Может ли ооо работать без договора аренды

Обновлено: 28.03.2024

Рынок коммерческой недвижимости переживает не лучшие времена, и арендаторы должны бы стать разборчивыми. Но нет: многие соглашаются с собственником, что правила аренды в торговом центре одинаковы для всех. На самом деле по крайней мере для крупных ритейлеров, генерирующих большой поток покупателей, условия всегда выгоднее, чем для прочих. И если вести переговоры, можно условиться о выгодах и скидках.

Международная компания предложила арендатору зафиксировать в протоколе о намерениях условия будущего договора: арендную плату, обеспечительный платеж, площадь помещения, срок аренды, условия расторжения. Арендатор текст договора не изучил, юристов не привлек, а протокол подписал в полной уверенности, что все условия аренды зафиксированы. А когда прочел полный текст договора с приложениями, был вынужден отказаться от договора.

Не подписывайте сразу, тщательно анализируйте условия, старайтесь договориться о приемлемых для вас. До подписания протокола о намерениях попросите время на изучение договора аренды.

Рассмотрим же опасные условия в договорах аренды.

1. Внутренние положения – часть договора аренды. Нередко в договор входят внутренние правила эксплуатации, регламент производства работ и проч. – многостраничные документы мелким шрифтом. Нашему клиенту недавно предложили заключить договор с десятком таких приложений.

Чем опасно? Дополнительными требованиями к арендаторам – существенная часть обязанностей и расходов может быть скрыта в приложениях. Например, обязанность страховать помещения, брать на себя расходы по эксплуатации, обслуживанию и ремонту инженерных систем и коммуникаций.

Тщательно изучите все приложения. Если что-то не устраивает, предложите это исключить или пересмотреть. Можно указать в тексте договора или дополнительного соглашения, что то или иное правило к вам не применяется или применяется в другой редакции.

2. Краткосрочный договор без возможности продления на прежних условиях или без преимущественного права перезаключения.

Чем опасно? Если помещение понравится кому-то еще, собственник по истечении договора может повысить плату – придется либо съехать, либо платить больше.

3. Нельзя быстро расторгнуть договор. Часто договор не позволяет арендатору быстро его расторгнуть, уведомив арендодателя за 1–2 месяца и заплатив небольшой штраф, например месячную плату. Большинство договоров вообще не предусматривает досрочного прекращения без суда – либо надо предупредить за несколько месяцев.

Чем опасно? Арендатор должен иметь возможность быстро и безболезненно свернуть работу, если бизнес не пошел. Лучше заключить краткосрочный договор с возможностью его автоматической пролонгации на тех же условиях и на тот же срок.

4. Проведение строительных работ. Собственник оговаривает право без согласования с арендатором проводить реконструкцию, достройку или перестройку.

Чем опасно? Если пользоваться помещением невозможно, арендатору придется приостановить деятельность со всеми вытекающими последствиями: убытками, претензиями контрагентов и проч.

Рекомендуем закрепить в договоре условие, что, если запланированные работы могут помешать пользоваться помещением, собственник обязан согласовать их с арендатором.

5. Момент исполнения обязанностей по оплате. Любой платеж арендатора по договору считается исполненным в момент зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Чем опасно? Зачисление денег на счет контрагента не контролируется плательщиком, так как не он выбирает банк получателя средств. Следовательно, арендатор не должен нести рисков, связанных с деятельностью банка, в котором держит счета арендодатель. Например, в случае банкротства такой кредитной организации собственник не сможет получить переведенный платеж, но вины арендатора в этом нет.

Надо указать в договоре, что обязанность арендатора по всем платежам считается исполненной с момента зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя. Тогда деньги поступят в банк даже в случае его банкротства и арендатор не будет считаться нарушителем.

Хотите скрыть рекламу? Оформите подписку и читайте, не отвлекаясь

Наши проекты

Контакты

Ведомости в Facebook

Ведомости в Twitter

Ведомости в Telegram

Ведомости в Instagram

Ведомости в Flipboard

Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546

И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна

Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных

Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2022

Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2022

Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546

И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна

Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных

Многих людей пугают обращения по корпоративной аренде, а зря. Большие корпорации часто привлекают к работе лучших специалистов из других городов и даже государств. Основное требование к квартире – высокий уровень комфорта, а именно хороший евроремонт, полный комплект мебели и техники. Юрлицо выберет только то жильё, где всё в порядке с документами, это требование, в первую очередь, службы безопасности. Поэтому лучше подготовиться к проверке заранее.

Договор аренды

Чтобы сдать квартиру в наём организации, необходимо составить договор. Он может быть заключён как с физическим лицом, так и с юридическим. Чаще и предпочтительнее – с физлицом, ведь тогда есть конкретный, надёжный ответственный человек. Договор с фирмой содержит некоторые отличия: обговариваются условия выплат, количество проживающих и степень ответственности. В документе необходимо указать паспортные данные арендатора и арендодателя, адрес квартиры, срок, сумму и порядок оплаты. Не забыть отразить обязанности сторон, например, по содержанию и ремонту квартиры, а также порядок осуществления коммунальных платежей.

Для заключения договора понадобятся паспорта, документ о праве на собственность, свидетельство ИНН, свидетельство государственного пенсионного страхования (СНИЛС), банковские реквизиты. Если собственник жилья оформлен как индивидуальный предприниматель, то потребуется документ о его регистрации.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Плюсы и минусы сделки

Большой плюс аренды квартиры для юридических лиц – долгосрочность. Компания заинтересована в длительных взаимоотношениях, а не в постоянном поиске новых вариантов. Стабильность оплаты гарантирует бухгалтерия организации. Если правильно заключить договор и юридически верно оформить все документы, то минимализируется вероятность мошенничества со стороны арендатора. При возникновении каких-либо проблем будет проще урегулировать их через суд, ведь юрлицо никуда не исчезнет.

К минусам можно отнести нецелевое использование жилья – в качестве своеобразной гостиницы для разных сотрудников, находящихся в командировке. Непонятно, кто в этом случае будет убираться, передавать ключи и следить за порядком. К тому же такие частые смены жильцов могут осложнить отношения с соседями.

Недобросовестные арендодатели увидят минус в том, что не скрыть доход, а значит – налоги платить строго обязательно.

Оплата налогов

Нюансы корпоративной аренды

Аренда жилых помещений юридическими лицами имеет свои нюансы. Сдача жилья осуществляется по договору найма, однако компания может запросить иной договор на время пользования квартиры. Если вы заключаете договор сроком более чем на один год, то он подлежит обязательной госрегистрации.

Выбор арендодателя не ограничен законодательно, вы вправе сдавать квартиру как госорганизации, так и частной фирме.

Компания ведёт учёт выплаченных средств физическому лицу, поэтому по заявлению собственника она может начислять и перечислять налоги.

Аренда в командировке

Любой сотрудник может арендовать квартиру на время командировки вместо гостиничного номера и рассчитывать на компенсацию от работодателя. Для этого необходимо заключить договор с собственником жилья. В документе будут отражены все те же пункты: полные личные данные, права и обязанности сторон, тип и адрес помещения, размер и условия арендной платы, срок проживания. Регистрировать или заверять нотариально такой документ не надо.

Оплата за фактическое проживание сотрудника будет производиться на основании документов, подтверждающих этот факт. Основным доказательством станет расписка арендатора. В ней необходимо зафиксировать период проживания, размер оплаты, сведения о получателе и плательщике с указанием паспортных данных, дату передачи денег. В этом случае оплата может производиться банковской картой либо с расчётного счёта командировочного лица. Если в договоре есть пункт об оплате коммунальных услуг, то нужно предъявить соответствующие квитанции.

Какие же документы надо предоставить бухгалтерии? Приказ о командировании, проездные документы, командировочное удостоверение с печатями, договор найма, расписка в получении средств за аренду. В случае их отсутствия компенсация будет рассчитана по минимальным суммам.

При условии использования квартиры в качестве жилого помещения собственник может сдавать её любой организации. Долгосрочность и надёжность обеспечит договор найма. Однако можно оформить отношения и непосредственно с командированным сотрудником. Компенсацию он получит в бухгалтерии без проблем. Налоги заплатит компания либо арендодатель самостоятельно.

Если арендатора среди юрлиц найти не удаётся, сдать квартиру легко и без проблем всё равно можно. Для этого достаточно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости: он берёт на себя все заботы, от поиска и проверки жильцов и до помощи им после заселения. А в случае внезапного съезда арендаторов сервис компенсирует собственнику до 1 месяца простоя квартиры и находит достойную замену.

Есть помещение в долевой собственности, два физлица, два собственника в равных долях. Один собственник хочет организовать ИП и сдать помещение полностью, второй собственник согласен. Какие документы требуются от второго? Может ли он безвозмездно передать долю? Какие налоговые последствия и обязательства у второго могут быть?

По общему правилу ИП может передать все помещение в аренду несколькими способами: по доверенности от физического лица на долю; по договору аренды с физическим лицом с последующей передачей в субаренду третьему лицу и письменного согласия второго собственника.

Но в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.

Налоговые последствия и обязательства у ИП зависят от выбранного им режима налогообложения.

В связи с тем, что физическое лицо доход от аренды не получает, у него не возникает налогооблагаемой базы и обязанность платить налог (НДФЛ) в этом случае он не обязан. Однако налог на имущество (доля права собственности помещения) физическое лицо обязано уплачивать ежегодно в общем порядке.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, арендодатель (ИП) может передать в аренду все помещение при наличии правового основания. Таким правовым основанием может быть: доверенность от физического лица на сдачу в аренду его доли (ст. 185 ГК РФ), договор аренды между ИП и собственником второй доли.

В силу императивного характера указанной нормы права следует однозначный вывод о том, что обязательным условием для договора субаренды является наличие согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.

Пунктом 2 ст. 157.1 ГК РФ установлено, что, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Указанной нормой ГК РФ также не устанавливаются требования к форме согласия на совершение сделки.

Соответственно, арендодатель недвижимого имущества вправе выразить свое согласие на передачу арендованного имущества арендатором в субаренду путем проставления соответствующей подписи непосредственно на тексте договора субаренды.

Однако заключение договора аренды между ИП и физическим лицом и последующим заключением договора субаренды на наш взгляд слишком усложняет процесс, а сдача помещения в аренду на основании доверенности физического лица на вторую долю влечет риск возникновения спора между собственниками по полученному (не полученному) доходу от аренды.

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Таким образом, законом не запрещено заключение многостороннего договора.

Более того, по нашему мнению, в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.

Какими документами можно подтвердить расходы арендатора на аренду помещения, если заключенный договор представления счетов на оплату и составления акта выполненных работ не предусматривает? Отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Гусихин и Вячеслав Горностаев.

Организация заключила договор аренды помещения под офис. Договор аренды содержит все необходимые реквизиты первичного документа, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ "О бухгалтерском учете". У организации также имеется акт приема-передачи помещения. Согласно договору организация перечисляет ежемесячную арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца. Договор аренды не предусматривает представления счета на оплату и составления акта выполненных работ. Какой перечень документов должен наличествовать у организации-арендатора для подтверждения расходов на аренду помещения?

К аренде нежилых помещений применяются требования ГК РФ, предусмотренные для аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

То есть договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При этом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

То есть, заключив договор аренды нежилого помещения, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы.

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. При этом расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.

В соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ при применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат:

- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;

- дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;

- последнее число отчетного периода.

Организация может выбрать один из трех предложенных в пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ способов признания расходов в виде оплаты сторонним организациям за предоставленные ими услуги и закрепить его в учетной политике (письма Минфина России от 29.08.2005 № 03-03-04/1/183, УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 № 16-15/080966).

При этом для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (арендодатель) и расходов в связи с потреблением услуги (арендатор) (письма УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 № 20-12/061162, от 26.03.2007 № 20-12/027737, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81).

Кроме того, глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов. Таким образом, ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий договора, не требуется (письма Минфина России от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 06.10.2008 № 03-03-06/1/559, от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742).

В рассматриваемой ситуации условиями договора аренды также не предусмотрено и выставление счетов на оплату (предоплату).

При этом выставление счета на оплату не является обстоятельством, с которым закон или договор о возмездном оказании услуг связывают возникновение обязательства заказчика по оплате услуг (постановление ФАС Московского округа от 20.12.2012 № Ф05-14578/12 по делу № А40-10258/2012).

Кроме того, расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств (п. 1 ст. 272 НК РФ).

Соответственно, выставление либо невыставление счетов на оплату, само по себе не приводит к возникновению каких-либо налоговых обязательств.

Подведем итоги. Итак, для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы: заключенный договор аренды, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества. При этом для подтверждения правомерности признания расходов составление ежемесячных актов об оказанных услугах и счетов на оплату (предоплату) не требуется, если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Читайте также: