Решение суда о признании договора аренды земельного участка ничтожным

Обновлено: 10.05.2024

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

установила:

Истец полагал, что ответчики неправомерно приняли решение о выделе земельных участков в счёт принадлежащих им земельных долей в соответствии с пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г.

Истец считал, что к отношениям сторон должны применяться положения, предусмотренные статьёй 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми намерение о прекращении договора аренды земельного участка могло быть заявлено только всеми участниками общей долевой собственности, в связи с чем 31 августа 2012 г. действие договора аренды земельного участка продлено на новый пятилетний срок и выдел земельных участков в счёт земельных долей ответчиков из земельного участка сельскохозяйственного назначения, переданного в аренду истцу, мог быть произведён только с согласия арендатора на основании пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик Пирожок В.В., также действующий в качестве представителя 37 ответчиков по делу, и представитель ответчиков Кравцов Д.А. возражали против удовлетворения иска. В обоснование возражений против иска указали, что земельные участки были выделены в счёт земельных долей ответчиков в соответствии с требованиями законодательства, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, истец был уведомлен о нежелании ответчиков продлевать договорные отношения аренды земельного участка, ответчики зарегистрировали право собственности на выделенные земельные участки, о чём внесены записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 540 га с кадастровым номером , имеющий местоположение: край, район, в границах сельского поселения, по вопросу о прекращении договора аренды земельного участка. Признаны недействительными решения от 17 сентября 2012 г. об утверждении Аристовой Н.Ф. и другими ответчиками проектов межевания земельных участков из земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 540 га с кадастровым номером , имеющих местоположение: край, район, в границах сельского поселения.

Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 10 июля 2013 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 февраля 2013 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчиком Пирожком В.В. поставлен вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 февраля 2013 г. и постановления президиума Краснодарского краевого суда от 10 июля 2013 г. с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2013 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе и в возражениях на неё, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 февраля 2013 г. и кассационного постановления Краснодарского краевого суда от 10 июля 2013 г.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела судами апелляционной и кассационной инстанций.

На основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 14 указанного Федерального закона участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: 1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; 2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счёт земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; 3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; 4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; 5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными; 6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учёта или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объёме и о сроках таких полномочий; 7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности; 8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности; 9) об утверждении расчёта размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.

№ 435-ФЗ) участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счёт принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счёт земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счёт земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счёт земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истёк.

Согласно пункту 2 статьи 13 поименованного Федерального закона земельный участок образуется путём выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путём выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами - 6 4 указанной статьи.

В силу положений пункта 3 статьи 13 этого закона земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

Если указанное решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счёт земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счёт земельной доли или земельных долей (пункт 4 статьи 13 данного Федерального закона).

Поскольку решение о прекращении договора не было принято, а по условиям договора в таком случае он пролонгируется на новый срок, то права истца проведением собрания нарушены не были.

Обстоятельства дела установлены судом на основании надлежащим образом исследованных доказательств, не опровергнуты истцом и не поставлены под сомнение судом апелляционной инстанции.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права при рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции не установил.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции сослался на то, что пункт 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения(в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ) не предусматривает возможность решения общим собранием участников долевой собственности вопроса о прекращении договора аренды земельного участка, который в соответствии с положениями статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации может быть прекращён исключительно с согласия всех участников долевой собственности.

При этом судебная коллегия указала также на то, что пункт 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ) предусматривает право участника долевой собственности на выдел земельного участка в счёт причитающейся ему земельной доли без согласия арендатора только в случае несогласия с передачей земельного участка в аренду или с условиями договора аренды, однако на дату проведения общего собрания - 6 августа 2012 г. - договор аренды от 19 мая 2007 г. был пролонгирован и являлся действующим.

Президиум Краснодарского краевого суда согласился с выводами суда апелляционной инстанции, оставив апелляционное определение в силе.

Между тем с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку выводы судов апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии у ответчиков права на выдел земельных участков в счёт принадлежащих им долей без согласия арендатора противоречат положениям статей 8, 19, 34, 35 Конституции Российской Федерации, которыми в качестве основополагающего принципа закреплено право граждан и юридических лиц приобретать и осуществлять свои гражданские права своей волей и в своём интересе, иное означало бы существенное искажение конституционно-правовой природы отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов.

Также суды апелляционной и кассационной инстанций Краснодарского краевого суда неверно определили период действия договора аренды, заключённого 19 мая 2007 г., в связи с чем пришли к ошибочным выводам о том, что на дату проведения общего собрания - 6 августа 2012 г. - указанный договор аренды был пролонгирован, поскольку договор аренды от 19 мая 2007 г. в соответствии с пунктом 1.3 договора вступил в силу с момента его государственной регистрации 30 августа 2007 г. и срок его действия истекал 30 августа 2012 г., в связи с чем ответчики, выразившие на общем собрании участников долевой собственности 6 августа 2012 г. несогласие с пролонгацией договора аренды, вправе были выделить земельные участки в счёт принадлежащих им земельных долей в соответствии с пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ).

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что указанные выше нормы материального права не были учтены судом апелляционной инстанции при разрешении данного спора и что у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции. Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права не были исправлены президиумом краевого суда, оставившим в силе определение суда второй инстанции.

Указанные выше нарушения норм материального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 февраля 2013 г. и кассационного постановления президиума Краснодарского краевого суда от 10 июля 2013 г.

При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с учётом того, что судом первой инстанции установлены все имеющие значение обстоятельства, правильно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, находит возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, оставить в силе решение суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 февраля 2013 г. и кассационное постановление президиума Краснодарского краевого суда от 10 июля 2013 г.

отменить, оставить в силе решение Выселковского районного суда Краснодарского края от 19 декабря2012-г.

Между ООО и Администрацией заключен договор аренды земельного участка для размещения пилорамы. Администрация обратилась в суд с иском о признании заключенного договора аренды недействительным в связи с тем, что договор заключен без проведения аукциона. Какое решение примет суд? Может ли ООО ссылаться на добросовестность приобретения права аренды и то, что процедурные нарушения со стороны Администрации не могут служить основанием причинения убытков бизнесу общества?

Ответы на вопрос:

Для этого нужно видеть текст иска и договора аренды.

Суд признает договор недействительным. Ст. 17.1 Закона о защите конкуренции запрещает акты и действия (бездействие) в т. ч. органов местного самоуправления, которые приводят (или могут) к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

В отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозведения или оперативного управления, договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования, заключаются только по результатам торгов.

Сделка будет признана недействительной на основании ст. 168 ГК РФ:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Подобным вопросом вы предлагаете юристам немножко погадать. О том какое решение примет суд Суд принимает решение по результатам рассмотрения дела, когда опрашиваются стороны изучаются документы, опрашиваются специалисты, свидетели и т.д.

Вы же предлагаете юристам, только на основании нескольких строчек информации, содержащихся в вашем вопросе дат вам точный ответ по поводу какое решение вынесет суд Извините так в жизни не бывает

Совсем не факт что суд примет решение о признании договора аренды земли ст 22 ЗК РФ недействительным

В данной ситуации присутствует и вина администрации-зачем она без проведения аукциона заключила договор аренды

На этом нужно ООО строить свою позицию в суде стст 64-65 АПК РФ

Конечно, ООО следует ссылаться на добросовестность приобретения права аренды и то, что процедурные нарушения со стороны Администрации не могут являться основанием для признания недействительным договора аренды

"Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 02.12.2019)

АПК РФ Статья 64. Доказательства

Позиции высших судов по ст. 64 АПК РФ >>>

1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

2. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио-и видеозаписи, иные документы и материалы.

(в ред. Федерального закона от 08.12.2011 N 422-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и иных участников арбитражного процесса, полученные путем использования систем видеоконференц-связи.

3. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Арендодатель заявляет требования о расторжении договора аренды в связи с несоблюдением процедуры получения аренды такого имущества

Действительно, требование приобретения такого имущества были нарушены и ссылаться на добросовестность арендатора не получится, потому что имеются ограничения по порядку предоставления такого имущества в аренду

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за некоторыми исключениями (Информация Федеральной антимонопольной службы от 16 сентября 2019 г.). Одним из исключений является п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции,

Но к Вам это не относятся.

Согласно статьей 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ) и несоблюдением процедуры предоставления в аренду земельных участков без проведения публичной процедуры торгов можно признать недействительным договора аренды земельного участка и применить последствия недействительности сделки.

Между тем, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без торгов, в случаях предусмотренных ч. 2 ст. 39.6. ЗК РФ.

Факт получения и владения участком обществом в случае несоблюдения данного запрета не признается в качестве добросовестного.

В части убытков. Пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность возмещения лицу, права которого нарушены, причиненных ему убытков. При этом под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, под упущенной выгодой - неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По делам такой категории лицо, защищающее свои гражданские права путем предъявления требования о возмещении убытков, должно доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, совершение этим органом (его должностным лицом) противоправных действий (бездействия), возникновение у потерпевшего убытков и их размер, причинно-следственную связь между действием (бездействием) и его последствиями. Также должен доказать наличие у него законных прав или интересов, а также то, что он предпринял все возможные меры для предотвращения возникновения убытков и уменьшения их размера. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков. При этом удовлетворение иска возможно при наличии совокупности перечисленных выше условий ответственности, для отказа в иске достаточно отсутствия одного из перечисленных выше условий.

Таким образом, возмещение убытков ООО будет зависеть от многих обстоятельств.

Под ним понимается сделка, в результате который одна из сторон получает во временное пользование земельный участок за определённую сумму вознаграждения.

Как для её заключения, так и расторжения, необходимы определённые на законодательном уровне основания.

Далее мы рассмотрим, каким способом можно расторгнуть сделку аренды и признать заключенный между арендодателем и арендатором договор аренды недействительным.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Прекращение договора аренды земельного участка — на какие законодательные акты опирается?

Так, согласно 46 ст. Земельного кодекса, прекращение аренды земельного участка может происходить по основаниям, предусмотренным в гражданском законодательстве (оно же регламентирует и саму процедуру: её последовательность, документальное сопровождение и т.д.) и Земельном кодексе.

Среди распространяемых на аренду земельных территорий общегражданских законодательных норм можно отметить: заключение соглашения на ограниченный период и прекращение по его завершении, преимущественное право временного владельца на заключение нового соглашения, если иное не содержится в его условиях или иных подзаконных актах.

Обратите внимание! Ст. 610 ГК РФ определяет процесс прекращение права аренды земельного участка в одностороннем порядке. Единственное требование – инициатор расторжения сделки должен своевременно известить о своих намерениях собственника.

Законом на это определён трёхмесячный срок, однако стороны еще на этапе подписания соглашения могут постановить иначе.

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса определённые категории аренды предусматривают предельный срок предоставления земельных территорий во временное пользование, и по его наступлению соглашение прекращает своё действие независимо от того, на какой период времени оно было заключён.

Основания прекращения аренды земельного участка

Перечисленные в Гражданском и Земельном кодексах основания для прекращения аренды земли не являются окончательными или исчерпывающими.

Они могут быть дополнены по желанию сторон при оформлении соглашения.

Собственник имеет право прекратить сделку, если арендатор неоднократно нарушает нормы пользования землёй, более двух раз кряду не вносит платежи в оговоренный срок или использует землю не по назначению, определённому в соглашении.

Ст. 450 ГК РФ подтверждает право владельца земли вносить в соглашение и прочие требования, при несоблюдении которых арендатором сделка будет немедленно прекращена. Инициатором прекращения сделки может выступать и вторая сторона.

Возможные основания для прекращения сделки арендатором:

непредоставление земли владельцем участка;
препятствование её эксплуатации в оговоренных ранее рамках и формах;
непригодное состояние земельных владений;
умалчивание владельцем собственности о неких третьих лицах, имеющих право на использование и владение сдаваемой во временное владение территории.

Важно! Смерть арендатора не признаётся основанием для прекращения сделки, право аренды переходит к его законному наследнику.

Расторжение договора арендатором (при условии подписания им соглашения аренды государственной или муниципальной территории сроком более пяти лет) осуществляется исключительно после решения суда и при наличии исчерпывающих доказательств неправомерных действий собственника.

Арендодатель может выступить инициатором прекращения аренды, если:

Процедура расторжения найма

Для того чтобы расторгнуть сделку, стороне-инициатору необходимо уведомить контрсторону о своих намерениях.

Определённый на законодательном уровне срок – три месяца, впрочем, в пунктах соглашения могут быть установлены иные условия извещения.

Итак, в определённый срок инициатор направляет второй стороне письменное уведомление о прекращении сделки, получаемое под её личную подпись.

Если удаётся достичь согласия, то арендатор передаёт земельные владения собственнику в первоначальном виде (возможны случаи, когда территория была весьма облагорожена – тогда следует обсудить компенсацию временному владельцу затрат на землеустройство), и стороны заключают мирное соглашение о прекращении договора.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Если ответной реакции не последовало, то документы на прекращение соглашения направляются в арбитражный или районный суд с иском на действия/бездействие контрстороны.

Именно решение суда является единственным основанием для прекращения сделки в этом случае. Возвращение имущества владельцу оформляется актом приёма-передачи, в коем сверяется соответствие нынешнего состояния территории сведениям, отображённым в первом акте передачи территории во временное пользование арендатора (о том, как он составляется, написано тут).

ВАЖНО! Все незаконно воздвигнутые здания, деревья и прочие насаждения не подлежат компенсации и должны быть снесены и вырублены.

Необходимые для завершения сделки документы:

копии паспортов;
технические документы на имущество: справка из БТИ, технический паспорт, справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
свидетельство о праве собственности;
правоустанавливающие документы владельца (договор покупки-продажи, дарственная и т.д.);
соглашение аренды;
заключение эксперта о неправомерной эксплуатации (если прекращение сделки производится по желанию собственника на основаниях, определённых Земельным кодексом РФ).

Договор аренды земли является самым важным документом при заключении этой сделки. На нашем сайте вы найдете много материалов, рассказывающий об этом документе. Читайте о том:

Признание договора недействительным

Причины, при которых арендатор имеет право требовать признания недействительным договора аренды земельного участка:

несоблюдение законодательных норм при оформлении;
подписание его недееспособным (несовершеннолетним) гражданином или по принуждению;
мнимый характер сделки;
несоблюдение требований публичного порядка.

ВАЖНО! Согласно российскому гражданскому законодательству, договор может быть признан недействительным, если в нём отсутствует чёткое описание предмета аренды или её основных условий(стоимость, сроки, метод расчёта, конкретное расположение объекта и т.д.).

Исковое заявление о признании договора аренды земельного участка недействительным может быть как самостоятельным, так и ответным. В случае признания его таковым претензии истца по первому иску в большинстве своём будут признаны несостоятельными.

Исковое заявление необходимо подкрепить доказательствами, в качестве которых могут выступить:

Документы об отсутствии полномочий для подписания соглашения.
Документы о невозможности заключения сделки гражданином (о полной или частичной дееспособности).
Результаты различных экспертиз.
Сам спорный договор.

Иск подаётся в арбитражный суд, когда одна из сторон являются юридическим лицом и в районный, если истец и ответчик – физические лица. Оформляется иск в свободной форме, в верхней части листа – наименование судебного органа и информация об истце и ответчике, а в самом тексте заявления указываются данные договора (дата подписания, номер и срок действия), а также основания для обращения в суд.

В финальной части документа следует указать свои требования относительно признания соглашения недействительным и выплаты материальной компенсации, если есть претензии денежного характера.

Признать договор недействительным можно обратившись в суд. Исковое заявление, подкреплённое доказательной базой, предоставляется в приёмную суда, регистрируется, а уже через месяц состоится первое слушание по делу (как правило, одного заседания для решения спора оказывается недостаточно).

Прекращение аренды земельного участка возможно только на законных основаниях по инициативе обеих сторон либо по судебному решению.

Собственник может прекратить сделку, если арендатор эксплуатирует землю, ухудшая её состояние и экологическую обстановку, не выполняет условия договора или вовсе не использует имущество. В любом случае, без согласия второй стороны, прекращение аренды происходит по решению суда.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Читайте также: