Признание договора энергоснабжения недействительным судебная практика

Обновлено: 14.05.2024

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

признать сделку недействительной;
применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:

Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.

Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.

Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.

судей Асташова С.В., Марьина А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дмитриевой Татьяны Викторовны к Синициной Софии Валиахметовне о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, по кассационной жалобе Синициной Софии Валиахметовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя Синициной С.В. - Глухова Д.М., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Представитель ответчика заявленные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Решением Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 7 ноября 2017 г. в удовлетворении исковых требований Дмитриевой Т.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым договор купли-продажи квартиры от 11 января 2016 г. признан недействительным. Прекращено право собственности Синициной С.В. на квартиру, расположенную по адресу: , и признано право собственности Дмитриевой Т.В. на указанную квартиру.

В кассационной жалобе Синициной С.В. ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшегося по делу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.

В связи с поданной 18 июля 2018 г. кассационной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей Верховного Суда Российской Федерации Романовским С.В. 24 сентября 2018 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением этого же судьи от 6 декабря 2018 г. кассационная жалоба Синициной С.В. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы, обсудив доводы кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции.

Разрешая спор и отказывая Дмитриевой Т.В. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания договора купли-продажи заключенного между Дмитриевой Т.В. и Синициной С.В. 11 января 2016 г., недействительным по основаниям, предусмотренным положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, при этом исходил из того, что Дмитриева Т.В. лично подписала договор купли-продажи от 11 января 2016 г., акт приема-передачи квартиры и расписку о получении денежных средств по указанному договору, договор купли-продажи прошел государственную регистрацию и исполнен его сторонами.

С данным выводом суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции и, отменяя решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 7 ноября 2017 г., указав на наличие заблуждения Дмитриевой Т.В. относительно природы оспариваемой сделки, что подтверждено преклонным возрастом истицы, наличием доверительных отношений между сторонами, а также наличие порока воли продавца по распоряжению единственным жилым помещением, выраженном в том, что воля Дмитриевой Т.В. на заключение данной сделки основана на ее неправильном мнении, признал договор купли-продажи от 11 января 2016 г. недействительным.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции, выразившиеся в следующем.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Обращаясь в суд с иском, Дмитриева Т.В. ссылалась на то, что она заблуждалась относительно подписываемого договора купли-продажи квартиры, полагая, что заключает с Синициной С.В. договор пожизненного содержания, в связи с чем она была лишена возможности осознавать правовую природу сделки и последствия передачи жилого помещения в собственность ответчика, а также обстоятельства, влекущие нарушение ее прав.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является выяснение вопроса о том, понимала ли Дмитриева Т.В. сущность сделки на момент ее совершения или же воля истца была направлена на совершение сделки вследствие заблуждения относительно ее существа применительно к пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и это следует из материалов дела, что 11 января 2016 г. между Дмитриевой Т.В. (продавец) и Синициной С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры в доме в , по условиям которого продавец продал, а покупатель купил за 1 200 000 рублей квартиру.

В соответствии с пунктом 5 указанного договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Договор купли-продажи квартиры от 11 января 2016 г. и расписка о получении указанной в договоре купли-продажи денежной суммы от 11 января 2016 г. подписаны Дмитриевой Т.В. собственноручно.

Судом по ходатайству истицы по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза. Из заключения эксперта, подпись от имени Дмитриевой Т.В. в расписке от 11 января 2016 г. выполнена Дмитриевой Т.В.

Данным обстоятельствам суд апелляционной инстанции какой-либо оценки не дал, не указал, в чем именно состояло заблуждение истца относительно природы сделки, а также не учел положения пункта 4 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным данной статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения.

Суд апелляционной инстанции, указав в своем определении на наличие таких обстоятельств как преклонный возраст истицы (61 год), наличие доверительных отношений между сторонами сделки, а также наличие неправильного мнения относительно заключаемой сделки, не обосновал, как применительно к требованиям пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствует о наличии у Дмитриевой Т.В. заблуждения относительно существа заключаемой сделки.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Октябрьского городского Республики Башкортостан от 17 апреля 2017 г. отказано в удовлетворении исковых требований Дмитриевой Т.В. к Синициной С.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках указанного гражданского дела судом назначена судебно-психиатрическая экспертиза. Из решения суда следует, что согласно заключения эксперта от 14 февраля 2017 г., на момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 января 2016 г. Дмитриева Т.В. могла понимать значение своих действий и руководить ими.

При указанных обстоятельствах указание суда апелляционной инстанции на то, что Дмитриева Т.В. сознательно не заключила договор по отчуждению единственного пригодного для ее проживания жилого помещения, сделано без учета того, что истица заключила оспариваемый договор как дееспособный субъект гражданско-правовых отношений, обладающий свободой волеизъявления на заключение гражданско-правовых договоров и свободой по распоряжению собственным имуществом (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сам по себе факт отчуждения Дмитриевой Т.В. единственного жилого помещения не свидетельствует о нарушении ее жилищных прав, что подтверждается закрепленным в пункте 7 договора купли-продажи условием о сохранении за истицей права проживания в отчуждаемом жилом помещении.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обстоятельства нарушения Синицыной С.В. жилищных прав Дмитриевой Т.В. при заключении 11 января 2016 г. договора купли-продажи, являлись предметом рассмотрения суда 17 апреля 2017 г. при рассмотрении иска Дмитриевой Т.В. к Синицыной С.В. о признании недействительным договора и не нашли своего подтверждения, что в нарушение требований указанной статьи процессуального закона, не учтено судом апелляционной инстанции.

Таким образом, отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействительным договор купли-продажи квартиры по указанному в иске основанию, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан, в нарушение части 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не проверила доводы истца, не привела мотивы, по которым пришла к выводу об обоснованности исковых требований, а также не указала доказательства, подтверждающие факт заблуждения Дмитриевой Т.В. при заключении оспариваемого договора.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом первой инстанции установлено, что расписка от 11 января 2016 г. содержит рукописный текст, выполненный истицей, согласно которому покупатель и продавец достигли договоренности о размере денежных средств за отчуждаемое жилое помещение, при этом передача денежных средств за квартиру в сумме 1 200 000 рублей до подписания договора купли-продажи подтверждается пунктом 5 договора.

Указанные обстоятельства, на которые ссылался ответчик в обоснование своих возражений, не получили оценки суда по правилам статьи 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем вывод суда о том, что денежные средства не передавались Дмитриевой Т.В., нельзя признать правильным.

Таким образом при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не учтено, что подписание сторонами письменного договора купли-продажи после передачи денежных средств продавцу, не может является основанием для оспаривания этого договора по безденежности, в случае если деньги фактически были получены продавцом, подтвердившим факт заключения договора купли-продажи в письменном документе.

В силу частей 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Указанные требования процессуального закона при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не выполнены.

Кроме того, указав, что ответчицей не представлено иных письменных доказательств передачи истцу денежных средств по договору, суд апелляционной инстанции не учел, что обстоятельства произведения ответчицей в полном объеме оплаты по договору купли-продажи от 11 января 2016 г. установлены вступившим в законную силу решением Октябрьского городского Республики Башкортостан от 17 апреля 2017 г., в связи с чем не подлежали доказыванию и не могли оспариваться при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что принятое по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г. нельзя признать законным, и по изложенным основаниям оно подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Прямые договоры собственников с РСО существовали и до № 59-ФЗ. Их законный статус подтвердил № 176-ФЗ в июне 2015 года. Однако судебная практика показывает, что фактически сложившиеся договорные отношения могут быть признаны недействительными. Читайте о том, почему суды выносят такие решения.

Фактически сложившиеся прямые договоры узаконил № 176-ФЗ

Прямые отношения собственников и РСО, сложившиеся до 30 июня 2015 года, были признаны действующими п. п. 4, 5 ПП РФ № 124 о направлении в РСО оферты на заключение договора на предоставление коммунальных услуг жителям МКД.

УО забывают о том, что, согласно

УО не заключила договор с РСО из-за прямого договора по № 176-ФЗ

Управляющая организация получила в управление один из многоквартирных домов Хабаровского края. Собственники помещений в доме оплачивали индивидуальное потребление электроэнергии в адрес РСО по прямому договору, признанному согласно ч. ч. 2, 3 ст. 161, ч. 2 ст. 162, п. 7 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, п.п. 4, 5 ПП РФ № 124 – заключить договор с РСО на поставку электрической энергии.

УО направила РСО оферту на заключение договора на поставку коммунальных ресурсов с целью содержания общего имущества МКД. Поставщик электроэнергии прислал бланк договора, но УО он не устроил. Был составлен протокол разногласий, который РСО получила, но не подписала, направив организации новый вариант. Он включал не только КР на СОИ, но и предоставление услуги энергоснабжения в помещениях собственников. Управляющая организация такой договор не подписала.

При проверке исполнения предписания орган контроля выдал УО новое предписание, с которым организация не согласилась и подала в суд иск с требованием признать документ незаконным и неисполнимым.

В свою защиту УО привела доводы о том, что у собственников заключён прямой договор с РСО, и приложила протокол ОСС от 28.02.2017, на котором собственники проголосовали за прямой договор с поставщиком электроэнергии.

При смене УО собственники не подтвердили сохранение прямых договоров

Суды трёх инстанций отклонили иск управляющей организации, признав требования надзорного органа законными. Их решения основывались на следующих тезисах:

2. Прямые договоры, которые были признаны исторически сложившимися в соответствии с № 176-ФЗ, при изменении способа управления домом или смене УО действуют после этого только в том случае, если при этом на ОСС было принято решение о сохранении прежнего порядка предоставления коммунальных услуг и расчётов за КУ напрямую с РСО (п. 5 ПП РФ № 124).

Поскольку управляющая домом организация не смогла предоставить суду доказательства, что при смене УО собственники на ОСС решили сохранить прямой договор, заключённый с РСО до 30.06.2015, при выборе УО такой договор перестал действовать.

Протокол ОСС от 28.02.2017, на котором собственники проголосовали за прямой договор с поставщиком электроэнергии, суд не принял во внимание, поскольку на тот момент собственники не имели права принимать такое решение.

Суды трёх инстанций установили, что в отсутствие прямого договора с РСО исполнителем услуг по электроснабжению является управляющая организация. Она обязана заключить договор с РСО или же обратиться в суд для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора энергоснабжения. Предписание органа лицензионного контроля суды оставили в силе.

Прямой договор по № 176-ФЗ не освобождает УО от заключения договора с РСО

Подобные выводы судов можно найти в решениях и по другим подобным делам. В деле № А04-6048/2016 управляющая организация, с 2009 года обслуживавшая многоквартирные дома, в 2015 году на основании решений ОСС заключила с собственниками договоры управления.

На тех же ОСС собственники подтвердили сохранение прямых договоров с РСО в соответствии с требованиями п. 21.1 ПП РФ № 124).

Верховный суд РФ, рассматривая кассационную жалобу УО, подчеркнул, что принятие решения собственниками жилых помещений вносить плату за потребленные ресурсы напрямую РСО не снимает с общества, как исполнителя коммунальных услуг, обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.

Судебная практика по признанию недействительными фактически сложившихся прямых договорных отношений собственников с РСО согласно № 176-ФЗ достаточно обширна. Вот ещё несколько примеров таких дел: № А24-1426/2018, № А44-3406/2016. Такая позиция соответствует мнению Минстроя РФ, которое ведомство изложило в п. 3 письма от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04.

Как УО проверить законность фактически сложившихся прямых договоров собственников с РСО

Вопрос с признанием недействительным фактически сложившихся до 30 июня 2015 года прямых договорных отношений собственников с РСО не грозит тем управляющим организациям, которые:

1. Заключили договор управления МКД до вступления в силу ПП РФ № 124 на заключение договора по всему объёму ресурса, поставляемого в дом.

Если этого сделано не было, у управляющей организации есть два пути, чтобы подстраховаться на случай обращения РСО в суд или получения предписания от органа ГЖН:

2. Провести ОСС, чтобы собственники приняли решение о заключении прямого договора с РСО в соответствии с п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным - судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

не согласовано одно из существенных условий;
нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

объект;
размер арендной платы (в некоторых случаях);
выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

арендодатель знал, какое имущество он передает;
арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
имущество существенно ухудшается арендатором;
арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Ничтожные и оспоримые сделки

В законе есть три вида сделок: ничтожная, оспоримая и недействительная сделка. Чем они отличаются:

ничтожная — сделка, которую можно признать недействительной без суда. Это сделки с подростками или безнравственные, вроде продажи наркотиков или торговли людьми;
оспоримая — сделка, которую рассматривает суд. Он решает, признать ли ее недействительной. Пока идет суд, стороны обязаны выполнять условия сделки;
недействительная — это общее название для ничтожной и оспоримой сделок.

Главное отличие ничтожной сделки — она не имеет юридической силы уже в тот момент, когда подписывают договор. Чтобы доказать это, суд не нужен. Любая из сторон, налоговая или прокуратура могут сами понять, что сделка ничтожная. Пример такой сделки:

Все причины, по которым суд может отменить сделку, есть в Гражданском кодексе. Об этом ниже.

Почему сделку могут признать недействительной

Есть несколько причин, по которым суд может признать сделку недействительной:

она нарушает закон или правовые акты;
цель противоречит основам правопорядка и нравственности. Например, сделки для продажи людей в сексуальное рабство;
сделка была мнимой или притворной. Мнимые заключают только для вида, не собираясь выполнять обязательства, а притворные — чтобы прикрыть другие сделки;
участнику сделки меньше 18 лет или он недееспособен;
сделку оформили без согласия третьих лиц или органов власти, если их согласие было нужно;
сделка компании противоречит целям ее деятельности. Звучит непонятно и абстрактно, поэтому держите пример с подробностями ниже.

Если кассир в одном из заведений начнет продавать пылесосы с логотипом ресторана, франчайзи сможет оспорить эти сделки в суде, потому что продажа пылесосов противоречит цели компании.

Хозяину точки будет дешевле потратиться на суд, чем платить штраф владельцу франшизы и восстанавливать репутацию бренда.

Если сделка подходит под причины из закона, осталось обратиться в суд.

Дело 1. Недействительный договор аренды земли 👎

Если условия сделки противоречат законам или правовым актам, она считается оспоримой. Это значит, что одна из сторон вправе обратиться в суд и попросить отменить сделку.

признать сделку недействительной;
обязать компанию вернуть участок в собственность города в течение месяца.

Суд признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть участок городу и оплатить пошлину — 6000 рублей.

Дело 2. Отмена продажи машины компании 👎

Когда суд признает компанию банкротом, ей назначают конкурсного управляющего. Он изучает сделки за последний год и ищет те, которые можно признать недействительными.

Мнимые и притворные сделки — статья 170 Гражданского кодекса

Цель управляющего — признать часть сделок недействительными и вернуть деньги или имущество компании, чтобы та могла расплатиться с долгами. Это могут быть крупные сделки, которые не были оформлены по правилам, притворные или мнимые сделки.

Крупная сделка для ООО

Цель притворной сделки — прикрыть другую сделку. Так учредители пытаются сохранить машины, оборудование и недвижимость при банкротстве, когда других вариантов сохранить имущество нет.

Если суд решит, что сделка была мнимой или притворной, он признает ее недействительной. В некоторых случаях суд обяжет участников сделки вернуть всё, что они получили.

Через восемь месяцев суд объявил компанию банкротом и назначил конкурсного управляющего. Управляющий проанализировал сделки компании и решил, что продажа машины — это притворная сделка, которая прикрывает безвозмездный вывод активов компании.

Суд согласился с управляющим и обязал Матвеева Г. В. вернуть машину компании.

Дело 3. Притворный агентский договор 👎

В этом деле один из учредителей ООО заключил агентский договор, чтобы выкупить часть имущества обанкротившейся компании.

торги проходили в 2016 году, а агентский договор был заключен в 2018 году;
агент не участвовал в торгах;
в 2018 году торги не проводились;
агентский договор прикрывал сделку купли-продажи доли в строящемся доме.

Дело 4. Отмена договора переуступки долга 👎

Переуступать чужие долги можно, но только если это не единственный вариант вернуть свой долг.

ИП Багрова обратилась в суд с просьбой признать договор переуступки недействительным, потому что:

Гражданский кодекс не допускает сделки, единственная цель которых — навредить другому лицу. А раз сделка противоречит Гражданскому кодексу, суд решил признать ее недействительной.

Читайте также: