Как работает правовой механизм несоответствующего использования градостроительному регламенту

Обновлено: 18.05.2024

Добрый день. Прошу разъяснить следующую ситуацию. Земельный участок выделен в территориальной зоне, предназначенной для малоэтажной жилой застройки, для которой регламент, устанавливающий виды разрешенного использования не был утвержден, хотя на тот момент проект Правил землепользования и застройки был разработан и прошел процедуру публичных слушаний. Вид разрешенного использования не соответствовал проекту Правил землепользования и застройки, а также не соответствует классификатору утвержденных 01.01.2014 года. Могли ли органы местного самоуправления по своему усмотрению определить виды разрешенного использования до принятия Правил землепользования и застройки? Или должны были быть основания для определения вида разрешенного использования, например: Проект Правил землепользования и застройки, публичные слушания, правовые акты Министерства экономического развития и других ведомств? Если можно укажите каких.

Здравствуйте, Алексей! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Вопросы связанные с изменением вида разрешенного земельного участка регулируются Градостроительным кодексом РФ

Статья 32. Порядок утверждения правил землепользования и застройки

Градостроительный кодекс РФ наделяет местные органы власти утверждать Правила землепользования и застройки. Порядок согласования изложен в вышеуказанной статье.

При этом предусмотрена возможность вносить изменения в Правила землепользования и застройки по заявлению заинтересованных лиц.

Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки

1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса.
2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:
1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;
2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.
3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:
1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;
2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;
3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;
4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;
5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

4. Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.
5. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

Если объект недвижимости не соответствует градостроительному регламенту, то его собственник вправе продолжить использование или он обязан привести объект недвижимости в соответствие с регламентом?

Ответы на вопрос:

В соответствии со п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

В случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Похожие вопросы

Земельный кодекс говорит, что собственники вправе самостоятельно, без дополнительных согласований выбирать вид разрешенного использования земельного участка. Гражданин купил участок с разрешенным использованием объекты торговли. сделал там автостоянку. Как он может изменить разрешенное использование земельного участка на автостоянку? Т.н. градостроительный регламент ничего конкретного не говорит.

У меня в собственности находятся 2 земельных участка площадью 9 и 5 соток. Разрешённое пользование обоих ижс. Земли населённых пунктов оба. На каждом по дому. Градостроительный регламент не предусматривает ижс в качестве разрешённых видов пользования. Хочу перевести их под гаражное строительство (основной вид пользования) Но минимальные размеры земельного участка под гаражи 12 соток. Для приведения земельного участка в соответствие с градостроительным регламентом хочу объединить 2 участка. Но возникает вопрос. Как я поставлю образованный земельный участок на кадастровый учёт если в соответствии со статьёй 11.9 земельного кодекса предельные размеры земельного участка должны соответствовать градостроительному регламенту а размеры участков под ижс не установлены.

Здравствуйте, вопрос следующий, могу ли я как собственник недвижимости запросить полную выписку егрн на конкретную дату, интересует информация о содержании ограничения в использовании или ограничения права на объект недвижимости или обременения объекта недвижимасти на конкретную дату.

13 участникам общей долевой собственности принадлежат четыре объекта недвижимости по 1/13 доли каждому в каждом объекте. Необходимо составить соглашение о перераспределение долей. Составляется одно соглашение на все объекты недвижимости или по каждому объекту?

Получили градостроительный план на свой участок ИЖС в черте Новой Москвы. Он противоречит сам себе и есть подозрение, что мы получим отказ в разрешении на строительство. Интересует правильная последовательность действий, быть может нужно как-то, по особенному, сформировать запрос на разрешение на строительство (в т.ч. СПОЗУ), быть может подать запрос и далее, после получения отказа в разрешении формировать грамотное обжалование в суде.

Спорные моменты ГПЗУ:

2. Информация о градостроительном регламенте, либо требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается: Земельный участок расположен в территориальной зоне, для которой установлен градостроительный регламент

2.2. Информация о видах разрешенного использования земельного участка основные виды разрешенного использования земельного участка:

- Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений (2.1.0)

И противоречие с этим:

2.3. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок:

- Предельное количество этажей и (или) предельная высота зданий, строений, сооружений: Предельная высота (м.) - 0

- Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка: Максимальный процент застройки (%) - 0

Градостроительный регламент – это документ, который устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, а также всего, что находится на их поверхности и используется в процессе застройки этой зоны с последующей эксплуатацией построенных объектов.

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, включаемой в правила землепользования и застройки. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Обязателен учет: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенными документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Таким образом, применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с действующим ГрК РФ (п. 6 ст. 1) градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Таким образом, результатом зонирования является определение границ территориальных зон, для каждой из которых правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты.

В градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования земельных участков, их предельные размеры и параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

В условиях незавершенности процесса и определения параметров разрешения использования, принимая правила землепользования и застройки, муниципальные власти не должны забывать, что необходимо также определить местоположение границ территориальных зон и предоставить такие сведения в орган кадастрового учета. Данная обязанность вытекает из положений ч. 2 ст. 30 ГрК РФ, согласно которым правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе карту градостроительного зонирования.

Таким образом, из указанных выше взаимосвязанных положений действующего законодательства следует, что орган местного самоуправления обязан в срок не более чем десять рабочих дней со дня вступления в силу правил землепользования и застройки (изменений в них) представить в орган кадастрового учета выписку из раздела правил землепользования и застройки, содержащую описание местоположения границы территориальной зоны. Исполнение данной обязанности имеет большое значение для землепользователей, так как в противном случае возникают проблемы с изменением вида разрешенного использования принадлежащих им земельных участков.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

Правилами землепользования и застройки г. Москвы градостроительный регламент земельных участков устанавливается в полном объеме: более конкретно уточняются функциональные зоны, определенные Генпланом, указывается перечень видов разрешенного использования земельных участков, предельные параметры строительства и зоны с особыми условиями использования территорий.

Показатели градостроительного регламента, по большей части, предоставляют землепользователям достаточно широкие возможности по осуществлению, реконструкции и нового строительства. Например, для большинства функциональных зон и расположенных в их границах земельных участков, ПЗЗ устанавливают по несколько видов разрешенного использования, в соответствии с которыми может осуществляться строительство, реконструкция.

Градостроительный регламент не распространяется на состоящие в официальных списках памятники истории и культуры и вновь выявленные объекты, представляющие историко-культурную ценность, в отношении которых уполномоченными органами принимаются индивидуальные решения о режиме содержания, параметрах и характеристиках реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления в порядке согласно законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае отсутствия видов их использования в перечне видов разрешенного использования и несоответствий их размеров предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Состав градостроительного регламента для ведения работ на исторических территориях столицы, утвержденный Правительством Москвы позволяет четко определить параметры, по которым архитекторы и застройщики смогут ориентироваться при ведении градостроительной деятельности, прежде всего в центре города. Главная цель такого градостроительного регламента – сохранение историко-градостроительной и природной среды объектов культурного наследия.

Отечественная практика охранного градорегулирования и разработка градостроительных регламентов позволит оптимизировать процесс подготовки проектной документации реконструкции.

Градостроительные регламенты, разрабатываемые для исторических территорий столицы и для отдельных домостроений, должны корректироваться с учетом локальных проектных проработок композиционно-пространственных решений по объектам культурного наследия.

Градорегулирование на территориях, включающих локальные исторические комплексы.

Важнейшей особенностью современной ситуации является необходимость правового закрепления охранных ограничений, поэтому главное внимание в данной работе уделено инструментам, отвечающим этому требованию, нормам, конкретного регулирующего действия относящимся к нижнему таксонометрическому уровню градостроительного планирования (квартал, микрорайон).

Анализ современных нормативных методов градорегулирования выявил три перспективных вида таких инструментов: определение предметов охраны, градостроительные регламенты, локальные градостроительные рекомендации. Из них можно считать достаточно устоявшимся только определение предметов охраны, касающееся в основном единичных памятников и ансамблей. В основном отечественная система продолжает оперировать инструментами, сложившимися до изменения социально-экономической ситуации. Так, как историко-градостроительный и историко-архитектурный опорный планы, охранное зонирование с определением режимов содержания для зон (реставрация, регенерация, ограниченное преобразование и т.п.) и такими переходными, как напр. ландшафтно-визуальный анализ. Главным недостатком этих инструментов является большой вес экспертных методов градорегулирования и незавершенность процесса определения параметров разрешенного использования и изменения объектов недвижимости.

Градостроительные регламенты только начинают входить в отечественную практику охранного градорегулирования, причем способы их составления различны. Анализ уже применяющихся и предлагаемых методик позволил выделить 4 отечественных подхода к интегрированию задач охраны наследия в правовое зонирования городов: 1) выделение охранных зон, как сферы полномочий органов охраны памятников (указываются лишь некоторые параметры, но в целом необходима индивидуальная процедура по каждому участку); 2) разработка подробных градостроительных регламентов для объединенных охранных зон и зон регулирования застройки (усредненный характер требований к историческим зонам, что может привести к недостаточному учету локальной специфики); 3) выявление большего количества зон и подзон с определенными предметами охраны и разработка градостроительных регламентов, обеспечивающих их сохранение; 4) локализация универсальных композиционно-пространственных типов застройки, ранжирование территорий по режимам реконструкции и в зависимости от сочетания режима и типа определение регламентных требований. В основном регламенты еще разрабатываются или действуют недавно. Анализировать их эффективность на основе практических результатов преждевременно, поэтому был рассмотрен зарубежный опыт в этой области.

Наиболее перспективным для составления регламентов для территорий, включающих локальные исторические комплексы (ЛИК), представляется метод, основанный на охранном районировании с последующим выделением предметов охраны для каждой выделенной зоны, как учитывающий композиционную целостность и своеобразие каждого комплекса. В сложных случаях составлению регламентов должны предшествовать проектные проработки (в т.ч. ландшафтно-визуальный анализ), с помощью которых определяются вероятные пути развития территории и конкретные параметры застройки.

Алгоритм предлагаемой методики охранного градорегулирования для территории в границах зоны влияния ЛИК:

1) выделение структурных элементов ЛИК и зоны влияния,

2)анализ характеристик элементов,

3) выбор стратегии развития территории,

4) определение предметов охраны,

5) выполнение проектных проработок (включая ландшафтно-визуальный анализ) и уточнение границ структурных элементов,

6) составление градостроительных регламентов (в большинстве случаев для всех зон, кроме ансамблевого ядра, для которого возможна разработка традиционной реставрационной программы) и локальных градостроительных рекомендаций (для зоны рядовой застройки и контактной зоны). Необходимо составление регламентов не только для территорий с ценной исторической, но и с более поздней индустриальной застройкой. Их параметры, при необходимости, должны корректировать современную ситуацию.

Главным отличием предлагаемой методики от существующей системы охранного зонирования и других методик заключается во введении в алгоритма разработки регламентов этапов выбора стратегии развития территории и проектных проработок, что отражает установку на преемственное развитие городской застройки, в отличие от установки исключительно на сохранение (консервацию) наследия. Основные черты градорегулирования, основанного на охранном районировании:

1) определение границ действия особых правовых условий на основе выявления целостных по своим характеристикам районов;

2) основа для параметров разрешенного использования объектов недвижимости – характеристики застройки, присущие данному конкретному району и выбранная стратегия его развития.

Результаты работы позволяют выделить несколько перспективных направлений для исследования, в том числе и в рамках смежных дисциплин (в частности, экономики недвижимости): изучение памятников, как объектов недвижимости; уточнение критериев для определения очередности финансирования объектов наследия, связанных с экономическими факторами (взаимосвязи между экономическими и ценностными факторами отбора); изучение влияния различных налогов и платежей на рентабельность реставрационных и реконструктивных действий; изучения правовых оснований и механизмов, позволяющих передавать права на застройку.

1 января 2017 года начнут действовать новые градостроительные правила, значительно изменяющие порядок получения разрешительной документации, необходимой для осуществления строительства. Расскажем о них подробнее.

Новый инструмент ГЧП. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ, который вступит в силу с 1 января 2017 года, вносит существенные новшества в регулирование градостроительной деятельности, а также изменяет порядок получения разрешительной документации. Изначально главной задачей закона было обеспечение устойчивого развития промышленных зон, которые в настоящее время не функционируют по своему целевому назначению. Однако в ходе обсуждения в Государственной Думе действие закона распространили на все территории без исключения.

При комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков, органом местного самоуправления может быть предусмотрено обязательство по строительству инфраструктуры или иных объектов на земельных участках, находящихся в публичной собственности за счет их собственников. Данный инструмент является неким видом государственно-частного партнерства, в рамках которого орган местного самоуправления предоставляет земельный участок, а правообладатель получает возможность застройки данного участка на определенных условиях.

Комплексное освоение. Более серьезным нововведением является возможность комплексного освоения территории по инициативе органа местного самоуправления. Новые правила принуждают правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства к приведению объектов в соответствие требованиям документов территориального планирования, в равной мере это касается и обладателей объектов самостроя. Так, согласно новым положениям Градостроительного Кодекса предполагается, что по инициативе органа местного самоуправления решение о комплексном развитии территории может быть принято при условии, что не менее 50% от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, занимают земельные участки:

на которых расположены объекты капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, признанные аварийными и подлежащими сносу.

на которых расположены объекты капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируются в рамках муниципальных адресных программ.

виды разрешенного использования которых и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ

на которых расположены объекты, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Предполагается, что владельцы недвижимости, расположенной в границах вышеуказанной территории, обязаны в течение полугода заключить между собой соглашение о порядке и условиях комплексного развития территории и предоставить в орган местного самоуправления документацию по планировке территории. В противном случае орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельных участков, находящихся в границах территории, для муниципальных нужд и проводит аукцион на право заключения договора о комплексном развитии данной территории. Изъятие происходит по ускоренной и упрощенной процедуре, которая вводится в Земельный кодекс Российской Федерации. Процедура также предполагает возможность изъятия участка без проведения государственного кадастрового учета, а также возможность прекращения договора аренды земельного участка, если он находится в государственной собственности по инициативе органа местного самоуправления. Предполагается, что изъятые участки будут предоставлены победителю аукциона без торгов в аренду для коммерческой застройки согласно документам территориального планирования.

Данные нововведения существенно затронут интересы владельцев самостроя, а также поставят вне закона те объекты недвижимости, которые были построены до принятия соответствующих правил землепользования и застройки, например, на основании ранее принятых проектов планировки территории. В данном случае правообладатели становятся зависимыми от планов местных властей по развитию соответствующих территорий.

Планировка. В рамках указанных новаций предполагается внесение изменений в порядок подготовки правил землепользования и застройки. Согласно новым положениям на карте градостроительного зонирования планируется указывать границы территорий, где предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию. Предполагается, что границы данных территорий будут указываться по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

Поправками также устанавливается, что в рамках соответствующей территориальной зоны в градостроительных регламентах должно указываться, где предполагается осуществление комплексного развития территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения

Новые статьи Градостроительного кодекса РФ дополняются нормами определяющими порядок подготовки проекта планировки и межевания, общие требования к документации по планировке территории, а также состав материалов по инженерным изысканиям для подготовки данной документации.

В случае если решение о подготовке проекта планировки и межевания территории и проекты документов территориального планирования приняты, а проекты правил землепользования и застройки совместно с проектами изменений в указанные документы были подготовлены и рассмотрены на публичных слушаниях до вступления в силу данного закона, то подготовка и утверждение указанных документов будет идти по правилам, установленным до вступления в силу указанного закона.

При этом законом установлено, что в случае принятия решения о комплексном освоении территории, утвержденные правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса РФ, которые установлены в редакции данного закона в части внесения сведений о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующих территорий объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в срок до 1 июля 2017 года. При этом до этого срока допускается принятие решений о комплексном развитии территорий без внесения указанных изменений.

Сроки и разрешения. Для получения разрешения на строительство после вступления закона в силу потребуется предоставить градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за 3 года до направления заявления в орган, ответственный за выдачу соответствующих разрешений. Данное нововведение также касается объектов индивидуального жилищного строительства. Стоит отметить, что ранее срок действия ГПЗУ установлен не был.

Данная мера во многом продиктована требованием учета актуальных градостроительных регламентов, действующих во время принятия решения о выдаче разрешения на строительства, для исключения ситуаций при которых возможна выдача данного разрешения на объект, создание которого не предусмотрено или противоречит градостроительным регламентам. Также новация введена для стимулирования скорейшего освоения земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство. Следует отметить, что в существующей практике нередко возникали ситуации, когда ранее выданные ГПЗУ противоречили действующим градостроительным регламентам. Даже при условии, что данная новация значительно усложнит процедуру получения разрешения на строительство для многих участников рынка, для некоторых регионов, в том числе и для Москвы, это не должно создать существенных трудностей в сравнении с ранее существовавшими порядками. К примеру, в Москве до 2010 года действовал Акт разрешенного использования, по условиям которого за год требовалось принять распоряжение о его утверждении. К тому же в Москве и так приняты все меры для скорейшего освоения земельных участков в виде повышенной ставки арендной платы и земельного налога за такие земельные участки на период строительства.

Следует учитывать, что указанное требование не распространяется на градостроительные планы земельных участков, которые были выданы до вступления в силу указанного закона. В законе особо отмечено, что информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, полученном до вступления в силу указанного закона, может быть использована в течение срока установленного нормативным правовым актом субъекта РФ. При этом указанный срок не может быть менее чем три года и более чем восемь лет со дня вступления в силу данного закона.

Если разрешение на строительство было выдано до вступления его в силу, то разрешение на ввод в эксплуатацию будет выдаваться на основании градостроительного плана земельного участка, представленного для получения этого разрешения на строительство. Такое же правило касается и разрешения на строительство, выданного на основании градостроительного плана земельного участка и полученного до вступления в силу настоящего закона, срок действия которого не истек.

Также законом оговорено, что если заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка подано в уполномоченный орган до вступления в силу данного закона, он будет выдаваться по старым правилам.

В рамках указанной новации также дополнен перечень оснований для отказа в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию. Теперь основанием для отказа становится не только несоответствие объекта капитального строительства проектной документации, но и разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Теперь, если на участке будет построен объект, не предусмотренный градостроительным регламентом, действующим на момент принятия решения о выдаче разрешения на строительство, такое разрешение выдано не будет. То есть помимо требований к соответствию объекта градостроительным регламентам выдвигается также требование к соответствию вида разрешенного использования участка, на котором расположен объект.

Очевидно, что риски правообладателей участков повышаются в случае, если местными органами власти в ходе строительства будет принято решение об изменении градостроительных регламентов. Непонятно также, что делать с уже построенными объектами в этом случае и кто будет возмещать убытки застройщику. Частично этот вопрос решается за счет того, что новый закон закрепляет в Градостроительном Кодексе Российской Федерации, что вред, нанесенный жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате утверждения не соответствующих требованиям технических регламентов документов территориального планирования и документации по планировке территории возмещается в полном объеме Российской Федерацией, органами власти субъектов РФ и муниципальных образований. Ранее вопрос о возмещении вреда отдельно в законе не оговаривался, очевидно, что порядок возмещения такого вреда должен быть установлен в рамках соответствующих подзаконных актов. Наверняка вопрос о размере возмещения вреда будет предметом судебных споров.

Новый закон значительно ужесточает требования к порядку получения разрешительной документации и создает более жесткую привязку этой процедуры к документам территориального планирования, что в целом сокращает полномочия властей по принятию произвольных решений по данному вопросу. Однако очевидно, что многие местные органы власти будут находить способы для принятия индивидуальных решений по данному вопросу. Так, например, в Москве, учитывая внесенные поправки в Градостроительный кодекс Москвы, позволяется принимать правила землепользования и застройки на основании акта органа исполнительной власти (Правительства Москвы), а не закона города Москвы как было ранее, что позволит органам власти иметь такое же влияние на данный процесс.

Ужесточение требований к получению разрешительной документации в части сроков действия и возможности отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, учитывая возможность изменения градостроительных регламентов с момента получения градостроительного плана, может создать множество споров по данному вопросу даже при наличии обязанности органов власти по возмещению убытков.

Видимо единственным очевидным выходом в данной ситуации будет ускоренное освоение земельных участков и быстрое завершение строительных работ, то есть указанные новации дают дополнительные стимулы к скорейшему освоению земельных участков, хотя конечно и создают дополнительные трудности. Возможно, в ходе наработки практики по данному закону выявится необходимость по дальнейшей корректировке Градостроительного Кодекса. В итоге, то насколько указанные новации будут успешными с точки зрения правоприменительной практики, покажет время.

Читайте также: