Сооружение автостоянка как объект недвижимости решение суда

Обновлено: 25.06.2024

Зачастую граждане, владеющие земельными участками, считают, что раз надел находится в их собственности, значит на нем можно строить любую недвижимость. Однако это совсем не так. В данной статье мы подробно разберем вопрос к чему может привести такое суждение и как можно предотвратить его негативные последствия.
Итак, в вашей собственности находится земельный участок, на котором вы хотите построить, например, жилой дом. По закону, каждый гражданин должен перед началом строительства уведомить орган местного самоуправления о таковых намерениях, а по окончании, известить о завершении строительства все ту же администрацию, приложив технический план на возведенный объект. Вот этот момент нельзя пропустить. Построить недвижимость и поставить в известность государственные органы необходимо, чтобы постройку не признали самостроем.

Согласно ГК РФ ст. 222 самовольной постройкой будет считаться не только та недвижимость, которая построена при отсутствии разрешительной документации на строительство, но и постройка, возведённая с нарушением градостроительных и строительных норм. Если недвижимость признана самостроем, то ее не поставят на кадастровый учет и не зарегистрируют право собственности на нее.

Какие объекты считаются самостроем

Самовольной постройкой в 2021 году считают ту, которая:

Построена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
Земля должна находится в собственности или распоряжении лиц на основании иных правоустанавливающих документов (договор аренды, договор купли-продажи, договор бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения).
Построена на земле, на которой запрещено строительство конкретного вида объекта, т.е. не позволяет вид разрешенного использования.
Возведена без получения согласований и (или) разрешений на строительство от местных органов власти.
Имеет нарушения градостроительных норм, правил при строительстве, пожарной безопасности и т.д.

Как оформить самострой

Первый способ – узаконить самострой в административном порядке

Для начала в администрацию следует подать уведомление о начале строительства с описанием параметров постройки (высота, этажность, площадь и т.д.).
Если на уведомление не получено возражений, необходимо заключить с кадастровым инженером договор на выполнение технического плана.
Далее в администрацию направляется формальное уведомление о завершении строительства вместе с техпланом.

Второй способ — узаконить самовольную постройку через суд

земельный участок должен быть в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
постройка должна соответствовать категории земли и виду разрешенного использования (ВРИ);
подтверждения, что конкретная постройка не нарушает права третьих лиц (соседей) (соблюдены нормы отступа при строительстве и т.д.).
следует указать причины обращения в суд, т.е. изложить причину самовольного строительства или основания отказа в разрешении на строительство.

Пусть оба способа являются не быстрыми, но, если вам важна постройка и в дальнейшем вы планируете совершать различные сделки с ней, то стоит запастись терпением. При наличии адекватно обоснованных причин, по которым был возведен самострой, суд обычно выносит решение в пользу истца.

Штрафы за самовольную постройку 2021

КоАП РФ установил денежные взыскания за строительство недвижимого имущества без разрешительной документации

Для граждан от 2 000 до 5 000 рублей
Для должностных лиц от 20 000 до 50 000 рублей
Для юридических лиц от 500 000 до 1 000 000 рублей

При оформлении самостроя штрафных санкций не избежать, их в любом случае придется выплатить, но только последствия могут быть и более глобальными. Дальнейшее развитие событий —ликвидация недвижимости. Во избежание подобных последствий, а также в целях легитимного использования и эксплуатации объекта недвижимости, настоятельно рекомендуем озадачиться вопросом легализации самостроя.

В письме Минфина России от 26.05.2021 № 03-05-05-01/40484 чиновники решали важный теоретический вопрос: что считать недвижимым имуществом? С тех пор, как движимое имущество перестали облагать налогом на имущество, споры не утихают.

Часть недвижимости попала под обложение по кадастровой стоимости, но далеко не вся.

Нормы законодательства

На основании ГК РФ (ст. 130 и 131) к недвижимому имуществу относятся:

объекты незавершенного строительства;

иные объекты, подлежащие государственной регистрации или государственному учету.

Как показала практика и такую классификацию можно трактовать по-разному.

Для решения вопроса зачастую приходится обращаться к судебным решениям. К ним обращается и Росреестр – ведомство, наделенное, в частности, полномочиями:

по государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

ведению Единого государственного реестра недвижимости и предоставлению сведений, содержащихся в нем;

государственному кадастровому учету недвижимого имущества.

В письме от 20.10.2020 № 11-9273-АБ/20 Росреестр указал на необходимость в спорных вопросах учитывать позицию ВС РФ, отраженную в Определении от 22.12.2015 № А27-18141/2014 по делу № 304-ЭС15-11476.

Суд отмечал, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства:

возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости;

получения разрешительной документации;

соблюдения градостроительных норм и правил.

Согласно ГрК РФ (п. 10 ст. 1, ст. 51, 55) здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства, для создания которых необходимо получение разрешения на строительство. После завершения строительства должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Этим же законом (подп. 24 п. 2 ст. 2) определено, что строительные конструкции зданий или сооружений, выполняющие определенные несущие, ограждающие или эстетические функции, признаются неотъемлемыми частями таких зданий, сооружений.

В силу ГрК РФ (подп. 10, 10.2 ст. 1) не являются объектами капитального строительства некапитальные строения и сооружения при условии, что они не имеют прочной связи с землей, и конструктивные характеристики которых позволяют демонтировать, перемещать и собирать затем без несоразмерного ущерба их назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений. Это относится, в том числе, к киоскам и навесам. Не являются объектами капитального строительства также неотделимые улучшения земельных участков – например, замощения, покрытия и прочее.

Какой вывод можно сделать из сказанного? Сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации, с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости. Соответственно, объекты, обладающие характеристиками некапитальных сооружений, не относятся к недвижимому имуществу.

Судебная практика

Минфин России напомнил о судебных решениях, в которых арбитры в решении вопроса о квалификации имущества в качестве движимого или недвижимого, встали на сторону налогоплательщиков. Это определения ВС РФ:

от 20.05.2015 № 306-ЭС15-5227 (движимым имуществом признано ограждение земельного участка (забора), смонтированного из унифицированных частей с возможностью разборки и сборки на ином земельном участке);

от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 (замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью);

Признаки недвижимости от ФНС

В письме от 28.08.2019 № БС-4-21/17216@ ФНС России выделила для инспекторов три признака недвижимости, которыми они должны руководствоваться в работе:

прочная связь объекта с землей (непосредственно, через соединение с другой недвижимостью, или как подземная коммуникация);

перемещение объекта невозможно без причинения ему несоразмерного ущерба, после чего он не будет пригоден к использованию;

наличие у объекта собственных полезных свойств, которые не зависят от участка, на котором он находится, или от другой недвижимости.

Судьи добавляют также собственные критерии: прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, место нахождения. (например, Постановление Девятого ААС от 21.01.2020 № 09АП-71722/2019).

Проблем много и кажется, что Правительство РФ уже грезит идеей отменить льготу по налогу для движимого имущества, и облагать налогом все подряд. Ведь для чего-то ввели в обновленную декларацию по налогу на имущество за 2020 год раздел 4 для движимого имущества. Да, налогом оно по-прежнему не облагается. Заполняли раздел 4 только владельцы объектов налогообложения (недвижимости с остаточной стоимостью отличной от нуля). Информация о движимых основных средствах – справочная. Но может это только пока?

На сегодняшний день тема разграничения движимого и недвижимого имущества является крайне важной, так как отнесение имущества к тому или другому виду влияет на порядок его приобретения, реализации, а также защиты прав. Помимо теоретического интереса, исследование данного вопроса имеет также и практическое значение, поскольку правовой режим движимых вещей отличается от недвижимых, для последних предусмотрен специальный порядок государственной регистрации прав.

Часто установить, является имущество движимым или недвижимым, довольно тяжело. В таких случаях приходится использовать результаты экспертизы, назначаемой судом. Главным образом, отличие движимого имущества от недвижимого эксперты рассматривают через их признаки, которые связаны с природой тех вещей, которые относятся к данному виду имущества.

Для того чтобы выявить, в чём заключаются существенные отличия между движимым и недвижимым имуществом, сначала обратимся к содержанию и понятиям данных терминов, которые содержаться в ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 130 ГК РФ к движимому имуществу относятся все вещи, которые не являются недвижимыми, включая деньги и ценные бумаги.

В статье 130 ГК РФ законодатель даёт определение понятию недвижимого имущества через перечисление объектов (и некоторых их признаков), которые к нему относятся, а именно:

земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства;
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учёте порядке ;
иное имущество, отнесённое законом к недвижимости (например, предприятия, космические объекты, единые недвижимые комплексы).

Таким образом, по своим природным свойствам движимое имущество отличается от недвижимого тем, что оно:

не обладает прочной связью с землёй;
не всегда индивидуально определено, в отличие от недвижимости, которая всегда определена чётко (например, у здания есть адрес, кадастровый номер и технические характеристики – этаж, площадь и др.).

Однако на практике часто не представляется возможным руководствоваться критерием о том, что недвижимость - это любая вещь, настолько прочно связанная с землей, что её перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба её назначению. Особенно когда возникает вопрос о признании её, например, принадлежностью главной (недвижимой) вещи, её составной частью или её улучшением.

Поскольку гражданское законодательство не содержит всех отличительных признаков недвижимости, отличающих её от движимого имущества, то для их определения, помимо законодательства, следует обращаться к судебной практике.

Во-первых, применение критериев бухучёта. ВС РФ решил , что при разграничении объектов нужно применять критерии бухучёта.

Во-вторых, прочная связь с землёй. ВС РФ пояснил , почему нельзя отнести объект к недвижимости только по той причине, что он связан с землёй и его нельзя переместить без разрушения или повреждения.

Сами по себе критерии прочной связи вещи с землёй, невозможности раздела вещи в натуре без разрушения, повреждения вещи или изменения её назначения, а также соединения вещей для использования по общему назначению в сложную вещь, используемые гражданским законодательством ( п.1. ст. 130 , п.1 ст. 133, ст. 134 ГК РФ), не позволяют однозначно решить вопрос о праве налогоплательщиков на применение рассматриваемой льготы, поскольку эти критерии не позволяют разграничить инвестиции в обновление производственного оборудования и создание некапитальных сооружений от инвестиций в создание (улучшение) объектов недвижимости — зданий и капитальных сооружений. В обоих случаях до приобретения и монтажа объекты не имеют связи с землёй, а после начала эксплуатации могут образовать сложную вещь с недвижимостью.

В-третьих, наличие сведений в ЕГРН. По мнению ВС РФ , критерий, который часто используют, — наличие либо отсутствие сведений об объекте в ЕГРН можно применять как доказательство в споре. Однако оценить право на льготу только на основании такого критерия нельзя.

Наличие (отсутствие) сведений об объекте основных средств в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ имеет доказательное значение для целей применения пп. 8 п. 4 ст. 374 и п. 25 ст. 381 НК РФ, но также не может использоваться в качестве безусловного критерия для оценки правомерности применения льготы. Это объясняется тем, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств ( абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинён режиму недвижимых вещей ( абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Государственная регистрация права на вещь устанавливается в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости. На это ВС РФ указывал ещё в 2015 году.

Таким образом, Верховный Суд данным Определением сделал очередной шаг на пути разграничения движимого и недвижимого имущества. Полагаем, что теперь к указанным разъяснениям прислушаются, в том числе и фискальные органы. Так, в Письме № БС-4-21/7027@ ФНС не только привела основные положения решения ВС РФ, но и распорядилась довести представленные сведения до должностных лиц, которые осуществляют мероприятия налогового контроля, рассматривают налоговые споры, касающиеся исчисления имущественного налога.

Ранее мы сообщали о том, что Верховный Суд РФ сформулировал подход к разграничению движимого и недвижимого имущества в целях налогообложения.

Подробнее о налоге на имущество и других актуальных для бухгалтера вопросах вы можете узнать на нашем семинаре.

Вопросы о статусе самовольной постройки в гражданском обороте, порядке и об условиях ее легализации, а также основаниях принятия судом решения о ее сносе неоднократно рассматривались и разъяснялись высшими судебными инстанциями. И в последнем Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 № 2 эти вопросы не были оставлены без внимания.

На новое рассмотрение

Как следует из материалов судебного дела, сособственники долей в праве собственности на трехэтажный жилой дом возвели дополнительных три этажа, а также цокольный этаж на принадлежащем им на праве общей долевой собственности участке земли, а затем обратились в суд с иском к одному из сособственников, уклонявшемуся от заключения соглашения о прекращении общей долевой собственности на данный дом, с требованием о выделе реальных долей в виде изолированных частей дома (квартир и нежилых помещений) каждому из сособственников.

Суды первой и апелляционной инстанций, рассмотрев данный спор, удовлетворили требования истцов, признав за каждым из них право собственности на помещения в данном доме. Однако администрация муниципального образования не согласилась с подобным решением и обратилась в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ с кассационной жалобой, в результате чего дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Так что же привело Верховный Суд РФ к выводу о необоснованности принятых нижестоящими инстанциями актов по данному делу и какие обстоятельства необходимо доказать истцам для решения вопроса о возможности признания права собственности на помещения в возведенном ими шестиэтажном строении?

Снос или легализация?

Прежде всего необходимо отметить, что произведенные истцами преобразования трехэтажного жилого дома были признаны судами реконструкцией, в результате которой появилась самовольная постройка, что согласуется с устоявшейся в последние годы судебной практикой.

Так, в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 было указано, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом в п. 29 данного Постановления отмечалось, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014 у судов вызывает затруднение разграничение понятий реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения. В Определении от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 Верховный Суд РФ разъяснил, что созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т. п.), тогда как перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, такое как перенос и разборка перегородок, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д.

Из сложившейся на данный момент судебной практики явно следует, что наличие любого из перечисленных ниже признаков является основанием для признания здания, сооружения или иного строения самовольной постройкой, а именно:
1. Возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. В рассматриваемом в настоящей статье деле суды не дали оценку тому факту, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначение для индивидуального жилищного строительства, а в результате проведенной сособственником трехэтажного дома реконструкции на земельном участке появился шестиэтажный многоквартирный дом.

Как ранее было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014, самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, судом не может быть удовлетворено требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка.

2. Возведение недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений. Как следует из Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6, сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры. При этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Возведение недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Неоднозначность понятия "существенности" нарушения упомянутых выше норм и правил создает дополнительные трудности для лиц, желающих легализовать самовольное строение, и для судов при принятии решения об отнесении того или иного нарушения к категории "существенных", тем более что вопросы существенности нарушений норм и правил, допущенных при возведении самовольной постройки, не могут ставиться на разрешение эксперта, как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014.

Признак существенности нарушения норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела, при этом оценивается среди прочего соблюдение требований санитарного, пожарного, экологического законодательства в зависимости от назначения и месторасположения объекта. К существенным нарушениям суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Таким образом, лицу, желающему приобрести право собственности на самовольную постройку, необходимо убедить суд, что данное строение не угрожает жизни и здоровью граждан; не нарушает права третьих лиц, а самим лицом предпринимались попытки легализации самовольного строения в том виде, в котором оно возведено.

Как отметил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 06.07.2016, перечисленные выше обстоятельства не были установлены судами нижестоящих инстанций, что и стало причиной возвращения дела на новое рассмотрение.

Как получить свою долю

Сособственники трехэтажного жилого дома, обратившись с требованием о выделе каждому отдельного помещения в реконструированном ими строении, а также суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворившие данное требование, не учли того факта, что самовольная постройка не является объектом гражданского оборота и с ней нельзя совершать какие-либо юридически значимые действия, гражданско-правовые сделки до введения ее в гражданский оборот.

Аналогичная позиция была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 15.06.2010 № 2404/10, где указано, что сделка по продаже компанией "Ралбек Интернешнл ЛТД" самовольной постройки компании "Фломис Трейдинг Лимитед" не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет, поскольку самовольное строение не могло стать объектом гражданского оборота.

В Обзоре судебной практики от 06.07.2016 Верховный Суд РФ подчеркнул, что ответчиком по иску о выделе доли в имуществе может быть только собственник данного имущества, между тем лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. К нему также не могут быть предъявлены требования как к собственнику.

Как следует из судебной практики, истцу, заявившему требование о выделе доли в самовольной постройке, необходимо представить суду доказательства возможности признания права собственности на соответствующую самовольную постройку, которые позволят установить, что:

самовольное строение не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц;

самовольная постройка возведена на земельном участке, в отношении которого истец имеет права, допускающие строительство такого объекта;

постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

истцом предпринимались попытки легализации самовольного строения.

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан может доказываться положительным заключением государственной экспертизы проектной документации (п. 2 Обзора Верховного Суда РФ от 06.07.2016), в соответствии с которой осуществлены строительство или реконструкция объекта. При этом доказательством совершения попыток легализации самовольной постройки согласно Определению ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 являются предпринятые лицом меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о выделе доли в такой постройке и признании права собственности на данную долю.

Читайте также: