Признание договора банковского счета незаключенным судебная практика

Обновлено: 17.05.2024

1. Заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности).

2. Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), оспаривание займа по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств, а также представителем заемщика в ущерб его интересам.

3. В случае оспаривания займа по безденежности размер обязательств заемщика определяется исходя из переданных ему или указанному им третьему лицу сумм денежных средств или иного имущества.

Комментарий к ст. 812 ГК РФ

1. Оспаривание договора займа по его безденежности не означает, что безденежный договор займа представляет собой недействительную сделку. Если заемщик не получил от заимодавца заемные средства или получил их в меньшем объеме, чем указано в документе о займе, то у заемщика появляется охраняемый законом интерес в судебном подтверждении отсутствия права и обязанности, на установление которых был направлен договор займа, или же в признании иного объема этого права и этой обязанности.

Процессуальным средством защиты этого интереса выступает иск о признании договора займа незаключенным (частично незаключенным) или процессуальное возражение против требования заимодавца о взыскании суммы займа.

2. Средствам доказывания безденежности посвящен п. 2 коммент. ст. Если заем не требует письменной формы, то его оспаривание по безденежности допускается с помощью любых доказательств, включая свидетельские показания. Если договор займа должен быть совершен в письменной форме, то ссылаться на свидетельские показания заемщик не может, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 коммент. ст. Например, А. под влиянием обмана выдал Б. расписку о получении от него займа в размере 200 000 рублей, хотя в действительности А. их не получал. Свидетельские показания в данном случае допустимы.

3. Перечень случаев, при которых допускается оспаривание договора займа по безденежности с помощью свидетельских показаний, почти дословно совпадает с перечнем оснований признания сделки недействительной в соответствии со ст. 179 ГК. Однако при оспаривании договора займа по безденежности заемщик не оспаривает сделку по передаче заемных средств (она или отсутствует, или имеет иной размер), а требует признать документ о получении займа не соответствующим действительности. Таким документом может быть заемная расписка (п. 2 ст. 808 ГК), расписка о получении заемных средств, квитанция к приходному кассовому ордеру и, наконец, сам договор займа, если в нем имеется прямое указание на получение заемщиком денежной суммы взаймы.

4. Несмотря на термин "безденежность", предписания коммент. ст. могут применяться в отношении не только денежного, но и вещного займа. Этот вывод вытекает из п. 1 и 3 коммент. ст., в которых говорится о деньгах и иных вещах.

Судебная практика по статье 812 ГК РФ

По мнению заявительницы, пункт 2 статьи 808 и статья 812 ГК Российской Федерации лишают заимодавца права на эффективную судебную защиту, поскольку содержащееся в них правовое регулирование позволяет заемщику оспаривать договор займа по его безденежности на том основании, что в расписке отсутствует дата ее составления и подпись заемщика, без приведения заемщиком иных доказательств того, что деньги в действительности не были получены им от заимодавца. В связи с этим заявительница просит признать данные законоположения не соответствующими Конституции Российской Федерации, в частности ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2), 46 (часть 1) и 50 (часть 2).

Руководствуясь статьями 8, 10, 12, 329, 334, 334.1, 337, 340, 348 - 350, 807, 809, 811, 812 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истолковав соответствующие положения договоров займа, поручительства и залога на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с нарушением заемщиком договорных обязательств основное требование удовлетворено судом апелляционной инстанции, с которым согласился суд округа, исходя из подлежащей определению начальной цены имущества согласно его рыночной стоимости в отсутствие соответствующего соглашения сторон.

Из статьи 812 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности от заимодавца им не получены или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре (пункт 1).

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 807 - 812 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из доказанности наличия задолженности ответчика перед истцом по оплате процентов, начисленных за пользование займом по договору от 21.01.2014 N 003. При таких условиях суды удовлетворили заявленные требования.

1. Гражданка Л.А. Трапезникова оспаривает конституционность пунктов 1 и 3 статьи 812 ГК Российской Федерации, предусматривающих, что заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности); в случае оспаривания займа по безденежности размер обязательств заемщика определяется исходя из переданных ему или указанному им третьему лицу сумм денежных средств или иного имущества. Данные законоположения (в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 26 июля 2017 года N 212-ФЗ, содержание которых в основном воспроизведено в их действующей редакции) были применены в деле с участием заявительницы, в котором частично удовлетворены исковые требования, предъявленные к Л.А. Трапезниковой, в том числе о взыскании с нее в пользу истца задолженности по договору займа.

Пунктом 1 статьи 812 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от заимодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.

Статья 812 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от заимодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.
Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), его оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с заимодавцем или стечения тяжелых обстоятельств. Если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от заимодавца, договор займа считается незаключенным. Когда деньги или вещи в действительности получены заемщиком от заимодавца в меньшем количестве, чем указано в договоре, договор считается заключенным на это количество денег или вещей (статья 812 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешая обособленный спор, суды, основываясь на оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 8, 307, 309, 807, 808, 812 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 100, 213.24 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", исходили из отсутствия оснований для удовлетворения требования ввиду непредставления доказательств, подтверждающих выдачу займа, раскрывающих разумные экономические мотивы передачи должнику денежных средств без процентов по расписке заявителем и тем самым исключающих любые сомнения в реальности долга.

Доводы жалобы о действительной цели заключения договора займа, наличии у займа признаков крупной для общества сделки, последствиях совершения оценены судами исходя из установленных обстоятельств заключения договора займа, реального получения денежных средств и непопадания сделки о займе под условия, необходимые в силу статей 10, 51, 170, 807, 808, 812 Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" для признания его недействительным.

Отменяя принятое по спору определение и разрешая спор, апелляционный суд, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 10, 168, 807, 810, 812 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 61.1, 213.32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", исходил из недоказанности совокупности обстоятельств, необходимых для признания недействительной оспариваемой сделки по признакам безденежности ввиду фактических обстоятельств, установленных вступившим в законную силу приговором суда общей юрисдикции и подтверждающих факт получения должником заемных денежных средств от потерпевшего.

Отказывая в удовлетворении требований, суды, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 10, 807, 808, 810, 812 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", исходили из недоказанности оснований для признания сделки незаключенной, указав на фактические обстоятельства, связанные с реальностью сделки, наличием у Оланяна Р.Г. финансовой возможности для предоставления должнику денежных средств в указанном размере, фактической передачи денежных средств заемщику.

В судебном заседании ФИО1, ее представитель ФИО3 требования и доводы, изложенные в иске, поддержали, также просили взыскать расходы, связанные с проведением почерковедческой экспертизы, в размере ****** руб.

Заслушав объяснения истца ФИО1, ее представителя ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу п. 1 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Из постановления участкового уполномоченного полиции ОП № ****** УМВД России по от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО1 по факту хищения ДД.ММ.ГГГГ ее сумки с документами (паспортом, свидетельством о регистрации транспортного средства, водительского удостоверения, страхового свидетельства, двух сберкнижек) было отказано.

В связи с наличием спора о принадлежности подписи в договоре и тем, что для установления юридически значимого обстоятельства требуются специальные познания, по инициативе истца была назначена почерковедческая экспертиза.

При этом эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, экспертом исследованы представленные свободные и экспериментальные образцы подписей ФИО1

Экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям ст. ст. 79, 86, 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выводы эксперта понятны, мотивированы, носят последовательный характер. Доказательств, опровергающих выводы проведенной экспертизы, ответчиком суду не представлено

Согласно ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Бюро кредитных историй обязано в течение одного рабочего дня со дня получения сведений в соответствии с настоящим Федеральным законом (пяти рабочих дней в случае, если информация получена в форме документа на бумажном носителе) включить указанные сведения в состав кредитной истории соответствующего субъекта кредитной истории.

В силу ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ****** разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Доказательств причинения морального вреда в размере ****** руб. стороной истца не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Из ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 11 – 13 в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Расходы истца на оплату услуг представителя в размере ****** рублей подтверждаются договором об оказании юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией об оплате от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом характера спора, участия представителя истца в трех судебных заседаниях (ДД.ММ.ГГГГ, 07-ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ), суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на представителя в полном объеме в размере ****** рублей.

Кроме того, расходы истца на оплату государственной пошлины в размере 300 руб. подтверждаются чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ, расходы на проведение экспертизы в размере 25400 руб. – квитанцией об оплате от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы на экспертизу – ****** руб.

В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика следует взыскать государственную пошлину в доход местного бюджета за удовлетворенные требования неимущественного характера (с учетом оплаченной истцом пошлины в размере ****** руб.) в размере ****** руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

иск удовлетворить частично.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд .

Цены на услуги адвоката по данной категории дел можно посмотреть здесь.

Признание недействительными условия кредитного договора — это процесс прекращения действия отдельных обязательств соглашения ввиду прямого запрета законом на их установление при сохранении юридической силы остальной части договора.

Основания недействительности

На кредитный договор распространяются общие основания недействительности сделок, установленные в п. 1 ст. 166 ГК РФ .

Выделяют следующие основания признания кредитного договора недействительным:

Среди специальных условий недействительности кредитных сделок выделяют несоблюдение формы сделки, установленной ст. 820 ГК РФ .

Недействительным признают отдельные условия сделки. Такими, в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 146, являются следующие:

Начисление процентов на проценты.
Включение в соглашение требований о преждевременном возвращении займа в случае ухудшения положения должника.
Установление санкций за преждевременный возврат суммы займа.

В случае признания условий соглашения недействительным последствия признания кредитного договора недействительным проявляются в виде возвращения сторон в первоначальное положение.

Судебный порядок урегулирования споров по недействительным сделкам

Урегулирование рассматриваемой категории споров производится в судебном порядке. При обращении в суд можно как признать кредитный договор недействительным полностью, так и в части. Исковое заявление можно подать в течение трех лет с момента начала исполнения условий сделки. Для применения последствий оспоримой сделки срок исковой давности устанавливается равным одному году.

Если хотя бы одна из сторон процесса является физическим лицом, обращение происходит в суд общей юрисдикции, в ином случае обращение происходит в арбитражный суд. К исковому заявлению применяются общие требования, установленные ст. 125 АПК РФ ; 131 ГПК РФ . Рекомендуемая форма заявления выглядит следующим образом:

Вместе с исковым заявлением необходимо приложить копии документов, на которые вы ссылаетесь как на основание своих требований: копии соглашений, доверенности, заключения экспертизы. В момент поступления документов в суд оценивается их количество и достаточность, после этого назначат судебное заседание. По окончании рассмотрения дела вынесут решение.

Вышеуказанный порядок распространяется на оспаривание договоров, по которым произведена реструктуризация, и в случае передачи долга коллекторским агентствам. Единственным условием сохранения общего порядка обжалования в этих случаях является сохранение юридической силы первоначальной сделки.

В понятие недействительности включается такая юридическая конструкция, как признание кредитного договора ничтожным, она предполагает прекращение правовых последствий сделки и влечет двухстороннюю реституцию. Такое соглашение признается недействительным независимо от решения суда.

Досудебный способ воздействия на банковские организации

Помимо судебного воздействия, используют иные способы защиты своих прав. Если вы являетесь физическим лицом и в момент ознакомления с кредитным соглашением обнаружили условия, установленные Информационном письмом Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 146, то можете обратиться в управление Роспотребнадзора.

В своем обращении требуйте проведения проверки в отношении кредитной организации на предмет установления административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена п. 2 ст. 14.8 КоАП РФ . Если состав правонарушения установлен, организацию привлекут к ответственности. Такой порядок действий подтверждается практикой (Постановление 11 ААС от 12.03.2019 по делу № А65-30830/2018; Постановление 11 ААС от 10.04.2018 по делу № А65-30022/2017).

Практика доказывания признания договора недействительным полностью или в части

Судебная практика по рассмотрению споров данной категории дел однозначно ответит на вопрос, можно ли признать кредитный договор недействительным; в зависимости от оснований иска, на которые ссылается лицо, обращающееся за признанием кредитной сделки недействительной, выделяют доказательства, которые подтвердят утверждения истца:

В условиях договора присутствует обязательство произвести оплату за открытие счета — предоставить в заседание текст заключенного соглашения (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2016 по делу № 33-20397/2016).
Соглашаясь на заключение сделки, истец не понимал значение своих действий — провести судебно-психиатрическую экспертизу и предоставить заключение (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2018 по делу № 33-16102/2018).
Заемщику навязывают страхование жизни под предлогом заключения основной сделки — обратиться в суд, требуя признание пункта кредитного договора недействительным, предоставив текст соглашения, содержащего такое условие (Определение Московского городского суда от 19.12.2016 № 4г-8285/2016).
Заявитель отрицает, что оспариваемый договор был подписан с его стороны — обратиться за проведением почерковедческой экспертизы и предоставить соответствующее заключение (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2018 по делу № 33-38428/2018; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.05.2018 по делу № 33-19593/2018; Апелляционное определение Московского городского суда от 30.01.2018 по делу № 33-3866/2018).

В качестве оснований для подготовки иска используется федеральная судебная практика о признании кредитного договора недействительным: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 147; Определение ВС РФ от 04.10.2016 № 49-КГ16-17; Обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 22.05.2013; Постановление Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным - судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

не согласовано одно из существенных условий;
нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

объект;
размер арендной платы (в некоторых случаях);
выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

арендодатель знал, какое имущество он передает;
арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
имущество существенно ухудшается арендатором;
арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Читайте также: