Как улучшить работу управляющей компании

Обновлено: 17.05.2024

Компании, которые смогут получить максимальную производительность и наилучшие результаты от каждого сотрудника исходя из ограниченных ресурсов, скорее всего, преуспеют в долгосрочной перспективе.

Современные тенденции оптимизации труда говорят о переходе к большему доверию к сотруднику, предлагая компании внедрить следующие методы.

Требование, чтобы все сотрудники придерживались одного и того же жесткого графика, независимо от работы или фактических потребностей компании, плохо для морального состояния и производительности организации. Предоставление работникам гибкости в отношении их графиков и рабочего времени, на самом деле, может повысить производительность, повысить лояльность и побудить работников сделать больше для компании.

15 топ-менеджеров , которые вывели свои компании на лидирующие позиции в рейтинге ESG.

Возможность для некоторых сотрудников работать на дому также может повысить производительность и боевой дух.

Например, компания Regus провела исследование среди руководителей предприятий. Согласно ему, 60% респондентов заявили, что гибкий график рабочего времени оказался им экономически выгоден, поскольку привел к росту производительности труда и повысил вовлеченность, лояльность и мотивацию.

Казалось бы, не актуально в 2018 году напоминать, что компьютерные технологии — отличный способ повысить производительность компании и помочь каждому работнику сделать больше за меньшее время. Однако это настолько динамично развивающаяся область, которая требует отдельного контроля за возникающими новинками, меняющими представление о рабочем процессе.

Оценивая состояние компании и потребность в компьютерных технологиях, необходимо изучить ручные процессы, которые используется в фирме, и решить, как они могут быть автоматизированы с использованием правильной технологии.

Здесь также стоят задачи интернет-фильтрации (как не допустить, чтобы сэкономленное таким образом время распылилось) и организации удобных инструментов для коммуникации внутри команды: электронная почта и доски объявлений, мессенджеры и так далее.

Например, на Rusbase встречалась история об оптимизации менеджмента в студии Nimax, где был совет о выборе новой системы управления проектами и продажами, а также нового мессенджера. Не так важно, какой конкретно инструмент будет использоваться — гораздо важнее, чтобы он был единым для всей команды и его использование было единообразным. А также безопасным.

Необходимо отслеживать и ограничивать, сколько времени тратится сотрудником на задачи. Для этого можно использовать какое-нибудь из отслеживающих активность приложений и таким образом определить, какие задачи в целом за день осуществляются. Это поможет отказаться от лишнего и установить оптимальный срок для решения задачи. Это так называемый управляемый стресс. Когда сотрудник смотрит на часы, он становится сфокусированным и продуктивным.

Важный момент — процесс оптимизации должен быть не хаотичен, а контролируем.

Согласно опросу, проводившемуся в течение прошлого года нашими менеджерами между компаниями, использующими нашу разработку, 80% опрошенных сообщили, что в их компаниях были предотвращены утечки информации, представляющие коммерческую ценность, а 11% указали, что попытки извлечь такие данные совершались более 10 раз.

А что еще?

Еще одно важное условие — контролировать не только сотрудников, но и линейных руководителей. В одной из компаний, в информационную среду которой давно было внедрено DLP-решение, у специалиста, работающего с программой, сработали правила безопасности, сообщающие о том, что в отделе бухгалтерии за предыдущий месяц один из компьютеров часто оставался включен после окончания рабочего времени, и в нем были активны бухгалтерские программы.

После дополнительного разбирательства выяснилось, что в отделе сменился руководитель, который наладил работу таким образом, что один из бухгалтеров был вынужден постоянно задерживаться. Он попросту сбросил часть своих задач на подчиненного.

Как защитить бизнес от нелояльных сотрудников

При построении современной системы отношений в организации нельзя обойтись без прочной защиты. С одной стороны, DLP-система будет психологически стимулировать сотрудника ответственно придерживаться рабочих обязанностей и улучшать социальный климат в организации. А с другой стороны – защищать бизнес от нелояльных сотрудников и инсайдеров, цель которых навредить компании, воспользоваться ее ресурсами, украсть конфиденциальную информацию.

Например, в компании, занимающейся проектированием зданий, был обнаружен сотрудник, который сливал информацию конкурентам. Отследить его деятельность было непросто, так как он не пересылал чертежи напрямую через почту или мессенджеры, а копировал к себе на ПК и фотографировал.

При помощи модуля мониторинга файловых систем служба информационной безопасности создала банк данных с особо важной документацией. Система провела сканирование всех рабочих станций в сети и выявила, что эта документация хранится у пользователя, который даже не занимался данным проектом.

Приведенные методы увеличения эффективности труда требует большей самостоятельности от сотрудника, а это в свою очередь усиливает важность мониторинга его деятельности. Грамотное выстраивание отношений между нанимателем и сотрудником может помочь вывести работу компании на новый уровень и повысить прибыль.

По данным Росстата, в среднем россиянин тратит на жилищно-коммунальные услуги больше 1700₽ в месяц. Рынок ЖКХ в три раза больше, чем рынок бытовых услуг, в четыре раза больше, чем рынок пассажирского транспорта, и в семь раз больше, чем рынок медицинских услуг. При этом такой размер рынка вовсе не гарантирует бизнесу прибыль или даже выход в ноль.

Автор: Вячеслав Уфимцев
Редактор: Саша Волкова
Иллюстратор: Анастасия Мясникова

Жители большинства многоквартирных домов не обслуживают свои дома сами: не меняют лампочки в подъездах, не чинят пандусы, не убирают снег зимой. Этим занимается управляющая компания, с которой жители дома заключают договор. УК получает от жителей деньги за все коммунальные услуги, платит поставщикам за воду, газ и электричество. А деньги за услуги по содержанию дома оставляет себе.

УК — это обычная коммерческая компания, ООО или АО. Чтобы открыть УК, нужно получить лицензию на управление многоквартирными домами и сдать квалификационный экзамен. Затем нанять уборщиков, сантехников и электриков, заключить договор с ресурсоснабжающими организациями. Сложнее, чем открыть магазин одежды, но вполне возможно — в России работает 20 тысяч управляющих компаний в сфере ЖКХ.

1. Клиентов сложно найти

Найти клиентов на этом рынке сложнее, чем в ритейле или общепите. Не получится просто запустить рекламу в интернете или сарафанное радио — придётся идти сложным путём.

Есть три основных пути: выиграть конкурс, договориться с застройщиком или убедить общее собрание жильцов сменить УК. В первом случае молодая компания не выдержит конкуренции с опытными конкурентами. Во втором предпринимателю может не хватить связей. А третий требует невероятных усилий: нужно собрать жильцов и уговорить их пройти через сложную процедуру. Если у основателя нет сильных связей или возможности влиять на решение жильцов, найти объекты для управления будет практически нереально.

2. Клиенты часто не платят

Общий долг россиян по ЖКХ превышает 500 миллиардов рублей — это около 10% всего рынка. Жильцы могут не платить несколько месяцев и даже лет. Есть те, кто не платит и ждёт, пока пройдёт срок исковой давности в надежде, что на них не успеют подать в суд и долги спишут. Если в течение трёх лет компания не успеет обратиться в суд, деньги будут потеряны.

Чтобы получить свои деньги, компании отключают свет, воду, а иногда и ставят заглушки в канализации

Управляющие компании вынуждены постоянно участвовать в судебных разбирательствах и терять деньги. И даже положительное решение не гарантирует успех: приставы могут просто не найти у должника денег.

3. Много рутинной работы

Проблемы создают не только должники. Даже те, кто платит за услуги, часто делают это несистемно: могут заплатить случайную сумму вперёд или погасить только часть долга. Или не оплатить конкретную услугу, например, охрану, потому что им не нравится охранник. Или не платить несколько месяцев, потом оплатить текущий период и только потом закрывать долг.

Сотрудникам управляющих компаний постоянно приходится разбираться с такими случаями: за что заплатил жилец, сколько ещё должен, как учесть его предоплату в будущих периодах. Это делается только вручную и отнимает десятки часов в месяц. Легче бывает только тогда, когда сотрудник знаком с жителями дома и понимает, за что они и почему они платят.

Если вы работаете в сфере ЖКХ, то мы сможем чуть упростить вам задачу. У нас есть приложение, которое помогает автоматически фискализировать документы оплаты, поступающие на ваш расчётный счёт.
Попробуйте

4. Низкая рентабельность

Предприниматели из сферы ЖКХ говорят, что рентабельность редко превышает 5%. Заработать получится, только если взять много объектов под управление. Нет смысла брать в управление меньше пяти домов, так бизнес точно не выйдет на окупаемость.

Управляющая компания — это посредник между жителями и ресурсными компаниями, она не может влиять на тарифы. Заработать больше можно за счёт дополнительных услуг — консьержа, охраны, замены счётчиков или мелкого ремона. Стоимость таких услуг нельзя поднять в одностороннем порядке, нужно согласовать с жильцами, которые вряд ли поддержат изменения. В итоге мороки много, а прибыль незначительная.

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов. Но эти формулировки довольно размытые. Поэтому разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.

1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество

Есть несколько документов, которые регламентируют действия управляющей компании. Если интересно, прочитайте их целиком, чтобы ещё лучше понимать, на что вы можете рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:

о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. содержания общего имущества в многоквартирном доме. и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Если разбирать подробнее, все обязанности УК можно разделить на несколько групп.

Обеспечивать надёжность и безопасность дома

УК отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.

Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии или стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители УК должны составить список недочётов.

Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его надо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде или протекла крыша. Если проблема не требует срочного вмешательства, УК составляет план восстановительных работ.

Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.

Поддерживать работу систем и оборудования

Системы отопления, канализации, водо-, газо- и электроснабжения также в ведении УК. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок. Управляющая компания также несёт ответственность, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры. Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем или другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает ВС РФ Определение №93‑КГ16‑2 УК.

Допустим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. Если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. Если вентиля нет, имущество считается общим. А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от УК. Впрочем, специалиста вам могут прислать, даже если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.

У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо- и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод обязаны прочистить в течение получаса.

Ремонтировать общие помещения

Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону УК должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.

Поддерживать чистоту в подъездах

УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.

Работы должны Приказ Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191 проводиться с такой периодичностью:

Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
Мытьё окон и батарей — дважды в год.

Заботиться о прилегающей территории

В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.

2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями

УК собирает с жильцов деньги, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Кроме того, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.

Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства

Если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые УК должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.

Если реакции нет, остаётся обращаться:

В Госжилинспекцию. Это орган, уполномоченный контролировать деятельность УК. Сюда стоит жаловаться на неправильное техническое обслуживание, махинации с общими собраниями жильцов, сомнительную подготовку к отопительному сезону и так далее.
В Роспотребнадзор. Это ведомство поможет разобраться, если вам оказывали услуги ненадлежащего качества, обсчитывали или что‑то навязывали.
В прокуратуру. Если предыдущие шаги ничего не дали, обращайтесь сюда. В компетенции этого ведомства наказать за бездействие тех, кто вас проигнорировал.
В суд. Важно помнить, что у управляющей компании есть юридическая служба, одна из основных функций которой — процессы с недовольными жильцами. Так что важно хорошо подготовиться и иметь доказательства того, что ваши права были нарушены.

Пишу для Лайфхакера о деньгах, праве и правах, вещах, которые помогают жить проще, лучше и веселее. И конечно, проверяю советы на себе: получаю налоговые вычеты, подаю декларации онлайн, а ещё досрочно выплатила ипотеку и вынудила почту найти мою посылку.

Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.

Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.

Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В январе 2019 года в Москве работало 1085 управляющих организаций, в Петербурге — 579. Выбрать одну из них сложно.

Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.

Награды ничего не значат

Периодически администрации городов или районов проводят различные конкурсы для организаций ЖКХ, чтобы выявить хорошие и поощрить их: упомянуть в местной газете или на сайте администрации, наградить грамотой или денежным призом.

В Ставрополе администрация проводила конкурс на самый пожаробезопасный дом. Проверяли соблюдение противопожарных норм в домах, которые обслуживают управляющие организации. Оценка домов происходила по балльной системе. Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на ее обслуживание, давали 3 балла. А если есть и система, и договор — 5 баллов. По итогам конкурса было три призовых места и награды в виде денег, грамот и кубков.

Для участия в конкурсе нужно было написать от лица УК письмо-заявку с адресом дома, который будет проверять жюри — специалисты администрации города и представители пожарной инспекции. В то время я работал в управляющей компании юристом, но меня периодически привлекали для решения неюридических вопросов. Я помог заполнить заявку и до ее подачи объяснил, какие очевидные нарушения были в домах.

Нарушения были во всех домах, но это не помешало нам победить в конкурсе. В доме, который мы выставили на конкурс, нарушения были такие:

Жители квартир установили общие двери в подъезде возле своих квартир, чтобы увеличить жилплощадь: так уменьшились общие коридоры.
Под лестницами первых этажей жители хранили свои вещи: санки, велосипеды, коляски.

п. 23 Правил противопожарного режима в РФ: в лестничных клетках и поэтажных коридорах запрещено устраивать кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и горючие материалы

Несмотря на такие отступления от правил, дом признали самым пожаробезопасным. При осмотре дома жюри впустили только в один подъезд из одиннадцати: в нем не было нарушений. Специалисты посчитали, что все подъезды дома одинаковы и нигде нарушений нет. Кубок вручили нам.

Управляющая гордится кубком и теперь использует его, чтобы завлечь новых клиентов. Я проработал в этой УК еще год после описанного случая. Он наглядно характеризует сферу ЖКХ и стал одной из причин моего увольнения.

За время работы в УК я понял, что наличие каких-либо наград в большинстве случаев фикция и показуха.

Зачем нужна УК и как ее поменять

Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.

Управляющая организация отвечает за:

Уборку подъезда и придомовой территории.
Замену лампочек в подъезде.
Функционирование лифта в доме.
Отсутствие протечек на крыше.
Ремонт подъезда.
Другие обязательные работы по дому.

Подробнее об управляющих компаниях Т⁠—⁠Ж уже писал в отдельной статье.

УК выбирают собственники на общем собрании. Поэтому если в работе компании что-то не нравится, на общем собрании собственников сначала необходимо расторгнуть договор управления с текущей УК и заключить его с новой.

Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.

Критерии отбора УК

Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.

Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.

Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.

Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.

Отзывы позволяют узнать о возможных проблемах непосредственно от собственников домов.

Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.

Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.

Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:

Найти все управляющие компании в своем городе.
Выбрать несколько подходящих по расположению.
Исключить компании без домов в управлении.
Проверить количество ушедших от УК домов.
Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
Изучить договор управления.
Провести общее собрание и подписать договор управления.

На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.

Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:

Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.

Через ГИС ЖКХ можно:

Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.

Для этого сделайте две вещи:

Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.

Если у вас одна УК на город или район

В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.

Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т⁠—⁠Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.

Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.

Например, в одном городе — название специально не называю — есть крупный застройщик. После сдачи домов в эксплуатацию он заставляет дольщиков подписывать заполненные бюллетени для голосования вместе с актом приема-передачи квартиры. В этих бюллетенях люди расписываются, что выбрали УК от застройщика, которая работает по большим тарифам. В управлении этой УК целый микрорайон города — около 60 домов.

Один из собственников решил найти другую управляющую компанию и создал инициативную группу, чтобы провести общее собрание о смене УК. Но ни одна из компаний, к которым он обращался, не хотела связываться с УК от застройщика.

Тогда собственник предложил жильцам создать ТСЖ, чтобы они управляли домом самостоятельно. Он повесил объявления в подъезде с повесткой общего собрания — создание ТСЖ — и своим именем как инициатора собрания. Через день собственника во дворе дома встретили трое крепких ребят, которые ясно дали понять, что создать ТСЖ или уйти в другую УК у него не получится. В итоге собственник смирился с действующей УК, обращаться в полицию не стал.

Крупные связи УК и хорошие финансовые возможности могут создать проблемы при смене компании. Как поступать в таком случае — решать вам. В подобной ситуации я советую сначала просчитать свою финансовую выгоду, а уже потом рисковать, борясь с несправедливостью.

В Москве на портале ГИС ЖКХ числятся 1002 управляющие компании. Поэтому надо сузить круг поиска: выбрать ближайшие к дому.

Например, ищем УК для дома по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 17.

Ближайшие улицы возле дома: Кленовый бульвар, улица Нагатинская, Нагатинский бульвар и сама улица Судостроительная. Именно на этих улицах нужно искать офисы УК.

Командная работа

— Александр Евгеньевич, вы один из самых молодых директоров управляющих компаний. Как вы оказались в этой сфере?

У меня в подчинении сразу оказались 28 человек и 37 многоквартирных домов в управлении. Поначалу казалось, что всё не так сложно. Основная работа виделась в двух направлениях: заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и по графику производить текущий ремонт. Но оказалось, что самое сложное — это отладить взаимоотношения с собственниками и советами домов. Пресловутый человеческий фактор в нашей работе оказался на первом месте.

— С какими проблемами чаще всего приходят к вам собственники?

— Самая больная проблема — и для нас, как для управляющей компании, и для населения –капитальный ремонт. На приём идут старшие по домам, просят ускорить работы через суд. Обращаются и те, кто опасается, что пропадут их деньги из фонда капитального ремонта. 15 наших домов открыли спецсчета, владельцами которых является региональный оператор; ведётся работа по формированию спецсчетов, где владельцем будет управляющая компания. Я такую инициативу только приветствую. Вообще, считаю, что с организацией фонда капитального ремонта торопились: и по самой организации (вспомните неразбериху с платёжками за капремонт), и с разъяснительной работой для населения (до сих пор у многих нет ясности, куда идут деньги, как и когда можно ими распорядиться).

Если не проявлять инициативу по принятию решений, даже самая замечательная управляющая компания не помощник.

— Александр Евгеньевич, общение с людьми — это непросто. Сферу ЖКХ считают едва ли не самой коррумпированной. Из-за этого объяснить те или иные затраты на выполнение работ бывает очень непросто.

— Что касается коррумпированности ЖКХ, о чём говорят многие, может и имеет место, но что касается сферы управления МЖД, то здесь никакой такого нет. Идёт повседневный труд на благо наших собственников. Управляющие компании не получают никаких субсидий из бюджетов и существуют только на средства собственников.

Экзамен ЖКХ

— Ваша УК успешно прошла процесс лицензирования. Как он проходил?

— Что-то существенно изменилось в вашей работе после получения лицензии?

— Безусловно. Лицензирование подстегивает нас работать качественнее, тем более что ужесточились штрафы по неисполнению предписаний за ненадлежащее содержание жилищного фонда и составляют 250-300 тыс. рублей на юридическое лицо. В этих условиях мы должны ответственнее подходить и к выборам подрядчика, и к качеству работ, которые мы выполняем своими силами. Жилищная инспекция досконально проверяет жалобы собственников. Несколько предписаний с их стороны — мы этот дом из управления теряем, а потеряв определённое количество домов, можем остаться без лицензии. Но пока мы свои не теряем, а наоборот, приобрели в управление пять домов — из числа тех, которые остались без управляющих компаний.

— А с какими проблемами чаще всего обращаются люди?

Пожилые люди, как правило, приходят на личный приём. Они так воспитаны, и они так привыкли. С ними общение происходит с глазу на глаз. Это занимает очень много времени, но без этого нельзя понять суть проблемы. Личные приёмы я провожу каждую неделю.

Существует одна проблема — некоторые собственники считают, что их проблема должна решаться по щелчку. А работы требуют больших вложений. Потому разъясняем, что надо протокольно оформлять работы и указывать источник финансирования. Кто-то относится с пониманием, а кто-то считает, что ему должны.

Есть такой контингент собственников — не конфликтные, доброжелательные, которые в нашей работе замечают не только негатив, но и позитив. Они тоже звонят и говорят спасибо за работу. Эти слова дорого стоят!

Тонкости работы

— Ваша управляющая компания также осуществляет работы по благоустройству придомовых территорий…

— Что касается вопрос благоустройства, то следует разделять дома, под которыми сформирован земельный участок и он входит в состав общего имущества, и те, где территория находится в муниципальной собственности. В первом случае работы проводятся за счёт средств собственников и при наличии протокола общего собрания собственников.

— Существует также ещё проблема общедомовых нужд (ОДН) и должники. Как это решается?

— Другая серьёзная проблема — неплатежи населения за услуги ЖКХ. Практически в каждом доме есть крупный неплательщик с долгом от 100 тыс. рублей. Мы вынуждены в отношении их подавать иски в суд. Результаты, которые бы подстегивали работников управляющих компаний проводить по таким случаям претензионную работу, очень слабые, скажу честно. У меня в практике есть только один показательный пример, когда из долга в 500 тыс. рублей судебным приставам удалось взыскать сразу 200 тыс. рублей в пользу управляющей компании. С теми, кто не платит за предоставленные услуги, надо поступать, на мой взгляд, жёстче.

Пытаемся как-то сдвинуть с мёртвой точки и проблему установки приборов учёта. Дело в том, что большая часть нашего жилфонда — дома 60-80-х годов, которые технически не рассчитаны на установку измерителей с высоким классом точности. Перед установкой таких приборов должен быть проведён капитальный ремонт. У меня есть положительный пример решения такой проблемы. Так, на улице Пионерской провели общее собрание и решили заменить все индивидуальные приборы учёта на новые. Старшие по подъездам ежемесячно в один и тот же день фиксируют показания у всех. Затем старший по дому совместно с сотрудником управляющей компании снимает показания общедомового счётчика. Схема на первый взгляд кажется сложной, но работает на потребителей. Проблема высоких ОДН остаётся в тех домах, где не у всех жильцов есть индивидуальные приборы учёта. За таких недобросовестных потребителей приходится платить остальным жильцам.

— Что советуете делать собственникам в таких ситуациях?

— Важно понять: не управляющая компания принимает решение о том, что будет с вашим домом, когда, в какие сроки и в каких объёмах. Мы идём вслед за пожеланиями собственников. Вы собственники — вам решать. Поэтому, если не будет вашей инициативы — не будет ничего.

Часто приходится слышать упрёки в отношении управляющих компаний: тарифы растут, мы платим, а нам ничего не делают. В ответ на подобные претензии мне хочется спросить: а вы собрание собственников провели, решение о проведении тех или иных работ приняли? Все начинается с собственников. Если им некогда, лень или они нашли ещё сто причин не проявлять инициативу по принятию решений, даже самая замечательная управляющая компания им не помощник.

Читайте также: