Обмен долями в разных квартирах через суд

Обновлено: 23.04.2024

Пользуемся юридическими услугами при составлении и для проверке договоров с различными организациями на поставку нашей продукции. Хорошие юристы, никогда не спешат, расскажут все нюансы и сделают все профессионально - за почти два года работы никаких проблемных ситуаций после оказания их услуг.

В феврале 2019 года обратилась в компанию Эклекс за услугой регистрации договора аренды, стоимость мне назвали сразу (20000 р), за эти деньги я получила весь пакет документов, который нужен, консультацию по всем вопросам, проверку всех документов, которые уже были, юристы организовали процесс подачи документов в органы и получения документов. Самое главное, что мне подготовили договор аренды с учетом всех пожеланий и доработок, а не типовой, скачанный из интернета. Результатом полностью довольна.

Искали компанию,где бы качественно оказали услугу регистрации, чтобы в дальнейшем избежать проблем. По рекомендации остановились на указанной. Уже на консультации было понятно, что ребята профессионалы. Все сделали оперативно, помогли собрать учредительные документы, все этапы удалось пройти максимально быстро благодаря опыту и навыкам специалистов. Профессионализм сотрудников фирмы — вне сомнений.

Как разменять квартиру по закону – условия размена жилья, список документов и инструкция по сделке

Процедура размена жилья - достаточно сложная. Рассмотрим, как можно обменять жилое помещение, что может повлиять на расторжение сделки, что говорит закон о размене недвижимости, и расскажем про другие важные нюансы.

Содержание статьи:

Все варианты размена квартир – можно ли разменять муниципальное, социальное жилье?

Россияне, желающие разменять жилье, должны знать, какие категории объектов не получится обменять.

К ним относятся:

Служебные жилые помещения. В прошлой статье мы рассказывали, как приватизировать и стать собственником служебного жилья.
Комнаты в общежитиях.
Жилье, имеющее обременения. Например, если наложен арест или жилье находится в залоге.
Неприватизированное помещение. Приватизированные и не приватизированные жилые помещения имеют разный правовой статус, поэтому с разменом могут быть проблемы. Возможен размен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику.
Муниципальное жилье. Для размена муниципального жилья запрет может быть связан с несоблюдением норматива обеспеченности площадью, ухудшением жилищных условий.

Как правило, жилье, находящееся в частной собственности, можно разменять.

Законодательство допускает такие варианты размена частной жилой недвижимости:

Путем заключения договора мены. Собственник отдает свое жилье, а взамен от покупателя получает несколько помещений, либо один объект недвижимости с доплатой.
Оформляя цепочку договоров купли-продажи. Первая сделка происходит по продаже жилья, следующие — по покупкам жилых помещений.

Учтите, что решение о размене должны принять все собственники. Если один из владельцев не дал своего согласия на обмен, то сделку можно считать незаконной и недействительной.

Возможность доплаты при размене позволит приобрести жилье лучшего качества

Многие россияне считают, что доплата при обмене позволит получить жилье с лучшими условиями. Однако, это не всегда так.

Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.

Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но - с новой мебелью.

В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.

Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.

Однако, если доплата выражается в денежном эквиваленте, то:

Одна сторона может улучшить свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом.
Другая сторона получает материальную выгоду путем уменьшения своей жилплощади.

О сумме доплаты стороны должны договориться самостоятельно.

Если с этим возникают проблемы, лучше обратиться к независимому оценщику. Он проведет исследование и вынесет решение о сумме, которую должна будет доплатить одна из сторон.

Также обращение к специалистам позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.

Где и как искать варианты размена квартиры, чтобы не обманули – советы юристов

Юристы рекомендуют обращаться только в проверенные организации, имеющие документацию на ведение правовых сделок с недвижимостью.

Чтобы не столкнуться с мошенниками, вы можете:

Запросить документы, подтверждающие деятельность агента по недвижимости. Никогда не обращайтесь к физлицам. Передав деньги гражданину, вы можете не добиться заключения сделки. Обычно организация должна быть ИП или юрлицом.
Поинтересоваться у клиентов фирмы, как проводили их сделки, чем вообще помогли. Отзывы можно поискать в интернете не на сайте компании агента - а, например, в социальных сетях, где информация зачастую правдива.

Если же вы подобрали вариант размена самостоятельно, не обращаясь к агенту по недвижимости, то заключать сделку лучше у нотариуса или в присутствии юриста.

С чего начинать размен – список документов

Для того, чтобы осуществить обмен жилья, необходимо, прежде всего, собрать документационный пакет.

В него войдут такие документы:

Паспорта всех участников сделки.
Свидетельство о рождении, если в жилье прописан или будет прописан несовершеннолетний.
Справка о составе семьи.
Правоустанавливающие документы. Это могут быть договор мены, договор купли-продажи, дарственная, решение судебных органов, завещание и т.п.
Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
Техническая и кадастровая документация на жилье.
Справка из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество.
Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении, если сделка с участием супругов. . Оно обязательно должно быть нотариально заверено.
Согласие органов опеки и попечительства. Специалисты должны проверить, в какие условия будет переселен несовершеннолетний.
Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки.
Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке. Также один экземпляр следует передать в Росреестр.

Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ. Граждане, участвующие в сделке, должны подать в службу заявление и приложить заключенный договор мены, договор купли-продажи.

Договор можно заключить в присутствии юриста или нотариуса, чтобы избежать проблем.

Нюансы оформления размена жилья – договор мены или договор купли\продажи?

Рассмотрим несколько вариантов размена с учетом категории жилья. На примерах вы сможете определить, получится ли у вас обменять жилье, и каким способом лучше это сделать.

Размен муниципального жилья

Конечно же, муниципальные помещения, особенно не приватизированные, сложно будет оформить в собственность и обменять. Но если вы все же решились на размен, то подбирайте такое же муниципальное жилье и обращайтесь напрямую с предложением к собственнику.

ЖК РФ обязывает наймодателя переоформить договоры соцнайма по представленным гражданами вариантам. Будут обращать внимание на социальные нормы, жилищные условия, площадь помещения и нуждаемость в размене. Например, нельзя будет обменять жилье на помещение с худшими условиями, либо если у гражданина имеется задолженность по оплате услуг ЖКХ за жилье по договору соцнайма.

Размен однокомнатной квартиры

Предусмотрены такие варианты размена:

Как правило, за реальную стоимость однокомнатной квартиры невозможно приобрести два объекта недвижимости. Собственникам приходится доплачивать, либо смиряться с незначительным ухудшением условий проживания. Других вариантов нет.

Размен двухкомнатной квартиры

В зависимости от ситуации и категории жилья, вы можете выбрать вариант оформления документов и решить, какой договор вам придется заключать. Конечно же, лучше выбирать вариант без доплаты, оформляя только договор мены. Но, если же будет доплата, то можно заключить договор купли-продажи.

В любом случае, наши юристы помогут вам определиться - как лучше организовать обмен жилья и подскажут, как юридически грамотно составить документы.

Принудительный размен и размен через суд

Обмен жилья может происходить через судебную инстанцию. Причин для обращения в суд может быть много, самая распространенная — отказ второго собственника от размена.

Также часты случаи, когда размен через суд проводят в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ).

Порядок действий при принудительном размене квартиры через суд таков:

Шаг 1. Собирается доказательственная база и документы.

Шаг 2. Оформляется исковое заявление.

Шаг 3. Иск с документами направляется в Районный суд.

Шаг 4. Участники спора приходят для ознакомления на первое заседание. Могут подать дополнительные ходатайства, заявления.

Шаг 5. Суд выносит решение. Если суд установит, что предложенный вариант раздела соответствует закону и интересам всех сторон, ответчик будет обязан исполнить решение.

Обратите внимание, если разделить через суд вы хотите частную собственность, то суд может отказать вам в этом праве. Но допускается раздел прав собственности на доли. Каждый собственник будет сам решать - продавать ли свою долю, или нет. Суд его не заставит и не принудит это сделать.

Также суд может передать объект одному из наследников по завещанию. Тогда новый владелец жилья должен будет выплатить компенсацию остальным наследникам.

Учитывайте, что в исковом заявлении вам необходимо предложить несколько вариантов обмена жилья и определить компенсацию за продажу объекта недвижимости в случае выплаты другому собственнику.

Варианты раздела суд не будет предоставлять, подыскивая необходимый и лучший. По сути, этим вопросом должен заниматься истец, его законный представитель или агент по недвижимости, к которому он обратился.

Размен квартиры при разводе

В случае расторжения брака супруги могут обменять жилье.

Это можно сделать несколькими путями:

Через суд. Не всегда получается достичь соглашения мирным путем, ведь один объект недвижимости желают поделить на два. Некоторые супруги обращаются для обмена и раздела в судебные органы, предлагая варианты решения спорного вопроса.
Добровольно. Размен квартиры при разводе может происходить в добровольном порядке. Тогда супруги обращаются к нотариусу, который фиксирует сделку. Вариант обмена может подобрать агент по недвижимости или сами граждане.

Каким образом будет обменено жилье, не играет большой роли. Главное, чтобы предложенный вариант устраивал каждого супруга.

Например, можно:

Разменять квартиру на две.
Обменять квартиру на квартиру с меньшей площадью, а второй собственник получит денежную компенсацию.
Обменять квартиру на дом. Другому супругу также будет предлагаться компенсация.
Разменять квартиру на две квартиры с доплатой.

Обмен квартиры между супругами будет возможен, если она принадлежит обоим супругам, нажита в совместном браке и не имеет обременений.

Размен жилья с несовершеннолетними детьми

Несовершеннолетние граждане, хоть и не принимают участие в сделке, играют важную роль при выборе нового жилья, новых жилищных условий.

Органы опеки и попечительства должны проконтролировать, какое жилое помещение будет приобретено за счет размена старого. Они должны проверить условия, в которых будет проживать ребенок - и дать свое согласие на обмен.

Все интересы будет представлять работник органов опеки, не родитель, так как в некоторых случаях даже родители могут ущемлять права детей. В заключении специалист должен описать, соответствуют ли новые условия прежним или превосходят их, - да и вообще, пригодны ли они для проживания ребенка.

Особое внимание органы опеки уделяют жилью, в котором несовершеннолетний имеет долю. Например, если жилье покупалось за счет средств материнского капитала, то несовершеннолетний имеет часть равнозначную, как и остальные члены семьи. А значит, что при покупке нового жилья он должен иметь такую же часть жилья, не меньшую по площади и условиям. Получение согласия от опеки в этом случае обязательно, исключений нет.

Размен квартиры без согласия одного собственника

В случае, когда на обмен квартиры не дает свое согласие один из собственников, необходимо обратиться в суд. В исковом заявлении следует требовать выделения доли каждому владельцу жилья и принудительного обмена.

В иске укажите несколько вариантов урегулирования спора, определив, каким образом может быть реализовано право на обмен другого собственника.

Например, вы можете предложить ему денежную компенсацию, либо покупку нового жилья с доплатой, либо просто обмен на другое жилое помещение.

Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, - особенно, если это жилье у него единственное. Однако суд может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями, если ранее они не заявляли о своих правах.

В пример можно привести ситуацию с несколькими собственниками:

Гражданин Лавров был против обмена жилья, когда трое остальных его братьев были согласны разменять квартиру. Все являлись собственниками жилого помещения. Суд вынес решение о выделе четырех равноценных долей – соответственно, каждому брату. Так он дал возможность реализовать свои права каждому из владельцев. То есть, тот, кто не дал согласие на продажу, останется проживать в квартире, но - на своей ¼ части. В свою очередь, братья Лаврова решили обменять свои ¾ части квартиры на другое жилье. Это их законное право.

Теперь вы знаете, как можно обменять недвижимость.

Если у вас остались вопросы - смело задавайте их нашим юристам.

Как разменять квартиру, которая находится в долевой собственности, если бывший супруг не дает согласия.

В двухкомнатной квартире четыре собственника долевой собственности, три собственника хотят улучшить свои жилищные условия, а четвертый собственник находится в розыске, как без вести пропавший. Как можно разменять такую квартиру, это не коммуналка?

У меня такой вопрос. У мужа с отцом приватизированная однокомнатная квартира в равной долевой собственности. У отца долг по кредиту большой. И за квартиру не платит. Можно ли в судебном порядке разменять квартиру? И как это сделать?

Я владею 1\5-й доли 4-х комнатной квартиры. Квартира находится в долевой собственности. Я хочу разменять эту квартиру (через продажу) между всеми собственниками. Остальные собственники против размена. Подскажите, естьли у меня в этом случае право требовать размена и как я могу его реализовать. Спасибо.

Нам с матерью принадлежит квартира в долевой собственности по 1/2 у каждой. Я хочу разменять квартиру, что бы жить от нее отдельно. Мать против размена квартиры. Как мне поступить, можно ли продать свою долю агенству недвижимости без ее согласия, из за того что она против менять квартиру, будет ли цена снижена за мою долю? И как мне теперь лучше поступить? Как получить деньги за свою долю, чтобы купить себе отдельную квартиру или разменять имеющуюся квартиру, если второй собственник не согласен на обмен? Выкупить мою долю в квартире она не может, у нее нет таких денег.

Квартира 3-х комн. В долевой собственности (я, муж, 2-е детей 6 и 16 лет). С мужем развелись, хотим разменять квартиру на 1 и 2-х с доплатой. Дети со мной остаются. Возможно использование материнского капитала как доплату?

Действительно ли порядок и стоимость приватизации сильно усложняются в следующем году?

Можно ли в судебном порядке насильно разменять приватизированную (в долевой собственности) квартиру при разводе?

Каким образом происходит разделение: по количеству проживающих, доле каждого из них или как-то иначе?

Если приватизированная квартира находится в долевой собственности поровну между всеми членами семьи, что будет в случае смерти одного из них с его долей?

Мы с мужем разошлись, квартира была куплена до брака, по договору купли-продажи проходят в равно долевой собственности мать его и муж (бывший), мать 4 года назад пропала без вести, муж всячески старается меня выжить из квартиры, я имею право на проживание, как его заставить разменять квартиру на две комуналки по закону?

Во время совместной жизни приватизировали квартиру на праве общей совместной собственности. В связи с расторжением брака обратилась в юридическую консультацию за разъяснением могу ли я обратится с иском к супругу о принудительном обмене квартиры на жилые помещения в разных домах, если муж добровольно отказывается разменять квартиру?

Дайте обоснованную консультацию. Имеет ли значение, как приватизирована квартира-на праве общей долевой или совместной собственности? Каковы последствия приватизации квартиры только на одного супруга (второй отказался от участия приватизации)?

У меня сводное исполнительное производство, судебный пристав наложил запретна единственное жилье, в квартире в долевой собственности со мной живут совершеннолетние дети, мы хотим квартиру разменять или продать, как отменить запрет на регистрационные действия? Вышел закон Пленум№ 50 от 17.11.2015, на который сослались приставы.

Два старших сына жены решили разменять квартиру, находящуюся в долевой собственности. Их общая доля 74/500 в 73.8 кв.м. Мы с женой и младшим несовершеннолетним сыном этого не хотим. Как нам поступить?

Развелись квартира в долевой собственности по 1/4 на нас и на детей, предлагаю бывшему супругу разменять жилье, он отказывается, жить под одной крышей уже невозможно, как можно заставить его разменяться?

Имеется 4-х комнатная квартира, приватизирована на правах общей долевой собственности, на троих (отец, мать, сын). Мать два года назад купила дом в другом городе и уехала туда жить. В данный момент в квартире проживаю я с отцом, прописаны до сих пор трое. Я хочу разменять квартиру, отец согласия не дает. Мать выписала мне доверенность на свою долю. Доли никто покупать не хочет. Как можно разменять квартиру без согласия отца. Возможно ли это через суд. Какие аргументы должны для этого приводиться.

Скажите пожалуйста могу ли я через суд разменять приватизированную трёхкомнатную квартиру, после развода с мужем, где в долевой собственности находятся я, бывший муж и двое несовершеннолетних детей. Так как совместное проживание с ним невозможно.

Сложилась такая ситуация: в 3-х комнатной квартире проживает семья из 4 человек. Жена, муж и 2 совершеннолетних детей (сын 23 года и дочь 21). Квартира находится в долевой собственности у всех членов семьи. У каждого из членов семьи есть бумага о том, что он является собственником 1/4 части этой квартиры.

В данный момент Жена желает развестись с Мужем и разменять квартиру. Дети не против размена, они согласны. Проблема заключается в том, что Муж не даёт развод и против размена квартиры! О том что развестись можно и без согласия мужа, это известно. Но вопрос в следующем, возможно ли так же без его согласия разменять квартиру? И как этого добиться?

Два старших сына жены решили разменять квартиру, находящуюся в долевой собственности.

Их общая доля 74/500 в 73.8 кв.м. это чуть мньше 11 м. Мы с женой и младшим несовершеннолетним сыном этого не хотим. Как нам поступить?

Пожалуйста как можно обезопасить себя в следующей ситуации. Я со своей дочерью прописана и проживаю в квартире которая находиться в долевой собственности у моих родителей. Боюсь что после смерти отца мать может продать или разменять квартиру без моего согласия. Есть ли какой нибудь законный способ пока отец жив оформить квартиру на себя или дочь, чтобы не остаться на улице.

Как решить жиищный вопрос. Ситуация такая: я и мой отец проживаем в двухкомнатной квартире (в равной долевой собственности). Я бы хотела разменять квартиру, но он отказывается, в таком случае, как я понимаю, единственный выход - продать мне свою долю. Посоветуйте пожалуйста есть ли другие выходы из такой ситуации? С чего нужно начать? С раздела лицевого счета?

Я в браке 20 лет. Имеются несовершеннолетние дети (15 лет и 12 лет) . Подаю на развод. В декабре 2000 года куплена приватизированная квартира в долевой собственности, 1/2 моя,1/2 моей матери (мама не прописана). Муж и дети прописаны. В квартире проживают 6 человек (муж, я и 4 дочери). Как более выгодно разменять квартиру или что нибудь еще сделать чтобы жить отдельно от мужа?

Я развожусь с женой. У нас 3-хкомнатная квартира в центре Москвы (2-й Спасоналивковский, общ. пл. 60 м). Приватизирована и находится в долевой собственности моей и несовершеннолетней дочери жены от первого брака. В квартире прописаны мы с женой и наша общая несовершеннолетняя дочь.

Мы хотели бы разменять нашу квартиру на две однокомнатные. Как в этом случае будут учтены права детей?

Бытует мнение, что обменять возможно только имущество, находящееся в полной собственности, но это не так. Обменять можно даже долю в квартире при соблюдении определенных условий. Обмен долями в недвижимости между родственниками достаточно распространенная сделка.

Основное условие подобных сделок – должным образом оформленная доля в недвижимости и установленное право собственности на нее у владельца. Как показывает практика, чаще всего обмен происходит между долями в разной недвижимости, но законен и обмен долями в рамках одной квартиры, тем более, если эти доли отличаются размерам.

В подобной ситуации нет обязательного условия, что квартиры, доли в которых полежат обмену, должны располагаться в пределах одного населенного пункта. Можно законно обменяться долями в рамках одного города или даже разных населенных пунктов.

Нормативно – правовая база

Все сделки с жилой и нежилой недвижимостью регулируются Гражданским кодексом РФ. Этот документ регулирует и регламентирует основные этапы сделок и обязанности сторон. Особенности договора обмена недвижимостью или ее частями раскрыты в статье 567 ГК РФ, кроме того при обмене с доплатой дополнительно взаимоотношения сторон будут регламентироваться и положениями ГК РФ, касающихся сделок купли – продажи.

Оформление обмена

Существует три основных способа произвести обмен долей между родственниками:

Договор мены. В этом случае заключается договор обмена долями, в котором прописываются обязанности и права всех сторон, участвующих в сделке, кроме того в тексте договора может быть отражена доплата при ее наличии.
Договор купли – продажи долей. Это более надежный способ защитить свои права в случае возникновения подобной необходимости. В этом случае заключается два договора о купле- продаже недвижимости. Каждый из участников сделки в одном договоре будет выступать покупателем, а во втором продавцом. Очевидным недостатком данного способа являются расходы на подготовку и регистрацию каждого договора, а так же необходимость уплаты подоходного налога по каждой сделке.
Договора дарения. Заключения двух договоров дарения между родственниками позволит обойти необходимость уплаты налогов, которые могут возникнуть в предыдущих случаях. Особенно актуален способ при обмене неравнозначных долей.

Для того чтобы законно оформить обмен долями потребуется заключить соответствующее соглашение. Договор об обмене долями составляется в количестве трех экземпляров, каждый из которых подписывается всеми сторонами, участниками сделки.

По одному экземпляру остается у каждой стороны сделки, а третий экземпляр направляется в муниципалитет (в случае обмена долями на основании договора социального найма) или в отделение Росреестра (в случае обмена долями в приватизированных квартирах). Особое внимание стоит уделить форме договора и его содержанию.

В тексте договора обмена в обязательном порядке должна присутствовать следующая информация:

Наименование документа, дата и место его составления,
Персональная информация сторон договора – ФИО, данные паспортов, адреса по месту регистрации,
Подробные описания объектов недвижимости, выступающих предметами сделки, а также информация об их рыночной стоимости,
Пункт об отсутствии у сторон претензий друг к другу относительно качества предаваемых объектов,
Пункт об отсутствии на передаваемых объектах каких-либо обременений,
Пункт о разделении расходов, связанных с заключением договора и проведением сделки,
Информация о сроках, которые отводятся на физическое освобождение объектов недвижимости и переезд собственников,
Момент, с наступления которого договор вступает в юридическую силу,
Подписи сторон и их расшифровка.

Нужно ли получить согласие других собственников?

Наличие согласия на сделку от других собственников является обязательным условием сделки. Если они не согласны, то имеют приоритетное право на выкуп данной части недвижимости, они могут купить продаваемую долю по установленной продавцом цене. Если от покупки другие собственники отказываются, то владелец доли может распоряжаться ей на свое усмотрение.

Этапы сделки по обмену долями между родственниками:

Получение разрешения от других собственников жилья. Для этого необходимо получить от них согласие на проведение сделки в письменном виде либо отказ от прав приоритетной покупки продаваемой доли.
Получить письменные разрешения на осуществлении сделки от прописанных в квартире граждан.
Проверить отсутствие долгов по уплате коммунальных услуг.
После проведения выше перечисленных подготовительных к сделке этапов можно заняться поиском вариантов для обмена. Это можно сделать самостоятельно через объявления в интернете или в местных газетах, либо обратиться к услугам риэлторов.
При нахождении удачного варианта для обмена все детали сделки обсуждаются и окончательные условиях выносятся в договор мены. Само договор можно составить самостоятельно, взяв за основу вот этот образец договора, либо воспользоваться услугами нотариуса или юриста.

ВАЖНО Обменять доли можно как в приватизированной квартире, так и в неприватизированной. Порядок и пакет документов будет несколько отличаться в том и в другом случае. Обменять долю в приватизированной квартире на долю в неприватизированном жилье (и наоборот) невозможно.

Обмен долями в приватизированных квартирах

Для проведения государственной регистрации потребуются:

Обмен неравными долями в приватизированных квартирах

Обмен долями, которые соответствуют друг другу по площади и стоимости, достаточно редкое явление. Чаще всего на практике случается обмен неравнозначными долями. В таком случае закон требует осуществление доплаты со стороны, которая получает большую долю. Обойти это требование возможно через передачу доли не через договор мены, а через оформление дарственной на ту и на другую долю.

В случае дарения размеры и стоимости долей не будут иметь никакого значения. В этом случае каждая сделка проводится и регистрируется отдельно. Лучше для оформления данных типов сделок прибегнуть к помощи нотариуса, который сам подготовит документы, передаст их в Росреестр и по завершении регистрации выдаст сторонам свидетельства о переходе прав собственности и выписку из ЕГРП.

Обмен долями в квартирах, где прописанные несовершеннолетние дети

Законодательство РФ обязывает граждан соблюдать права несовершеннолетних при проведении сделок с недвижимостью. Для этого существует обязательное требование для всех сделок с участием несовершеннолетних детей о получении разрешения на сделку от органов опеки и попечительства. Без данного разрешения любая сделка, в которой нарушаются права и интересы несовершеннолетнего, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Несовершеннолетние дети могут стать участниками обменной сделки при достижении ими 14-летнего возраста. Даже в этом случае потребуется разрешение органов опеки, а так же письменное согласие на сделку от родителей или попечителей. В случае отсутствия выше перечисленных документов сделка будет признана недействительной. Единственное исключение, которое не требует согласия родителей и органов опеки, это признание несовершеннолетнего полностью дееспособным до момента наступления возраста 18 лет.

Обмен долями по договору социального найма

Заключение договора обмена долями, которые находятся во владении на основании договора социального найма, фактически аннулирует предыдущий договор, именно поэтому требуется предоставить договор обмена в муниципалитет. На его основании будут составлены новые договоры соцнайма о передачи жилья новым нанимателям. В данном случае заявление должно быть подано от всех владельцев долей в той и другой недвижимости, а не только от тех, кто непосредственно обменивается. Новые договоры социального найма подготавливаются в срок до 10 дней с момента подачи заявления.

Кроме заявления в администрацию города потребуется подать следующие документы:

Копии общегражданских паспортов всех владельцев долей в той и другой квартире,
Ордера на право вселения и разрешение администрации на вселение в жилье,
Справки о составе семей для каждой квартиры,
Письменное согласие на обмен от нанимателей, которые не участвовали в обмене,
В случае проживания в квартире несовершеннолетних или недееспособных лиц – разрешение от органов опеки и попечительства,
Выписки с лицевого счета квартиры об отсутствия долга по коммунальным платежам.

Как провести обмен долями, если доли не равны?

Для администрации размер долей при обмене не имеет никакого значения. Стороны договора чаще всего решают этот вопрос с помощь суммы доплаты. Вопрос доплаты по сделки – это вопрос договоренности между сторонами, который не отражается с юридической точки зрения в процессе оформления сделки. Это может быть отдельный договор о передаче денег в установленные сроки от одной стороны к другой, которые не требуется передавать в администрацию. Сам факт передачи денежных средств стоит зафиксировать через написание расписки в получении денег.

Причины отказа в обмене со стороны администрации

Органы местной администрации имеют право отказать в проведении обмена в нескольких случаях (статья 73 ЖК РФ):

Одно из помещений находится в аварийном состоянии,
Существует решение суда о закрепленном праве на использование жилья,
Дом, в котором расположена одна из квартир, находится в плане на снос,
Наличие у одного из участников сделки хронического заболевания, которое опасно для окружающих людей,
Один из домов нуждается в проведении капитального ремонта,
Одна из квартир имеет статус служебного жилья, а, следовательно, не может выступать объектом сделки.

Если причина отказа в обмене долями не соответствует выше перечисленным, то дальнейшее решение вопроса возможно только в судебном порядке.

Уплата налогов при заключении сделки обмена долями

Фактически сделка обмена представляет собой две сделки купли-продажи, которые были объединены в одну. Налоги с данной сделки должна уплатить та сторона, которая получила в ходе сделки с нее доходы. При расчете суммы налога по сделке обмена долями в квартире, стоит помнить про наличие налогового вычета, а так же те условия, которые полностью освобождают собственников от уплаты налогов.

От уплаты подоходного налога могут быть освобождены собственники, при наличии одного из следующих условий:

Доля в квартире принадлежит собственнику на правах собственности более 5 лет,
Рыночные цены обмениваемых долей равны.

Как правильно рассчитать налог при продаже долей мы уже рассматривали в отдельной статье. Кратко напомним, что налогооблагаемой базой выступает только разница между стоимостями долей, от которой рассчитывается подоходный налог равный 13%. Налогооблагаемая база может быть уменьшена за счет учета расходов на покупку продаваемой доли или за счет использования имущественного вычета.

ВАЖНО: полученные доходы от покупки (обмена) доли должны быть задекларированы и поданы в ФНС до 30 апреля следующего года за годом покупки (обмена). Декларация о доходах подается только в случае, если доля была в собственности менее 5 лет.

Таким образом, порядок обмена доля в недвижимости между родственниками полностью идентичен общему порядку обмена долям. Для получения преимуществ близкие родственники могут воспользоваться другим способом – заключением двух договоров дарения, что освободит их полностью от уплаты налогов.

Размен квартиры — это сделка, которая встречается повсеместно. Чистая продажа жилплощади, после которой собственник получает на руки некую сумму и не подыскивает другое жильё для проживания, практически не встречается. Разменять квартиру сложности не представляет, однако, необходимо соблюсти массу юридических тонкостей.

Большую роль играет статус недвижимости. Например, муниципальная квартира разменивается по-другому, нежели приватизированная жилплощадь. Если квартира находится в долевой собственности, процедура размена значительно усложняется. Дополнительные трудности вызывает и присутствие среди жильцов несовершеннолетних собственников. В этой статье мы рассмотрим все тонкости размена квартир.

Приватизированное жильё

Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.

Прямой размен

Альтернативный размен

Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.

На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко. Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья. При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.

Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.

Если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних, то потребуется заручиться разрешением органов опеки. Попечители будут следить, чтобы размен жилплощади не нарушил права несовершеннолетних собственников.

Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:

свидетельство о приватизации жилья. Бумага представляется в двух экземплярах: на обретаемую и размениваемую недвижимость;
справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
выписка из домовой книги;
акт о проведённой оценке недвижимости;
бумаги, подтверждающие родство с несовершеннолетним собственником.

Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги.

Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.

Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.

Муниципальное жильё

Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма. Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.

Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.

Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.

Здесь вы столкнётесь с первой трудностью – неприватизированных квартир в нашей стране осталось не более 20% от общего жилого фонда. Кроме того, заниматься поисками придётся самостоятельно. Риелторы крайне неохотно берутся за размен муниципальных квартир. Причина проста: работа предстоит большая, а финансовая выгода агентства недвижимости минимальна.

Если жилплощадь занимает семья с несовершеннолетним ребёнком, ситуация усложняется получением разрешения на сделку от органов опеки. Какие документы для этого потребуются, мы упоминали выше.

Даже если вы найдёте подходящий вариант, местный муниципалитет может не одобрить сделку. Сюда представляются договоры соцнайма квартир, участвующих в размене. Рассмотрение противоречий к проведению сделки занимает 10 дней. Разменять муниципальную квартиру нельзя в следующих случаях:

наймодатель расторгает договор соцнайма с ответственным квартиросъёмщиком;
квартира принадлежит нанимателю на спорных основаниях;
дом, где находится жилплощадь, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой помещений;
жильё признано непригодным для проживания;
дом признан аварийным и подлежит сносу.

Если вам отказали на основании приведённых причин, то оспорить решение не получится даже через суд. Другие причины не считаются обоснованными и могут быть обжалованы в судебном порядке. Если противоречий к проведению сделки нет, обмен будет одобрен, и с жильцами заключаются новые договоры соцнайма.

В случае с неприватизированным жильём допускается размен квартиры через суд. Такая практика применяется, если один из собственников против проводимого размена. В отличие от приватизированных квартир, несогласного родственника можно выселить из муниципального жилья принудительно. Сделать это можно следующим образом:

Собрать доказательную базу. Для этого придётся искать подходящие варианты и предлагать несогласному родственнику для расселения. Полученный отказ нужно фиксировать документально.
Перебрав несколько вариантов размена, составляется исковое заявление в суд, где указывается, что согласие не достигнуто и истец требует принудительно разменять квартиру.
К исковому требованию необходимо приложить найденные варианты обмена жилплощади. Если такие варианты отсутствуют, суд однозначно откажет в принудительном расселении.

Если суд найдёт ваши доводы убедительными, а предложенные варианты приемлемыми, то несогласный родственник будет вынужден выехать с занимаемой жилплощади. При этом его пожелания к новой квартире учитываться не будут, переезд состоится в наиболее подходящую квартиру.

Недостаток размена приватизированной квартиры через суд заключается в потере времени. Тяжба может длиться несколько месяцев, и не факт, что жильцы другой квартиры согласятся ждать столь долгий срок.

Читайте также: