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;
невозможности госрегистрации без личного участия собственника объекта или его законного представителя.

Также с 1 января 2023 года госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.

Что в целом меняется с 2021 года

Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ детализировал отношения между МФЦ, Росреестром и учреждением госрегистрации прав и кадастра, связанные с приемом документов. И в частности, перевод принятых документов из бумаги в электронную форму. Это сокращает сроки рассмотрения документов, поскольку позволяет государственному регистратору приступить к правовой экспертизе документов с момента их поступления в электронной форме, не дожидаясь их бумажном носителе.

Также предусмотрена возможность подачи ряда заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, по электронке через личный кабинет правообладателя без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом идентификация личности правообладателя идёт посредством Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) портала Госуслуг.

Учитывая сложившуюся отрицательную судебную практику обжалования отказов органа госрегистрации прав по причине непредставления технического плана для кадастрового учета части здания/сооружения для целей регистрации договора аренды предусмотрена возможность госрегистрации договора аренды части здания/сооружения без представления техплана в отношении части такого здания или сооружения.

Также изменения в Закон о регистрации в том числе привели к следующему:

уточнены полномочий органа госрегистрации прав;
уточнён состав сведений ЕГРН (в т. ч. кадастра недвижимости, реестра границ – см. выше);
запрет создания сайтов для перепродажи сведений ЕГРН;
уточнены основания для кадастрового учета и/или госрегистрации прав на недвижимое имущество;
уточнён перечень случаев, когда кадастровый учет и госрегистрация прав проходят одновременно и по-отдельности;
расширен перечня лиц, по заявлениям которых осуществляется кадастровый учет и/или госрегистрация прав.

уточнён порядок подачи заявления о кадастровом учете и/или госрегистрации прав и иных необходимых документов, в т. ч. электронных и/или их электронных образов документов, посредством выездного приема, личного кабинета;
уточнён порядка взаимодействия кадастрового инженера и органа госрегистрации через личный кабинет кадастрового инженера;
уточнены основания возврата заявления и иных представленных для документов без рассмотрения, основания для приостановления кадастрового учета и/или госрегистрации прав, установления срока для возобновления учетно-регистрационных действий в случае устранения препятствий;
утверждены формы заявлений о приостановлении кадастрового учета и/или госрегистрации прав по инициативе заявителя, о возобновлении учетно-регистрационных действий, ранее приостановленных в инициативном порядке, о представлении дополнительных документов, о прекращении кадастрового учета и/или госрегистрации прав;
уточнён состав сведений, представляемых в орган регистрации в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
изменены правила кадастрового учета и госрегистрации на объект незавершенного строительства, при строительстве этапами;
уточнён порядок исправления ошибок в ЕГРН;
уточнён порядок предоставления сведений из ЕГРН.

Скорректирована процедура внесения в ЕГРН сведений о решении об изъятии объекта недвижимости. С 2021 года их вносят не в реестр прав на недвижимость, а в кадастр недвижимости.

В случае исключения из ЕГРЮЛ продавца как стороны сделки (ликвидация или как недействующее юрицо) госрегистрация отчуждения недвижимого имущества происходит на основании:

заявления другой стороны сделки – покупателя;
выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей факт ликвидации.

Органы госвласти и местного самоуправления обязали (после 2021 г.):

представлять документы для кадастрового учета и госрегистрации прав в электронном виде;
удостоверять равнозначность электронного образа документа документу на бумажном носителе.

Сокращены сроки госрегистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

Теперь допустим кадастровый учет всех помещений в здании, учет которого осуществлен до 01.01.2017 на основании заявления застройщика либо уполномоченного лица собственниками помещений. А если на учет в здании до 01.01.2017 поставлено хотя бы одно помещение, допустим кадастровый учет на другое помещение в нём без кадастрового учета на здание.

Урегулирован вопрос кадастрового учета и госрегистрации помещений в жилом доме (жилом строении), если:

Закон предусматривает также обязательное уведомление залогодателя и залогодержателя в случае погашения регистрационной записи об ипотеке.

Любой объект недвижимости должен находиться на кадастровом учете в ЕГРН - едином государственном реестре. В противном случае невозможно будет его продать, подарить или обменять. Порядок работы проведения кадастрового учета, так же как и снятие с него, имеет свои особенности. Процедура регулируется государственными законами и проводится в определенные сроки.

Содержание

Что входит в понятие кадастровый учет

Государственный кадастровый учет (ГКУ) имущества - это действия уполномоченного на выполнение данной деятельности органа, направленные на внесение в ГКН достоверных сведений об объектах недвижимого имущества. В паспорте указываются уникальные характеристики объекта, подтверждающие его как индивидуально-определенную вещь или доказывающие, что недвижимость уже прекратила свое существование. В государственный кадастр недвижимости можно вносить и иные сведения об имуществе, не противоречащие законодательству.

В процессе формирования документации на объект описываются:

Существенные свойства, признаки и отличительные характеристики;
Особенности составных частей (если они есть);
Размеры и границы объекта;
Геометрическая форма.

Кадастровые отношения на государственном уровне регулируются законом № 221-ФЗ от 24.07.2007 года “О Государственном кадастре недвижимости”

Объекты, подлежащие ГКУ

Объектами учета согласно вышеуказанного закона являются:

Земельные наделы, участки;
Здания, сооружения;
Незавершенные в процессе строительства объекты;
Места для машин;
Имущественные комплексы предприятий;
Частные дома;
Жилые помещения.

Кадастровому учету подлежат и старые дома - при сносе строения его владелец легко сможет снять его с регистрации в ЕГРН.

Основные виды процедур по учету

Кадастровый учет закрепляет право собственности на государственном уровне. Если данные об объекте есть в кадастре. то это значит, что государство подтверждает расположение объекта и права собственника на него. Проведенная процедура позволяет и правильно рассчитать налог на землю.

В ГКУ предусмотрено несколько типов процедур:

1) Постановка на учет

Законно провести сделку с объектом недвижимости невозможно, если свидетельство о праве отсутствует. Чтобы его получить, предварительно нужно провести кадастровый учет.

2) Снятие с учета

Требуется, если недвижимость полностью разрушена, что часто бывает при стихийных бедствиях или владелец провел снос старого строения.

3) Внесение изменений

В кадастровом паспорте должны быть отражены все изменения объекта, произошедшие в результате его перепланировки, изменении границ, пристройки верхних этажей.

Список документов, необходимый для ГКУ

Первоначально следует получить выписку из Росреестра, в которой отображается кадастровый номер объекта, его площадь, адрес, данные о собственнике

Учет объектов недвижимости проводится по заявлению гражданина, к нему необходимо приложить:

Межевой план надела;
Технический план на объект недвижимости;
Правоустанавливающий документ - дарственная, договор купли-продажи, справка о получении недвижимости в наследственную собственность;
Копии документов, подтверждающий категорию земельного надела и разрешенную область его использования;
Документ, подтверждающий личность собственника. Заниматься получением кадастрового учета может и поручитель, в этом случае на него требуется взять нотариально заверенную доверенность;
Если в ГКУ необходимо внести только изменения, то предоставляются документы, подтверждающие их;
Копию квитанции об оплате госпошлины.

Куда подаются документы

Кадастровым учетом находится в ведении Росреестра, поэтому заявление можно подать лично в этот орган. Можно сделать и иначе - через сайт Росреестра. Есть и другие способы:

Оформление через МФЦ;
Через портал госуслуг;
Заказным письмом на адрес Росреестра.

Если документы подаются через интернет, нужно приложить их сканированные образцы, а заявление заверить электронной подписью.

Длительность постановки

По закону срок постановки на учет либо снятия с него - до 10 суток. При обращении через МФЦ отсчитывается не с дня подачи заявления, а с дня передачи пакета документов в Росреестр.

В некоторых ситуациях изменения в Росреестр вносятся не самим владельцем участка, а на основании обращения других заинтересованных лиц. Срок рассмотрения заявления в этом случае - месяц.

На практики иногда рассмотрение заявления может быть по объективным причинам приостановлено, что соответственно увеличивает и оформление кадастрового учета.

Стоимость услуги

Государственный сбор за постановку на учет жилого строения с физических лиц согласно законодательству составляет 350 рублей. Для юридических лиц услуга обойдется 22 000 рублей.

Причины приостановки и отказа

Отказать в постановке на ГКУ или приостановить оформление могут, если:

В предоставленных заявителям данных выявлены несоответствия;
В оформлении обнаружены ошибки;
В пакете документов не хватает важных справок.

При проверке кадастрового паспорта может быть установлено, что межевой план не соответствует границам прилегающих наделов. Это приводит к наложению участков друг на друга или к появлению ничейных зон. В таких ситуациях требуется пересмотр границ надела.

Основания для отказа

Отказать в регистрации могут:

Гражданину, не имеющему по закону на это права;
Если рассматриваемый объект не относится к недвижимости;
В межевом или техническом плане отсутствует подпись кадастрового инженера;
Не соблюдено правило о максимальной или минимальной площади земельного надела;
Строение от других объектов не обособлено так, как полагается по закону.
Приостановление доходит до 3-х и больше месяцев.

Если дело гражданина приостановлено, то для его возобновления необходимо в срок до 3-х месяцев оспорить решение. За это время нужно пополнить пакет документов нужными справками. В противном случае выносится отказ.

Процедура обжалования отказа

При получении отказа в срок до 30 дней нужно обратиться в апелляционную комиссию. Состоит она из кадастровых инженеров и уполномоченных должностных лиц. Если и эта комиссия решит, что отказ правомерен, то можно обратиться в суд. Для обжалования требуется составить исковое заявление в 3-х экземплярах, оплатить госпошлину и собрать все подтверждающие право постановки на учет справки.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр. Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Часто задаваемые вопросы

Обязательно, если ранее она на учете не стояла. Также нужно знать, что если его площадь или иные характеристики были изменены или на земельном наделе выстроен новый дом, необходимо обновить сведенья.

Сведения отображаются в кадастровом паспорте и в выписке из ЕГРН.

Удостовериться в том, что объект уже находится на учете можно, запросив выписку из Росреестра.

Если кадастровый учет не проведен, то объект недвижимости нельзя будет продать, отдать в залог, обменять, подарить.

Собственник на недвижимость, строение, частный дом, органы власти, в ряде случаев кадастровый инженер.

После этого сведения о правообладателях внесут в реестр недвижимости. Но что делать, если вас приняли за собственника, только это не так?

В конце июня 2021 г. вступил в силу закон, которым установлен порядок выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимого имущества 1 .

Какие объекты недвижимости признаются ранее учтенными?

К таковым относятся две категории объектов:

Сведения о правообладателях внесут в ЕГРН, даже если они не просили об этом?

Согласно новым правилам органы исполнительной власти Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, а также органы местного самоуправления (местная администрация) будут проводить мероприятия по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости и объектов, которые могут быть признаны ранее учтенными. Данные органы вправе обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) за внесением сведений о правообладателях в ЕГРН. При этом в отношении ранее учтенных объектов недвижимости, расположенных на территориях Республики Крым и Севастополя, указанные мероприятия проводятся в том случае, если документы на объекты были оформлены до 1 апреля 2014 г.

Новые нормы не требуют каких-либо действий от правообладателей, все функции возложены на органы власти. Но правообладатели вправе самостоятельно обратиться в Росреестр для внесения сведений о ранее учтенных объектах и регистрации своих прав на такие объекты.

Что даст выявление правообладателей?

Основной целью реформы можно назвать создание достоверной базы данных о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости, доступной широкому кругу лиц. Чтобы получить информацию, достаточно будет заказать выписку из ЕГРН в отношении ранее учтенного объекта.

Возможность выявления правообладателей ранее учтенных объектов важна как для государства, поскольку позволит расширить круг налогоплательщиков, так и для граждан и других участников гражданского оборота, поскольку поможет, например, разыскать имущество должника, упростить оформление наследства в отношении ранее учтенных объектов и т.д.

Как будут выявлять правообладателей?

Проведение мероприятий по выявлению правообладателей можно разделить на несколько этапов.

1. Сбор информации.

Уполномоченный орган анализирует данные из архивов. Для этого он наделен правом запрашивать информацию в органах и организациях, ранее осуществлявших учет и регистрацию прав на объекты недвижимости (например, в архивах органов БТИ, земельных комитетов местной администрации и т.д.), у нотариусов, в органах МВД, ЗАГС, Пенсионном фонде РФ, налоговых органах и пр. Если полученная информация противоречива, то дальнейшие мероприятия до появления новых данных не проводятся. Также сведения о ранее учтенных объектах могут быть представлены их правообладателями и другими заинтересованными лицами (например, собственник земельного участка может сообщить о ранее учтенном здании на его территории).

В отношении ранее учтенных зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства уполномоченным органом проводятся осмотры. Если натурный осмотр показал, что объект прекратил свое существование, уполномоченный орган вправе обратиться за снятием его с учета.

Если ранее учтенным объектом является земельный участок, то при необходимости уполномоченный орган вправе инициировать проведение кадастровых работ по установлению границ такого участка и внесение сведений о его границах в государственный кадастр недвижимости (при условии, что от правообладателя участка не поступили возражения).

2. Подготовка проекта решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, его опубликование и направление правообладателю.

3. Принятие решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости и внесение в ЕГРН сведений об объекте и его правообладателе.

Если в течение 45 дней со дня получения письма правообладателем в уполномоченный орган не поступят возражения, принимается решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта, информация вносится в ЕГРН, правообладателю направляется уведомление.

К чему приведет выявление правообладателей по новым правилам?

Можно ожидать, что после проведения указанных выше мероприятий из ЕГРН исключат информацию о несуществующих объектах недвижимости, а сведения о существующих объектах и их правообладателях будут проверены и дополнены, что положительно скажется на гражданском обороте.

Безусловно, результаты введения новых правил во многом будут зависеть от уполномоченных органов. При этом в самом механизме выявления правообладателей можно усмотреть недостатки.

Во-первых, реализация мероприятий полностью возложена на органы местного самоуправления, которые не вполне знакомы с системой регистрации и учета прав на объекты недвижимости. Например, законодатель поручает им проводить осмотры зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства для установления существования этих объектов. Тем не менее на практике вопрос о том, прекратил ли объект существование, может быть довольно сложным и требующим специальных знаний. Особенно это касается объектов незавершенного строительства. Представляется, что в осмотрах должны участвовать кадастровые инженеры. В этом случае процесс станет менее оперативным, но будут исключены проблемы в будущем.

Во-вторых, вопросы вызывает процесс уведомления правообладателей. На практике они редко обращаются к сайту местной администрации, а иногда даже не получают почту по адресу регистрации. Поэтому процедура принятия решения о выявлении правообладателя объекта при неполучении от него возражений представляется довольно жесткой.

Учитывая важность регистрации прав на объекты недвижимости, правообладателям рекомендуется самостоятельно обратиться в Росреестр для внесения сведений о ранее учтенных объектах и регистрации своих прав на них.

Читайте также: