Оценка имущества это услуга или работа

Обновлено: 01.05.2024

Субъектами могут выступать как физические, так и юридические лица. Сторонами в рамках данной сделки выступают Заказчик и Исполнитель.

При этом Исполнителем может быть лишь лицо, которое является членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшее свою ответственность.

Договор оказания оценочных услуг подлежит обязательному письменному оформлению. В связи с этим, ниже мы поэтапно рассмотрим процесс составления такого документа, обратив внимание на необходимые положения договора.

Преамбула

Договор оказания оценочных услуг

В преамбуле договора традиционно прописываются следующие положения:

вид соглашения;
место и дата заключения сделки;
имена и роли участников договора;
паспортные данные физического лица.

Существенными условиями договора оказания оценочных услуг являются:

предмет соглашения;
размер денежного вознаграждения за оказанные услуги.

Следует отметить, что при отсутствии положений о существенных условиях соглашения, договор не будет считаться заключенным.

Предмет

Информация о предмете соглашения является фундаментальной составляющей любого вида договора. В нашем случае предметом будут выступать непосредственно сами оценочные услуги.
В тексте документа информация о предмете договора прописывается следующим образом:

Стоимость услуг

В настоящем разделе определяется стоимость оказанных Исполнителем услуг, а также порядок их оплаты. При этом порядок оплаты может быть различным: как авансовым платежом, так и выплатой по окончанию оказания услуг.
Оплата услуг может осуществляться как в наличной, так и в безналичной форме.
В тексте документа раздел о цене договора выглядит следующим образом:

Цена услуг составляет 5 500 (Пять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек.
Оплата услуг производится в момент заключения договора путем безналичного перевода денежных средств на расчетный счет Исполнителя.

Права и обязанности

Раздел о правах и обязанностях прописывается с целью конкретизации положений, связанных с обязательствами Контрагентов. Присутствие в документе таких положений дает понимание, каким образом стороны должны исполнять свои обязательства по договору.
Формулировки прав и обязанностей Контрагентов в тексте документа могут прописываться следующим образом:

Исполнитель вправе:
• Требовать своевременной выплаты по оказанным Оценщикам услугам в рамках Контракта.
• Требовать надлежащего исполнения обязательств Заказчиком по Контракту.
Исполнитель обязуется:
• Оказывать оценочные услуги в соответствии с настоящим соглашением.
• Выполнять действия по оказанию услуг в срок, определенный настоящим договором.
• Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Заказчик вправе
• Требовать своевременного оказания услуг, указанных в разделе о предмете настоящего соглашения.
• Требовать надлежащего исполнения обязательств Исполнителя по настоящему договору.
Заказчик обязуется:
• Своевременно оплачивать предоставляемые Исполнителем услуги.
• Исполнять свои обязательства в соответствии с настоящим соглашением.

Ответственность сторон

В этом разделе прописываются положения об обстоятельствах, при наступлении которых стороны несут материальную ответственность. Ниже мы представим основные формулировки положений, которые могут прописываться в тексте документа:

• Контрагенты несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору.
• Если услуги исполнителем оказаны не вовремя, Оценщик выплачивает пени в размере 4% от стоимости услуги за каждый просроченный день.
• Если Заказчик несвоевременно производит выплату по оказанным исполнителем услугам, то он несет ответственность в виде уплаты пени в размере 4% от цены Контракта.

Порядок разрешения споров

В этом разделе зачастую указываются следующие формулировки:

• В случае возникновения каких-либо споров, стороны разрешают их путем переговоров.
• Если же в процессе переговоров стороны не пришли к компромиссу, споры разрешаются в судебном порядке.

Заключение

В конце документа указываются юридические адреса и реквизиты сторон. После подписания соглашения Контрагентами, договор оказания оценочных услуг считается заключенным.

Познание мира, с точки зрения "общее, единичное, особенное", предполагает умение сравнивать предметы, выявлять их сходство и различие, однотипность и разнотипность, осознавать их диалектическую взаимосвязь и понимать, что одно не может существовать без другого. Попытка рассмотреть соотношение понятий "предпринимательство", "частная практика" и "профессиональная деятельность" через призму названных категорий, обусловливается необходимостью выявить те свойства, которые объединяют и (или) разделяют данные понятия. Как показывает практика, для целей познания форм осуществления оценочной деятельности, это является жизненно необходимым.

Мне уже доводилось писать о том, что практика правового регулирования оценочной деятельности осуществляется таким образом, что понятие "оценочная деятельность" каждый раз определяется конкретными нормами, преследующим ту либо иную цель регулирования. При этом цели регулирования в разных случаях могли существенно отличаться, что в результате приводило к различным юридическим моделям этого понятия, сконструированным в том или ином нормативном акте. Применительно к понятию "оценочная деятельность", в контексте нормативного определения этого понятия, и был сделан вывод о том, что как вчера, так и сегодня функциональное значение понятия "оценочная деятельность " преобладает над теоретико-правовым дискурсом о содержании этого понятия. Более того, несмотря все возрастающее влияние результатов оценки на хозяйственную деятельность, отсутствуют какие-либо значимые дискуссии по этой проблеме и это несмотря на то, какое влияние понятие "оценочная деятельность" оказывает на развитие оценочного законодательства. В этой связи, представлялось крайне важным и насущным формирование этой правовой категории, причем как для юридической теории, так и для нужд гражданского оборота 1 .

Как оказалось, нечто подобное происходит не только с понятием "оценочная деятельность", но и с еще одним, не менее фундаментальной категорией данной области знаний – с понятием "субъекты оценочной деятельности". Новая волна накатывающихся на оценщика проблем, в который раз убеждает в том, что представление о гражданско-правовом статусе оценщика не базируется на четкой правовой регламентации, является расплывчатым, обуславливающим необходимость сформировать это представление. И это несмотря на то, что для любого института права, а оценочную деятельность с полным правом можно отнести к институту права, понятие "статус субъекта права" является одним из ключевых, определяющих содержание правоотношений.

На чем же основано столь радикальное изменение восприятие содержания указанной статьи, которое приводит к весьма серьезным последствиям для практикующих оценщиков?

Итак, ст. 4 Закона № 135-ФЗ закрепляет норму, в соответствии с которой субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из СРО оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ, которые могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 Закона № 135-ФЗ.

Абсолютное большинство исследователей исходят из дуалистического восприятия данной нормы, считая, что по смыслу ст. 4 Закона № 135-ФЗ, последняя может осуществляться оценщиком либо самостоятельно в форме частной практики, либо в форме трудовых отношений с оценочной организацией. Третьего, как говорится, не дано.

Первое замечание, которое необходимо сделать в связи с анализом ст. 4 Закона № 135-ФЗ, заключается в том, что понятие "оценочная деятельность" и понятие "деятельность по осуществлению оценки" не являются идентичными. Оценочная деятельность – это не только проведение оценки конкретного объекта с целью определения его стоимости, но и различные правоотношения, возникающие в процессе осуществления оценщиком прав и обязанностей членов СРОО, ответственности оценщика и пр. 2 . Последствия подобного различия, как мне представляется, и не учитываются при попытке ограничить правовой статус оценщика в рамках осуществления им самостоятельной, профессиональной деятельности. О понятиях "правовой статус оценщика" и "правовое положение оценщика" будет сказано далее.

Затем Минэкономразвития России в своем письме от 15 марта 2017 г. № Д22и-30 разъясняет, что, оказывается, Закон № 135-ФЗ разграничивает профессиональную деятельность оценщиков и предпринимательскую деятельность. При этом, оценщик:

в качестве ИП может заниматься только иной деятельностью, отличной от оценки и
может осуществлять оценочную деятельность в форме частной практики до постановки его на налоговый учет.

ФНС России в письме от 6 ноября 2018 г. № БС-4-11/22263@, отвечая на вопрос об уплате страховых взносов оценщиками, включенными в сводный реестр членов СРО оценщиков, указало следующее: "В случае отсутствия в сводном реестре членов СРО оценщиков сведений о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, такой оценщик признается плательщиком страховых взносов в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 419 Налогового кодекса. При этом исчисление и уплата страховых взносов данной категорией плательщиков страховых взносов производятся самостоятельно в соответствии со ст. 430 НК РФ. В случае неуплаты (неполной уплаты) страховых взносов оценщиком, занимающимся частной практикой, в установленный кодексом срок сумму страховых взносов, подлежащую уплате за расчетный период, определяет налоговый орган".

Несколько ранее, Минфин России в письме от 26 января 2017 г. №03-02-07/1/3706 признал, что главой 26-2 НК РФ не предусмотрено ограничений в части применения УСН для оценщиков, занимающихся частной практикой, в связи с чем, при соблюдении всех условий, предусмотренных ст. 346 (12) и 346 (13) НК РФ, такие оценщики вправе применять УСН.

А.А. Пергушев, приводя аргументы в защиту тезиса о допустимости использования индивидуального предпринимательства для целей осуществления оценки (гражданско-правовой характер отношений между оценщиком и заказчиком, отсутствие в Закон № 135-ФЗ запрета на осуществление оценки в форме ИП, отсутствие в разъясняющих письмах Минфина России, Минэкономразвития России, Росреестра признаков нормативности, различий в правовом регулировании деятельности оценщиков в сравнении с деятельностью нотариусов и адвокатов, допустимость осуществления оценки в рамах аудиторской деятельности, которая может осуществляться в рамках индивидуального предпринимательства), рассматривает содержание ст.4 Закона № 135-ФЗ как открытую конструкцию, не содержащую запрета на осуществление оценки в форме ИП. В целом, соглашаясь с подобной позицией, хотелось бы отметить следующее. Лингвистический анализ содержания рассматриваемой статьи (оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора) свидетельствует, что перед нами деепричастный оборот – "занимаясь частной практикой", отвечающий на вопрос "как?" и уточняющий форму самостоятельного осуществления оценщиком оценочной деятельности. Другими словами, самостоятельная, профессиональная и независимая оценка, по смыслу ст. 4 Закона № 135-ФЗ, допустима только в форме частной практики или в рамках трудовых правоотношений? Но что такое "частная практика" оценщика, как не систематичность связанных с оценкой действий с целью извлечения постоянного дохода, что, собственно, и является сущностью предпринимательства.

Существует три подхода к регулированию соотношения частной практики и предпринимательства: в одном случае (нотариусы, адвокаты) – запрет на занятие предпринимательской деятельностью и деятельностью по трудовому договору; в другом – признание возможности осуществлять профессиональную деятельность и заниматься частной практикой в форме индивидуального предпринимательства (медицинские работники, п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21 ноября 2011 г. № 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации") и, наконец, в третьем случае (оценщики, патентные поверенные, арбитражные управляющие, аудиторы) – вопрос остается открытым, поскольку законодательство, регулирующее названные виды профессиональной деятельности, не содержит норм запрещающих или допускающих возможность осуществления частной практики в форме индивидуального предпринимательства. И в который раз приходится отмечать постоянно преследующую оценочную деятельность половинчатость регулирования и отсутствие четкого понимания правового статуса оценщика (кто он – наемный работник, ИП, свободный художник, занимающийся частной практикой или же лицо, осуществляющее свою деятельность в публичном интересе), а также бесконечные шатания в правовом восприятии оценки как профессии.

Один из главных вопросов – это последствия пребывания оценщика в статусе ИП.

По сути это означает запрет на профессию тем оценщикам, которые в настоящее время пребывают или желают пребывать в статусе ИП.

Но так ли это на самом деле? Попробуем разобраться в вопросах правового статуса оценщика, исходя из положений ГК РФ и Закона № 135-ФЗ, о чем подробно будет рассмотрено в моей следующей колонке.

1 - Тимофеев А.В. К вопросу о понятии оценочной деятельности. Журнал "Российский оценщик", № 1 (125), 2015.

Цели составления отчета о рыночной стоимости недвижимости могут быть абсолютно разными: от вступления в наследство до разрешения спорного вопроса в суде. Цена оценки недвижимости в каждом случае будет разной, и определяется она непосредственно оценщиком в зависимости от сложности выполнения работы.

Что влияет на стоимость услуги?

Цена оценки недвижимости, в первую очередь, зависит от сложности выполняемой работы. Чем сложнее объект оценки, тем дороже услуга. Сложность составляют следующие факторы:

• сам объект – оценка домов и земель требует больше времени и внимания;
• расположение объекта – в районе с малым количеством предложений о продаже оценить недвижимости сложнее ввиду отсутствия достаточных аналогов;
• расположение объекта относительно компании оценщиков – выезд за черту города для составления фотоколлажа оплачивается по отдельному ценнику;
• цель составления документа – чем серьезнее подходят к проверке отчета в организации, для которой он выполняется, темсложнее работать оценщику. Например, в нотариальных конторах отчеты не проверяются, а в банках оценка изучается глубоко и досконально.

Цена услуги в зависимости от цели оценки

Наиболее недорогостоящая оценка производится с целью вступления в наследство. Почему так? Дело в том, что для цели подобного рода оценка производится поверхностно, без подробного описания объекта. Она состоит лишь из пары листков, вотличие от полноценного отчета об оценке. Кроме того, сроки оказания услуги так же будут усечены, оценка выдается в пределах одного дня, а то и нескольких часов.

Пакет документов для подобной оценки включает в себя лишь:
• свидетельство на недвижимости;
• свидетельство о смерти собственника;
• паспорт заказчика.

Для оценки недвижимого имущества с целью вступления в наследство все, что требуется знать оценщику, - это адрес, площадь и общее состояние объекта.

Цена оценки недвижимости для банка зависит в первую очередь от местонахождения недвижимости. Стоимость услуги на проведение расчета недвижимости в черте города неизменна, вне зависимости от количества комнат и состояния. За недвижимости за городом придется доплатить затраты оценщика на бензин.

Плюс ко всему перечисленному на цену оценки влияет и выбранный клиентом банк, так как у каждого банка свои требования, соответственно, и работать с какими-то легче, а с какими-то труднее.

Самая высокая цена на оценку для разрешения судебного спора, так как она включает в себя кроме работы специалиста по оценке еще и возможное выступление оценщика перед судом.

Цена услуги в зависимости от объекта оценки

Оценить квартиру для оценщика проще всего, так как на подобный объект всегда много аналогов в городе, поэтому цена такой услуги минимальна в- районе 2000-3000 рублей.

Стоимость услуги при оценке земельного участка незначительно выше услуги по оценке квартиры и составляет примерно 3000-5000 рублей. Тут все зависит от расположения земли и её размеров. Сама же процедура оценки не сложная, единственный момент – оценщик ограничен в выборе аналогов.

Усложняют оценку земли находящиеся на ней строения. Так, на оценку дома с землей оценщик затрачивает много сил и энергии, соответственно, подобная услуга будет стоить уже не менее 4500 рублей.

Самая высокая цена устанавливается на коммерческую недвижимость. На работу по оценке подобной недвижимости оценщиком может быть потрачена неделя, иногда и больше. Все зависит от типа недвижимости и количества различных пристроек. Цена подобной услуги не бывает ниже 6000 рублей за одно некрупное строение.

Кто платит?

Стоимость услуги не маленькая, а иногда даже очень высокая. Поэтому у заказчика нередко встает вопрос, кто её оплачивает. Зачастую при заказе оценки существует две стороны – продавец и покупатель недвижимости.

Оценщик не ответит на этот вопрос, так как законом нигде не устанавливается порядок оплаты оценочных услуг. Поэтому оплата производится по согласованию сторон, обычно это делает заказчик услуги.

В этом выпуске оценщик из Москвы рассказывает, какие сложности возникают при оценке недвижимости, бизнеса или объектов, которые планируют изъять под государственные нужды, сколько нужно заплатить, чтобы попасть в профессию и остаться в ней, и что выгоднее: работать за оклад или на себя.

Это история читателя из Сообщества Т⁠—⁠Ж. Редакция задала наводящие вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.

Выбор профессии

Отучившись в колледже и отдав положенный год российской армии, я начал искать работу. В 2013 году на рынке труда под мою специальность подходили две профессии: сотрудник бюро технической инвентаризации — БТИ и помощник оценщика. Меня заинтересовала вторая вакансия. На собеседовании я прошел тест на знание орфографии и математики, что после армии оказалось довольно проблематичным, но меня взяли. Моя начальная ставка была 15 000 Р из-за отсутствия какого-либо опыта. За два года работы оклад постепенно поднялся до 40 000 Р : в первый раз мне повысили зарплату после испытательного срока, а потом по усмотрению начальства повышали примерно раз в полгода.

Мне приходилось сидеть ночами, отвечать на замечания проверяющих — заказчика-застройщика и департамента городского имущества, срочно поднимать знания в различных отраслях оценочной деятельности.

Чтобы стать оценщиком, необходимо, во-первых , получить высшее образование по оценочной деятельности или пройти полугодовые курсы повышения квалификации, на которые возьмут, если у тебя уже есть любое высшее образование. Поэтому в 2017 году я получил высшее образование — приходилось учиться, совмещая учебу с работой.

Можно работать оценщиком и без образования, СРО, страховки и прочего, но без права подписи. То есть в отчете оценщиком будет указан кто-то другой. Ты не будешь нести никакой ответственности за отчет, но мало кому такой специалист нужен, зарплата меньше, чем у оценщика, и непонятны перспективы.

С января 2018 года оценщиков обязали сдавать квалификационный экзамен по направлению, которым хочешь заниматься: это может быть оценка недвижимости, движимого имущества или оценка бизнеса. Можно сдать один экзамен, два или все три. Сейчас у меня три квалификационных аттестата.

В марте 2018 года я наконец-то сдал необходимые экзамены. Для того чтобы стать оценщиком с правом подписи отчетов, мне понадобилось 4 года и 2 месяца.

3 года и 6 месяцев, чтобы получить высшее образование. Очень повезло найти ускоренное дистанционное обучение на основе моего диплома из колледжа.

6 месяцев, чтобы пройти профессиональную переподготовку на оценщика.

2 месяца, чтобы подготовиться к квалификационному экзамену.

На образование, госпошлины и страховку ушло порядка 250 тысяч рублей.

Расходы оценщика

Разовые — 243 700 Р
🤓 Обучение в вузе	161 000 Р . И это еще очень дешево для вышки в Москве
🧐 Курсы профессиональной переподготовки	35 000 Р . Но многие оценочные компании отправляют сотрудников на обучение за счет фирмы с условием, что после получения диплома они отработают как минимум год
💸 Взнос в компенсационный фонд при вступлении в СРО	30 000 Р
💰 Госпошлина за один квалификационный экзамен	5900 Р . Это при условии, что сдаешь с первого раза, пересдача — 2900 Р . Я сдавал все три направления, соответственно, у меня вышло 17 700 Р

35 000 Р . Но многие оценочные компании отправляют сотрудников на обучение за счет фирмы с условием, что после получения диплома они отработают как минимум год.

5900 Р . Это при условии, что сдаешь с первого раза, пересдача — 2900 Р . Я сдавал все три направления, соответственно, у меня вышло 17 700 Р .

Ежегодные — от 11 000 Р
⚡️ Страхование ответственности оценщика	1000—3500 Р , если страхование до 10 млн рублей
💼 Ежегодные членские взносы в СРО	10 000 Р

Суть профессии

Сравнительный подход. Я нахожу аналогичные объекты, выставленные на продажу, сравниваю, вношу корректировки в стоимость. Например, если аналогичные объекты упали в цене, то и объект оценки упадет в цене, ведь разумный покупатель не купит объект за 6 млн, если есть аналогичное предложение за 4 млн.

Доходный подход. Я рассчитываю, какой доход может приносить объект, определяю рыночную стоимость. Этот подход не используется при оценке жилья или автомобилей.

Затратный подход. Рассчитываю затраты на воссоздание идентичного объекта, а потом вычитаю суммы за износ и устаревание объекта оценки. Скажем, при оценке специализированной недвижимости, например котельной, берутся укрупненные сметные расчеты или прейскуранты на строительство зданий и сооружений, затем вычитается износ и устаревание. Если есть смета строительства на объект или еще что-то , можем проиндексировать смету на дату оценки: смета в 2007 году показывала стоимость строительства того года, а у нас 2021, цены выросли.

Мне нравится, что почти каждый новый проект не похож на остальные, нет рутины, всегда открываешь что-то новое для себя. Бывают объекты и вовсе уникальные, где необходимо почитать спецлитературу или методологические материалы. Например, какой-нибудь плавкран во Владивостоке или ноу-хау из Сколково, когда я считал с помощью данных заказчика, сколько понадобилось денег на исследование и создание патента на изобретение — катодную массу на батарейках, на зарплату сотрудникам, аренду оборудования, помещения, рекламу и прочее. Сейчас я начал осваивать оценку компаний, разбираться в финансовом анализе, особенностях бухучета, делать прогнозы, ковыряться в расшифровках. Это интересно, меня радует, когда я понимаю, что скрывается за цифрами.

Из трудного в работе — донести до заказчика, что мы не художественный кружок и не рисуем стоимость, а считаем ее. И несем ответственность за то, что укажем в отчете. Бывает, пытаются подкупить. Так что лучше договориться на берегу, чего хочет заказчик и соответствует ли его желание действительности. Если он хочет за свой магазин 100 млн, а на рынке он может стоить не более 60 млн, то лучше сразу отказаться от оценки.

Заказчик может оспорить итоговые числа, бывают и конфликты. Если конфликт не удается решить, заказчик может подать жалобу в СРО или заказать экспертизу отчета, подать в суд. Самое безобидное, что может быть за ошибочную оценку, — потребуется переделать отчет. В худшем случае — разборки с заказчиком, судебные разбирательства, взыскание от СРО. Если судом доказано, что из-за отчета оценщика заказчик понес убытки, то есть страховка.

Место работы

Оценочные компании могут различаться по направлению деятельности: есть универсальные, есть те, что занимаются только оценкой квартир и машин, есть нацеленные на определенные заказы — например, оспаривать кадастровую стоимость.

Обычно в оценочных компаниях есть оценщики и их начальник — руководитель службы оценки. Руководитель распределяет нагрузку между оценщиками, общается с заказчиками, принимает заказы, проверяет отчеты по необходимости. Если в компании есть менеджеры, то они ведут переговоры с заказчиками, собирают документы, проводят согласования и отправляют отчеты. Если менеджеров нет, то составление договоров, сбор документов, общение с заказчиками тоже ложится на оценщика.

За семь лет в профессии я сменил две оценочные компании и уже два года работаю в консалтинговой фирме, где помимо оценщиков есть бухгалтеры, аудиторы, юристы. Здесь гораздо удобнее работать, так как вопросы, выходящие за рамки знаний оценщика, можно обсудить с коллегами. Атмосфера более благоприятная, чем на предыдущих моих местах работы, потому что нет повальной нагрузки, как в типичных оценочных компаниях, которые я называю соковыжималками. В таких местах нескончаемый поток заказов и вечно горящие сроки.

Рабочий день

8:30. Подъем.

9:53. Сажусь на экспресс-электричку и доезжаю до Казанского вокзала. Я почетный донор России с пропиской в Москве, поэтому проезд для меня бесплатный. Плачу только за маршрутки.

Я сдаю кровь примерно 4—5 раз в год. Почетный донор с пропиской в Москве получает скидку 50% на ЖКУ, раз в год — денежную выплату 14 570 Р , какие-то путевки и внеочередное лечение, отпуск, когда захочет (ну да, конечно). Я ни разу не получал шоколад, только печенье в буфете перед и после донации и деньги на обед — даже при бесплатном донорстве по закону кормят обедом или дают на него деньги.

10:30. Прихожу в офис.

10:40—11:00. Проверяю почту, определяю задачи на день: что сделано, что готовится к осмотру, что нужно сделать сегодня.

11:00—14:00. Составляю отчеты, общаюсь с заказчиками. Этапы работы с заказчиками обычно такие: заказчик выбрал меня как исполнителя, звонит, говорит, что за объект, для каких целей оценка. Я выставляю цену за услуги, прошу список документов, мы договариваемся об осмотре объекта, если это материальный актив.

14:00—14:30. Обед.

14:40—17:30. Продолжаю работать.

22:00. Еду домой.

Случай

В 2018 году мне пришлось проводить оценку трех морских судов по состоянию на 1 января 2007 года. К 2018 году корабли были давно ликвидированы, аналогичных объектов не было. Оценка судов — тема интересная, но тут надо хорошенько попотеть над учебниками, методология оценки выходит за рамки того, что обычно преподают оценщикам. Мучились месяц, разные методы давали совершенно разный результат. В итоге копнули глубже, разобрались и защитили отчет в суде. Рыночная стоимость морских судов была в несколько раз больше той стоимости, по которой их продали. А суда были государственные со всеми вытекающими из этого последствиями.

Подработки

Друзья порекомендовали мне открыть ИП, чтобы начать вести свои проекты по оценке. Я подал заявление в свою саморегулируемую организацию, а потом получил в налоговой уведомление о постановке на учет в качестве частнопрактикующего оценщика. Открыл расчетный счет и начал писать отчеты от своего имени.

Поначалу искать проекты было сложно. Нужно было понять, как себя рекламировать, где искать заказчиков, в каких банках проходить аккредитацию и многое другое. Через два года я собрал команду из своих друзей и теперь предлагаю не только услуги по оценке, но и услуги кадастрового инженера и юристов разных направлений. С коллегами мы обмениваемся клиентами на безвозмездной основе, иногда задаем вопросы, помогаем друг другу. Каждый зарабатывает сам, а если требуется провести что-то через ИП, я не возражаю. Своим помощникам, которые отправляются на осмотры объектов, я плачу от 1000 до 10 000 Р в месяц в зависимости от количества заказов.

Доходы и расходы

У меня небольшой оклад для оценщика с моим стажем. До пандемии он составлял 38 000 Р , потом его временно понизили до 26 000 Р . Я получаю только оклад, премия у нас бывает два раза в год на усмотрение начальства. Но некоторые мои друзья-коллеги работают по премиальной системе: выполнил план — получаешь премию пропорционально выполненным заказам.

У меня очень маленькая зарплата для московского оценщика: обычно она все-таки от 40 тысяч до 100 тысяч рублей. Но, учитывая небольшую нагрузку и лояльное отношение по многим вопросам, доход вполне приемлемый. Зато у меня есть время для работы над личными проектами — для меня сейчас это важно. Правда, во время самоизоляции клиентов почти не было.

Подработки приносят от 10 тысяч до 60 тысяч рублей в месяц. Зависит от того, сколько клиентов я найду. Можно за счет одного клиента с оценкой доли в бизнесе заработать 80 тысяч, а можно оценить 10 ипотечных квартир для Сбербанка по 4000 Р каждая и получить чистыми 25 тысяч.

Я пока живу с неработающей матерью, поэтому у меня с ней совместный бюджет. Сейчас в жизни тот счастливый момент, когда у меня есть свободные деньги, но еще нет семьи и обязательств. Поэтому, если чего-то сильно хочется, например съездить на выходные в Питер или купить какой-нибудь шмот, то позволяю себе. На это уходит 5000—10 000 Р . Люблю новые места, бары, рестораны, иногда хожу на выставки или в театры.

Но я стал задумываться об ипотеке, поэтому начинаю внимательнее следить за тратами, чтобы накопить на первоначальный взнос.

В феврале 2020 года я открыл брокерский счет и начал инвестировать. Сделки провожу 1—2 раза в месяц. Очень хочется иметь собственное жилье и стабильный пассивный доход. Поэтому я решил откладывать деньги не на депозиты, а в акции компаний — голубых фишек.

Будущее

Я хочу и дальше сам писать отчеты, пробовать себя в новых проектах. Пока доход у меня очень нестабильный, но я хочу, чтобы в будущем он был не менее 60 тысяч рублей. Хочется найти пул постоянных заказчиков и уйти полностью на удаленную работу. Представляю себя пишущим отчет на ноутбуке где-нибудь на пляже под зонтиком.

Такой пул можно сформировать, если качественно выполнять работу для всех заказчиков. Я дружу с риелторами, а у них часто возникают клиенты по ипотеке, где нужна оценка. В идеале хорошо получить контракт с паевыми инвестиционными фондами, у которых каждые полгода проходит переоценка имущества, но с ИП они не дружат.

Недавно я на месяц уезжал в Питер, работал удаленно. Помощники в Москве осматривали объекты, сшивали отчеты, подписывали их. Мне так понравился этот опыт, что захотелось и дальше месяцами жить в других городах.

Через три часа после того, как я вышел на работу, я задал себе вопрос, зачем я вернулся. Заказов на оценку в фирме почти нет, поэтому мне дают задания, не связанные с моей профессиональной деятельностью. Я не против — оклад ведь нужно как-то отрабатывать.

В декабре начальство предложило поменять условия сотрудничества: выходить раз в неделю в офис, остальное время оставаться на удаленке. С понижением оклада, но с премией от заказов, когда они будут. В целом это очень даже неплохо: уменьшается стабильный оклад, но появляется свободное время и стимул к развитию. В общем, кризис внес свои коррективы.

Для проведения независимой оценки недвижимости в Москве достаточно заключить договор об оказании услуг между заказчиком и компанией, оказывающей услуги оценки.

В подписанном обеими сторонами документе в качестве предмета оказания услуги может выступать как отдельное здание, определенная жилплощадь, так и несколько объектов недвижимого имущества, оценивать которые нужно разово либо на постоянной основе.

Для проведения процедуры оценки повторно часто также достаточно обычного желания заказчика. Компенсировать стоимость услуг специалиста можно только в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Например, если имеется решение суда на оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости или уполномоченного органа. В данной ситуации исполнитель процедуры выбирается на усмотрение суда.

Независимая оценка недвижимости: цена и как заказать?

Для того чтобы воспользоваться оценочными услугами, достаточно обратиться в Международный центр экспертизы и оценки в Москве, заключить простой договор об оказании услуг (в письменной форме). В документе на оказание услуг обязательно указываются:

Причины, побудившие выполнить оценку недвижимости. Например, вступление в наследство, сделка с жилплощадью, решение суда и пр.
Объект, подвергающийся оценке (указать вид и обязательные характеристики).
Стоимость услуг.
Вид стоимости или стоимостей, который должен определить специалист в ходе оказания услуг. Например, оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости, жилого дома и др.
Данные лицензии специалиста на выполнение работ (кто выдал, когда, на какой срок, номер).
А также данные полиса страхования гражданской ответственности лица, оказывающего услуги оценки, перед третьими лицами.
Точные характеристики объектов, подлежащих оценке, данные, конкретизирующие определенный объект или объекты.

Заключить договор на независимую оценку недвижимости может не только собственник, но и лицо им уполномоченное. Цена услуг от этого не меняется.

Отчет об оценке и обязательные данные, содержащиеся в нем

Результат оказанных услуг (отчет) документируется письменно. Общие требования к составлению отчета сводятся к конкретизации указанных данных, их достоверности, актуальности. Обязательно должна стоять дата, прописаны стандарты, по которым выполнялась оценка, а также четко сформулированы задачи и цели и другие данные.

При определении любой другой (не рыночной) стоимости недвижимости обязательно указываются критерии, использованные в работе, и причины, побудившие отступить от стоимости объекта на рынке.

Обязательные сведения, содержащиеся в отчете:

Даты выполнения работ и составления отчета;
Данные о специалисте: адрес офиса, лицензия;
Номер и серия документа;
Использованные стандарты и обоснование применения именно этих стандартов;
Основание для выполнения работ;
Данные, использованные в работе, с указанием источников;
Описание оцениваемого объекта;
Алгоритм выполнения работ.

Выше описан перечень обязательных данных, которые отображены в отчете. Специалист вправе добавить и другие сведения по своему усмотрению.

Закон может предлагать обязательные формы отчетов. Как и другие важные документы, страницы нумеруются, а отчет скрепляется печатью с подписью оценщика и обязательно прошивается.

Независимая оценка недвижимости в Москве предоставляет данные, которые можно использовать при любой сделке или в суде, если судом не установлены иные данные. Сведения, отображенные в отчете, могут быть оспорены в судебном порядке. Но обязать заключить сделку по цене, установленной судом, он может только в случае ее осуществления в рамках действующего закона.

В обязанности оценщика входит соблюдение действующего законодательства, информирование о невозможности выполнения работ, обеспечение сохранности переданного пакета документов, предоставление документально подтвержденных сведений о лицензии на проведение оценочных работ и данных специалиста, гарантирование конфиденциальности переданной информации, хранить копии отчетов минимум 3 года и предоставлять их судебным или правоохранительным органам по требованию последних.

Читайте также: