Можно ли разменять муниципальную квартиру без приватизации через суд

Обновлено: 02.05.2024

Здравствуйте!
Я прописана в коммунальной квартире в центре Санкт-Петербурга. Со мной прописаны мать,сестра,брат,который в данное время в местах лишения свободы и мой сын. Мы занимаем комнату 32 кв.м. Имеется боьшой долг за кварплату нашей комнаты. Двое соседей,которые согласны на размен. Вся квартира из 4х комнат. При размене,если таковой будет,очень желательно разъехаться с родственниками уголовниками. Возможно ли разменяться через суд, если они вдруг откажутся мирно меняться? Сколько вариантов предоставить нужно в суде? Где их искать? Как быть,подскажите пожалуйста!

Проверено ЦИАН

ЖК РФ
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Проверено ЦИАН

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Проверено ЦИАН

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Проверено ЦИАН

В Законах все красиво написано, в реальности сделать это будет архисложно. Да, что там говорить. это невозможно: а) собственность муниципальная; б) квартира коммунальная; в) квартира многокомнатная.

Настя, здравствуйте. У Вас и у соседей приватизированы комнаты или нет? В любом случая, лучше разъехаться добровольно. Суд - это игра, как говорят юристы. У брата нужно взять доверенность на необходимые действия. Но с выпиской будут проблемы. Вам, необходимо, начать размен, а дальше - по обстоятельствам.

Наша комната не приватизирована,а комнаты соседей приватизированы.

Проверено ЦИАН

Очень не простая ситуация, не каждый опытный риэлтор возьмется. Цена квартиры будет явно ниже рынка и вам может не хватить средств для покупки жилья это еще не самое сложное в вашей ситуации.

Я понимаю,что ситуация очень не простая,но и с такими родственниками не просто жить!Еще и ребенка при этом воспитывать.Очень не хочется,чтобы он на все это смотрел!

У меня возник вопрос.Вы пишите , что большой долг за коммунальные услуги.Скажите , пожалуйста , за какой период?

За последние лет 10ть-это примерно. Я жила при опекуне, мать постоянно пребывала в местах лишения свободы,а брату с сестрой с их образом жизни как бы не надо было!!Вот и накопилось.

Срок исковой давности 3 года, так ,что советую отсчитать от сегодняшнего дня 3 года .Заплатить за 36 месяцев.И никакой суд не примет решение о взыскании платежей.

Вам , Анастасия, надобно выбрать кого-нибудь из ответивших и позвонить .Все номера не сложно найти.подумайте, кто вам нужен больше-юрист или специалист по недвижимости.С уважением Татьяна Григорьевна Ларина

Жилье, находящееся в муниципальной собственности, то есть принадлежащее государству, может выдаваться людям при определенных условиях. Такое жилье полагается военнослужащим, сиротам, лицам пострадавшим от стихийных бедствий и некоторым другим категориям граждан. Однако бывают ситуации, когда предоставленное жилье по каким-то причинам не устраивает жильцов.

В статье будут рассмотрены возможные варианты обмена неприватизированной муниципальной жилплощади.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Можно ли обменять?

Вы встали на очередь получения социального (муниципального) жилья, собрали все необходимые справки, выждали нужное количество времени и, наконец, получили заветную квартиру. Что же делать, если предоставленное место жительства не оправдало ожидания?

Законодательством РФ не запрещается обмен неприватизированного муниципального жилья (ст. 72 ЖК РФ), но оформление потребует много сил и времени.

Важно! Если квартира относится к маневренному фонду, является служебной или специализированной ее обмен невозможен до приватизации.

У процедуры обмена существует множество подводных камней – начинаются они с поиска подходящего варианта для обмена, который так же является муниципальным жильем и предполагает схожую площадь. Получение согласия всех лиц, которые проживают на территории квартиры и наймодателя тоже не всегда просто – в случае отказа одного из членов семьи придется подавать в суд для процедуры принудительного обмена.

Также есть нюансы по поводу встречной недвижимости:

Обмен неприватизированного муниципального жилья на неприватизированное доступен всем желающим. Для этого необходимо подобрать подходящую по всем параметрам альтернативу и получить письменное согласие наймодателя и всех членов семьи, проживающих на территории жилплощади.
Обменять неприватизированное жилье на приватизированное невозможно. Статьей 72 ЖК РФ установлено, что обмен между квартирами может происходить только в случае одинаковой формы собственности.

Кто имеет право осуществлять этот процесс?

Поднять вопрос обмена и заняться его воплощением в жизнь может наниматель квартиры. Это обусловлено тем, что он является ответственным за состояние жилья и все вопросы, связанные с ним.

Действия нанимателя обязательно должны быть согласованы со всеми членами его семьи, проживающей в квартире и временно отсутствующими. А также с собственником жилплощади – муниципалитетом. Статья 72 Жилищного Кодекса РФ регламентирует вопрос обмена социального жилья.

Как проходит процедура по договору социального найма жилого помещения?

Если появилась необходимость в обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, надо приготовиться к длительному процессу.

С чего начинать?

Началом обмена муниципального жилья является получение согласия собственника и поиск подходящего объекта. Существует несколько обязательных условий, по которым выбирается жилье для обмена:

Жилье должно быть неприватизированным.
Условия проживания не должны стать хуже.
Площадь подходящего помещения рассчитывается, исходя из того, что на каждого проживающего должно быть отведено не менее 12 метров.

Куда обращаться?

Вести поиск обмена жилья на специальных сайтах достаточно непросто – там редко встречаются предложения о муниципальных квартирах. За подбором вариантов можно обратиться в администрацию города, если она предоставляет подобные услуги.

Важно! Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане – члены семьи нанимателя, требуется обращени в органы опеки и попечительства и получение их согласия.

Допустим обмен социальными жилыми помещенеиями, расположенными как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Полный список документов

Требуется представить:

Заявление, подписанное нанимателем и всеми членами его семьи.
Договор социального найма.
Справка об отсутствии долгов по оплате проживания.
Справка, в которой указаны все прописанные в квартире.
Если в семье есть несовершеннолетние, потребуется справка с согласием на смену жилья от органов опеки и попечительства.
Паспорт заявителя.

Куда подавать документы?

Все собранные согласия и документы подаются в орган управления муниципалитетом, которому принадлежит данная жилплощадь. Там заключается договор, составленный между нанимателем и наймодателем самостоятельно или при помощи юриста. Так как такой договор пишется в свободной форме, его не требуется заверять у нотариуса.

Внимание! Аналогичный пакет документов должен быть собран второй стороной – теми, с кем будет произведен обмен жилья.

Стоимость и сроки оформления

Нельзя однозначно назвать срок, за который будет происходить сделка. Если все участники процесса подпишут согласие на обмен, это существенно сократит время оформления. При необходимости судебного разбирательства, процесс может сильно затянуться. В любом случае все операции займут несколько месяцев.

Все этапы оформления являются бесплатными. Плата может взиматься только при обращении нанимателя к юристу, в случае суда при принудительном обмене или обращения к специалистам за поиском подходящего жилья.

Заключение договора

Основные пункты в договоре:

Дата и место составления документа.
Название документа.
Паспортные всех участников сделки, место проживания и прописки, контактные данные.
Наименование жилой площади и данные по ней (кадастровый номер, стоимость, размер, количество комнат и другие).
Наименование уполномоченного органа по распоряжению таким имуществом.
Технические сведения (от БТИ).
Сведения об отсутствии препятствий в сделке.
Запись о принятии помещения в определенном состоянии, а также ключей от него.
Дополнительные пункты по согласованию сторон.
Количество экземпляров.
Сведения об осведомленности сторон о смысле и последствиях подписания документа.
Реквизиты сторон.
Подписи.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

После оформления договора мены необходимо заново заключить договор социального найма с муниципалитетом и оформить регистрацию в нем. Эта услуга бесплатна.

Причины и основания для отказа

Существуют ситуации, когда нанимателю могут отказать в оформлении обмена жилья:

Отсутствие согласия на сделку одного из членов семьи. Если отказ неправомерен, то данный вопрос решается через суд.
Объекты обмена сильно различаются по состоянию или площади, что повлечет ухудшение жилищных условий.
Ущемление прав несовершеннолетнего.
Обмен на приватизированное жилье.
Расторжение договора о социальном найме у одной из сторон.
Долги по коммунальным услугам.

Что такое принудительная процедура?

Принудительный обмен жилых помещений – это размен жилплощади по постановлению суда между лицами, проживающими на одной территории. Сделку регулирует ст. 72 ЖК РФ.

Причины

Причиной обмена и подачи заявления в суд может быть:

несогласие жильцов или муниципалитета на сделку;
развод;
требования совершеннолетних лиц отдельной жилплощади.

Основным поводом обращения в суд является невозможность проживать совместно из-за плохих отношений в семье.

Какое муниципальное жилье можно обменять принудительно, а какое нельзя?

Принудительно обменять можно лишь муниципальное неприватизированное жилье. В некоторых случаях сделать принудительный обмен невозможно (ст. 73 ЖК РФ). Это происходит из-за характеристик самого помещения:

Квартира или дом, в котором она находится в ближайшее время подлежат капитальному ремонту или перепланировке.
Жилье признано аварийным, дом подлежит сносу.

Помимо оценки жилья причиной в отказе обмена через суд может послужить расторжение договора о социальном найме. Если муниципалитет в скором времени собирается расторгнуть договор, ни о каком обмене не может идти речь.

Важно! Обмен невозможен, если в его результате в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием из Перечня.

На что можно?

Муниципальная квартира может размениваться только на такие виды жилья, в которых будут соблюдены:

Нормы по размерам жилплощади.
Санитарные нормы жилого помещения.
Интересы несовершеннолетних детей.
Интересы граждан с инвалидностью и тяжелыми заболеваниями.

При подборе вариантов для размена основным фактором становится сохранение нормальных жилищных условий для всех членов сделки.

Судебный процесс

После подачи иска на размен социального жилья начнется длительный судебный процесс с участием всех сторон. Для каждого иска устанавливается свое место рассмотрения и проведения суда. В случае с принудительным обменом муниципального жилья следует обращаться в суд общей юрисдикции по территориальному расположению объекта недвижимости.

Для подачи искового требования нанимателю социальной квартиры понадобятся:

Исковое заявление.
Договор социального найма.
Согласие жильцов на расселение (если получено).
Согласие муниципалитета (если получено).
Справка обо всех прописанных в квартире лицах.
Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Планы помещений.
Свидетельство о разводе или другие материалы, которые объясняют причину запроса на размен.

В зависимости от каждого конкретного случая пакет документов может быть изменен.

В исковом заявлении указывается:

Госпошлина при обращении в суд составляет 300 рублей. После подачи заявления и всех необходимых документов в суд решение будет вынесено в течение 30 дней.

Налогообложение

По законодательству, каждый владелец собственности при любых операциях с недвижимостью обязан выплачивать государству налог равный 13% от сделки. Поэтому, основываясь на том, что наниматель социального жилья не является его собственником, он освобождается от выплаты налогов за имущество.

Какие существуют особенности и нюансы?

Если все стороны согласны с условиями обмена муниципального жилья, объекты обмена равноценны по жилищным условиями, сложностью процесса становится только его длительность и подготовка всех нужных документов. Однако если стороны не могут прийти к соглашению, кто-то из жильцов выступает против сделки, возникают дополнительные нюансы и трудности в оформлении.

Если один из жильцов квартиры отказывается давать согласие без веских причин, и все необходимые условия договора соблюдены, обмен происходит в принудительном порядке.

Заявителем предоставляются планы помещений, справки о состоянии будущего дома и прочие доказательства того, что его действия правомерны. Суд выносит решении после рассмотрения позиций обеих сторон.

В случае, если один из жильцов отсутствует, например, находится в армии, на лечении, в тюрьме, его согласие все равно нужно получить.

Веским основанием для обмена являются местоположение квартиры, неудобное для жильцов, а так же невозможность совместного сосуществования лиц на одной территории.

Обмен муниципального жилья – это длительный и сложный процесс. Чтобы увеличить шансы на согласие наймодателя и суда требуется тщательно подойти к подготовке всех необходимых документов. Следует помнить, что лучшим решением жильцов будет договориться между собой и выступать с одинаковой позицией – это существенно сократит время и даст наилучший результат.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Муниципальное жильё – это помещение, владельцем которого выступают государственные или территориальные органы управления.

Передача жилого помещения во владение и пользование для проживания гражданам, производится по договору социального найма (ст.ст. 60, 69 Жилищного кодекса РФ).

В данной статье узнаем, можно ли обменять муниципальное жилье, об особенностях обмена и налогообложении.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли обменять муниципальное жилье?

Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же.

После принятия закона о бесплатной приватизации и продлении ее на неопределенный срок, муниципального жилья остается все меньше. Подобрать вариант, который бы устроил всех членов семьи довольно сложно.

Профессиональные риэлторские агентства, за сделки связанные с обменом неприватизированного жилья не берутся – заниматься поиском квартиры и оформлением документов придется самостоятельно.

В случае несогласия одного из совместно проживающих членов семьи, разрешение на обмен придется добиваться через суд. При обоюдном согласии семьи на сделку, потребуется разрешение наймодателя, которое не всегда бывает положительным.

Важно! П.5статья 72 Жилищного кодекса РФ, разрешает обмен муниципального помещения как в одном, так и в разных субъектах Российской Федерации.

Кто имеет право совершить сделку с квартирой, предоставленной государством?

Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, обмен помещения, предоставляемого по договору социального найма, возможен при наличии согласия всех проживающих и временно отсутствующих членов семьи.

Право на обмен муниципального жилья предоставляется не только ответственному квартиросъемщику, но и всем совместно проживающим с ним членам семьи. В случае проживания совместно с несовершеннолетними детьми или недееспособными гражданами, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки

Порядок действий

Обмен муниципальных квадратных метров происходит в несколько этапов:

подбор вариантов помещений, соответствующих данному типу сделки;
подписание договора обмена участвующими сторонами;
сбор необходимых документов;
непосредственно обмен, с расторжением договора социального найма на прежнем месте и заключением нового.

Поиск вариантов

Во многих крупных городах существует база муниципальных жилых помещений подходящих для обмена. Узнать о наличии или отсутствии такой базы можно в ближайшем МФЦ. Размещение объявлений в газетах или на специализированных порталах недвижимости в интернете, ускорит процесс поиска потенциального кандидата на обмен.

Куда обращаться?

Оформление неприватизированной недвижимости не требуют регистрации в Росреестре. В разных регионах Российской федерации, вопросы связанные с договорами социального найма решаются в специализированных учреждениях. Это могут быть: департаменты муниципального жилищного фонда, администрации муниципальных образований местного значения и др. Узнать точную информацию по нужному региону, можно на портале Госуслуг или в территориальном МФЦ.

Список документов

Перед подачей документов для рассмотрения, желательно проконсультироваться со специалистом департамента недвижимости или другой организации, занимающейся оформлением муниципального жилья.

Основной список документов для обмена включает в себя:

Заявление на обмен жилых помещений.
Паспорта всех заявителей и проживающих совместно с ними лиц (для детей – свидетельства о рождении).
Договор соцнайма, ордер или другой документ подтверждающий основание на право пользования жилым помещением.
Нотариально заверенное согласие на обмен, от временно отсутствующих лиц.
Договор обмена, с подписями всех участников сделки.
В случае совместного проживания с детьми и недееспособными гражданами – разрешение органов опеки и попечительства.
Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Другие документы, в зависимости от региона.

Куда подавать документы?

Подать документы можно в территориальный орган власти, уполномоченный распоряжаться муниципальным жильем. В крупных городах документы подаются в МФЦ.

Стоимость и сроки оформления

Обмен муниципальной площади не предполагает регистрацию собственности, поэтому размер госпошлины не превышает 300 рублей. Срок рассмотрения заявления на обмен составляет 10 дней с момента регистрации.

Составление соглашения

Договор обмена социального жилья составляется в простой письменной форме. Он должен быть подписан нанимателями обеих сторон. На основании составленного договора и письменного согласия всех участников, будет составлен новый договор социального найма, поэтому следует обратить внимание на правильность его составления.

В договоре обязательно указать:

После получения разрешения, необходимо расторгнуть договора социального найма обоих нанимателей и заключить новые. Заявление подается в МФЦ или другой муниципальный орган жилищного управления субъекта РФ.

Новый договор соцнайма заключается на основании ранее полученного разрешения, поэтому для подачи заявления нужны только документы удостоверяющие личность участников обмена и их семей.

Причины и основания для отказа

На основании статьи 73 ЖК РФ, обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не разрешается в случае, если:

к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

Также, если в результате обмена условия проживания для несовершеннолетних детей и недееспособных граждан станут хуже предыдущих, или учетная норма квадратных метров на каждого члена семьи будет существенно ниже установленной в регионе, может последовать отказ в совершении сделки.

Возможен ли принудительный порядок?

Принудительный обмен – это обмен квартиры или другого неприватизированного жилья через суд, в случае если между совместно проживающими, не достигнуто мирное соглашение. Иски такого рода в судебной практике в последнее время встречаются не часто, но являются одними из самых сложных.

Причины такого обмена:

развод между супругами и невозможность дальнейшего проживания на одной территории;
один из жильцов, ведет образ жизни, препятствующий спокойной жизни окружающих;
заболевание одного из проживающих, угрожает здоровью совместно с ним проживающих людей.

Справка! Возникновение неприязненных отношений в семье и неспособность договориться, приводят к судебным тяжбам, которые не всегда заканчиваются положительно для обеих сторон.

Какие законы регулируют?

Статья 72 п. 3 Жилищного кодекса РФ гласит – “если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении”.

Согласно статье 69 п. 1 Жилищного кодекса РФ, подать иск на принудительный размен могут:

супруг (супруга) нанимателя;
родители или дети;
другие родственники и иждивенцы, если они были вселены нанимателем в качестве членов семьи и вели с ним общее хозяйство;
в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Особенности подачи иска

Для составления иска о принудительном размене жилплощади, необходимо предварительно составить договор социального найма в случае, если он не был оформлен ранее. Без договора суд рассматривать иск не будет. При рассмотрении дела, суд будет опираться на законы РФ и учитывать интересы всех сторон. Если при размене, права одного из членов семьи будут нарушены, последует отказ в удовлетворении иска. Также удовлетворению не подлежат случаи представленные в статье 73 ЖК РФ.

Важно! Для положительного решения при выборе жилплощади для размена, обязательно соблюсти все нормы жилищного законодательства, такие как: размер жилого помещения, соответствие санитарным нормам и др.

На что можно претендовать?

В основном, квартиры предоставляемые по соцнайму – это небольшие помещения старой застройки, которые можно разменять только на несколько комнат в коммуналке или общежитии.

Если квартира большой площади, проблем с разменом не возникнет. Подобрав варианты поменьше, в соответствии с нормой квадратных метров на каждого жильца, можно подавать иск. В таком случае велика вероятность, что его удовлетворят.

Судебная процедура

Судебное разбирательство, в зависимости от сложности ситуации, может затянуться на неопределенное время.

Перед обращением в судебные органы необходимо:

подобрать жилье для обмена (желательно несколько вариантов);
собрать полный пакет документов;
грамотно составить исковое заявление.

Куда обращаться?

Дела связанные с жилищными спорами являются гражданскими и рассматриваются в районных судах общей юрисдикции. Необходимые документы Перечень документов необходимых для суда может отличаться от представленного и зависит от причины подачи заявления на принудительный обмен.

Основные документы это:

Инструкция по составлению искового заявления

Для составления искового заявления, желательно обратиться к опытному юристу.

Самостоятельно иск можно составить придерживаясь плана:

Справка! Согласно статье 72 Жилищного кодекса РФ, суду необходимо предоставить заслуживающие внимания доводы истца.

Справки из медицинских учреждений, в случае, если ответчиком является человек с опасным для окружающих заболеванием.
Справки от участкового, если ответчик дебошир и проживание с ним невозможно.
Показания свидетелей, подтверждающие слова истца.

Расходы и сроки принятия решения

Если все было оформлено правильно, суд должен вынести решение через месяц после регистрации искового заявления. Размер госпошлины установленной государством на данный момент уплачивается истцом при подаче заявления и составляет 300 руб для физических лиц. Цена за составление искового заявления может варьироваться в зависимости от уровня юриста или юридической конторы. Средняя цена обычно составляет 1000 рублей.

Налогообложение

Обмен квартиры принадлежащей муниципалитету, не считается сделкой имущественного характера и не облагается налогом.

Нюансы

Ограниченный рынок социального жилья не может предоставить большой выбор вариантов для обмена. Если вариант уже найден, нужно обязательно проверить нет ли временно отсутствующих и выписанных жильцов, которые в последствии могут в судебном порядке восстановить свои права на жилплощадь. Это могут быть родственники квартиросъемщика, отбывающие наказание, или просто непоставленные в известность.

Обменять муниципальную квартиру очень сложно, иногда бывает просто невозможно. С каждым годом дефицит неприватизированной недвижимости растет. Люди которые отказывались от приватизации, постепенно осознают все сложности связанные с пользованием муниципальным жильем и приватизируют свои квадратные метры.

Возможно вам придут на помощь и другие наши статьи про обмен недвижимости. Узнайте о том, как выгодно и грамотно обменять:

Квартиру, которая находится в собственности легко поменять через простую сделку купли-продажи или по договору мены (про обмен квартиры читайте тут, а здесь вы узнаете, как обменять такую недвижимость на жилье в другом городе). Программа бесплатной передачи жилья в собственность продлена на неопределенный срок, воспользоваться ей можно в любой момент.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Размен квартиры через суд может потребоваться при разъезде супругов или отделении подросших детей, а также в ситуациях, когда один из собственников нарушает правила совместного проживания, вынуждая искать варианты решения жилищного вопроса в судебном порядке. С исковым заявлением обращаются только после проведения попыток мирного урегулирования, подготовив вескую доказательную базу. Принудительному размену подлежат муниципальные и частные квартиры, если будут найдены достаточные основания.

Особенности размена по суду

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

С точки зрения законодательства, размен не представляет собой единую юридическую процедуру. Размен предполагает собой перечень действий, при которых собственники используют текущее жилье в качестве ресурса для получения 2 и более квартир или комнат для отселения или отделения друг от друга. Такие ситуации происходят, если:

Супруги разводятся;
Появляются новые семьи;
Дети хотят отделиться;
Родственники или собственники не могут поладить друг с другом.

Если собственники или жильцы не могут мирно прийти к общему решению, существует возможность принудительного обмена по суду.

Размен приватизированной квартиры через суд

Владельцы приватизированной собственности вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению, однако если оно ограничено только частью недвижимости, приходится согласовывать действия с другими совладельцами.

Если квартирой владеют двое или несколько собственников, ее могут разменивать на отдельные жилплощади согласно размеру своей доли и ее стоимости. При достижении единого мнения добровольно размениваются через договор купли-продажи или мены. Если мирных способов договориться с другими владельцами не осталось, придется обращаться в суд.

Основания для размена по суду

В следующих случаях для размена понадобится обращение в суд:

Если совместное существование становится невозможным, рекомендуется, для начала, проконсультироваться с юристом, специализирующимся в жилищном праве. Он поможет определить основания для размена и подготовит исковое заявление для суда.

Алгоритм размена в судебном порядке

Чтобы суд принял исковое заявление к рассмотрению, необходимо постараться сформулировать в нем веские основания и привести доказательства наличия законных прав для требований истца.

Алгоритм размена квартиры выглядит следующим образом:

Перед подачей иска в суд для продажи доли предстоит пройти досудебное урегулирование. Суд должен точно знать, что мирного варианта размена не предполагается.
Суд должен определить размер доли согласно действующим законодательным нормам – поровну, либо с увеличением доли участников собственности.
На основании ст. 250 ГК РФ, другим собственникам следует предложить выкуп своей части.
По истечении 30-дневного срока у инициатора размена появляется законное право на поиск покупателя на стороне и заключение стандартного договора купли-продажи.
Получив сумму за проданную долю, бывший собственник покупает жилье по своему усмотрению без каких-либо ограничений.

Если один из собственников собрался продать квартиру с целью размена на 2 и более отдельных жилплощадей, но столкнулся с противодействием остальных, следует привлечь к размену опытного в жилищной сфере юриста. Он поможет выработать оптимальную тактику действий и возьмет на себя урегулирование размена в досудебном и судебном порядке. Если установлены основания для принудительного выселения, юрист поможет выиграть дело в суде.

Нужно учитывать важное обстоятельство, которое осложняет размен личного жилья принудительно. Суд, разрешая разменивать квартиру, не будет искать покупателей и заниматься сделкой. Это придется делать инициатору размена или привлекаемым специалистам – риэлтору и юристу.

Документы для обращения в суд

Для обращения в суд понадобится подготовить пакет документации:

Паспорта, равноценные удостоверения личности истца и остальных сторон разбирательства. Для несовершеннолетних, прописанных в квартире, необходимо свидетельство о рождении.
Разрешение от отдела опеки (попечительского совета), если затрагиваются интересы ребенка.
Документы на недвижимость (долю в квартире).
Выписка из домовой книги.
Кадастровый паспорт.
Выписка из финансово-лицевого счета.
Выписка ЕГРН (свидетельство о собственности из Росреестра).
Документ, подтверждающий отсутствие коммунальной задолженности.

Дополнительно готовят перечень документов, которые подтверждают наличие прав требовать принудительного разъезда. Подготовленный пакет документации подается в городской или районный суд по месту расположения ответчика вместе с иском.

Как составить иск о принудительном размене?

От правильного составления иска и грамотной аргументации во многом зависит принимаемое решение судьи. Если требования истца соответствуют норме закона, суд с высокой долей вероятности примет положительное решение.

По вопросу принудительного размена частной собственности настоятельно рекомендуется обратиться за профессиональной юридической поддержкой.

Обязательными реквизитами иска являются:

Информация об истце, ответчике, третьей стороне (ФИО, адрес, данные о рождении, контакты);
Детали ситуации (при обращении супругов – вносят дату регистрации брака и развода, если участвуют в сделке дети – указывают их ФИО, дату рождения);
Точный адрес расположения жилплощади;
Доводы истца, почему квартира подлежит размену, со ссылкой на законодательство;
Предложения, как следует разменять жилье;
Информация об отказе ответчиков мирным способом договориться о решении жилищного вопроса;
Требования истца о принудительном размене.
Перечень приложений;
Дата и подпись истца.

Не существует одинаковых ситуаций с жильем, однако есть общие нормы и требования законодательства. При самостоятельном составлении иска следует использовать образец подобного заявления, исходя из оснований для обращения.

Советы юриста по размену приватизированного жилья

Большое значение при подготовке иска играет правильно подготовленная доказательная база. Конкретный перечень документов зависит от ситуации и повода для размена:

Развод и разъезд супругов. Перед тем, как распоряжаться жильем, супруги должны выделить доли через подписание мирового соглашения, либо в исковом порядке.
Нарушение общественного порядка, дебоширство, алкоголизм, наркомания. Чтобы суд распорядился о принудительном размене, следует доказать наличие нарушений в суде.
Разъезд с участием в сделке недееспособных и детей моложе 18 лет. Чтобы разменять квартиру в судебном порядке, на заседания приглашают представителей отдела опеки.
Размен неделимой квартиры. Если жилье слишком небольшое и размен не предполагает покупки отдельных квартир или комнат, решают вопрос через продажу объекта и распределение средств между бывшими собственниками.

Если доля одного из собственников не может быть выделена и признана судом незначительной, можно организовать принудительный выкуп оставшейся жилплощади и переоформить квартиру в единую собственность. Второй собственник получает денежную компенсацию.

Размен муниципальной квартиры через суд

Хотя квартира, предоставленная по договору соцнайма, не принадлежит жильцам, согласно ст. 72 ЖК РФ, наниматели вправе обратиться в администрацию города или района с просьбой разрешить провести размен через альтернативный обмен. Помимо разрешения администрации понадобится заручиться согласием остальных жильцов.

В ряде случаев жильцам приходится обращаться в суд и решать вопрос через принудительное выселение или отселение в связи со сносом или признанием дома аварийным.

Сложности размена муниципальной собственности

При размене неприватизированного жилья можно получить аналогичное, а это значительно осложняет возможные варианты. В России только 20% фонда жилья принадлежат государству или муниципалитету. Разменять квартиру из муниципального фонда чаще приходится самостоятельно, поскольку риэлторы крайне неохотно занимаются сделками с неприватизированым жильем – слишком много работы по согласованию, сбору документов, а перспективы неясные. Такой объем работы несопоставим с привычными тарифами на услуги риэлтора.

Алгоритм выселения из неприватизированного жилья

Если у нанимателя есть готовые варианты размена, но другой родственник, проживающий в квартире, не согласен с разменом, можно попытаться урегулировать проблему в судебном порядке.

Схема действий по размену муниципальной квартиры по суду:

Подобрать варианты расселения для себя и своих родственников.
Провести попытку согласовать вариант размена без суда, в мирном порядке.
Подготовить документы для суда на квартиры и помещения, участвующие в размене.
Подать исковое заявление, указав, что в досудебном порядке согласие не получено.
Если предложенные варианты будут сочтены приемлемым, суд согласует расселение нанимателей.
После вступления в силу судебного решения жильцу предложат переехать в принудительном порядке, не спрашивая разрешения.

Размен в судебном порядке для муниципального жилья более сложен, разбирательство может занять несколько месяцев. Найти желающих обменяться муниципальным жильем, готовых ждать столь длительный срок, не так много.

Как выглядит иск по размену жилья?

Для составления иска о размене муниципального жилья в принудительном порядке рекомендуется использовать образец.

К основным реквизитам документа относят:

Наименование суда, куда подают иск;
Сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес, контакты);
Информация о квартире, в которой проживает истец;
Обстоятельства дела, на каких основаниях понадобился размен;
Сведения о проведении досудебного урегулирования;
Ссылка на законодательные нормы, позволяющие требовать размена;
Перечень приложений, доказывающих правоту истца;
Дата, подпись.

Настоятельно рекомендуется обратиться к высококвалифицированному юристу, который поможет составить иск и подготовиться к судебному разбирательству.

Пакет документов для подачи иска

Список документации для суда определяю с учетом оснований для обращения по размену муниципального жилья.

Примерный список прилагаемых документов:

Сбор документов может занять немало времени. Чем сложнее размен и больше число прописанных жильцов, тем дольше будет длиться разбирательство и ниже шансы на благополучный разъезд после вступления в силу решения суда.

Судебная практика

Судебные разбирательства по делам о размене выиграть довольно сложно. Понадобится тщательное знание жилищного и гражданского законодательства и грамотное обоснование по иску.

Решение Фрунзенского районного суда г. Ярославль от 24 декабря 2012 г. по делу № 2-2805/2012 отказывает истцу в удовлетворении требований согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ, в отношение лишенной родительских прав матери, поскольку норма, расселяющая детей от своих недобросовестных родителей, применяется только в отношении муниципальной жилплощади и не распространяется на частную собственность.

Решение Химкинского городского суда Московской области № 2-1425/2017 2-1425/2017~М-672/2017 М-672/2017 от 3 апреля 2017 г. по делу № 2-1425/2017 отказывает в удовлетворении иска к лишенной родительских прав ответчице и требовании провести принудительное размена муниципального жилья, поскольку истец не представил достаточных доказательств.

Юридические сложности

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Решать проблемы с расселением по суду жильцов муниципальных квартир, а тем более принудительным разменом собственности, по силам только опытным юристам, досконально владеющим нормами жилищного права.

Гораздо проще решать вопрос с выделением личных долей и продажей их с целью смены адреса проживания. Для муниципальных квартир проблема невозможности размена решается через приватизацию с последующим выделом своей собственности. Помощь юриста окажется бесценной, если необходимо пройти многоэтапные согласования и урегулировать споры с остальными заинтересованными лицами. Прежде, чем обращаться в суд, следует получить детальную юридическую консультацию и оценить свои шансы на успех.

Ответы на частые вопросы

У суда нет полномочий, чтобы принудить собственников к размену с переездом на равноценную жилплощадь. Суд может выселить собственника доли, если есть веские основания: если ответчик нарушает покой остальных владельцев, или необходимо принудительно погасить долг перед кредиторами.

Муниципалитет отказал в размене, сообщив, что дом подлежит капремонту. Можно ли оспорить решение в суде?

Нельзя оспорить отказ в размене жилья, если расторгается договор о социальном найме или квартирой пользуются на спорных основаниях. Непригодное, нуждающееся в капительном ремонте, аварийное жилье разменять не удастся даже через суд.

Решение муниципалитета не является окончательным и бесспорным. Если нет проблем с доказательством законного проживания в муниципальной квартире и нет нареканий к ее состоянию, можно оспорить действия муниципалитета и, заручившись постановлением суда, перезаключить новые договоры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Читайте также: