Переоценка имущества в судебном порядке

Обновлено: 28.05.2024

По каким основаниям можно отменить постановление судебного пристава о принятии результатов оценки?

Какие ошибки допускают судебные приставы?

На что нужно обратить внимание при отмене постановления?

Материал подготовили

Обращение взыскания на имущество является одним из самых эффективных способов погашения задолженности в исполнительном производстве.

Для этой процедуры судебный пристав должен оценить стоимость имущества. В некоторых случаях он обязан привлечь специалиста-оценщика, например, для определения ценности недвижимости.

Когда привлечён оценщик, судебный пристав не может повлиять на итоговый отчет специалиста, он обязан согласиться с оценочной стоимостью. После проведения процедуры судебный пристав выносит постановление о принятии результатов оценки, которое сторона вправе обжаловать в случае нарушения прав.

Постановление судебного пристава можно обжаловать как во внесудебном порядке (вышестоящему лицу службы судебных приставов), так и в судебном.

Закон предусматривает десять рабочих дней для обжалования ненормативного правового акта со дня, когда сторона узнала или должна была узнать о вынесении постановления.

Однако по каким основаниям чаще всего удается отменить постановление судебного пристава?

В материалах судебной практики Сибирского федерального округа чаще всего встречаются следующие основания:

1. Судебный пристав не уведомил сторону либо несвоевременно сообщил стороне о результатах проведенной оценки.

Однако если судебный пристав указанную копию заключения об оценке не направил в адрес стороны исполнительного производства либо направил с нарушением срока, то постановление подлежит отмене.

В этом случае суды говорят об ограничении возможности представить доводы о необоснованности оценочного заключения.

2. Рыночная стоимость имущества, установленная оценщиком, существенно отличается от стоимости, определенной в ходе судебной экспертизы.

Часто сторона исполнительного производства оказывается несогласной с суммой проведенной оценки, например, должнику хочется, чтобы его имущество было оценено дороже.

В случае обжалования постановления судебного пристава о принятии результатов оценки, суд назначает судебную экспертизу для определения рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Если рыночная стоимость оценщика существенно отличается от стоимости, установленной в ходе судебной экспертизы, то суд приходит к выводу, что постановление судебного пристава содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости спорного имущества.

Оценщик может по разным причинам неверно определить стоимость имущества: не включить НДС в общую стоимость, допустить ошибки в вычислении и т.д.

Таким образом, по делам об оспаривании результатов оценки, суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии используется в исполнительном производстве.

3. Судебный пристав в постановлении не предупредил специалиста об ответственности за отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с законодательством Российской Федерации судебный пристав обязан предупредить специалиста об ответственности за отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения.

Если судебный пристав в постановлении не предупредил об этом специалиста, то оно подлежит отмене.

Что делать, если указанные нарушения отсутствуют, а установленная стоимость вас не устраивает?

В этом случае нужно ходатайствовать в суде о назначении судебной экспертизы на том основании, что произведенная оценка не соответствует рыночной стоимости объекта, следовательно, отчет оценщика является недостоверным.

Однако перед этим суду желательно представить доказательства, подтверждающие отличную стоимость объекта оценки (другой отчет оценщика, балансовую стоимость и т.д.).

Конечно, такой перечень не является исчерпывающим, существуют и другие основания, по которым возможно отменить постановление судебного пристава о принятии результатов оценки.

При оспаривании постановления судебного пристава требуется обращать внимание на все мелкие нюансы, даже отсутствие подписи в постановлении,

представленном в материалах дела, может послужить основанием для его отмены.

Доверьте нам решение сложных юридических задач, и мы будем рады Вам помочь!

На настоящий момент положения Гражданского кодекса РФ содержат общее правило, согласно которому начальная продажная цена предмета залога при обращении на него взыскания - согласованная сторонами стоимость предмета залога (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Специальные нормы, которые ранее устанавливали порядок определения начальной продажной цены для предмета залога - движимого имущества, признаны законодателем утратившими силу.

1 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.10.2017 N 33-20296/2017 по делу N 2-1559/2017, определение Санкт-Петербургского городского суда от 25 августа 2015 г. по делу № 2-90/2015, апелляционное определение Брянского областного суда от 21.06.2016 N 33-2333/2016 по делу N 2-229/2016, апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27.08.2015 по делу N 33-14737/2015, апелляционное определение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.04.2015 по делу N 33-877/2015.

2 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.08.2017 N 33-14900/2017 по делу N 2-1396/2017, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.07.2017 N 33-13517/2017 по делу N 2-742/2017, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 14.09.2016 по делу N 33-6671/2016, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 23.08.2016 по делу N 33-6975/2016, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 19.07.2017 по делу N 33-7267/2017, апелляционное определение Челябинского областного суда от 23.06.2017 по делу N 11-7885/2017, апелляционное определение Челябинского областного суда от 16.06.2017 по делу N 11-7514/2017, апелляционное определение Липецкого областного суда от 26.07.2017 по делу N 33-2605/2017, апелляционное определение Ростовского областного суда от 14.06.2017 по делу N 33-9757/2017.
3 Апелляционное определение Липецкого областного суда от 26.07.2017 по делу N 33-2605/2017, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2016 по делу N 33-11965/2016, апелляционное определение Самарского областного суда от 24.11.2015 N 33-13410/2015, апелляционное определение Красноярского краевого суда от 10.08.2015 по делу N 33-8393/2015, апелляционное определение Челябинского областного суда от 23.12.2014 по делу N 11-12692/2014, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 20.05.2015 по делу N 33-4386/2015, апелляционное определение Новосибирского областного суда от 05.03.2015 по делу N 33-1905/2015.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ указанный федеральный закон, признавший утратившим силу специальные нормы, устанавливавшие механизм определения начальной продажной цены предмета залога – движимого имущества, вступил в силу с 1 июля 2014 г.

Обращение взыскания на имущество, как на предмет залога, невозможно без заключенного договора залога, в основании возникновения права на обращение взыскания на предмет залога находится залоговое обязательство. Если залоговое обязательство возникло до 1 июля 2014 г., то отношения сторон этого обязательства в части определения начальной продажной цены должны регулироваться положениями законодательства о начальной продажной цене движимого имущества, действовавшими до 1 июля 2014 г., т.е. на момент заключения договора залога. В противном случае происходит ущемление интересов кредитора, который, заключая договор залога до 1 июля 2014 г., не включил в него условие о механизме определения начальной продажной цены (в размере 80% рыночной стоимости согласно отчету оценщика), так как не предполагал изменение указанной нормы в будущем.

Рассмотрение судебного дела осуществляется с применением процессуальных норм, действующих на момент разрешения спора судом (т.е. к содержанию решения суда применяются те требования, которые действуют на момент его вынесения). Норма, устанавливающая требование к судебному акту, - это процессуальная норма.

в случае обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке суд не обязан устанавливать в судебном акте начальную продажную цену (независимо от даты заключения договора залога);
начальная продажная цена устанавливается судебным приставом-исполнителем, но с учётом даты заключения договора залога: если договор залога заключен до 1 июля 2014 г., начальная продажная цена устанавливается судебным приставом-исполнителем в размере 80% рыночной стоимости предмета залога; если договор залога заключен после 1 июля 2014 г. – в размере 100% рыночной стоимости предмета залога.

Хотя некоторые суды и пытались применять указную норму по аналогии закона при рассмотрении споров об обращении взыскания на движимое имущество (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2015 N 15АП-9849/2015 по делу N А53-29470/2014), тем не менее, данная точка зрения не получила широкого распространения, большинство судов придерживаются позиции, согласно которой данная норма является специальной, в связи с чем ее применение по аналогии недопустимо 4 .

4 Апелляционное определение Челябинского областного суда от 12.01.2016 по делу N 11-738/2016, апелляционное определение Ярославского областного суда от 22.06.2015 по делу N 33-3697, апелляционное определение Самарского областного суда от 08.12.2015 по делу N 33-14233/2015.

Обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке с последующей реализацией предмета залога на торгах в рамках исполнительного производства свидетельствует о том, что задолженность является проблемной, исполнение обязательств со стороны должника в добровольном порядке не предвидится.

Ранее, при установлении начальной продажной цены предмета залога – движимого имущества решением суда, в случае признания первых торгов несостоявшимися можно было изменить начальную продажную цену имущества путем подачи заявления об изменения порядка исполнения решения суда. В настоящее время, поскольку суд не обязан указывать начальную продажную цену движимого имущества в решении об обращении взыскания на предмет залога, нет и оснований для обращения в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда в целях снижения начальной продажной цены.

В случае признания повторных торгов несостоявшимися кредитор должен принять решение о том, оставлять ли предмет залога за собой или нет. Хотя оставление кредитором предмета залога за собой производится с понижением стоимости принимаемого на баланс имущества, тем не менее возможно возникновение ситуации, когда цена принятия на баланс будет превышать размер задолженности, взысканной по решению суда. В этом случае при принятии имущества на баланс кредитор должен вернуть разницу между ценой принятия на баланс и величиной задолженности, взысканной решением суда и не погашенной на момент принятия такого имущества. На баланс кредитору предлагается принять движимое имущество, которое для получения кредитором денежных средств еще нужно потом продать (если конечно кредитор не собирается его эксплуатировать), при этом, при принятии имущества на баланс кредитор уже обязан вернуть в качестве разницы денежные средства. В случае же отказа оставить предмет залога за собой кредитор утрачивает право на преимущественное удовлетворение своего требования за счет реализации предмета залога и вправе рассчитывать лишь на пропорциональное удовлетворение своего требования наравне с другими незалоговыми кредиторами, если это имущество все же будет продано судебным приставом-исполнителем (уже как необремененное залогом).

До принятия такой нормы кредитор может снизить указанный риск путем включения в договор залога условия о порядке определения начальной продажной цены, рассчитываемой в процентном отношении к рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика. Если такая норма в договоре залога отсутствует, остаётся открытым вопрос о механизме снижения начальной продажной цены в случае признания первых торгов несостоявшимися.

Процесс исполнения решения суда об обращении взыскания на предмет залога – движимое имущество путем продажи на торгах, как правило, занимает длительное время (около полутора лет). Длительность процесса исполнения решения суда об обращении взыскания на предмет залога, как правило, связана с тем, что обеспечительные меры, принимаемые судом на стадии рассмотрения иска, не предполагают изъятие имущества у ответчика, а лишь создание юридического препятствия для распоряжения им в пользу третьего лица. Соответственно, на стадии исполнения решения суда в большинстве случаев судебному приставу-исполнителю и кредитору приходится осуществлять мероприятия по розыску движимого имущества с целью установления его фактического места нахождения и последующего изъятия для реализации на торгах.

Альтернативным вариантом разрешения сложившейся ситуации, связанной с наличием долга по кредиту, обеспеченному залогом, является продажа имущества должником третьему лицу с согласия и под контролем кредитора. Длительность процесса добровольной реализации предмета залога напрямую зависит от наличия (отсутствия) потенциального покупателя.

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Комментарий к ст. 348 ГК РФ

1. Для обращения взыскания на заложенное имущество требуются материальные и формальные предпосылки. Материальные предпосылки установлены комментируемой статьей, а формальные - ст. 349 ГК.

2. Основной материальной предпосылкой служит факт неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если должник в соответствии со ст. 401 ГК несет ответственность за допущенное нарушение. Ненадлежащее исполнение обязательства является основанием для обращения взыскания при условии, что кредитор имеет к должнику денежное требование, связанное с возмещением убытков, уплатой неустойки и т.п.

3. В ряде случаев залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (см., например, ст. ст. 351, 813, п. 2 ст. 814 ГК). При отказе должника удовлетворить это требование кредитор может обратить взыскание на предмет залога. В случае признания несостоятельным залогодателя, не являющегося должником, залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество в порядке, предусмотренном ст. 138 Закона о банкротстве.

4. Суд, рассматривающий дело об обращении взыскания на заложенное имущество, или нотариус, рассматривающий вопрос о совершении исполнительной надписи, должны проверить отсутствие обстоятельств, указанных в п. 2 комментируемой статьи. При наличии таких обстоятельств нотариус должен отказать в совершении исполнительной надписи, а суд - в удовлетворении иска об обращении взыскания на предмет залога, что, однако, не препятствует залогодержателю при изменении обстоятельств (например, при увеличении суммы убытков, процентов или неустойки) позже снова обратиться в суд или к нотариусу. По смыслу п. 2 комментируемой статьи отказ в обращении взыскания должен производиться судом или нотариусом по долгу службы (ex officio), а не по заявлению залогодателя. Но если залогодатель прямо выражает согласие на обращение взыскания, то требование залогодержателя подлежит удовлетворению.

Если взыскание осуществляется во внесудебном порядке (см. коммент. к ст. 349 ГК) и имеются обстоятельства, указанные в п. 2 комментируемой статьи, то залогодатель вправе использовать способы защиты, предусмотренные абз. 3 ст. 12 и ст. 304 ГК.

5. При применении подп. 1 п. 2 комментируемой статьи по смыслу ст. 337 ГК должна приниматься во внимание не "сумма неисполненного обязательства", а сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом.

6. Пункт 3 ст. 348 в дополнение к п. 1 этой статьи устанавливает особенность определения основания для обращения взыскания на предмет залога в случае "обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами" (например, при несоблюдении графика возврата суммы банковского кредита). Отсюда следует, что п. 3 ст. 348 не исключает применение п. 2 этой же статьи.

Судебная практика по статье 348 ГК РФ

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 334, 348, 349, 350, 357 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из наличия правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции установил, что между банком и Роснано заключено соглашение о погашении задолженности от 06.12.2013, которым стороны расторгли договор банковского счета от 24.03.2011 N 79-795 и в котором банк обязался вернуть Роснано остаток денежных средств на его счете в размере 738 375 762,90 руб. В счет обеспечения исполнения взятых на себя обязательств по возврату Роснано остатка денежных средств между банком и Роснано оформлен договор залога прав (требований) по кредитным договорам от 07.12.2013, согласно которому в залог переданы все права (требования) по кредитным договорам, заключенным с обществом "ЭСТО-Вакуум", в том числе по договору кредитной линии от 06.06.2011 N 1387, являющимся предметом настоящего спора.

В рассматриваемом случае, признавая за СКБ-банк статус залогового кредитора, суды руководствовались статьями 334, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из условий заключенной между ним и должником обеспечительной сделки, а также констатировали добросовестность залогодержателя, принявшего залог от Марченко Н.А., уполномоченной на распоряжение имуществом, в отношении которого на момент совершения сделки и вплоть до 2017 года отсутствовали какие-либо притязания, суды также учли поведение Куляшовой А.С., которая длительное время не принимала мер к вступлению в фактическое владение и оформлению своих прав.

Руководствуясь статьями 8, 10, 12, 329, 334, 334.1, 337, 340, 348 - 350, 807, 809, 811, 812 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истолковав соответствующие положения договоров займа, поручительства и залога на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с нарушением заемщиком договорных обязательств основное требование удовлетворено судом апелляционной инстанции, с которым согласился суд округа, исходя из подлежащей определению начальной цены имущества согласно его рыночной стоимости в отсутствие соответствующего соглашения сторон.

Удовлетворяя иск, суды, руководствовались статьями 334, 348, 350, 350.2, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об утрате залогодержателем (ответчик) на момент подачи настоящего иска процессуальной возможности принудительной реализации принадлежащих ему прав на имущество залогодателя (истец).

Разрешая спор, суды сослались на положения статей 334, 339.1, 348, 352, 353, 407 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из наличия оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.
При этом возражения ответчика о прекращении залога ввиду предъявления иска после освобождения заемщика от исполнения обязательств в рамках дела о банкротстве последнего (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление N 58) судами отклонены по следующим мотивам. Суды отметили, что компания одновременно являлась как поручителем, так и залогодателем в отношении обязательства Гамаюновой А.Н. по возврату кредита. Поскольку денежное требование предъявлено банком к компании своевременно (до освобождения заемщика от долга), суды пришли к выводу, что банк не утратил права требовать обращения взыскания на предмет залога. При этом суды также указали, что Халиман Л.В. был осведомлен об обременении приобретаемого имущества, а потому он как правопреемник первоначального залогодателя несет соответствующий риск обращения взыскания на автомобиль.

Положения статьи 348 ГК Российской Федерации направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.
Содержащееся в статье 811 ГК Российской Федерации правовое регулирование - как в редакции, действовавшей до внесения в пункт 2 данной статьи изменений Федеральным законом от 26 июля 2017 года N 212-ФЗ, так и в действующей редакции - имеет целью обеспечение баланса интересов сторон договора займа при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2018 года N 416-О).

Разрешая спор, суд первой инстанции, с позицией которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 322, 323, 334, 348 - 350, 809, 810, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования банка удовлетворил частично, взыскав солидарно с Карпова А.Е. и Шестопалова Ю.В. сумму основного долга в размере 107 440 740 руб., проценты за пользование кредитом и неустойку, снизив ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 20 000 000 руб., а также обратил взыскание на заложенное имущество, установив его начальную продажную стоимость.

Разрешая спор, суды руководствовались статьями 1, 10, 218, 223, 329, 334, 334.1, 335, 348, 350.1, 454, 491, 807, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации и, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе условия договоров беспроцентного займа, залога и поставки, исходили из отсутствия оснований для отказа в иске, направленном на защиту прав добросовестного залогодержателя, не имевшего повода, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, сомневаться в том, что заемщик (третье лицо) оплатил поставщику (ответчик) оборудование, является его собственником и может передать в залог в счет исполнения обязательства по возврату займа.

Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались положениями статей 329, 334, 348, 408, 809, 819, 845, 863, 865 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что кредитные обязательства ответчика прекращены надлежащим исполнением.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, выводы судов не опровергают, не подтверждают существенных нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке. По существу доводы жалобы направлены на переоценку доказательств по делу и установленных фактических обстоятельств, что не входит в полномочия суда при кассационном производстве.

Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались статьями 334, 348, 350, 408, 809, 819, 845, 863, 865 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленным прекращением кредитного обязательства вследствие исполнения.
Руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья

Оценка точной стоимости залогового имущества, несмотря на множество написанных по этой теме работ, до сих пор является актуальной проблемой для многих банков. Порой сотрудники одного и того же финансового учреждения, работающие в разных отделах, используют различные методы расчетов.

Что подразумевают банки сегодня под залоговым имуществом, и для чего нужна его оценка?

Залоговое имущество должно обеспечить погашение кредита в случае неплатежеспособности заемщика. Определение стоимости актива позволяет кредитору выяснить, насколько она соответствует размеру полученного займа. Эта цифра дает возможность банку рассчитать вероятные риски и спрогнозировать ситуацию при продаже объекта залога. Как правило, на основании оценки принимается решение о возможности выдачи кредита и его размере. Кроме того, определение оценщиком стоимости имущества ускорит процесс истребования и реализации залога – споры о его цене уже будут неуместны. Хотя и здесь существует одна тонкость.

В ходе реализации имущества проводится его переоценка. Это может произойти как по инициативе банка, так и по желанию заемщика. Дело в том, что после продажи объекта на торгах из полученной суммы вычитаются все расходы, которые понесло финансовое учреждение в процессе реализации залогового имущества (судебные издержки, транспортные перевозки и т.д.), а также сумма долга заемщика перед кредитором. Остаток возвращается бывшему владельцу имущества. Таким образом, он заинтересован в том, чтобы залоговая стоимость была максимальной.

Что может считаться залоговым имуществом?

Залоговым имуществом считается любое имущество принятое в качестве залога. Проанализировав условия, на которых многие российские финансовые учреждения осуществляют выдачу кредитов, можно заметить, что большинство из них предпочитает получать от заемщика в качестве залога недвижимость, так как этот вид залога наиболее ликвиден и реализовать его проще чем оборудование или иной вид залогового имущества. Наша Компания имеет многолетний опыт работы на рынке оценочных услуг, сотрудничая с большим количеством финансовых учреждений (банков) мы можем с уверенностью заявить, что кредитуя под ликвидный объект недвижимости, финансовое учреждение несет гораздо меньше рисков, чем при кредитовании под объекты движимого имущества – оборудование или транспорт. По практике наших банков-партнеров, реализовать залог – объект недвижимости гораздо проще, чем реализовать, например, оборудование. По нашему мнению, риски банка достигают максимума при принятии в залог уникального оборудования, или уникальной техники. У многих банков, кроме объектов недвижимости, другие виды гарантий погашения ссуды часто даже не рассматриваются. Хотя, как показывает практика, по ряду причин и такой метод не является панацеей от неплательщиков.

Во-первых, отчуждение недвижимости – дело очень хлопотное, занимающее массу времени. Например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, выселить их законным путем практически невозможно. В результате сотрудникам банка приходится участвовать в бесконечных тяжбах и судебных заседаниях , выслушивать многочисленные жалобы.

Во-вторых, далеко не всегда залоговая недвижимость может быть продана с торгов. Например, таким способом нельзя реализовать квартиры, приобретенные по ипотеке, – это запрещено законодательством. В итоге недвижимость становится лишь формальным залогом, а на практике кредиторам приходится прибегать к иным методам взыскания долга.

Тем не менее, залоговой стоимости никто не отменял, и ее оценка является приоритетным вопросом при выдаче кредита. Так как на законодательном уровне эта процедура не описана, сотрудники банков руководствуются внутренней документацией, разработанной специалистами залоговых подразделений. Сегодня банки, рассчитывая залоговую стоимость пользуются формулой: рыночная стоимость (иногда используют ликвидационную стоимость) минус стоимость всех издержек, которые могут возникнуть при взыскании на заложенное имущество и реализацию его. У независимых оценщиков, в свою очередь, существуют собственные технологии. Таким образом, иногда разница стоимости одного и того же объекта может составлять порядка 20% - в зависимости от политики банка, поэтому необходимо, чтобы оценщик и банк работали и учитывали все возможные риски совместно.

В настоящее время разработан ряд стандартных схем, на основе которых оценщик сможет создать собственную методику расчета.

- Управляем риском. На такой подход чаще всего решаются молодые и амбициозные банки. Также он оправдан, если действующий в кредитной организации аналитический отдел работает на профессиональном уровне и может максимально точно спрогнозировать ближайшие негативные и позитивные изменения в финансовом состоянии страны. В этом случае политика такова: банк учитывает все возможные риски, одновременно прорабатывая варианты оптимального выхода из ситуации. Таким образом, он становится более лояльным к клиентам, повышается число новых желающих получить кредит. Кто-то посчитает этот подход опасным, однако при верном расчете выигрывает и банк, и заемщик. Какой бы подход ни выбрало руководство банка, всегда учитываются следующие объективные факторы:

- прямые убытки, возникающие в случае, если заемщик не может погасить кредит;

- дополнительные убытки – если осуществить обращение взыскания на находящееся в залоге имущество по каким-то причинам невозможно, или нельзя его реализовать по необходимой для погашения кредита цене;

- упущенная прибыль – если клиенты отказываются брать кредит в банке из-за ужесточенных условий кредитования;

- последующие убытки – если репутация банка на мировом рынке ухудшилась из-за частых невозвратов, понижения цены на акции и т.д.

Разница между рыночной (или ликвидационной) и залоговой стоимостью в финансовой практике называется залоговым дисконтом. Умение вычислять этот дисконт – основное преимущество при работе с залогами. При расчете его величины необходимо включить следующее:

- сумму долга перед банком (включая проценты и пени);

- расходы на налоги, которые придется выплатить после реализации залоговой недвижимости;

- иные расходы, которые пришлось осуществить банку при реализации залогового объекта.

Рассуждая о залоговой стоимости, многие оценщики рекомендуют помнить о ликвидности предмета залога – она зависит от предполагаемого срока экспозиции недвижимости. Существует несколько категорий ликвидности:

- от 30 до 90 дней;

- от 90 до 180 дней;

В последнем случае ликвидность считается безнадежной, что делает такую недвижимость неинтересной для банка – он, скорее всего, откажется принимать ее в качестве залога, какой бы рыночной стоимостью она ни обладала.

Практика показывает, что, несмотря на индивидуальные особенности каждого залогового объекта, в банках разработаны стандартные шаблоны для дисконтов на разные виды имущества. Например, для недвижимости дисконт составляет 20-40% от рыночной стоимости, на оборудование - 40-60% в связи с большими рисками. Часто, а тем более в период финансовой нестабильности, банки берут дисконт не от рыночной стоимости имущества, а от ликвидационной стоимости - стоимости, по которой объект залога мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке. Как правило, ликвидационную стоимость рассчитывает оценщик после расчета рыночной стоимости объекта. В настоящее время, у большинства финансовых учреждений (банков) требования к расчету ликвидационной стоимости является обязательным. По нашему мнению, данный подход финансовых организаций снижает ее риски, но и иногда является причиной, по которой заемщик отказывается от кредитования в данной финансовой организации. Опираясь не на рыночную стоимость, а на ликвидационную, дисконт составляет не 20-40% (на недвижимость), а 40-55%, т.к. ликвидационная стоимость меньше рыночной на 20-30% (в зависимости от ликвидности объекта залога). При кредитовании под объекты движимого имущества, дисконт может составлять до 70-80%, что совсем не выгодно заемщику.

В любом случае пока расчет залоговой стоимости недвижимости остается исключительно внутри банковской технологией, не урегулированной на государственном уровне.

По вашему запросу ничего не найдено

Найдено объектов

В этой статье вы узнаете, как проходит оценка кадастровым инженером, что делать, если кадастровая стоимость определена неправильно, как правильно подать заявление, как оспорить кадастровую стоимость, какие документы нужны и в какие гос. органы нужно обратиться.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или любой недвижимости в 2021 году производится исходя из новых правил оценки, что вызывает у граждан много вопросов и спорных моментов. Все вопросы, связанные с кадастровой стоимостью недвижимости рассматриваются Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Росреестр). Если возникли сомнительные моменты, первым делом нужно обратиться туда.

Владельцу помещения нужно подготовить обращение, после его рассмотрения представители Росреестра сделают перерасчет стоимости объекта. Если обращение в первую инстанцию не дало результатов, подается обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при Росреестре региона).

Еще один вариант – обращение в суд. Здесь важно правильно подготовить иск, приложить все нужные документы.

Особенности применения кадастровой стоимости

Использовать стоимость объекта недвижимости нужно в таких случаях:

При расчете налога на землю.
При расчете налога на любое имеющееся имущество. Это может быть как жилое помещение, так и не жилое, офис, торговая точка, заведение общественного питания.
При расчете платы за аренду земельных участков, расположенных под ведомством и в собственности России.

Стоимость объекта недвижимости оценивается по новым правилам, принятым в 2016 году. Если собственник продал жилье или другой вид недвижимости посте 1 января 2016 года и общая стоимость составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то эта сумма (70% от кадастровой стоимости) и будет считаться доходом субъекта (владельца).

Пересчитывать кадастровую стоимость можно 1 раз в 2 года (если это город федерального значения), в остальных случаях 1 раз в 5 лет. Согласно закону оспаривание результатов кадастровой стоимости возможно на протяжении 5 лет, до момента вступления в силу новых результатов.

Раньше пересчет начислялся, начиная с года, оспаривание кадастровой стоимости в 2021 году производится по новым правилам. С января месяца 2021 пересчет начисляется за весь период действия оспоренной стоимости объекта недвижимости.

Внимание! Прежде, чем обращаться в любую из выше перечисленных инстанций, вам нужно заказать справку из ЕГРН о кадастровой стоимости, что будет подтверждать актуальность данных (кадастровой стоимости). Данную справку вы можете заказать на этой странице, на прямую из Росреестра в электронном виде.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры – когда требуется

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:

Если собственник не согласен с оценкой помещения.
При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.

Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.

К основной группе относят:

Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.

Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.

Необходимые документы

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

Паспорт лица, оформившего заявление.
Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

Заявителю нужно подготовить неоспоримые факты правоты, доказательства.

Важно! Справка о кадстровой стоимости готовится в среднем 1-3 рабочих дня, но вы так же можете заказать выписку из ЕГРН (готовность до 24 часов)

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Порядок действия оспаривания кадастровой стоимости зависит от того, в какой орган обращается заявитель.

Обращение в Государственное бюджетное учреждение

Первый орган, куда нужно обратиться – ГБУ. Подать сюда обращение можно в случае выявления ошибок, несоответствии информации, оценка объекта недвижимости не соответствует рыночной цене.

Комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости

Если ГБУ приняло решение, не удовлетворяющее заявителя, он вправе продолжить спор, обратившись, либо в суд, либо в досудебные органы. Досудебным органом является комиссия по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона.

Помимо основного пакета документов нужно приложить решение ГБУ.

Суд

Последняя инстанция, куда может обратиться заявитель – суд. Подача искового заявления имеет свои сроки, в зависимости от того, что вы хотите оспорить. Подать документацию можно лично либо в электронной форме – таким правом граждане наделены с января 2017 года.

Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.

При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.

Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.

К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Досудебное оспаривание кадастровой стоимости производится на основании письменного обращения заявителя в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона (по месту регистрации постройки).

В заявлении нужно указать причину обращения. Например, оспаривание установленной стоимости, недостоверной информации, неточных данных. В зависимости от причины обращения собирается пакет документов, где должны быть доказательства правонарушения.

На рассмотрение обращения и приложенных к нему документов дается 30 дней после принятия заявления. Комиссия назначит дату рассмотрения. Заявитель может присутствовать на заседании комиссии, контролировать ход дела.

Оспаривание производится при наличии таких документов:

Письменного обращения заявителя.
Выписки из ЕГРН (заказать можно на официальном сайте тут rosreestor.online).
Документа, подтверждающего право собственности.
Материалов, подтверждающих недостоверность сведений.

За 7 рабочих дней заявитель получает извещение о дате заседания. Решение заявителю направляется в течение 2 рабочих дней с момента заседания.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Иск в суд подкрепляется такими документами:

Письменного заявления.
Выпиской из ЕГРН.
Справкой о праве собственности.
Материалы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимого имущества.
Материалы, подтверждающие, что оценка произведена неправильно, с допущением ошибок, недостоверных данных.

Обратившись в судебную инстанцию, рекомендуется иметь представителя, который поможет подготовить иск, собрать необходимую документацию. Законный представитель должен иметь юридическое образование и подтвердить свои полномочия.

Лицо, подающее иск должно оплатить государственную пошлину. Если есть материалы, позволяющие доказать неправомерные действия государственных органом, их также можно прикладывать к делу.

Административные дела суд может рассматривать на протяжении трех месяце с момента подачи иска, на рассмотрение остальных дел дается 2 месяца. О дате заседания участники уведомляются заранее.

При подаче информации о рыночной стоимости недвижимости нужно данные отобразить на бумаге, в электронном виде, приложив результаты экспертизы. Если в судебной инстанции предусмотрены такие возможности, подать иск можно в электронной форме. Для того чтобы принять решение, суд вправе создать оценочную комиссию, решение зависит от результатов проверки. Как показывает судебная практика, если нет ошибок в поданных материалах, решение в большинстве случаев положительное.

Читайте также: