Что такое кондоминий и каков его правовой режим

Обновлено: 19.05.2024

Владеть квартирой в кондоминиуме гораздо приятнее, чем квартирой в обычном доме. Это форма собственности на жилой комплекс, при которой каждая входящая в него квартира законно принадлежит ее владельцу, а нежилые территории и места общего пользования – общая собственность всех проживающих жильцов. В статье рассмотрим, что такое кондоминиум.

Особенности

Простыми словами, кондоминиум – единый комплекс недвижимости, который включает земельный участок, расположенное на нем жилье и другие объекты недвижимого имущества. При этом другие помещения, которые предназначены для жилых и других целей, находятся в собственности граждан.

Общее имущество – в общей долевой собственности. Это многоквартирный дом или комплекс зданий. В здании, помимо квартир, есть общий бассейн, спортзал и другие бонусы.

Это форма собственности на жилой комплекс. Каждая отдельная квартира по закону принадлежит владельцу, а нежилая территория — совместная собственность всех жильцов. К кондоминиумам относят также комплексы строений.

Что входит в общее имущество объекта кондоминиума:

Все вопросы по содержанию общей площади владельцы квартир решают во время проведения собраний.

Историческая справка

Сам термин берет свое начало из Великобритании. Но исследователи проводят и более ранние примеры. В Римской империи приняли закон, позволяющий гражданину владеть одним помещением в городском жилом доме для нескольких семей.

В Англии первые подобные объединения появились в 19 веке. С этого и начались преобразования в жилой сфере.

В 1836 году приняли закон о строительных обществах, открывший правовую сферу для отношений по организации и деятельности объединений, занимающихся строительством и обслуживанием жилья.

Такие формы собственности есть также в ОАЭ, Сингапуре, Индии. Здесь нет аренды, нельзя владеть собственностью ограниченно по времени. Все недвижимое имущество, на котором располагается здание или комплекс зданий кондоминиума, принадлежит владельцам квартир.

Отличия кондоминиума от квартиры

Несколько зданий кондоминиума обычно объединяют между собой общей закрытой территорией. На ней размещают детскую площадку или бассейн.

Первые этажи зданий отдают застройщикам под коммерческие учреждения, которые полезны жильцам и арендаторам: продуктовые магазины, салоны красоты, прачечная и так далее.

Санузел совмещенный. Вместо ванной – душевая кабинка, унитаз оснащают дополнительно системой биде. Это позволяет застройщикам экономить пространство и помещать больше квартир в одном доме. Кухни небольшие.

Кондоминиум – жилье для арендаторов, поэтому площадь кухни и ванны сокращается до минимума, чтобы:

снизить плату;
за рубежом принято есть в кафе и ресторанах;
душевая кабинка экономит место, расходует меньше воды.

Также кондоминиум – оригинальные проекты. Общепринятых стандартов нет.

Организационные моменты:

Есть своя управляющая компания, занимающаяся поддержанием жизнедеятельности кондоминиума (поддерживает чистоту на прилегающей территории, внутри здания, решает проблему водоснабжения и так далее).
Коммунальные платежи разделены на коммуналку (оплата света, воды, газа и тепла) и плату управляющей компании.

Разберем, что такое кондоминиум в России.

Специфика российского рынка

Жилищный кодекс 2005 года исключил определение кондоминиум как форму управления жильем. Владельцам на выбор оставлено три варианта управления общедомовым имуществом и земельным участком, на котором находится дом.

Жилищный кодекс (ст. 161) предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

ТСЖ – самая схожая по принципам форма управления. Тот же принцип управления и оплаты коммунальных расходов или расходов на ремонт и обслуживание.

На открытый счет владельцы квартир каждый месяц перечисляют средства. Они совместно оплачивают возведение многоквартирного дома, сами заключают договора со строительными фирмами и сами контролируют процесс возведения дома от начала, до самого конца.

ТСЖ не удорожает и не удешевляет квадратный метр жилья в таком доме. При строительстве ЖСК стоимость может снизиться из-за отсутствия переплат перекупщикам. Но за время возведения дома необходимо тщательно контролировать строителей и подрядчиков. Всю разрешительную и техническую документацию нужно оформлять самим.

Покупая жилье в уже сформированном ТСЖ после получения свидетельства о собственности, необходимо оформить договор и с ТСЖ. В нем дается согласие оплачивать совместные общедомовые расходы, и владелец получает право на управление решением по возникающим вопросам. Чем больше площадь жилья, тем более весомым становится голос.

На общих собраниях жильцы решают:

Если отказаться от оформления договора во вступление в ТСЖ и уклоняться от оплаты ежемесячных взносов, собственники вправе подать заявление в суд на неплательщика и дополнительно обязать его уплачивать штрафы за просроченные платежи. В ТСЖ можно и не вступать, но ежемесячную оплату коммунальных услуг оплачивать необходимо.

Как создаются кондоминиумы в России

К статусу кондоминиума многоквартирный дом можно причислить по решению собственников. Сам процесс можно поделить условно на несколько этапов:

Подготовка. Проводится опрос среди собственников жилья, инициаторы получают согласие на оформление, собирают документацию, готовят проект устава, выбирают правление.
Проведение собрания. О грядущем собрании собственников уведомляют за две недели до предполагаемой встречи. На собрании участники составляют устав кондоминиума, голосуют за выбор правления.

Преимущества кондоминиума

Значительный плюс – вложение денег в имущество. Жильцы кондоминиумов во многих странах Запада сохраняют накопленные средства, вкладывая их в кондоминиум. Это надежно и удобно.

Так инвестиции защищают от инфляции и иных рисков. Спрос особенно высок на объекты, постепенно растущие в цене.

При постройке домов-кондоминиумов застройщики обычно заботятся о том, чтобы:

Недостатки

Зарегистрировать кондоминиум – непростая задача. Если подобный вид собственности регистрируют впервые, стоимость технического паспорта оплачивают бюджетными средствами.

Также собственники обслуживают системы коммуникации за свой счет. За придомовую территорию кондоминиума также нужно платить земельный налог.

Кондоминиум подразумевает, как правило, большое количество собственников. Владелец не найдет здесь уединения. Кроме того, чтобы поддерживать дом и прилегающий к нему участок, нужно платить, к чему готовы не все.

Особенности в других странах

За границей кондоминиумы широко распространены. Все владельцы входят в состав Ассоциации собственников. Управление осуществляет Совет ассоциации, в него входят владельцы жилых помещений. Совет определяет необходимый размер взносов и взимает ежемесячную плату.

Платежи зависят от многих факторов: количества владельцев, площади квартир, финансового состояния ассоциации, объема дополнительных услуг, к которым относят уборку мусора, общей страховки, использования помещений для занятия спортом.

Достоинство регулярных взносов – формирование резервного фонда, который используется для проведения незапланированного ремонта. Работы проводят по договору с надежными подрядчиками.

Канада

Весь рынок жилья в Канаде делят на отдельно стоящие дома и кондоминиумы. Вторая категория популярнее.

Постепенно цены на кондоминиумы в Торонто и других канадских городах растут на 2-3%. Рост цен – большая выгода для инвесторов, которые покупают такое жилье для сдачи его в аренду.

В центральной части Торонто квартира может стоить от 160 000 евро.

Кондоминиумы расположены и в центральных мегаполисах, и в отдаленных районах, и данный вид недвижимости относят не только к многоэтажным домам. В Коннектикуте несколько поселков, которые состоят из двухэтажных зданий. Принцип кондоминиумов сохраняется. Цены на дома начинаются от 200 000 долларов.

Наиболее престижные кондоминиумы в США — здания, возведённые в Нью-Йорке, Флориде и Калифорнии.

Нью-Йорк – информационный, деловой и культурный центр страны, Флорида и Калифорния – наиболее развитые и популярные курортные зоны.

Франция

Здесь также популярны кондоминиумы, но в основном только в крупных городах. Двухкомнатная квартира в районе Парижа Сен-Жермен стоит от 1,5 млн евро.

Таиланд

Почти все имущество в Таиланде оформлено по типу кондоминиума. В Таиланде нет квартир в привычном для нас понимании.

Преимуществом кондоминиума за рубежом считают отсутствие необходимости заботиться о территории и её благоустройстве. Другой важный плюс – постоянная охрана территории, наличие камер видеонаблюдения.

Нельзя также не отметить выгодное расположение кондоминиума: такой многоквартирный дом, в зависимости от локации, может быть в непосредственной близости к центру города или к пляжу.

Данная форма владения позволяет четко разграничить права собственников жилья и организовать эффективное управление эксплуатацией, техническим и санитарным содержанием многоквартирного дома.

Формы владения недвижимостью могут быть разными, причём различаться они могут как по факту, так и юридически.

Одна из таких форм – кондоминиумы. Что же это за форма собственности, и насколько она актуальна в России?

Кондоминиум — это.

Так называется единый комплекс недвижимости. В него входит земельный участок, построенный на участке дом (в том числе, многоквартирный), и другие постройки, здесь (на данной территории) расположенные.

Отдельные помещения для жилья находятся в собственности граждан, а вот всё общее имущество – в долевой общей собственности.

Права жильцов строго разграничены, содержание дома, включая его техническое и санитарное содержание, строго организовано.

*при клике по картинке она откроется в полный размер в новом окне

Форма управления зданием устанавливается общим собранием жильцов, точнее владельцев квартир, так как они могут не сами проживать в кондоминиуме, а лишь сдавать в нем квартиры в аренду.

Кондоминиумы широко распространены в США и Канаде, В Таиланде, Сингапуре, некоторых странах центральной Европы. На территории СНГ кондоминиумы активно развиваются только в Казахстане.

Ближайшим аналогом такой формы собственности в СССР (что это такое?) являлся молодёжный жилищный кооператив – МЖК.

Плюсы и минусы такой формы собственности

Кондоминиум не требует дополнительных финансовых вложений на управление, так как управляется на общественных началах, и в этом его значительное отличие от УК (управляющей компании).
Все возникшие проблемы с эксплуатацией (что это?) решаются жильцами и владельцами самостоятельно, или для этого нанимаются специально обученные люди.
При оплате услуг ЖКХ не взимаются налоги, так как недвижимость такого рода отнесена к неприбыльной.
Решение о содержании и обслуживании квартир принимается совместно.
Содержание общественных помещений, коммуникаций, придомовой территории, постоянно находится под контролем. Также решается и проблема обслуживания арендованного жилья.

Относительным недостатком кондоминиума является необходимость высокой ответственности жильцов. Такой недвижимостью нельзя владеть ограниченное время.

Как образовать кондоминиум

В России кондоминиумы создаются в том случае, если жильцы считают, что таким образом смогут сократить затраты на содержание имущества, считающегося общественным.

Чтобы образовать кондоминиум, необходимо определить объекты общей собственности, разработать на них техническую документацию, составить проект устава.
На следующем этапе нужно определить кандидатов в состав правления и организовать общее собрание жильцов. Для принятия решения на собрании должно присутствовать не менее половины собственников жилья.
Утверждается устав и состав правления.

В многоквартирном доме сможет быть создано даже несколько кондоминиумов, например, в рамках одного подъезда, при условии, что имущество будет отделено от того, которым пользуются другие собственники жилья.

Точно так же в кондоминиум может входить не один многоквартирный дом, а сразу целый комплекс.

Каждый член кондоминиума контролирует, как именно расходуются средства, для этого создаются ежегодные отчёты. Собственники сами определяют, на что и как потратить средства: на оборудование детской площадки или на расширение парковки.

Жильём собственник может распоряжаться так, как сочтёт нужным: может дарить, завещать и продавать. Накопленные средства расходуются на ремонт и благоустройство.

Заключение

Процесс регистрации кондоминиума довольно сложен и занимает много времени. Само управление таким имуществом тоже непростое: все решения необходимо проводить через общее собрание, и затем оформить принятые решения документально.

Большим плюсом является возможность собственников жилья инвестировать. Таким образом, кондоминиум — это возможность надёжно сохранить средства, защитив их от инфляции и многих других рисков. Наиболее выгодны такие вложения, когда объекты со временем подрастают в цене.

Эта статья относится к рубрикам:

Комментарии и отзывы (3)

Кондоминиум, или по нашему законодательству, ТСЖ, как форма организации совместным владением имуществом, тоже имеет недостатки. Дело в том, что подавляющее число жильцов не хочет вникать в тонкости организации хозяйства. И получается, что фактически управляет кондоминиумом наемный менежджер, который может иметь свои интересы. Вот и растут затраты на оплату ЖКХ.

Пытались мы у себя в многоэтажном доме создать этот кондоминимум. Ерунда полная. Все жильцы между собой переругались. И в конце концов деньги общественные исчезли. На старшего завели дело уголовное.

Если в законодательстве такого термина больше нет, то как возможно создать кондоминиум? Под регистрацию такой долевой собственности должен быть закон, а так в многоквартирных домах есть общая собственность, например, подвал с чердаком, их можно сдавать в аренду, но общее собрание с кворумом собрать ох как тяжело.

Кондоминиум – термин, который широко употребляется в сфере недвижимости. Его суть заключается в описании формы собственности на жилые объекты недвижимости. Она подразумевает принадлежность каждой квартиры её владельцу и совместное владение общественными зонами. К последним относятся подъезд, двор, лестничные площадки, лифты.

Общее определение

Кондоминиум – это форма собственности на жилой комплекс, при которой каждая входящая в него квартира законно принадлежит её владельцу, а нежилые территории и места общего пользования (холл, лифты, технические помещения, двор) выступают общей собственностью всех проживающих здесь людей.

Жильцы, которые владеют жилым комплексом по данному праву собственности, регулярно организовывают собрания, в ходе которых решают важные вопросы, касающиеся управления, содержания и обслуживания общего имущества.

Благодаря такой форме собственности её владелец имеет право беспрепятственно перемещаться по всем территориям здания.

Историческая справка

В Великобритании первые объединения собственников жилья образовались в 19 веке. Именно с момента их организации начались преобразования в жилищной сфере.

В 1836 году был принят закон о строительных обществах, который открывал правовую сферу для отношений по организации и деятельности объединений, которые занимаются строительством и обслуживанием жилых помещений. Благодаря этому закону происходило поощрение идеи строительства жилья при помощи объединения средств граждан и льготного кредитования под залог строящихся квартир.

На практике это выглядело следующим образом: члены организованных строительных сообществ еженедельно делали взносы в общую кассу организации. Когда накапливалась необходимая для постройки небольшого дома для одной семьи, начиналось строительство.

Меньше, чем через 100 лет после принятия закона о строительных обществах (к 1925 году), в Англии было организовано более 1000 таких организаций, объединивших более 1000000 человек.

Преимущества и недостатки кондоминиумов

К основным преимуществам, которые даёт указанная форма собственности, необходимо отнести следующее:

возможность контроля денежных средств, которые собираются на благоустройство территории либо ремонтные работы;
доступность всех помещений, что позволяет жильцу беспрепятственно перемещаться по всей территории здания;
ответственность каждого участника кондоминиума не только за собственное жилье, но и за общие территории;
отсутствие налога на оплату коммунальных услуг, так как кондоминиум попадает в категорию неприбыльных организаций;
обустроенность придомовой территории;
выгодное расположение: помещения, в которых жильцы обладают квартирами по праву кондоминиума, обычно строят как можно ближе к центральным районам, поэтому собственникам не приходится долго добираться до работы, торговых объектов, организаций дошкольного и школьного образования;
возможность поиска индивидуальных путей решения при наличии задолженностей по коммунальным платежам у конкретных жильцов: по общему решению на собрании жильцов должник вместо финансового погашения долга может внести трудовой вклад и тем самым избавить себя от долговых обязательств;
эффективная защита прав в суде в рамках общего кондоминиума.

Недостатков описываемой формы собственности жилья не слишком много. Главным из них является продолжительный и сложный процесс регистрации. Если подобный жилой комплекс регистрируется впервые, то создание технического паспорта будет оплачиваться бюджетными средствами.

Ещё один существенный недостаток – большие вложения для содержания жилья. Средства для ремонта, обслуживания систем коммуникации, благоустройства придомовой территории вкладывают жильцы кондоминиума. Этот недостаток особенно ярко проявляется в том случае, если потребуется крупный дорогостоящий ремонт.

Особенности создания кондоминиума в Российской Федерации

Многоквартирный дом может получить статус кондоминиума (ТСЖ) только по решению собственников жилья в данном помещении. Чтобы стать участником таких правоотношений, необходимо:

провести опрос среди жильцов;
если будет получено согласие на оформление такого статуса, следует подготовить коллективное заявление и устав;
на общем собрании выбрать управляющий состав, членами которого могут стать собственники жилого дома;
провести повторное собрание для утверждения устава, а также для проведения голосования за предложенных кандидатов на посты по управлению кондоминиумом;
зарегистрировать образование: государственная постановка на учёт такой организации жильцов проводится в течение месяца, на бесплатной основе.

После получения подтверждающих регистрацию объекта бумаг председатель открывает расчётный счёт в банковском учреждении, на который жильцы в дальнейшем будут производить оплату на содержание и ремонт общих мест владения и коммуникационных систем.

Если приобретать квартиру в уже сформированном ТСЖ после получения свидетельства о собственности на жилье, нужно оформлять договор с ТСЖ. Это означает согласие собственника оплачивать общие расходы на содержание дома и признаёт факт получения права новым жильцом на принятие участия в решении текущих вопросов, касающихся жилья.

Особенности кондоминиумов в других странах

За границей такая форма собственности жилья, как кондоминиум, широко распространена.

Все владельцы жилья с таким правом собственности входят с состав Ассоциации собственников. Управление кондоминиумом осуществляется Советом ассоциации, в который входят владельцы жилых помещений. Этот орган определяет необходимый размер взносов и взимает ежемесячную плату.

Ежемесячные платежи в кондоминиумах за границей зависят от многих факторов. Это количество владельцев квартир, площади квартир, финансового состояния ассоциации. Также оплата зависит от объёма дополнительных услуг, к которым относятся уборка мусора, общая страховка, использование помещений для занятия спортом, а также для отдыха.

Несомненное достоинство регулярных взносов – формирование резервного фонда. Он представляет собой страховку на случай необходимости проведения незапланированного ремонта. Если что-то происходит в частном доме, то расходы ложатся только на его собственника. В кондоминиуме же расходы покрываются за счёт резервного финансового фонда. Работы выполняются по договору надёжными подрядчиками.

За границей кондоминиумы очень популярны, так как квартира в жилом комплексе с совместной формой владения стоит намного дешевле, чем частный дом. Разница колоссальна: она может достигать нескольких сотен тысяч долларов.

Также преимуществом кондоминиума за рубежом считают отсутствие необходимости заботиться о территории и её благоустройстве. Ещё один важный плюс – постоянная охрана территории, наличие камер видеонаблюдения.

Нельзя также не отметить выгодное расположение кондоминиума: такой многоквартирный дом, в зависимости от локации, может быть в непосредственной близости как к центру города, так и к пляжу.

Особенно популярны кондоминиумы в США. Такие жилые помещения располагаются не только в центральных, но и в отдалённых районах. Подобные жилые комплексы в Америке могут быть не только многоэтажными домами: в штате Коннектикут расположено несколько поселков, которые застроены двухэтажными домами. В одном таком доме может быть до 6 комнат.

Наиболее престижными кондоминиумами в США являются помещения, возведённые в Нью-Йорке, Флориде и Калифорнии. Связано это с тем, что Нью-Йорк – информационный, деловой и культурный центр страны, Флорида и Калифорния – наиболее развитые и популярные курортные зоны.

Во Франции кондоминиумы сосредоточены в крупных городах с высокоразвитой инфраструктурой.

В Таиланде же практически всё имущество оформлено именно по типу кондоминиума.

В Норвегии 19% домов являются кондоминиумами. Большая часть из них – многоквартирные дома, третья часть – таунхаусы, около 2,5% – отдельно стоящие дома.

В Швеции кондоминиумы были образованы недавно – только в 2009 году, что связано с популярностью кооперативного владения в этом государстве.

Особенности

Простыми словами, кондоминиум – единый комплекс недвижимости, который включает земельный участок, расположенное на нем жилье и другие объекты недвижимого имущества. При этом другие помещения, которые предназначены для жилых и других целей, находятся в собственности граждан.

Что входит в общее имущество объекта кондоминиума:

Все вопросы по содержанию общей площади владельцы квартир решают во время проведения собраний.

Историческая справка

В Англии первые подобные объединения появились в 19 веке. С этого и начались преобразования в жилой сфере.

В 1836 году приняли закон о строительных обществах, открывший правовую сферу для отношений по организации и деятельности объединений, занимающихся строительством и обслуживанием жилья.

Отличия кондоминиума от квартиры

Кондоминиум – жилье для арендаторов, поэтому площадь кухни и ванны сокращается до минимума, чтобы:

снизить плату;
за рубежом принято есть в кафе и ресторанах;
душевая кабинка экономит место, расходует меньше воды.

Также кондоминиум – оригинальные проекты. Общепринятых стандартов нет.

Организационные моменты:

Есть своя управляющая компания, занимающаяся поддержанием жизнедеятельности кондоминиума (поддерживает чистоту на прилегающей территории, внутри здания, решает проблему водоснабжения и так далее).
Коммунальные платежи разделены на коммуналку (оплата света, воды, газа и тепла) и плату управляющей компании.

Разберем, что такое кондоминиум в России.

Специфика российского рынка

Жилищный кодекс 2005 года исключил определение кондоминиум как форму управления жильем. Владельцам на выбор оставлено три варианта управления общедомовым имуществом и земельным участком, на котором находится дом.

Жилищный кодекс (ст. 161) предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

На общих собраниях жильцы решают:

Как создаются кондоминиумы в России

Подготовка. Проводится опрос среди собственников жилья, инициаторы получают согласие на оформление, собирают документацию, готовят проект устава, выбирают правление.
Проведение собрания. О грядущем собрании собственников уведомляют за две недели до предполагаемой встречи. На собрании участники составляют устав кондоминиума, голосуют за выбор правления.

Преимущества кондоминиума

Значительный плюс – вложение денег в имущество. Жильцы кондоминиумов во многих странах Запада сохраняют накопленные средства, вкладывая их в кондоминиум. Это надежно и удобно.

При постройке домов-кондоминиумов застройщики обычно заботятся о том, чтобы:

Недостатки

Особенности в других странах

Платежи зависят от многих факторов: количества владельцев, площади квартир, финансового состояния ассоциации, объема дополнительных услуг, к которым относят уборку мусора, общей страховки, использования помещений для занятия спортом.

Канада

Весь рынок жилья в Канаде делят на отдельно стоящие дома и кондоминиумы. Вторая категория популярнее.

В центральной части Торонто квартира может стоить от 160 000 евро.

Наиболее престижные кондоминиумы в США — здания, возведённые в Нью-Йорке, Флориде и Калифорнии.

Франция

Таиланд

Читайте также: