Исковое заявление в суд на росреестр об отказе в регистрации

Обновлено: 16.05.2024

Сделки с недвижимостью являются наиболее сложной сферой права. Неподготовленному человеку достаточно сложно разобраться во всех тонкостях и нюансах различных видов сделок с недвижимым имуществом. И даже когда, казалось бы, все документы подготовлены, бумаги подписаны и направлены в Росреестр для государственной регистрации права собственности (или другого вещного права) или постановки объекта на кадастровый учет нередко учетно-регистрационные действия приостанавливают.

В решении о приостановлении государственным регистратором определяются и прописываются причины такой ситуации, отражаются найденные недостатки и даются рекомендации по их устранению. К примеру, если форма и содержание договора не соотвествует законодательству, существет судебный спор, наложен арест на имущество и т.д. В любом случае государственный регистратор Росреестра уведомит о причиных приостановки и даст рекомендации по их устранению.

Если в установленный период заявитель не устранил нарушения, указанные уполномоченным органом, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается.

Общий срок приостановления регистрации недвижимости или постановки на кадастровый учет по решению регистратора составляет три месяца. Исключением считаются основания, для которых характерны иные сроки. Если в течение этих сроков причины, повлиявшие на приостановку, не будут устранены, в регистрации будет отказано. При этом госпошлина не подлежит возврату, таков закон.

Вместе с тем приоставить регистрацию возможно и по решению участников сделки. Для этого любая из сторон сделки пишет заявление о приостановлении государственной регистрации с указанием причин и направляет его в Росреестр. В этом случае срок приостановки составляет не более 6 месяцев.

Заявление, поступившее в апелляционную комиссию, рассматривается в 30-дневный срок. В результате комиссия может принять следующие решения:

– отказать в приеме заявления, если нарушена процедура направления заявления;

– отклонить заявление в ситуации, когда апелляционная комиссия признала решение о приостановлении обоснованным;

– удовлетворить требования, изложенные в заявлении и признать решение о приостановлении необоснованным.

Если по результатам подачи заявления выдано положительное решение, кадастровый учет производится в установленные законодательством сроки. В случае отказа подавать заявление в комиссию еще раз запрещено (если речь идет об обжаловании аналогичного решения).

Особое внимание следует обратить на то, что апелляционная комиссия при Росреестре не рассматривает заявления об обжаловании решений о приостановлении государственной регистрации прав. Комиссия рассматривает исключительно случаи приостановки осуществления кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав или случаи, когда кадастровый учет и регистрация прав осуществляется одновременно (например, при создании или образовании объекта недвижимости, образовании или прекращении существования части объекта недвижимости).

В иных случаях обжаловать решение о приостановлении государственной регистрации прав можно только в суде.

Об Управлении Росреестра по Пермскому краю

Контакты для СМИ

Пресс-служба Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю

Полезные ссылки

Быстрые ссылки

Этот текст написал читатель в Сообществе Т⁠—⁠Ж. Бережно отредактировано и оформлено по стандартам редакции.

Застройщик моего ЖК не поставил дом и квартиры в нем на кадастровый учет.

Дом был введен в эксплуатацию частично — жилая часть без коммерческой недвижимости на первых двух этажах. Я не знал, что такое бывает, и не знал, чем это может обернуться.

Дом построен, и в нем можно жить, но ни прописаться, ни продать квартиру после подписания акта приема-передачи жильцы не могут. Невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру в доме, который не поставлен на кадастровый учет и введен в эксплуатацию не полностью.

Застройщик не производил нужные процедуры — не то чтобы он изначально строил дом с целью обмануть покупателей, но со временем утонул в долгах и решил обанкротиться. Конечно же , никакие действия по кадастровому учету компания не предпринимала. Как я прочитал в том числе и в статье Т⁠—⁠Ж , застройщик может поставить дом на учет, но не обязан: это делает орган, который выдает разрешение на ввод в эксплуатацию.

С чего все начиналось

Мы покупали квартиру на этапе строительства в 2015 году. Сдача по ДДУ планировалась на лето 2016 года. Но потом сроки постоянно смещались, и строительство затягивалось. Как оказалось, у некоторых дольщиков по договору дата сдачи стояла и вовсе на начало 2016 года, а у кого-то даже раньше. Люди начали подавать в суд, чтобы получить с застройщика неустойку за просрочку сроков сдачи. Кто-то успел вернуть свои деньги, но жильцы, которые получили исполнительные листы в 2017 году, столкнулись с тем, что на счете застройщика не было денег. Такой пришел ответ из банка.

В этот момент стало понятно, что дела идут не очень хорошо. Впоследствии застройщик обвинял дольщиков в том, что из-за большого количества исков с его счета снимаются деньги и поэтому строительство затянется еще сильнее. Потом в компании заявили, что иски дольщиков провоцируют банкротство.

В итоге застройщик сказал, что у него нет денег, чтобы достроить нежилые помещения на первом и втором этажах, а пока они не будут достроены, дом не поставят на кадастровый учет. На этом моменте стало окончательно понятно, что ничего они не собираются делать. Из-за просрочки в постройке дома переезд пришлось отложить на год — приходилось снимать квартиру и одновременно гасить ипотеку, что в планы не входило и повлекло дополнительные расходы.

Как победить выгорание

Почему я не стал прибегать к услугам юристов

В чате жильцов то и дело возникали предложения от юристов, которые были готовы заняться подготовкой документов в суд и ведением дела. Стоимость услуг юристов начиналась от 20—30 тысяч рублей на человека. При этом все документы нужно было собирать самому.

Так, на мою квартиру госпошлина составляла 22 440 Р . В итоге получалось, что с услугами юриста по защите права собственности на квартиру, которая и так мне принадлежит, нужно потратить не менее 50 000 Р . В одной из статей Т⁠—⁠Ж читатель по имени Дмитрий Соловьев указал мне на мою безграмотность и сказал, что подобные иски регулируется ЗОПП и пошлина за него не может составлять такую сумму.

Получается, что 200 жильцов дома с юристами безграмотные, а комментатор умный. Поправьте меня, если это действительно так и мы все переплатили госпошлину. Хотя те жильцы, с которыми я общался, платили именно такую сумму

Как-то раз в чате жильцов дома сосед написал, что сам занимался судебными делами, ходил на суд, выиграл его и зарегистрировал право собственности, и если есть вопросы, он может подсказать, как это все осуществить без участия юристов. Я решил попробовать пройти этот путь, раз другие смогли. И заодно сэкономить.

Порядок такой:

Подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ на общих условиях.
Получить отказ в регистрации из-за отсутствия кадастрового номера.
Подать в суд иск о признании права собственности.
Выиграть суд и вновь подать заявление в МФЦ с просьбой зарегистрировать право собственности на основании решения суда.
Получить выписку из ЕГРН.
Радоваться.

Подготовка документов

Для подачи иска в суд нужно было собрать кучу документов. Больше всего я боялся, что, например, суд отклонит иск из-за ошибок. И госпошлину придется платить заново.

Я снял копии документов и именно их направлял в суд — кроме копий, заверенных печатью застройщика. Как потом выяснилось на встрече с судьей, она сама заверяет копии после того, как ей предоставят оригиналы. Так даже лучше: если что-то вдруг потеряется, оригиналы останутся у вас. Тем более документы, которые я приложил к иску, подшиваются в дело и уже не возвращаются.

Мне нужно было доказать при помощи документов, что я пользуюсь квартирой, заплатил за нее и все такое.

Исковое заявление. Всего сделал пять экземпляров: один иск в суд, два для застройщика, два для Росреестра, можно еще для себя один распечатать. Застройщик и Росреестр забирают один экземпляр заявления себе, а на другом ставят отметку о вручении и возвращают. Дальше я отправляю документы с отметкой в суд.

Копии документов. Либо заверенные печатью и подписью застройщика, либо просто копии, которые потом заверяет судья при предъявлении оригиналов. Вот какие документы нужны:

Копии документов, заверенные застройщиком. К ним относятся:

Уведомление об уступке. Документ, в котором директор ООО, уступавшего мне квартиру, сообщает застройщику о том, что уступка произошла. Оригинал хранится у застройщика и, кажется, в МФЦ.
Разрешение на ввод в эксплуатацию.
Решение о присвоении адреса.
Разрешение на строительство.

Составление иска и сбор недостающих документов

Один из соседей прислал мне на почту свой иск в вордовском формате, пояснил некоторые моменты и сказал, что в случае вопросов можно к нему обращаться. Я взял его файл и исправил данные на свои. Но этот человек покупал квартиру по ДДУ, а не по договору уступки, как я. Поэтому я решил, что в иске надо это тоже указать. Я вспомнил, что у меня уже есть иск, который мы подавали, когда взыскивали с застройщика за просрочку сдачи квартиры, и переписал оттуда абзац с отсылками на договор уступки.

Как сказал сосед, на какие документы ссылаемся в тексте иска, те документы и предоставляем. Частично текст иска повторял содержание договора долевого участия в строительстве и договора уступки. В иске я указал причины, по которым не могу оформить собственность, и попросил признать за мной право на это, а также взыскать с застройщика уплаченную госпошлину, которую выплачивать мне никто, конечно, не будет.

Далее мне нужно было получить документы, которых у меня еще не было:

Технический паспорт.
Уведомление Росреестра об отказе в регистрации права собственности.
Выписку из ЕГРН.
Заверенные застройщиком копии разрешения на ввод в эксплуатацию, документа о присвоении адреса, информационного письма о невозможности поставить объект на кадастровый учет, разрешения на строительство и уведомления об уступке.

И конечно же , квитанцию об уплате госпошлины, которую я уплатил прямо перед отправкой документов в суд.

Технический паспорт. За техническим паспортом я обратился в БТИ, где предоставил ДДУ, договор уступки, чек оплаты и акт приема-передачи. Вообще, чтобы избежать таких проблем, как недостающие документы, я носил с собой вообще все, что есть по квартире. В БТИ сказали, что срок изготовления плана составляет три рабочих дня, стоимость — 1527 Р .

Спустя три дня мне сообщили, что документы готовы. Думал, что будет дольше, как это обычно бывает.

Отказ в регистрации. От соседей я узнал, что для подачи материалов в МФЦ нужно получить документы от застройщика: письмо о невозможности поставить дом на учет, акт ввода в эксплуатацию, акт о присвоении адреса, уведомление об уступке, разрешение на строительство, акт приемки, копию ДДУ. Я заранее позвонил в офис строительной компании, мне подготовили документы, и я их забрал.

Итак, я подготовил документы для похода в МФЦ:

Технический паспорт.
Чек на оплату квартиры.
Документ о присвоении адреса.
Информационное письмо.
Уведомление об уступке.
Договор уступки.

Заверенные застройщиком копии:

Акта приемки квартиры.
Разрешения на ввод в эксплуатацию.
Разрешения на строительство.
ДДУ.

У меня взяли только оригиналы договора уступки и акта приемки. По поводу остальных документов сказали, что они понадобятся, только когда будет решение суда и технический план на компакт-диске.

Мне нужно было ждать в течение почти трех недель. Я ждал, ждал, и в итоге отказ прислали просто на электронную почту. Это был длинный текст, в котором говорилось, что регистрация приостановлена из-за отсутствия кадастрового номера. В нем также было указано, что мне нужно предоставить недостающие документы для регистрации, например решение суда о признании права собственности. На это ушло еще 2080 Р .

Выписка из ЕГРН об отсутствии права собственности. В марте 2020 года я снова пошел в МФЦ, чтобы заказать выписку из ЕГРН о том, что на квартиру нет права собственности. Почему не заказал сразу? Я не знал, сколько времени займет подготовка документов для подачи иска в суд, а выписка должна быть наиболее свежей даты. Сказали, что прийти за выпиской можно через неделю. Еще 520 Р .

Кроме того, я выяснил, что должен направлять копии исков всем участникам процесса. Для меня это означало еще один поход к застройщику, а как потом оказалось, и в Росреестр — еще 520 Р .

Приостановка из-за пандемии

Затем начались события, связанные с пандемией, поэтому суд не работал. В общем, я тормознул процесс, потому что не понимал, когда можно будет нормально перемещаться по городу и вообще что будет дальше.

В середине мая режим самоизоляции смягчился, число заболевших начало уменьшаться. Я сходил в МФЦ, где мне вернули мои документы вместе с отказом в регистрации. Сначала дело приостановили: давали время на устранение недочетов. Если их все-таки не исправляют, то через два месяца происходит отказ и документы возвращают. Соответственно, теряете деньги за госпошлину.

Я испугался и подумал, что все-таки что-то сделал неверно. Но вскоре мне позвонил помощник судьи и сказал, что в деле не хватает еще одного экземпляра иска с отметкой о вручении, которую должен был поставить Росреестр, так как это тоже участник процесса в качестве третьего лица.

Я пошел в Росреестр. Конечно же , никто меня туда не пустил. Охранник сказал, что из-за коронавируса никого не пускают и нужно оставлять документы на проходной. Но я не хотел ничего оставлять. Сколько бы еще времени мне понадобилось, чтобы дождаться печати? В итоге охранник дал позвонить по внутреннему номеру в какой-то отдел: я объяснил ситуацию, но мне сказали, что ничего не получится и иск нужно направлять по почте. Я позвонил начальнику отдела, и через пару минут спустилась девушка, которая поставила отметку и подпись.

Я снова упаковал все в заказное письмо и отправил в суд с пометкой, что это в дополнение к такому-то иску. Потратил 88 Р .

В середине июля я явился в суд. Охрана измерила температуру, проверила смс, записала данные, проконтролировала, чтобы я надел маску, и я пошел в кабинет. Там на двери висел распечатанный список дел, назначенных на эту дату. Я сообщил секретарю, по какому я делу, дождался, когда меня пригласят, и зашел к судье.

День суда

Накануне мне позвонила помощница судьи, чтобы сообщить, что в назначенный день заседания не будет. Судья ушла то ли на больничный, то ли в отпуск, я так и не понял. Через неделю мне позвонили и сказали, что заседание перенесли еще на полтора месяца.

Особой радости по этому поводу у меня не было. Я осознавал, что пройден еще один этап, но дело не закончено, так как мне предстояло сдать документы в МФЦ и получить выписку. Я не спешил радоваться, потому что был уже научен опытом и понимал: выигранный суд не гарантирует, что вы получите то, что нужно.

Так, например, я радовался после выигранного дела о просрочке сроков сдачи. Сумма была чуть больше 300 тысяч рублей, из которых я не получил ничего, так как у застройщика был пустой счет. Потом я отнес исполнительный лист судебным приставам, которые должны были найти возможность что-то взыскать с застройщика, но они лишь изредка присылали мне письма о том, что есть у компании. Например, у них есть какой-то станок, который весит 300 кг, и я должен был каким-то образом его реализовать, чтобы компенсировать часть денег. Помимо прочего, станок еще нужно было сначала выкупить у приставов или заплатить какую-то пошлину, но я бы все равно не стал этим заниматься. Что мне делать с этими станками? Как их перевозить, хранить, продавать? Вдруг они вообще сломанные, да и сколько они на самом деле стоят, я понятия не имею.

После заседания судья сказала, что теперь я должен дождаться вступления решения суда в законную силу, что обычно происходит в течение месяца. Затем нужно заказать три экземпляра решения с отметкой о вступлении в силу и идти с ними в МФЦ подавать заявление на регистрацию прав.

Теперь мне нужно было получить технический план на диске, а уже после — вновь подавать документы в МФЦ на регистрацию права собственности.

Технический план. Я начал поиск кадастрового инженера. Из обсуждений в чате жильцов я узнал, что у Росреестра изменилась программа и с 2019 года нельзя поставить на учет квартиру отдельно от всего здания. Причина: невозможно создать технический план без данных о кадастровом номере дома — программа не позволяет это сделать. В том же чате мне посоветовали кадастрового инженера, который уже сделал несколько подобных планов для жильцов дома, и у них все получилось.

Итоги

Наступил декабрь 2020 года. Мне позвонили из МФЦ и сообщили, что все можно забрать. Я не верил, что все нормально. Думал, что опять будет отказ из-за неверного техплана и все придется делать заново. А мне выдали выписку из реестра недвижимости, где были указаны сведения о собственнике — мои ФИО.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии обращения заявителя и писем Минэкономразвития России от 09.06.2017 N ОГ-Д23-6814, от 16.06.2017 N ОГ-Д23-7439 относительно погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о наложении ареста на недвижимое имущество в случае признания должника банкротом и открытия конкурсного производства.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 9 июня 2017 г. N ОГ-Д23-6814

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) совместно с Росреестром рассмотрел обращение относительно порядка погашения записи об аресте на основании судебного решения, а также приостановления (отказа) в государственной регистрации ареста при подаче соответствующих документов через многофункциональный центр и в части своей компетенции сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также не уполномочено давать правовую оценку действиям государственных регистраторов.

При этом решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.

Вместе с тем по существу обращения полагаем необходимым отметить следующее.

1. Об "автоматическом" снятии арестов при несостоятельности (банкротстве) физических и юридических лиц.

Как отмечено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года N 132-О, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

По мнению Департамента недвижимости, затронутый в обращении вопрос о возможности снятия арестов в процессе банкротства физических или юридических лиц выходит за пределы правового регулирования в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку, по сути, сводится к порядку исполнения судебных актов и последствиям их исполнения, в том числе для органа регистрации прав.

В этой связи в целях формирования единообразной правоприменительной практики по данному вопросу Департаментом недвижимости организовано межведомственное совещание с участием представителей Минюста России и ФНС России, о результатах которого будет сообщено дополнительно.

2. По вопросу о приостановлении (отказе) в государственной регистрации ареста при подаче соответствующих документов через многофункциональный центр сообщаем следующее.

Согласно пунктам 246, 247 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 9 декабря 2014 г. N 789, в случае, если в составе документов, представленных на государственную регистрацию прав, имеется заверенная копия решения о наложении ареста, запрещении совершения сделок с объектом недвижимости, запрещении совершения иных действий в отношении объекта недвижимости, залоге недвижимого имущества, избранном в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, представленная в орган регистрации прав не органом, наложившим такой арест, запрещение, избравшим залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, а иными лицами (например, истцом), государственный регистратор прав запрашивает у названного органа сведения о том, не прекращен ли данный арест (запрещение), не возвращен ли объект залога залогодателю, не обращен ли объект залога в доход государства на момент рассмотрения вопроса о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации.

При этом если в составе документов, представленных на государственную регистрацию прав, представлена незаверенная копия решения о наложении ареста, запрещении совершения сделок с объектом недвижимости, запрещении совершения иных действий в отношении объекта недвижимости, об избрании залога недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, государственный регистратор прав запрашивает у соответствующего органа, наложившего арест (запрещение), принявшего решение об избрании залога недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, заверенную копию решения о наложении ареста (запрещении), об избрании залога недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, а также сведения о том, не прекращен ли данный арест (запрещение), не возвращен ли объект залога залогодателю, не обращен ли объект залога в доход государства на момент рассмотрения вопроса о его государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации.

Дополнительно обращаем внимание, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
А.И.БУТОВЕЦКИЙ

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 16 июня 2017 г. N ОГ-Д23-7439

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) в дополнение к ранее направленному письму от 9 июня 2017 г. N ОГ-Д23-6814 с учетом позиции, выработанной на межведомственном рабочем совещании относительно порядка погашения записи об аресте на основании судебного решения, в части своей компетенции сообщает.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц, которые могут быть признаны несостоятельными (банкротами) в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, регулируются Законом о банкротстве.

Статьей 6 Закона о банкротстве установлено, что рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве) относится к исключительной компетенции арбитражных судов.

Согласно специальным нормам, установленным пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника; основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Аналогично пунктом 5 статьи 213.25 Закона о банкротстве установлено, что с даты признания гражданина банкротом снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина.

При этом согласно пункту 4 статьи 96 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" при получении копии решения арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (а также когда должник находится в процессе ликвидации) судебный пристав-исполнитель оканчивает исполнительное производство, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур банкротства, за исключением исполнительных документов о признании права собственности, компенсации морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о применении последствий недействительности сделок, а также о взыскании задолженности по текущим платежам; одновременно с окончанием исполнительного производства судебный пристав-исполнитель снимает наложенные им в ходе исполнительного производства аресты на имущество должника и иные ограничения по распоряжению этим имуществом.

При этом Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 23 июля 2009 г. N 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве" (далее - постановление Пленума ВАС N 59), высказав позицию о том, что с момента, после которого в соответствии с Законом о банкротстве аресты и иные ограничения распоряжения имуществом должника признаются снятыми, запись об аресте в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит погашению (пункт 9), не определил порядок уведомления государственного регистратора о принятии соответствующего решения, в связи с чем информирование государственного регистратора о снятии арестов и ограничений представляется затруднительным при отсутствии направленного в установленном порядке решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Таким образом, исходя из анализа вышеприведенных норм можно сделать вывод о том, что действующим законодательством не урегулирован механизм уведомления государственного регистратора о принятом арбитражным судом решении о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а, соответственно, и порядок исполнения такого решения суда с точки зрения дальнейших регистрационных процедур.

Однако, по мнению Департамента недвижимости, в дополнительном правовом регулировании и разрешении нуждается вопрос о применении пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве в части снятия арестов или запретов, наложение которых не было связано с неисполнением должником каких-либо обязательств, в том числе следствием неисполнения которых стало признание его несостоятельным (банкротом), к примеру:

1) запрета на совершение сделок с земельным участком вследствие спора о местоположении его границ, который был заявлен правообладателем смежного земельного участка;

2) запрета на осуществление строительных работ по реконструкции объекта недвижимости в связи с рассмотрением в суде спора о законности его строительства (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.).

Как предусмотрено пунктом 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

На основании вышеизложенного, по мнению Департамента недвижимости, вопрос о применении положений пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве в части снятия арестов и запретов, наложенных по различным основаниям и в связи с различными обстоятельствами, нуждается в дополнительном правовом регулировании, в связи с чем до внесения соответствующих изменений в законодательство Российской Федерации в указанной части следует учитывать, что решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.

При этом письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
А.И.БУТОВЕЦКИЙ

Задайте вопрос юристу:

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Право на судебную защиту является важнейшей конституционной гарантией всех других прав и свобод человека и гражданина.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Статья 12 ГК РФ определяет перечень способов защиты гражданских прав, защита которых осуществляется как способами, указанными в данной статье, так и иными способами, предусмотренными в законе.

Иск о признании права, относящийся к общим способам защиты, предъявляется в качестве защиты вещного права.

Глава 20 ГК РФ определяет два вещных иска, направленных на защиту права собственности и других вещных прав: об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ) и об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Разъяснения о спорах о правах на недвижимое имущество даны в пунктах 52-61 Постановления №10/22.

В пункте 52 Постановления 10/22 предлагаются меры по упорядочению защиты прав, регистрируемых в Едином государственном реестре недвижимости.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

С принятием Постановления №10/22 в результате расширительного толкования судами такого закрепленного способа защиты гражданских прав как признание права, введен в практику способ защиты как признание права отсутствующим. Лицо, чье право собственности или иное вещное право нарушено записью в ЕГРП, может обратиться в суд с иском о признании права или обременения отсутствующими, но только в исключительных случаях, когда защита нарушенных прав не представляется возможной ни путем предъявления иска о признании права, ни путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При возникновении спора о праве целесообразно предъявление, наряду с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения либо о применении последствий недействительности сделок в виде возврата объекта недвижимости, также иска о признании права собственности (иного права, подлежащего регистрации в ЕГРН).

В пункте 58 Постановления №10/22 говорится об исках о признании права собственности.

- путем предъявления исков об оспаривании правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. Основания возникновения права оспариваются посредством требования о признании сделки недействительной или требования о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

- путем предъявления исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, если не возможен возврат недвижимого имущества по сделке;

- путем предъявления исков о признании права собственности;

- путем предъявления исков о признании права отсутствующим.

Отдел правового обеспечения

Управления Росреестра по Владимирской области

Календарь

Читайте также: