Что означает продажа права аренды рб

Обновлено: 13.05.2024

Покупка и продажа договора аренды или прав аренды осуществляется тремя способами: через аукцион и конкурс на торгах, путем оформления договора продажи прав аренды или посредством заключения договора субаренды. Какие преимущества, недостатки и риски существуют для арендатора и собственника в каждом случае? Как составить договор, который впоследствии не признают недействительным? В каком случае юридические услуги арбитражных специалистов помогают избежать неприятных последствий? Разбираемся во всех тонкостях продажи договора аренды.

Содержание

Способ 1: Продажа права аренды на торгах

Первый способ — торги на право заключения договора аренды. Организовать подобные торги может государственный или муниципальный орган власти, который уполномочен распоряжаться соответствующим имуществом. Например, если вы планируете купить договор аренды в Москве на торгах, то их может организовать департамент городского имущества города или администрация района.

Торги проводятся в форме конкурса или аукциона. В первом случае, право на аренду получает кандидат, который предложит наиболее выгодные для организатора условия. Во втором случае, право на аренду муниципальной или государственной собственности получает участник, предложивший максимальную сумму. Как правило, торги проводятся в форме аукциона, так как подобная форма — самый выгодный способ продажи права на заключение договора аренды для муниципальных и государственных органов.

Торги проводятся по определенным правилам, которые обязаны соблюдать все участники. Порядок проведения торгов следующий:

Организатор размещает на специальной площадке лот и подробную информацию о нем (в том числе, указывает цену лота);
Участники регистрируются на площадке, выбирают подходящий лот и подают заявки и пакет документов на участие в аукционе или конкурсе;
После подачи документов каждый участник вносит задаток — сумму, которую устанавливает организатор;
Затем начинается аукцион или конкурс. Во время аукциона каждый участник поочередно предлагает определенную цену. Побеждает тот, кто заявит максимальную сумму. Если проводится конкурс, то участники подают заявки, в которых указывают условия, при которых они готовы арендовать объект, и ценовые предложения. Организатор выбирает того участника, чье предложение является наилучшим;
В день проведения торгов победитель аукциона или конкурса подписывает протокол о результатах торгов, далее, в течение 10-20 дней, оформляются все необходимые документы, в том числе договор аренды.

Участникам следует постоянно наблюдать за изменениями в списке объектов, которые выставляются на торги. В противном случае появляется риск упустить выгодное предложение. Кроме того, участники должны собрать все документы и правильно оформить сделку в случае победы на торгах. Лучше всего доверить эту работу арбитражному юристу, который отлично разбирается в тонкостях проведения торгов.

Способ 2: Договор продажи прав аренды

Продажа прав аренды по договору — это по сути переуступка этих прав. Чаще всего такие сделки оформляют из соображений взаимной выгоды: стороны экономят время, которое необходимо на расторжение старого договора и оформление нового. Подобные сделки регламентированы нормами ст. 615 ГК РФ: без соблюдения этих правил продажа договора аренды нежилого помещения считается недействительной.

При переуступке прав аренды новый арендатор получает недвижимость на тех же условиях, что и предыдущий. Если договор был заключен на длительный период и прошел регистрацию в Росреестре, то контрагент только выигрывает от подобной сделки. Согласно ст. 615 ГК РФ при перенайме обязательно выполнение следующих требований:

Новый арендатор должен пользоваться имуществом только на тех условиях, которые прописаны в договоре аренды;
Третье лицо может купить договор аренды помещения с согласия арендатора и получить все права на имущество. Отсутствие согласия арендодателя — основание для признания договора продажи прав недействительным. При этом арендодатель не обязан давать согласие — это является его правом;
Если арендатор нарушает условия договора, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Условия договора стороны должны обговаривать заранее. Если вы планируете купить права аренды в Москве или другом городе, вам необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Договор должен быть возмездным (должна быть указана цена, за которую продаются права), чтобы исключить риск признания его недействительным;
Предмет договора должен быть четко описан (специалисты рекомендуют делать приложение с подробным описанием);
Прописывается ответственность за нарушение условий договора, в том числе право арендодателя требовать уплаты неустойки наряду со взысканием аренды;
Также должен быть указан срок договора аренды и возможность его продления после истечения этого срока.

События 2020 года не могли не отразиться на аренде коммерческой недвижимости. Пандемия COVID-19 и релокейт бизнеса, в первую очередь IT-компаний, существенно повлияли на поведение арендодателей и арендаторов. На сегодняшний день все идет к тому, что наметившиеся тенденции сохранятся и в наступившем году.

После подъема, продолжавшегося до начала 2020 года (который был во многом обеспечен за счет спроса IT-сектора), аренда новых площадей перестала быть такой же востребованной. Одним из самых актуальных вопросов стало не заключение новых договоров, а расторжение существующих или изменение их условий. Но, как показывает практика, это может быть связано с рядом юридических сложностей.

Всегда ли арендатор может съехать?

Многие договоры, заключенные еще до 2020 года, рассчитаны на длительный срок и немалые ставки. Но как ни странно, подписывая такой договор, арендаторы часто не предусматривали себе право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Можно ли прекратить договор в судебном порядке?

Расторжения договора можно добиться через суд. Но, во-первых, нужно доказать наличие оснований для расторжения (например, нарушение договора арендодателем). Во-вторых, это займет время – не менее 2-4 месяцев, в течение которого арендатор должен все равно уплачивать арендную плату.

Поэтому стоит сопоставить потенциальные сроки рассмотрения дела и судебные издержки, с одной стороны, и с другой – оставшийся срок аренды и расходы, которые понесет арендатор, если договор не расторгать.

Что будет, если арендатор просто освобождает объект?

Может показаться, что для арендатора это и есть решение проблемы – вывезти свое имущество и не пользоваться объектом. Но, если возможность им пользоваться сохраняется (есть физический доступ, нет другого арендатора, не введен локдаун), то такие действия еще не приведут к прекращению договора.

Это означает, что арендодатель по-прежнему вправе требовать арендную плату. И если арендатор платить не будет, то арендодатель может ее взыскать принудительно вместе со штрафными санкциями.

Может ли арендодатель требовать плату за расторжение (отказ) от договора?

В договорах можно нередко встретить условие о том, что арендатор вправе отказаться от договора без суда, но заплатить при этом неустойку (штраф). Такое условие, как показывает судебная практика, может признаваться ничтожным – арендатор не нарушает своих обязательств, если по договору ему предоставлено такое право. А значит, штраф применять нельзя, и в результате арендодателю отказывается во взыскании.

Встречаются и похожие ситуации, где по факту арендатор должен заплатить за расторжение договора, хотя это и не прописано как штраф. Например, договором предусмотрено право арендатора на односторонний отказ с предварительным уведомлением за 3 месяца. И в эти 3 месяца месячная арендная плата возрастает в 3 раза.

Такая ситуация довольно спорная, но есть риск, что арендатору придется эту сумму заплатить, в том числе, по решению суда. Поэтому арендатору необходимо обращать внимание на то, есть ли в договоре дополнительные условия/платежи в случае его расторжения.

Что делать, если арендодатель отказывается принимать помещение обратно?

Мотивы в таком случае могут быть разные. Арендодатель может спорить, например, с состоянием возвращаемого объекта или с самим фактом расторжения, продолжая требовать арендную плату.

Как изменить условия арендной платы с учетом кризисных явлений?

Обязательных предписаний законодательства по этому поводу нет и, вполне вероятно, не будет и в дальнейшем. Но на практике стороны часто достигают договоренности: спроса на объект может не быть, и для арендодателя потеря арендатора может грозить большими расходами, чем компромисс.

Варианты могут быть, например, такие:

Переход с твердой ставки на процент от оборота. При этом можно установить максимальный либо минимальный размер уплачиваемой суммы. В договоре рекомендуется прописать порядок предоставления отчетов арендатора об обороте, их подтверждения, а также определить, что входит/не входит в сумму оборота (НДС, подарочные сертификаты, онлайн-заказы и т.д.).
Зачастую договоры предусматривают право арендодателя повысить арендную плату в одностороннем порядке. Такое право можно исключить либо установить верхний предел повышения, а также срок, по истечении которого оно может произойти (например, не ранее 2 лет аренды).
Более гибкая привязка к курсу валюты: предусмотреть предельный курс, пересчет (в большую или меньшую сторону) применяемого курса при определенных обстоятельствах и т.д.
Отсрочка/рассрочка уплаты арендной платы. Здесь необходимо помнить, что арендатор продолжает пользоваться имуществом. А значит, если договор прекратится до истечения срока отсрочки, то обязательства по арендной плате за период пользования объектом все равно останутся.

Основные рекомендации при заключении нового договора

Чтобы уменьшить риски при аренде, особенно в кризисные периоды, общие рекомендации для обеих сторон следующие:

Порядок передачи без перехода права собственности движимого имущества, относящегося к основным средствам и закрепленного на праве оперативного управления или хозяйственного ведения за органами управления и коммунальными юридическими лицами

Какими нормативно-правовыми актами следует руководствоваться при передаче движимого имущества, относящегося к основным средствам?

– Инструкция о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Минска, утвержденная решением Минского городского Совета депутатов от 25.04.2000 № 87;

Кто принимает решение о передаче движимого имущества, относящегося к основным средствам?

Отчуждение и залог движимого имущества, стоимость которого превышает 30 тысяч базовых величин, осуществляется по решению Мингорисполкома.

Передача без перехода права собственности, сдача в аренду (согласование сдачи в субаренду) передача в безвозмездное пользование движимого имущества независимо от его стоимости, а также отчуждение и залог движимого имущества, стоимость которого не превышает 30 тыс. базовых величин, осуществляется по решению руководителей органов управления и коммунальных юридических лиц в отношении имущества, закрепленного за этими органами управления, коммунальными юридическими лицами на праве оперативного управления или хозяйственного ведения и (или) переданного ими в безвозмездное пользование негосударственным юридическим лицам.

Вопросы по недвижимому имуществу

1. Где узнать о продаже недвижимости?

2. Куда обращаться?

По вопросу приобретения государственного имущества необходимо обращаться в комитет государственного имущества Мингорисполкома по адресу: г.Минск, ул. Герцена, 2А (каб. 2), контактные телефоны (017) 278 50 89, (017) 363 36 08, (017) 365 44 69.

3. Кто может принять участие в аукционе по продаже недвижимости и какие документы нужны?

Участниками аукциона могут быть юридические лица и индивидуальные предприниматели Республики Беларусь, а также иностранные юридические лица и индивидуальные предприниматели, граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства, если иное не установлено законодательными актами.

При продаже на аукционе недвижимого имущества с одновременной продажей земельного участка к участию в аукционе допускаются только негосударственные юридические лица Республики Беларусь.

При продаже на аукционе находящихся в государственной собственности капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений допускается участие на стороне покупателя консолидированных участников – двух и более субъектов малого предпринимательства – индивидуальных предпринимателей и (или) микроорганизаций (далее – консолидированные участники).

При продаже на аукционе недвижимого имущества с одновременной продажей земельного участка к участию в таком аукционе допускаются консолидированные участники, в состав которых входят только микроорганизации, являющиеся негосударственными юридическими лицами Республики Беларусь.

Для участия в аукционе в адрес организатора в установленный в извещении срок представляются следующие документы:

• заявление на участие в аукционе и соглашение о правах и обязанностях сторон в процессе подготовки и проведения аукциона, подписанное с комитетом государственного имущества Мингорисполкома, по установленной форме;

• документ, подтверждающий внесение суммы задатка (задатков) на расчетный счет, указанный в извещении, с отметкой банка;

• юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем Республики Беларусь – копия документа, подтверждающего государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, без нотариального засвидетельствования;

• консолидированным участником – оригинал и копия договора о совместном участии в аукционе; копии документов, подтверждающих государственную регистрацию индивидуальных предпринимателей и (или) микроорганизаций, заключивших договор о совместном участии в аукционе; сведения о средней численности работников микроорганизаций, заверенные подписью руководителя;

• уполномоченным лицом консолидированного участника (его представителем) – доверенности, выданные индивидуальными предпринимателями и (или) микроорганизациями, заключившими договор о совместном участии в аукционе;

• иностранным юридическим лицом – копии учредительных документов и выписка из торгового реестра страны происхождения (выписка должна быть подготовлена в течение шести месяцев до подачи заявления на участие в аукционе) либо иное эквивалентное доказательство юридического статуса в соответствии с законодательством страны происхождения, документ о финансовой состоятельности, выданный обслуживающим банком или иной кредитно-финансовой организацией, при необходимости легализованные в установленном порядке, с нотариально заверенным переводом на белорусский (русский) язык;

• иностранным гражданином или лицом без гражданства – документ о финансовой состоятельности, выданный обслуживающим банком или иной кредитно-финансовой организацией, при необходимости легализованный в установленном порядке, с нотариально заверенным переводом на белорусский (русский) язык;

• представителем заявителя (кроме случаев, когда юридическое лицо представляет его руководитель) – доверенность, выданная в установленном законодательством порядке, при необходимости легализованная в установленном порядке, с нотариально заверенным переводом на белорусский или русский язык При подаче документов заявитель (его представитель) предъявляет документ, удостоверяющий личность, а руководитель юридического лица также – документ, подтверждающий его полномочия.

4. В какие сроки победителю аукциона необходимо оплатить недвижимость?

Оплата за приобретенное на аукционе имущество осуществляется в течение 30 календарных дней после заключения договора купли-продажи. При этом согласно Положению о порядке распоряжения государственным имуществом, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 10.05.2019 № 169, покупателю по его письменному заявлению предоставляется рассрочка оплаты такого имущества на срок до трех лет с ежемесячной индексацией платежей со дня заключения договора купли-продажи.

5. Пользуются ли преференциями резиденты свободных экономических зон при покупке на аукционных торгах неиспользуемых объектов государственной собственности вместе с правом заключения договора аренды земельного участка?

Аукционные торги проводятся в соответствии с Положением о порядке организации и проведения аукционов по продаже объектов государственной собственности и земельного участка в частную собственность или права заключения договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462 (далее – Положение).

Согласно пункту 5 Положения аукционы являются открытыми. Их участниками могут быть граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели Республики Беларусь, а также иностранные инвесторы (иностранные государства, объединения, международные организации, иностранные юридические лица, иностранные граждане, граждане Республики Беларусь, имеющие постоянное место жительства за границей, и лица без гражданства), если иное не установлено законодательными актами.

Правовой статус резидентов свободных экономических зон (далее – резиденты СЭЗ) в Республике Беларусь как особых территорий постоянно видоизменяется, дополняется новыми льготами и преференциями.

Так, на основании Указа Президента Республики Беларусь от 09.06.2005 № 262 резиденты СЭЗ освобождены от платы за право заключения договора аренды земельного участка, предоставляемого для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества в границах СЭЗ.

Вместе с тем, в соответствии с законодательством, недвижимое имущество и земельный участок или право заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, составляют единый предмет аукциона.

Начальная цена единого предмета торгов формируется как сумма начальной цены продажи находящихся в собственности города Минска капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, незавершенных незаконсервированных капитальных строений и начальной цены земельных участков или права заключения договоров аренды земельных участков, необходимых для их обслуживания. Исключений в порядке формирования начальной цены предмета торгов для резидентов СЭЗ законодательством не установлены.

6. На каких условиях государственное недвижимое имущество может быть передано в безвозмездное пользование индивидуальному предпринимателю.

Решением Минского городского Совета депутатов от 28 февраля 2017 года внесены изменения и дополнения в Инструкцию о порядке предоставления юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям в безвозмездное пользование капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей под оформленные договором обязательства по созданию рабочих мест, утвержденную решением горсовета от 25 сентября 2012 года № 250.

Внесенные изменения и дополнения направлены на придание прозрачности процедуре предоставления недвижимого имущества в безвозмездное пользование под оформленные договором обязательства по созданию рабочих мест.

Так, конкретизирован порядок предоставления в безвозмездное пользование недвижимого имущества.

По заявлению юридического лица или индивидуального предпринимателя в безвозмездное пользование передается неиспользуемое и не планируемое к дальнейшему использованию в соответствии с бизнес-планом ссудодателя недвижимое имущество, включенное в Единую информационную базу неиспользуемого государственного имущества, предназначенного для продажи и сдачи в аренду, размещаемую на Интернет-портале Государственного комитета по имуществу.

Недвижимое имущество, расположенное на территории города Минска, передается в безвозмездное пользование только в случаях, если оно в установленном законодательством порядке не вовлечено в хозяйственный оборот путем продажи на аукционе (по конкурсу) и (или) сдачи в аренду в течение 60 календарных дней с соответствующей даты.

Заявителю не может быть отказано в передаче недвижимого имущества, за исключением случая, если на дату подачи заявления принято иное решение по распоряжению этим имуществом или его использованию иным образом.

(Контактный телефон для консультаций 200 69 14)

Да. В соответствии с пунктом 4 Положения о порядке организации и проведения аукционов (конкурсов) по продаже отдельных объектов, находящихся в государственной собственности, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.07.2013 № 609 (далее – Положение), торги являются открытыми, за исключением случаев, установленных законодательными актами. Участниками торгов могут быть юридические лица и индивидуальные предприниматели Республики Беларусь, а также иностранные юридические лица и индивидуальные предприниматели, граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства, за исключением случаев, установленных в части третьей пункта 4 Положения и (или) законодательными актами

8. Организация включена в опубликованный на Интернет-сайте Мингорисполкома Перечень недобросовестных арендаторов, имеющих задолженность по платежам за арендуемые государственные объекты недвижимости. Кто занимается вопросами исключения должников из этого Перечня и что необходимо предпринять в случае полного исполнения обязательств по договору аренды?

Указанный Перечень сформирован и актуализируется комитетом государственного имущества Мингорисполкома на основании сведений, представляемых коммунальными организациями-арендодателями имущества, находящегося в собственности г.Минска.

Арендатору после произведения полной оплаты имеющейся задолженности необходимо обратиться к арендодателю по вопросу представления соответствующей информации в комитет государственного имущества Мингорисполкома для исключения его из указанного Перечня.

9. Каков порядок сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности г.Минска и переданного в безвозмездное пользование открытому акционерному обществу?

Указанным решением утверждена Инструкция о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в собственности города Минска.

Вопросы по чекам

• переоформить принадлежащие чеки с целью разделения, объединения, передачи другому лицу;
• передать чеки в распоряжение доверенного лица или организации;
• использовать чеки при приобретении приватизируемых государственных объектов (акций, долей, паев в имуществе таких объектов);
• наследовать и завещать чеки.

Вопросы по выкупу арендованного имущества

1. Какими нормативными документами регулируется право выкупа арендаторами, арендуемого не менее 3-х лет государственного имущества?

2. В каких случаях арендатору (ссудополучателю) может быть отказано в выкупе объекта аренды (безвозмездного пользования)?

Арендатору (ссудополучателю) может быть отказано в преимущественном праве выкупа объекта аренды (безвозмездного пользования) если:

• арендуется капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, их часть, а собственником принято решение о продаже комплекса зданий либо всего капитального строения соответственно;
• арендуются помещения, вычленение которых не представляется возможным в силу требований законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (например, места общего пользования, части изолированных помещений и т.п.);
• арендуемое имущество подпадает под сформированные Мингорисполкомом критерии в отношении объектов аренды, которые не могут быть предложены для отчуждения арендаторам (решение Мингорисполкома от 18.04.2019 № 1172), то есть:

2. Объекты, являющиеся частью недвижимого имущества (изолированного помещения, капитального строения), в состав которого входят места общего пользования и которое предоставлено в пользование двум и более арендаторам;

3. Объекты недвижимости, расположенные в первой экономико-планировочной зоне города Минска;

4. Объекты недвижимости, расположенные на следующих улицах и проспектах города Минска: ул. Ангарская, ул. Академика Федорова, ул. Бакинская, ул. Болеслава Берута, ул. Берестянская, ул. Брикета, ул. Бурдейного, ул. Ванеева, ул. Велозаводская, ул. Веры Хоружей, ул. Воронянского, просп. Газеты Звязда, просп. Газеты Правда, ул. Голодеда, ул. Горецкого, ул. Денисовская, просп. Дзержинского, ул. Долгобродская, ул. Дунина-Марцинкевича, ул. Сергея Есенина, ул. Жилуновича, ул. Жудро, просп. Жукова, ул. Кальварийская, ул. Козлова, ул. Куйбышева, ул. Лейтенанта Кижеватова ул. Лобанка, тр-т Логойский, просп. Любимова, ул. Максима Богдановича, просп. Машерова, ул. Маяковского, ул. Московская, просп. Независимости, ул. Одинцова, ул. Одоевского, ул. Орловская, просп. Партизанский, ул. Петра Глебки, ул. Пимена Панченко, ул. Плеханова, просп. Победителей, ул. Пономаренко, ул. Притыцкого, просп. Пушкина, просп. Рокоссовского, ул. Скрипникова, ул. Сурганова, ул. Ташкенская, ул. Толстого, ул. Чайлытко, ул. Чкалова, ул. Шаранговича, ул. Якуба Коласа, ул. Якубовского.

Вопросы по акциям

2. Существуют ли сегодня ограничения на продажу акций открытых акционерных обществ?

3. Что должен сделать акционер открытого акционерного общества, желающий продать принадлежащие ему акции, если на них Минский горисполком не имеет права преимущественной покупки?

При совершении сделок купли-продажи с акциями открытых акционерных обществ акционеру необходимо учитывать, что такие сделки он вправе совершать только на биржевом рынке. Для этого нужно обратиться к профучастнику рынка ценных бумаг, который ознакомит Вас с пошаговыми действиями, необходимыми для совершения сделок на Бирже, поможет сформировать пакет ценных бумаг, проконсультирует об иных необходимых в рамках действующего законодательства действиях при проведении операций на фондовом рынке.

4. Стоит ли продавать акции?

Спешить не надо, но если есть выгодное предложение по приобретению акций от самого общества или другого лица, то стоит подумать.

5. По какой цене можно сегодня продать акции и что влияет на цену акций?

У каждого акционера и инвестора есть своё представление о том, сколько акции должны стоить, поэтому и существует рынок ценных бумаг. Выше спрос – выше цена. Можно ориентироваться на активы предприятия (годовая отчётность предприятия ежегодно публикуется в печатных средствах массовой информации). На стоимость акций в значительной степени может влиять наличие объектов недвижимости в центре города, востребованность на рынке выпускаемой продукции, наличие и размер доли государства в уставном фонде и др. факторы.

6. Как узнать сумму дивидендов, начисленных на принадлежащие акции?

В соответствии с законодательством хозяйственное общество ежегодно не позднее трех месяцев после окончания отчетного года проводит годовое общее собрание участников хозяйственного общества, на котором распределяется прибыль этого общества, утверждаются размер дивидендов подлежащих выплате, в том числе на одну акцию, а также порядок и срок выплаты дивидендов.

Выплата объявленных общим собранием дивидендов может осуществляться как в наличном порядке (через кассу общества либо почтовым переводом), так и в безналичном порядке (на расчетный счет, реквизиты которого указываются акционером).

О размере начисленных дивидендов можно узнать у председателя наблюдательного совета либо в бухгалтерии хозяйственного общества. Информацию о контактных телефонах хозяйственного общества можно узнать на сайте этого общества в Интернете либо в справочной службе о номерах телефонов (тел. 109).

Дата обновления информации — 27 сентября 2021 года
Ответственный за представление информации — Комитет государственного имущества Минского городского исполнительного комитета

Малый и средний бизнес Москвы, арендующий недвижимость у города, имеет право на выкуп этой недвижимости в собственность при следующих условиях:

Обратите внимание: если у вас есть неоплаченная задолженность, пени и штрафы по этому договору аренды, вам откажут в продаже арендуемого вами объекта недвижимости. Поэтому перед подачей заявления на выкуп имеет смысл проверить и оплатить задолженность.

2. Как определяется стоимость выкупа недвижимости в таком случае?

Цена является рыночной и устанавливается на основании отчета об оценке независимого оценщика. Покупатель может оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку на пять лет. По выбору покупателя оплата может производиться помесячно или поквартально в равных долях.

3. Как можно обратиться за этой услугой?

Чтобы обратиться за услугой, вам понадобятся следующие документы:

копии учредительных документов (для юридических лиц);
документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (если заявление будет подавать ваш представитель).

Для подачи электронного заявления пройдите по ссылке. Сама услуга оказывается бесплатно, срок предоставления — 30 рабочих дней без учета приостановок для межведомственного взаимодействия.

4. Что происходит после подачи заявления?

В этот момент у вас появляется выбор для дальнейших действий. Вы можете:

согласиться с ценой и начать процедуру подписания договора купли-продажи;
не согласиться с условиями, предложенными Департаментом городского имущества города Москвы, и обратиться в суд для возможного пересмотра условий;
отказаться от приобретения недвижимости в текущий момент и продолжить ее арендовать. В случае отказа от приобретения недвижимости вы утрачиваете преимущественное право выкупа.

5. Я согласен с ценой и хочу выкупить арендуемое помещение или здание. Как это сделать?

Обратите внимание, что на день заключения договора купли-продажи сведения о вас должны содержаться в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

После подписания договора и электронной закладной департамент самостоятельно направит документы на регистрацию перехода права, залога и выдачи электронной закладной. После завершения процесса регистрации Росреестр уведомит вас об этом. Если вы приобретаете объект недвижимости в рассрочку, то вы будете обязаны застраховать его от рисков гибели и утраты.

Если вы оплачиваете все сразу, то после подписания договора и полной оплаты стоимости объекта недвижимости вам нужно будет также обратиться в Росреестр, но оформить только заявление на регистрацию права.

6. Я не согласен с условиями выкупа — как мне действовать?

В зависимости от содержания протокола разногласий Департамент городского имущества может или принять их и внести изменения в проект договора купли-продажи, или отклонить их. Если вы не согласны с решением Департамента, вы можете обжаловать отказ в судебном порядке.

7. Условия справедливы, но я не готов выкупать недвижимость сейчас. Чем мне это грозит?

Если вы подали заявление на выкуп недвижимости, дождались получения проекта договора купли-продажи, но отказались от проведения сделки, то вы теряете право выкупа этого помещения еще как минимум на два года, но при этом можете продолжать его арендовать. По истечении двух лет после утраты преимущественного права выкупа вы можете повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги.

Возможность сохранить право на выкуп недвижимости в любой момент — это отозвать заявление на выкуп недвижимости до получения проекта договора купли-продажи. После получения проекта договора купли-продажи отзыв заявления невозможен.

8. Что делать, если объект аренды не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости и в арендуемом помещении произведена несогласованная перепланировка или переустройство?

Необходимо согласовать проведенную перепланировку/переустройство или вернуть помещение в состояние, указанное в договоре аренды. Если объект не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости, после приведения фактического состояния помещения или здания в соответствие с договором аренды столичный Департамент городского имущества сможет сформировать обособленный объект недвижимости, который вы затем сможете выкупить.

9. Что делать, если невозможно провести кадастровые работы в связи с тем, что в арендуемом нежилом помещении проведены несанкционированные перепланировка или переустройство?

В этом случае сначала необходимо привести фактическое состояние объекта недвижимости в соответствие с документами, вернув помещение в тот вид, который предусмотрен договором аренды (или документы — в соответствие с фактическим состоянием недвижимости, узаконив перепланировку), а уже потом подавать заявление на выкуп этого объекта недвижимости.

Отказ связан с тем, что на дату подачи заявления о предоставлении государственной услуги:

есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) (перед подачей заявления рекомендуем сделать сверку платежей по финансово-лицевому счету;
не истекло два года с момента начала аренды, за исключением договоров аренды, заключенных на специализированном аукционе;
не истекло три года с момента начала аренды по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе;
не истекло пять лет со дня включения объекта недвижимости в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень, формирование и ведение которого осуществляется в порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП, по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе.

Таким образом, в этом случае у вас или не наступил срок, после которого вы можете выкупить объект недвижимости, или есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по этому договору аренды. В случае наличия задолженности по договору аренды даже в размере одной копейки это приведет к отказу в предоставлении государственной услуги.

Вам необходимо обратиться в ФНС с заявлением о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вам необходимо подать в ФНС заявление о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и заново обратиться за предоставлением государственной услуги.

В данное время решить жилищный вопрос граждане нашей страны могут несколькими способами, самым желанным является покупка квартиры или дома в собственность, однако далеко не у всех есть такая возможность. Альтернативой может стать аренда жилья у государства.

С учетом того, что ставки арендной платы такого жилья значительно ниже рыночных, количество желающих сегодня получить заветные квадратные метры у государства превышает предложения в несколько раз.

Кто может воспользоваться этой возможностью, как узнать о наличии в населенном пункте свободного арендного жилья и куда обращаться за его предоставлением попробуем выяснить в рамках этой статьи.

1. Возникновение арендного жилья в Беларуси

Изначально фонд формировался из жилых помещений служебного, специально-служебного и специального назначения, а также из жилья, освобождаемого в ходе выселения граждан за неуплату долгов.

А в 2016 году, после завершения приватизации, в него также были включены неприватизированные квартиры. С целью снижения нагрузки на бюджет и сокращения программы льготного кредитования было принято решение арендные дома строить.

Первые подобные дома начали возводиться в 2012 году.

Сегодня арендное жилье в Беларуси насчитывает 8,9 миллиона квадратных метров, что составляет около 3,5 процентов от общего жилищного фонда. В 2020 году планируется построить 135 тысяч квадратных метров арендного жилья, из них 30,5 тысячи — в Минской области.

Арендовать у государства можно как комнату, так и квартиру или дом целиком. Жилые помещения изначально должны соответствовать санитарным и техническим требованиям, установленным для проживания. Арендуемые помещения могут быть укомплектованы мебелью, но это не является обязательным условием для сдачи в наем.

Арендное жилье, так же, как и социальное, предоставляется гражданам во временное владение и пользование и не подлежит обмену, разделу, продаже либо приватизации, его нельзя подарить или завещать.

2. Кто может претендовать на получение арендного жилья

Законодательством закреплено право любого гражданина Республики Беларусь обратиться с заявлением о предоставлении ему арендного жилья. Однако рассмотрение заявлений и выделение жилья производится только в порядке строгой очередности.

В первую очередь государственное арендное жилье имеют право получить работники и служащие бюджетной сферы, также специалисты, в которых остро нуждается регион, а найти им замену среди местных жителей не представляется возможным. А именно:

• госслужащие;
• обучавшиеся на бюджете молодые специалисты на время трудовых отношений;
• военнослужащие;
• назначенные на должность работники в случае их переезда из другого населенного пункта. (при условии отсутствия замены из работников данного населенного пункта);
• лица, работающие по договору о подготовке научного работника высшей квалификации, ученые, профессора-преподаватели и работники культуры;
• тренеры спортивных учреждений и национальных команд;
• медработники, педагоги, работники культуры (при наличие заключенного с ними 5-летнего контракта и подтверждения, что в определенной местности нужен специалист);
• медработники и педагоги учреждений соцобслуживания и организаций здравоохранения, оказывающих паллиативную медицинскую помощь в стационарных условиях.

Их ходатайства рассматриваются и удовлетворяются в первую очередь. Однако воспользоваться преимущественным правом получения арендного жилья данные граждане могут только при условии отсутствия в собственности у них и членов их семьи жилых помещений в населенном пункте по месту работы. Так же они не должны числиться в общежитии.

А для обращающихся за арендным жильем в Минске необходимо подтвердить отсутствие в собственности жилой недвижимости также в Минском районе.

Во вторую очередь рассматриваются заявления на выделение арендного жилья граждан Республики Беларусь, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, но только при условии отсутствия заявлений от граждан из первой группы очередности, обладающих преимущественным правом.

И только при отсутствии заявлений от граждан второй очереди арендное жилье может быть предоставлено остальным гражданам нашей страны.

3. Где получить информацию об арендном жилье и как подать заявление о его получении

К сожалению, законодательством не предусмотрено формирование предварительной очереди из желающих получить арендное жилье, поэтому нельзя заранее написать заявление и ждать пока появится устраивающий по параметрам вариант. Придется мониторить информацию о свободных объектах и в случае нахождения подходящего жилья в срочном порядке обращаться за его предоставлением, так как рассматриваются заявления, исходя из очередности их поступления.

От момента предоставления информации до окончания приема заявлений отводится не менее 15 календарных дней. На менее востребованные объекты срок может быть продлен.

Однако, исходя из сложившейся конкуренции за арендное жилье, стоит поторопиться, так как чем быстрее будет подано заявление, тем больше шансов на его получение. При рассмотрении ходатайства на получение арендного жилья семейное положение заявителя не имеет значения. Получить квартиру может как молодая семья, так и человек, не состоящий в браке.

Так как в большинстве случаев на одно арендное жилье претендует сразу несколько граждан, то при принятии решения о выделении жилья учитывается помимо прочего и дата их постановки на очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий.

4. Заключение договора найма и стоимость арендной платы

В случае принятия положительного решения о предоставлении арендного жилья заявителю направляется извещение заказным письмом с обратным уведомлением о его получении либо же вручается лично под роспись в месте подачи заявления (исполком или администрация района).

После получения извещения в течение 15 календарных дней заявителю необходимо обратиться в исполком для заключения договора найма жилого помещения. Если этого не сделать в указанный срок, право на получение арендного жилья будет утеряно. При наличии уважительных причин (болезнь, командировка и т.п.) срок может быть продлен до 30 календарных дней, но об этом следует уведомить исполком до истечения 15 дневного срока.

Законодательно срок, на который может быть заключен договор найма, ограничен максимум пятью годами. Однако на практике обычно первый раз договор с арендатором заключается на 1 год, а при отсутствии нарушений продлевается на 5 лет.

В договоре найма помимо срока в обязательном порядке указывается ставка арендной платы, а также условия, при которых она может быть изменена.

Арендная плата вносится ежемесячно, а определяется по следующей формуле: общая площадь жилья × размер базовой величины (27) × размер базовой ставки платы за жилье (0,2) × коэффициент экономико-планировочной зоны.

В каждом регионе страны действуют разные коэффициенты. Зависят они от степени благоустройства и места нахождения жилья. Так, Минск условно разделен на пять экономико-планировочных зон: чем ближе к центру, тем выше коэффициент (от 0,5 до 1,5).

Что касается города Бреста, то при размещении информации о свободном арендном жилье горисполком сразу указывают величину ежемесячной платы на каждое из предлагаемых помещений. К примеру, по информации на 21.11.2020 Брестский горисполком предлагает в наем следующие арендные жилые помещения, расположенные по адресу:

• бул. Космонавтов, 33, двухкомнатная благоустроенная квартира № 94 площадью 50,2/29,3 кв.м (9 этаж кирпичного 9-этажного дома), размер платы за пользование на 01.11.2020 составляет 203,31 руб. в месяц;
• ул. Луцкая, 92, двухкомнатная благоустроенная квартира № 40 площадью 63,4/37,8 кв.м (10 этаж панельного 10-этажного дома), размер платы за пользование на 01.11.2020 составляет 256,77 руб. в месяц;
• ул. Грибоедова, 37, двухкомнатная благоустроенная квартира № 1 площадью 63,4/37,9 кв.м (1 этаж панельного 10-этажного дома), размер платы за пользование на 01.11.2020 составляет 256,77 руб. в месяц.

Помимо платы за пользование арендным жильем, арендатору необходимо также оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

5. По каким причинам можно лишиться арендного жилья и другие важные вопросы

Лишиться государственного жилья, полученного по договору аренды можно по истечении срока аренды, указанного в договоре, так как продление не происходит автоматически. Арендатор только получает возможность претендовать на пролонгацию. В иных случаях риск выселения возникает только по действительно веским причинам, таким как:

• неуплата арендной платы,
• задолженность по коммунальным платежам за два месяца без уважительной причины,
• сдача помещения в наем третьим лицам,
• несоблюдение правил пользования жилым помещением,
• нанесение урона арендному жилью,
• создание неблагоприятных условий проживания для соседей,
• расторжение контракта с организацией, которая предоставила жилье (для тех, кто стал нанимателем квартиры на период трудовых отношений).

В этом случае жилое помещение изымается и возвращается в реестр свободных.

Также считаем необходимым обратить внимание на несколько важных вопросов, непосредственно связанных с арендой государственного жилья:

• При получении арендного жилья, арендатор автоматически снимается с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Однако некоторые граждане могут этого избежать и остаться в очереди на жилье. Прежде всего, речь идет:
- - о семьях, для которых в арендном жилье не соблюдается норматив обеспеченности общей площадью на человека: как, например, семья с ребенком в однокомнатной квартире,
- - гражданах, которые получили в аренду жилое помещение ведомственного жилфонда — на время трудовых/служебных отношений.
По иным вопросам, так или иначе связанным с недвижимостью, готовы проконсультировать специалисты агентства АЛЬТЕРНАТИВА. Обращайтесь – будем рады помочь!

Надеюсь, что полученная информация поможет читателям разрешить жилищные вопросы с выгодой для себя и без нарушения законодательства. Время – ценный ресурс. Используйте возможность взаимодействовать через обратную связь и экономьте время на посещение офиса!

С Новым годом и Рождеством!

. пусть каждый дом наполнится благополучием, а 2021 обязательно будет лучше, чем уходящий! Желаем мира и душевной гармонии!

Жилищные строительные сбережения в Беларуси: в чем смысл и суть нововведения?

Постараемся разобраться в данном вопросе, насколько это возможно, исходя из текста Указа Президента Республики Беларусь

Жилье для многодетных в Беларуси

Подробно о получении и использовании льготного кредита или субсидии для улучшения жилищных условий в Республике Беларусь

✅ Кто может претендовать на получение арендного жилья?

Любой гражданин РБ может обратиться за выделением ему арендного жилья. Однако преимущественное право имеют работники и служащие бюджетной сферы, а также специалисты, в которых остро нуждается регион, а найти им замену среди местных жителей не представляется возможным.

✅ Какие условия должен соблюсти заявитель?

Воспользоваться правом получения арендного жилья граждане могут только при условии отсутствия в собственности у них и членов их семьи жилых помещений в населенном пункте по месту работы. Так же они не должны числиться в общежитии. А для обращающихся за арендным жильем в Минске необходимо подтвердить отсутствие в собственности жилой недвижимости также в Минском районе.

✅ Где получить информацию об арендном жилье?

✅ На какой срок заключается договор найма?

Максимальный срок, на который может быть заключен договор найма – 5 лет. Однако на практике обычно первый раз договор с арендатором заключается на 1 год, а при отсутствии нарушений продлевается на 5 лет.

✅ Можно ли приватизировать арендное жилье?

Нет, нельзя. Арендное жилье предоставляется гражданам во временное владение и пользование и не подлежит обмену, разделу, продаже либо приватизации, его нельзя подарить или завещать.

✅ Какие документы необходимо приложить к заявлению о получении арендного жилья?

Никаких дополнительных документов, кроме паспорта или иного документа, удостоверяющего личность, при подаче заявления не требуется. Однако нелишним станет ходатайство с места работы о выделении жилья, в связи с отсутствием у нанимателя возможности предоставить работнику иного жилья или места в общежитии на время трудовых отношений.

✅ Могут ли отказать в арендном жилье холостяку?

Отказать могут, но по иным причинам. При рассмотрении ходатайства на получение арендного жилья семейное положение заявителя не имеет значения. Получить квартиру может как молодая семья, так и человек, не состоящий в браке.

✅ Как рассчитывается арендная плата?

Арендная плата определяется по следующей формуле: общая площадь жилья × размер базовой величины (27) × размер базовой ставки платы за жилье (0,2) × коэффициент экономико-планировочной зоны. Однако многие исполкомы при размещении информации о свободном арендном жилье сразу указывают величину ежемесячной платы на каждое из предлагаемых помещений.

✅ Можно ли продлить договор найма?

Да, договор можно продлевать на срок до 5 лет неограниченное количество раз. Но продление договора не происходит автоматически. Арендатор только получает возможность претендовать на пролонгацию при условии отсутствия серьезных нарушений в период действия договора найма.

✅ В каком случае можно лишиться арендного жилья до истечения срока аренды?

Помещение может быть изъято и возвращено в реестр свободных в следующих случаях: - неуплата арендной платы,
- задолженность по коммунальным платежам за два месяца без уважительной причины,
- сдача помещения в наем третьим лицам,
- несоблюдение правил пользования жилым помещением,
- нанесение урона арендному жилью,
- создание неблагоприятных условий проживания для соседей,
- расторжение контракта с организацией, которая предоставила жилье (для тех, кто стал нанимателем квартиры на период трудовых отношений).

Читайте также: