Положение компании предоставление работникам компании целевых займов при ипотечном кредитовании
Обновлено: 16.05.2024
1. Введение
Последнее десятилетие в России активно развивается институт корпоративной ипотеки. Под таковым понимаются совместные программы крупной компании и банка по выдаче ипотечных кредитов сотрудникам компании. Как правило, такое сотрудничество ведет к уменьшению рискованности выдаваемых кредитов и уменьшению кредитных ставок; во многих случаях улучшаются и другие показатели – увеличивается размер кредита, сокращается размер первоначального взноса, возрастает срок кредитования и т.п.
Данная Программа ориентирована на приобретение по схеме ипотечного жилищного кредитования либо готового жилья на вторичном рынке, либо строящегося жилья; при этом под источником кредитования подразумевается банк. Программа основывается:
1. на заключении кредитного договора с банком на льготных условиях (без выплаты первоначального взноса, под более низкие годовые процентные ставки и другие льготные условия);
2. на предоставлении адресной материальной помощи работнику для погашения процентов по кредиту;
Программа допускает получение ипотечного кредита без внесения первоначального взноса. Однако уже в 2005 г. многие банки и без поручительства не требовали внесения первоначального взноса за приобретаемое жилье. Таким образом, данный выигрыш участника Программы являлся чисто символическим.
Вместе с тем Программа имела уязвимые места. Укажем два самых важных момента.
Со временем Программа обновляется и в ней, как правило, корректируются ипотечные параметры. В соответствии с последней генерацией программы процентная ставка составляет от 11,5% годовых и зависит от размера первоначального взноса и условий страхования, на которые согласится клиент; кредит можно гасить досрочно. Кроме того, ипотека ВБРР по этой программе предусматривает залог и обязательную страховку приобретаемой недвижимости (Всероссийский банк развития…, 2012).
Ипотечные параметры
Программа (ВБРР)
Стандарт
(ЮниКредит Банк)
Предельная сумма кредита, млн. руб.
Предельный срок кредитования, годы
1. Регламентированы базовые условия кредитования. Так, ставка по ипотечному кредиту – 13% годовых при сроке кредитования до 10 лет; с сентября 2007 года – 11% при сроке кредитования до 20 лет. Минимальный первоначальный взнос работника — 10% от стоимости квартиры. Выплата кредита и процентов по нему осуществляется заемщиком в форме ежемесячных платежей.
4. Предусмотрено предоставление поручительства компании для получения кредитов в коммерческих банках. Именно это поручительство позволяет взять льготный кредит.
- предварительная квалификация заемщика;
- представление заявления заемщика на выдачу сертификата;
- формирование компанией реестра заемщиков и его передача в банк;
- открытие расчетного счета заемщиком в банке и внесение на него 15–20% от максимальной суммы кредита в виде первоначального взноса;
- представление заемщиком полного комплекта документов в банк;
- процедура андеррайтинга и выдачи ипотечного сертификата, который действителен в течение трех месяцев и при необходимости может быть продлен;
- подбор заемщиком на вторичном рынке любого региона России жилого помещения, соответствующего обозначенным в сертификате условиям;
- заключение договора купли-продажи квартиры;
- государственная регистрация перехода права собственности на квартиру и залога квартиры в пользу банка;
- страхование приобретенной квартиры, прав собственности на нее, жизни и трудоспособности заемщика;
Такой механизм ипотечного сертификата позволяет прокредитовать не покупку конкретного, уже выбранного заемщиком жилья, а того, которое будет подобрано им уже после получения сертификата. В результате у заемщика возникает больше свободы на рынке вторичной недвижимости. В целом данный новый инструмент корпоративной ипотеки себя хорошо зарекомендовал. Так, в 2007 г. указанный сертификат получило более 50 человек, из них с его помощью приобрели жилье 30 работников.
Во-вторых, схема стала максимально простой и прозрачной. Стандартная процедура банковской ипотеки никак не видоизменяется, а компания берет на себя финансовую помощь работнику в размере половины стоимости жилья – через первичный взнос и процентные платежи.
Жилье из ЖФК по своей сути является временным и предоставляется работникам компании по договорам найма на период трудовых отношений. Жилое помещение ЖФК не может отчуждаться нанимателем в собственность, однако после его исключения из ЖФК оно может бытьпродано работнику при следующих условиях:
- стаж работы человека в ОАО РЖД или организациях федерального железнодорожного транспорта, имущество которых внесено в уставный капитал ОАО РЖД, составляет не менее 10 лет;
- проживание работника в данном жилом помещении составляет не менее 10 лет;
- работник состоит на учете для получения корпоративной поддержки в порядке, установленном нормативными документами РЖД.
Таким образом, часть сделок по линии ЖФК, связанная с выкупом помещения, по своей сути представляют собой скрытую форму корпоративной ипотеки.
В РЖД действуют также особые безвозмездные субсидии, предоставляющиеся, в частности, работникам, длительное время работающим на станциях и участках с дефицитом трудовых ресурсов. Размер безвозмездной субсидии определяется в соответствии с корпоративной Методикой определения размера субсидии на строительство (приобретение) жилых помещений: С*=Ц*Н*К*, где С* – размер безвозмездной субсидии (руб.); Ц* – средняя рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения; Н* – норма предоставления площади жилого помещения с учетом всех членов семьи; К* – поправочный коэффициент. В зависимости от срока работы на проблемных станциях применяется следующий поправочный коэффициент: 0,4 – при длительности работы от 5 до 10 лет; 0,7 – при длительности работы от 10 до 15 лет; 1,0 – при длительности работы более 15 лет. Размер субсидии, как правило, не превышает 70% средней рыночной стоимости приобретаемого жилья. Субсидия поступает на целевой счет работника в уполномоченном банке и может быть использована только на оплату жилого помещения в безналичной форме. На покрытие оставшейся части стоимости жилого помещения (сверх суммы предоставленной субсидии и собственных средств) также может быть взят кредит (Андрюшкевич, 2014). Такая схема может приводить к гибридной схеме, основанной на комбинации механизмов дотации и корпоративной ипотеки.
8. Многообразие и конкуренция ипотечных институтов
Рассмотренные выше примеры корпоративных жилищных программ позволяют сделать некоторые выводы общего свойства. Рассмотрим некоторые из них.
Во-первых, понятие корпоративной ипотеки нуждается в некотором уточнении. Строго говоря, под таковой понимается некая корпоративная программа, которая позволяет снизить кредитную ставку по ипотеке для сотрудников компании. Это получается почти автоматически, т.к. компания предоставляет банку корпоративного клиента в виде множества участников ипотечной программы. При этом компания выступает некоторым гарантом того, что все эти люди на момент открытия кредитной линии являются платежеспособными и не являются мошенниками. Это уже само по себе снижает кредитный риск у банка, в связи с чем он предоставляет участникам программы льготный процент. Такую разновидность ипотеки можно назвать рафинированной или классической корпоративной ипотекой. Однако многие российские компании дополняют этот классический механизм системой субсидий и дотаций, когда работодатель берет на себя оплату части процентных платежей или первоначального взноса. На наш взгляд, такая форма ипотеки является модифицированной корпоративной ипотекой. Но и этим подходом не исчерпывается корпоративная практика: некоторые компании сами строят и выкупают жилье для своих сотрудников и сдают им его в наем, запуская тем самым схему выкупа в рассрочку и беря на себя роль кредитного института. В этом случае все элементы ипотечной схемы присутствуют, но такую ее разновидность более правомерно называть квазиипотекой.
Во-вторых, выбор той или иной разновидности ипотеки определяется финансовыми возможностями компании. Так, при минимальном участии компании выбор оказывается в пользу рафинированной ипотеки; если работодатель может и готов на более солидную поддержку своих работников, то выбирается, как правило, модифицированная ипотека; если же компания может себе позволить манипуляции большими денежными средствами, то она внедряет квазиипотечные схемы.
В-третьих, расчеты показывают, что даже рафинированная ипотека является значимым подспорьем для работников при погашении ипотечной ссуды.
Следует признать, что корпоративная ипотека как относительно новое явление по сравнению с государственными ипотечными программами представляет собой более гибкую форму кредитования. Это связано с тем, что компании, решая свои кадровые проблемы, вынуждены искать взаимовыгодные контакты с другими участниками ипотечного рынка – банками и девелоперами. Такая множественная схема участников ведет к необходимости договариваться о сотрудничестве, учитывая интересы всех сторон, а не навязывать свою волю, как это в ряде случаев делает государство.
Тем не менее, институт корпоративной ипотеки в России пока находится в самом начале своего пути. На сегодняшний день такие жилищные инициативы внедряются в основном в крупных государственных компаниях; частные крупные фирмы воздерживаются от этой практики, а среднему бизнесу она не под силу. По всей видимости, со временем радиус действия нового института будет расширяться, а число его приверженцев увеличиваться. Заметим, что валютный кризис 2014–2015 года показал меньшую уязвимость института корпоративной ипотеки по сравнению с традиционными схемами жилищного кредитования.
Литература
Кричевский Н.А., Гончаров С.Ф. (2006). Корпоративная социальная ответственность. М.: Дашков и К о .
[1] Под моделью корпоративного госсектора понимается организация национальной экономики с опорой на крупные государственные корпорации.
[2] Обзор традиционных ипотечных инструментов и некоторых их разновидностей содержится в работе [27].
[4] Если величина субсидии С не покрывает взятого ипотечного кредита И (С Последние комментарии
Читайте также: