Не выделили доли детям и продали квартиру судебная практика

Обновлено: 15.05.2024

Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе

Maтepинcкий кaпитaл пoтpaтили нa пoгaшeниe ипoтeки зa квapтиpy: тeпepь poдитeли дoлжны выдeлить дoли дeтям. Для этoгo нyжнo oфopмить Coглaшeниe oб oпpeдeлeнии дoлeй.

Coглaшeниe чaщe вceгo зaкaзывaют y нoтapиyca, cтoимocть ycлyги: oт 5000 ₽. Нo мoжнo oфopмить вce caмocтoятeльнo, тoгдa нoтapиycy плaтить нe пpидeтcя.

Bмecтe c юpиcтaми мы paзoбpaлиcь, кaк cдeлaть вce пo зaкoнy caмoмy. Ecли кopoткo: этo cлoжнo и нa любoм этaпe мoгyт oткaзaть.

Ecли cyпpyги кyпили квapтиpy в ипoтeкy, квapтиpa cтaнoвитcя иx coвмecтнoй coбcтвeннocтью. Кoгдa ипoтeкa выплaчeнa, пo зaкoнy нyжнo выдeлить дeтям дoли в квapтиpe. B этoм cлyчae coбcтвeннocть мeняeтcя c coвмecтнoй нa дoлeвyю.

Bиды coбcтвeннocти мoжнo coвмecтить. Имyщecтвo cyпpyгoв ocтaeтcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти, a чacть нeдвижимocти дeтeй cтaнeт дoлeвoй.

Чтoбы oфopмить дoлeвyю coбcтвeннocть, пpидeтcя oбpaтитьcя к нoтapиycy или cocтaвить бpaчный дoгoвop. A вoт coвмecтнyю coбcтвeннocть мoжнo oфopмить бeз нoтapиyca.

Oлeг Ивaнoв

знaeт вce o paздeлe
имyщecтвa

Aндpeй Нeнacтьeв

paзoбpaлcя кaк выдeлить дoли дeтям

Пoлyчить кoнcyльтaцию экcпepтa пo нeдвижимocти

3aчeм pacпpeдeляют дoли

Чacтo мaткaпитaл иcпoльзyют для yлyчшeния жилищныx ycлoвий. Пpи этoм пo зaкoнy poдитeли дoлжны выдeлить дoли дeтям в жильe, в кoтopoe влoжили мaткaпитaл.

Ecли квapтиpy кyпили в ипoтeкy, тoгдa дoли мoжнo выдeлять c coглacия бaнкa — или пocлe тoгo, кaк ипoтeкy зaкpыли, a бaнк cнял oбpeмeнeниe. Ecли квapтиpy кyпили нe в ипoтeкy, тoгдa дoли выдeляют cpaзy.

Oфициaльнo выдeлeнныe дoли гapaнтиpyют, чтo дeньги мaткaпитaлa пoтpaтили нe тoлькo нa poдитeлeй. Для дeтeй этo гapaнтия, чтo oни нe ocтaнyтcя бeз жилья.

Ecли нe выдeлить дoли, пpoкypaтypa пpи плaнoвoй пpoвepкe мoжeт пoдaть в cyд и oбязaть pacпpeдeлить дoли. Жильe c нeвыдeлeнными дoлями мoжнo пpoдaть, нo пoтoм oпeкa oпpoтecтyeт cдeлкy и oтмeнит ee чepeз cyд. Пoкyпaтeлю вepнyт дeньги, a poдитeлeй oбяжyт вepнyть мaткaпитaл.

3aчeм нyжeн нoтapиyc

Пpи выдeлeнии дoлeй дeтям нoтapиyc пpoвepяeт пpaвильнocть pacчeтa или caм дeлaeт этoт pacчeт.

Ecли в ceмьe нecкoлькo дeтeй, нoтapиyc кoнтpoлиpyeт, чтoбы кaждый peбeнoк пoлyчил paвнyю дoлю. Eщe oн пpoвepяeт, чтoбы paзмepы дoлeй cooтвeтcтвoвaли cyммe cepтификaтa нa мaткaпитaл.

Taкжe нoтapиyc дoлжeн пpoвepить пoдлиннocть дoкyмeнтoв. Cвoeй пoдпиcью и пeчaтью oн пoдтвepждaeт, чтo в cдeлкe нeт мoшeнничecтвa: бpaк нe фиктивный, cyпpyги нe пытaютcя oбнaличить мaткaпитaл или ocтaвить peбeнкa бeз жилья.

Нoтapиyc cocтaвляeт coглaшeниe, кoтopым oднoвpeмeннo выдeляeт дoли poдитeлeй и дoли дeтeй.

Нoтapиaльнo зaвepeннoe coглaшeниe cдaют в MФЦ. MФЦ нaпpaвляeт дoкyмeнт в Pocpeecтp.

Bыдeлить дoли мoжнo caмocтoятeльнo. Toгдa пoлyчитcя cэкoнoмить нa ycлyгax нoтapиyca.

в cpeднeм cтoит oфopмить y
нoтapиyca coглaшeниe пo
pacпpeдeлeнию дoлeй. К этoй
cyммe дoбaвляют 0.5%
oт кaдacтpoвoй cтoимocти
квapтиpы

Кaк выдeлить дoли caмocтoятeльнo

B этoм cлyчae нyжнo cocтaвить тoлькo oднo coглaшeниe: o выдeлeнии дoлeй дeтeй. Ocтaвшaяcя чacть квapтиpы бyдeт в coвмecтнoй coбcтвeннocти poдитeлeй.

Taкoe coглaшeниe пoдoйдeт тoлькo в cлyчae, ecли нeдвижимocть нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти. Ecли oнa в дoлeвoй — пoнaдoбитcя нoтapиyc, пoтoмy чтo в тaкoм coглaшeнии бyдyт пpизнaки paздeлa имyщecтвa.

Пo зaкoнy нoтapиyc oбязaн зaвepять cдeлки пo paздeлy имyщecтвa.

Нaпиcaть coглaшeниe нecлoжнo. Cлoжнo — пpaвильнo paccчитaть дoли.

Paccчитaть дoли

Чтoбы пoтoм нe былo пpoблeм c зaкoнoм, нyжнo пpaвильнo paccчитaть минимaльный paзмep дoлeй нa дeтeй. 3a иcxoдныe дaнныe бepyт cтoимocть квapтиpы и paзмep мaтepинcкoгo кaпитaлa.

Дoпycтим, ceмья кyпилa квapтиpy зa 2 000 000 pyблeй. Для пoкyпки влoжилa мaт. кaпитaл: 450 000 pyблeй.

B ceмьe из 4 чeлoвeк cнaчaлa нyжнo выдeлить дoлю кaждoгo в мaт. кaпитaлe: 450 000/4 = 112 500 pyб.

Пoтoм cчитaeм дoлю в квapтиpe: 112 500/2 000 000 = 1/17. Этo минимaльнaя дoля кaждoгo в квapтиpe.

Дoля двyx дeтeй пoлyчaeтcя 2/17 — или 1/9 нa кaждoгo peбeнкa. Ocтaльнaя чacть ocтaнeтcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти cyпpyгoв.

Чacтo плoщaдь дeлят пopoвнy мeждy дeтьми, чтoбы дoли были бoльшe. Плoщaдь квapтиpы бepётcя кaк 50 дoлeй. B ceмьe из 4 чeлoвeк кaждoмy пpинaдлeжит 50 м²:4/50 = 12/50. Этy дoлю пoлyчит кaждый из двyx дeтeй. Нo ecли квapтиpy peшaт пpoдaть, oпeкa нe paзpeшит cдeлкy, пoкa в нoвoм жильe paзмep дoлeй бyдeт мeньшe, чeм выдeлeны изнaчaльнo.

Чтo бyдeт, ecли нeпpaвильнo выдeлeны дoли

Пpaвильнocть выдeлeния дoлeй кoнтpoлиpyют opгaны oпeки, Пeнcиoнный фoнд и пpoкypaтypa.

Oпeкa нe paзpeшит пpoдaть квapтиpy

Для пpoдaжи жилья c дeтcкими дoлями нyжнo coглacиe oпeки. Ecли дoли paccчитaны нeвepнo, дeтям выдeлили мeньшe пoлoжeннoгo, тoгдa oпeкa oтпpaвит дeлaть pacпpeдeлeниe зaнoвo. Cдeлкa кyпли-пpoдaжи мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв.

Материнский капитал — один из самых распространенных способов государственной поддержки семьи и материнства. Цели, на которые можно законно потратить маткапитал разные. Это и образование детей, и накопительная часть пенсии матери, и медико-социальная реабилитация детей-инвалидов и др. По статистике Пенсионного фонда России (ПФР), большая часть родителей принимает решение потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий через покупку квартиры.

1. Как и когда происходит выделение долей в квартире при использовании материнского капитала?

Выделение долей, как родителей так и детей, может произойти в момент приобретения жилого помещения с использованием средств материнского капитала. На практике это означает, что при оформлении сделки купли-продажи в договоре сразу определяются доли каждого из родителей и доли детей. Это возможно сделать и тогда, когда жилье покупается за счет ипотечных средств банка. В этом случае дети могут выступить созаемщиками, а могут и не являться таковыми.

В случае, если при приобретении жилье оформлялось на одного из родителей как на титульного собственника или на обоих родителей в общую совместную или долевую собственность, но при этом использовался материнский капитал, получатель сертификата должен оформить у нотариуса обязательство.

Во исполнение нотариального обязательства:

если квартира была куплена за наличные деньги, право собственности должно быть оформлено в течение 6 месяцев после совершения сделки;
если за ипотечные средства – в течение 6 месяцев после погашения ипотечного кредита.

2. Какую долю выделить детям в квартире при использовании материнского капитала?

Законом не установлен размер доли ребенка, которые родители должны выделить. Он определяется по соглашению.

Напомним еще раз: на сегодняшний день обязательно должно быть нотариальное удостоверение письменного соглашения о выделении долей. Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, пропорциональном доле в размере вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Не меньше!

Пример. Квартира 45 кв. м, стоимость которой составляет 4 млн. рублей. Вы вложили в нее материнский капитал размере 450 тысяч, получается это 11,25 % от стоимости квартиры. У вас 4 члена семьи, т.е. каждому вы должны выделить: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям выделяем по 2/45, а в собственности родителей остается 41/45 ( например, у папы 20/45, у мамы 21/45).

3. Что будет, если не выделить доли детям при использовании материнского капитала?

В случае, если квартира еще не продана, суд обяжет выделить долю всем членам семьи, в том числе и детям!

Если же квартира была уже продана, есть несколько вариантов развития событий:

В подтверждении этому приводим пример: случай произошел в Пермском крае, где в схожей ситуации суд удовлетворил требование Управления Пенсионного фонда и взыскал с матери маткапитал 453 026 руб. и госпошлину 7730 руб.

Так, в Челябинске был признан недействительным договор купли-продажи квартиры в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире. Рекомендуем воспользоваться помощью специалиста, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с недвижимостью. на которую вы потратили немалые деньги. Специалисты ВладейЛегко с радостью помогут Вам !

Прежде чем купить квартиру, проверьте не использовался ли в своё время при её приобретении материнский капитал. Так вы обезопасите себя от признания сделки недействительной и связанных с этим неблагоприятных последствий.

Факт незаконной торговли сертификатами был обнаружен в Ангарске. Там был вынесен приговор в отношении группы лиц, которые получали материнский капитал незаконным путем. Их действие было квалифицировано как хищение средств из бюджета по ч. 3 ст. 159.2 УК РФ.

Судом было установлено, что руководитель организации, который осуществлял услуги связанные с недвижимостью, незаконно использовал средства материнского капитала.

Дети, которые не получили причитающейся доли, могут сами потребовать ее в суде по достижении ими 18 лет.

4. Можно ли оформить доли на детей в другом жилье?

Государство дает возможность отдельной категории граждан получить материальную поддержку в виде сертификата. Большинство держателей сертификата предпочитают потратить деньги на улучшение жилищных условий. А постольку, поскольку многие наши сограждане приобретают недвижимость за счет ипотечных средств, материнским капиталом можно погасить остаток задолженности по ипотеке, или досрочно погасить банковский займ целевого назначения.

Но государство обязывает родителей выделять детям доли в жилье, которое было приобретено за счет средств материнского капитала. В противном случае, для них будет предусмотрена ответственность. В данной статье вы узнаете, что будет, если не выделить доли детям по материнскому капиталу, и какая ответственность предусмотрена в соответствии с действующим законодательством.

О выделении долей для детей

Закон четко определяет то, что держатели сертификата обязаны обеспечить своих детей жильем, в том случае, если оно было приобретено с участием материнского капитала. Но в Федеральном законе нет четкого порядка распределения долей. Родители могут самостоятельно определить размер доли для своих детей. Некоторые из них делят недвижимость строго поровну, чтобы у каждого была равная часть. Например, если в семье четыре человека, то каждый из них получает ¼. Некоторые родители выделяют детям минимальные доли. Но даже в том случае, если ребенок владеет 1/100 частью, то привлечь его к ответственности за нарушение законодательства уже невозможно.

Сроки

Многие родители не знают четкого ответа на этот вопрос, с ним следует разобраться. Если жилье было куплено по ипотечному кредиту, то оформить часть его на несовершеннолетних детей можно только после снятия обременения. Банки не допускают распоряжение недвижимостью и совершение юридических сделок с ним до полной выплаты ипотечного займа.

Если жилье куплено без использования ипотеки, и на нем нет обременения, то выделить доли необходимо не позднее, чем через 6 месяцев, после использования материнского капитала. Здесь важно понимать, что за точку отсчета считают не момент оформления нотариального обязательства, а через полгода после того, как ПФР осуществил выплату денежных средств.

Обратите внимание, что распорядиться денежными средствами нельзя без нотариального обязательства. Оно оформляется в нотариальной конторе по заявлению держателя сертификата.

Ответственность за нарушение сроков

Ответственность за не выделение доли детям по материнскому капиталу может наступить при различных обстоятельствах:

Если прокуратура выясняет, что жилье было приобретено за счет материнского капитала и дети не получили в собственность долю, то будет назначено судебное разбирательство. Суд будет защищать права несовершеннолетних граждан и обяжет родителей исполнить свой долг по обеспечению несовершеннолетних детей жилым помещением. После вынесения решения, суд обяжет принудительно выделить доли, за этим следят судебные исполнители.
Если прокуратура выяснит, что в использовании материнского капитала было усмотрено противоправное действие по обналичиванию денежных средств, то вопросом будут заниматься следственные органы. Им предстоит доказать, что родители обналичили денежные средства для реализации своих интересов. В этом случае ответственность может выражаться в виде заключения под стражу, уголовного наказания или штрафа.

Обратите внимание, что суд может обязать родителей вернуть государству всю сумму материнского капитала обратно в бюджет.

Пенсионный фонд не занимается этим вопросом. Его задача лишь принять документы и выплатить средства в соответствии с действующим законодательством. Проверки проводит прокуратура. Когда речь идет о материнском капитале, проверка проводится выборочно, то есть, не каждое дело проверяется надлежащим образом. В некоторых случаях Пенсионный фонд может сам обратиться в полицию, если у него есть причины подозревать то, что гражданин реализовал материнский капитал для получения личной выгоды, то есть целью обналичивания средств. В этом случае участковый должен проверить все документы и взять показания.

Есть и другие обстоятельства, которые влекут за собой раскрытые преступления. Например, когда родители принимают решение о разводе и разделение имущества. Эти вопросы решаются либо через нотариуса, путем соглашения, либо в судебном порядке. В этом случае выявляется факт того, что родители не выделили доли своим детям. Дело передается в прокуратуру, которая проводит проверку и собирает материалы для суда.

Некоторые родители не оформляют доли на своих детей в том случае, если они планируют в ближайшем будущем продать жилье. Здесь нужно знать, что в Росреестре договор купли-продажи может быть отклонен по той причине, что гражданин нарушил закон и не выделил доли детям в установленный срок 6 месяцев. В этом случае дело также будет передано в прокуратуру для проведения проверок.

Обратите внимание, что жилье, купленное за счет средств материнского капитала, можно обменять с разрешением органов опеки и попечительства. Такая сделка состоится в том случае, если родители улучшают жилищные условия, например, расширяют площадь либо переезжают в район с более развитой инфраструктурой. Сделка для них будет одобрена при том условии, если они снова дадут обязательство о выделении долей детям на новой жилплощади.

По каким статьям могут привлечь родителей

Суд и прокуратура работают исключительно на основании действующего законодательства. Но особенность в том, что ни в одном кодексе Российской Федерации не предусмотрена ответственность за ущемление прав детей, при покупке жилья за счет государственной поддержки. Поэтому для нарушителей вменяют различные статьи. В 99% случаях максимальная ответственность за нарушение заключается в том, что суд обязывает принудительно выделить доли детям. Плюс суд может назначить денежный штраф, и на этом дело считается закрытым. Судебные приставы следят, чтобы родители исполнили свои обязательства по решению суда.

В отдельных случаях, когда родители нарушают закон со всех сторон, то есть, обналичивают деньги и не выделяют детям доли, а также применяют различные противоправные действия, то для них может быть определена статья 159 Уголовного кодекса за мошенничество. За преступное деяние грозит:

штраф от 120000 рублей;
арест с отбыванием в колонии на срок до 24 месяцев;
полное возмещение ущерба государственному бюджету и другие.

Но если обратиться к судебной практике, то из 60000 человек, которые воспользовались материнским капиталом в 2014–2015 годах, было возбуждено только 51 дело по этому факту. Из них 47 человек были принуждены к выделению детям долей. Это была приведена статистика из Самарской области.

Выводы

Какие последствия, если не выделить долю детям по материнскому капиталу? Суд может принудительно заставить родителей выделить доли своих детям. Либо, если суд учет присутствие злого умысла в действии родителей, то они могут быть привлечены к ответственности как мошенники. По ней наказание может выражаться в виде штрафа до 120000 рублей, обязательство по возврату средств материнского капитала в бюджет, заключение на срок до 24 месяцев.

Что если не выделить доли детям по маткапиталу и продать квартиру?

Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.

Что если не выделить доли детям по маткапиталу и продать квартиру?

Подскажите пожалуйств что делать. Ситуация – куплена квартира в кредит и с использованием материнского капитала на частичное погашение ипотеки. По требованию банка квартира оформлялась только на одного заемщика родителя (на меня), доли детям не выделялись. Написала нотариальное обязательство о выделении долей в будущем
Кредит уже не тяну, квартиру решила продавать.
Что будет если продать квартиру и при этом не выделить доли детям по маткапиталу?

По закону вы обязаны обеспечить собственностью своих детей, маткапитал дается конкретно на эти цели и если вы продадите квартиру а доли детям не выделите, то такую сделку могут признать недействительной.

Вам скорее всего, не будет ничего. В худшем случае вернут квартиру и заставят выделить доли детям. То есть вы ничего не потеряете. А вот покупатель рискует остаться без квартиры.

Что значит вернут квартиру, если я не могу выплачивать за нее кредит? Я уже сама хочу избавиться и от этой квартиры и от долга. Выделить доли детям нельзя (условие банка), не выделять доли тоже нельзя. Как продавать квартиру непонятно.

Теоретически вы можете с согласия банка кредитора продать квартиру, не выделив доли детям, но вряд ли какой то покупатель на это согласится. ПФР запросто может признать такую сделку недействительной. Поэтому здесь действуют по другому.

Первым делом нужно в опеку идти и разрешение на продажу у них получать. Смысл в том, что если задействован маткапитал, то уже включаются права детей на недвижимость, и даже если эти доли детей еще не выделены, то для продажи квартиры все равно нужно разрешение опеки.
С этим разрешением потом идете в банк к вашему кредитному менеджеру и с ним согласовываете условия продажи квартиры. Если банк не возражает против продажи, то он дает свое разрешение на выделение долей детям в квартире прямо под залогом. Выделение долей регистрируется в Росреестре, залог на квартире остается.

В таком виде у ПФР уже претензий не будет, так как их условие по маткапиталу выполнено. И для покупателя проблем нет - доли детям выделены, разрешение опеки присутствует, согласие банка залогодержателя тоже есть.

Спасибо. А маткапитал потом надо будет возвращать в ПФР? Он ведь выделялся на покупку детям долей в квартире?

Ну и что? Доли ведь были выделены, условие ПФР выполнено.
Судите сами - ведь никто не запрещает родителям продавать квартиру после выплаты кредита и выделения долей. Для продажи нужно будет только разрешение опеки. И в нем, скорее всего, будет требование либо выделить доли детям в другой квартире, либо положить на детский счет какую то сумму денег за их проданные доли.

То есть опека может потребовать купить другую квартиру вместо проданной и там выделить доли детям вместо проданных? А если у нас нет возможности купить другую квартиру? Больше половины денег от продажи этой квартиры пойдет на погашение долгов по кредиту. Как тогда быть?

Не обязательно покупать новую квартиру. Главное, чтобы у детей вместо проданных долей собственности появились другие доли. Например, в той квартире или доме, где они живут сейчас. Им можно выделить там доли дарением по согласованию с опекой.

Спасибо. А маткапитал потом надо будет возвращать в ПФР? Он ведь выделялся на покупку детям долей в квартире?

Где то читала что были случаи когда мать получателя маткапитала заставляли вернуть деньги в пфр как раз из за того. что она не выделила детям доли в собственности.

Обязательство для ПФР предполагает выделение долей детям только ПОСЛЕ выплаты кредита и снятия обременения. А если кредит не выплачен и обременение не снято, то с согласия банка продать квартиру можно и без выделения долей детям. Условие обязательства перед ПФР вы при этом не нарушаете.
Формально это так, а как это обыграют на практике не знаю.

Да, такое возможно, когда кредит выплачен, обременение с квартиры снято, обязательство о выделении долей технически уже может быть выполнено, но собственник его не выполнил. То есть условия получения маткапитала нарушены и его могут потребовать вернуть обратно в ПФР.

Претензии потенциально могут возникнуть у пенсионного фонда, так как деньги целевые. и если ПФР их выделили на приобретение жилья детям, а квартира окажется продана и доли детям не выделены, это может быть расценено как нецелевое расходование средств.

Теоретически вы можете с согласия банка кредитора продать квартиру, не выделив доли детям, но вряд . Если банк не возражает против продажи, то он дает свое разрешение на выделение долей детям в квартире прямо под залогом.

у Вас не теоретически а практически хоть один банк давал согласие на выделение долей детям ДО погашения кредита ?
Если да - наименование банка в студию !

Я лично с таким не сталкивался, поэтому и сказа "теоретически". Но я представляю политику банков в отношении непрофильных активов, когда заемщик не может платить и готов отдать заложенную недвижимость банку.
Банку эта квартира тоже нафиг не нужна, ему нужны деньги. Поэтому он будет стараться выработать любую приемлемую схему, чтобы превратить залог в деньги и вернуть себе сумму кредита с процентами, да еще и со штрафами за просрочку платежей.

Вариант с выделением долей детям и одновременной продажей квартиры покупателю тут решает проблемы банка. И даже если один менеджер в одном банке откажется от этого, то другой менеджер в другом банке вполне может согласиться.

Что то я уже совсем запуталась. Поясните плиз для тугодумов - так значит все таки можно квартиру с маткапиталом продать без выделения долей детям? Если формально обязательство перед ПФР не нарушается? так как кредит еще не выплачен, а выделять доли надо после погашения кредита? Или все таки нельзя? Тогда как вообще можно продать ипотечную квартиру с маткапиталом?

Уже задавала, они сами не знают. Твердят нормы закона, что если есть маткапитал, то доли детям должны быть выделены. Это понятно. Но я так и не поняла как потом эту квартиру продавать, если кредит не выплачен? Продать без выделения долей ПФР запрещает, а выделить доли банк запрещает. И чего делать тогда? Кто нибудь знает?

Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью. В данной ситуации возможно:
1. Продавцу взять потребительский кредит на погашение оставшейся задолженности (либо иным способом погасить оставшуюся задолженность по ипотеке), обязательно выделить доли детям и выйти на сделку по обычной схеме продажи недвижимости.
2. Продавцу и Покупателю заключить договор займа, согласно которому Покупатель предоставляет денежные средства на закрытие ипотеки Продавцом. После погашения кредита и снятия обременения (ипотеки Банка), обязательно выделяются доли детям. После этого осуществляется выход на сделку. В данной ситуации большой риск для Покупателя невозврата предоставленной суммы займа.

Таким образом, необходимо погасить кредит (выбирается приемлемый для сторон способ), далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать с получением согласия органов опеки и попечительства.

Ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно продать, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд. В данном случае получается, что средства материнского капитала не использовались и не возникает обязанность выделять доли детям.

Далее необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. Схема сделки, как при продаже заложенной квартиры. В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Так получется что оба эти способа не рабочие.
1. Как можно взять еще один кредит, дорогой потребительский, если я не тяну уже свой ипотечный, уже есть просрочка. Мне его просто не даст не один банк, или даст на таких условиях что я разорюсь окончательно.
2. Про договор займа от покупателя вы сами сказали, что это для него большой риск и никакой нормальный покупатель на него не пойдет.
3. Вернуть маткапитал в ПФР тоже нечем, так как не хватает даже на платежи по ипотеке.
Получается - тупик! Если не смогу дальше платить ипотеку, то что остается? Ждать пока банк отнимет квартиру? И что тогда будет с маткапиталом? Его тоже надо будет возвращать в ПФР?

Здравствуйте.
К сожалению, данные схемы являются "рабочими" при наличии определенных возможностей (самостоятельно получить потребительский кредит, с помощью родственников/друзей/знакомых, который потом выплачивается досрочно по завершении сделки; продается иное имущество с целью погасить кредит, обеспеченный ипотекой, и т.п.). В этой ситуации важно, чтобы кредит, обеспеченный ипотекой, был закрыт (подходящими в конкретной ситуации способами), чтобы появилась возможность выдела долей детям.

Отвечая на Ваши вопросы: ни приобретение квартиры на средства материнского капитала, ни обязательство о выделе долей несовершеннолетним детям не являются основанием для отказа банку в реализации жилья в счет погашения задолженности.

К сожалению, закон не защищает в данном случае заемщика и его несовершеннолетних детей от реализации квартиры, приобретенной на кредитные средства, даже в том случае, когда квартира куплена с использованием средств материнского капитала. Так, например, Определением Верховного суда РФ от 14 февраля 2019 г. N 306-ЭС16-25114, отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. В связи с чем, существенных нарушений норм материального и процессуального права Определение Арбитражного суда Саратовской области от 28.03.2018, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2018 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.10.2018 по делу N А57-32207/2016, не содержат.

Согласно вышеуказанным судебным актам, средства материнского капитала были направлены Должником на погашение обязательств по кредитному договору, фактически это денежные средства, которыми была погашена часть кредита и нужно учитывать, что с учетом данных погашений был сформирован размер задолженности Должника. То есть, если бы данные денежные средства не поступили бы в погашение долга, то размер задолженности был бы другим. Должник уже реализовал свое право на распоряжение средствами материнского капитала, направив их на погашение задолженности по кредитному договору. В данном случае, средства материнского капитала были оставлены Банку в качестве погашения части кредита.
Законодательно данный вопрос напрямую не урегулирован. Поэтому суд будет разбираться в каждом конкретном случае.

Возможно, в смоделированной Вами ситуации, выходом могут стать ипотечные каникулы. Скорее всего, банк пойдет навстречу своему клиенту, попавшему в трудную жизненную ситуацию.

Ирина, попробуйте действительно договориться с банком. Я вижк тут только один приемлемый выход. Выше Антон уже говорил об этом. Банк не зависит ни от ПФР, ни от кого, он сам может принимать решения по своим рискам. И если заемщик не может платить по кредиту, банку выгодней избавиться от залога и вернуть свои деньги, а не тянуть время, судиться с заемщиком, а потом еще и заниматься реализацией квартиры с публичных торгов.
Если ваш менеджер не хочет идти навстречу или сам плохо понимает интересы банка, то попроуйте поговорить там с начальником отдела кредитования.

Читайте также: