Запрет на выкуп арендованного имущества

Обновлено: 29.11.2022

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Комментарий к статье 624 ГК РФ

1. Выкуп арендатором объекта аренды - специальный случай прекращения договора как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором обусловленной выкупной цены. Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено законом и договором аренды.

Включение в договор условия о выкупе арендованного имущества возможно лишь при отсутствии в законе запрета на его выкуп (см. п. 3 комментируемой статьи). Так, запрещен выкуп арендованных участков лесного фонда (см. ст. 34 ЛК).

К выкупу, предусмотренному законодательством, относится выкуп арендованного государственного или муниципального имущества на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного до вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" (СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251) по заявлению арендатора в государственные органы или органы местного самоуправления, направленного в сроки, установленные договором или названным Законом. При соблюдении названных требований выкуп возможен, во-первых, посредством внесения арендуемого государственного и муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором, с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества; во-вторых, посредством заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Если по истечении срока, установленного договором аренды с правом выкупа или названным Законом, не поступит заявления арендатора, нереализованные положения такого договора о выкупе утрачивают силу (см. п. 12 - 13 ст. 43 Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества").

2. В п. 2 комментируемой статьи отражено положение п. 1 ст. 450 ГК о праве участников любого договора по соглашению вносить в него изменения и дополнения. В соответствии с ним условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено при заключении договора и в период его действия путем заключения дополнительного соглашения к нему. При дополнении договора условием о выкупе арендованного имущества и разрешении вопросов о сроке выкупа, его размере и порядке внесения стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Подобное условие зачастую включается в договоры лизинга, поскольку в общую сумму платежей по договору лизинга, как правило, входит и выкупная цена предмета лизинга (см. п. 1 ст. 28 Закона о лизинге).

Другой комментарий к статье 624 ГК РФ

1. Комментируемая статья посвящена общим правилам выкупа арендованного имущества. Согласно ее положениям выкуп имущества возможен как до истечения срока договора, так и после его окончания. Одним из главных условий является обязательное внесение арендатором всей выкупной цены имущества. Еще одним необходимым условием является наличие положений о выкупе в договоре аренды, дополнительном соглашении к договору или в законе. Если положение о выкупе включено в дополнительное соглашение после заключения договора аренды, стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы.

2. Выкуп арендованного имущества может быть запрещен законом. Так, Федеральный закон от 23.08.1996 N 127-ФЗ в части 3 статьи 5 гласит, что государственные научные организации, учрежденные Правительством Российской Федерации или федеральными органами исполнительной власти, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое. То же самое сказано о правах в отношении аренды имущества организаций, подведомственных академиям наук.

Малый и средний бизнес Москвы, арендующий недвижимость у города, имеет право на выкуп этой недвижимости в собственность при следующих условиях:

Обратите внимание: если у вас есть неоплаченная задолженность, пени и штрафы по этому договору аренды, вам откажут в продаже арендуемого вами объекта недвижимости. Поэтому перед подачей заявления на выкуп имеет смысл проверить и оплатить задолженность.

2. Как определяется стоимость выкупа недвижимости в таком случае?

Цена является рыночной и устанавливается на основании отчета об оценке независимого оценщика. Покупатель может оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку на пять лет. По выбору покупателя оплата может производиться помесячно или поквартально в равных долях.

3. Как можно обратиться за этой услугой?

Чтобы обратиться за услугой, вам понадобятся следующие документы:

  • копии учредительных документов (для юридических лиц);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (если заявление будет подавать ваш представитель).

Для подачи электронного заявления пройдите по ссылке. Сама услуга оказывается бесплатно, срок предоставления — 30 рабочих дней без учета приостановок для межведомственного взаимодействия.

4. Что происходит после подачи заявления?

В этот момент у вас появляется выбор для дальнейших действий. Вы можете:

  • согласиться с ценой и начать процедуру подписания договора купли-продажи;
  • не согласиться с условиями, предложенными Департаментом городского имущества города Москвы, и обратиться в суд для возможного пересмотра условий;
  • отказаться от приобретения недвижимости в текущий момент и продолжить ее арендовать. В случае отказа от приобретения недвижимости вы утрачиваете преимущественное право выкупа.

5. Я согласен с ценой и хочу выкупить арендуемое помещение или здание. Как это сделать?

Обратите внимание, что на день заключения договора купли-продажи сведения о вас должны содержаться в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

После подписания договора и электронной закладной департамент самостоятельно направит документы на регистрацию перехода права, залога и выдачи электронной закладной. После завершения процесса регистрации Росреестр уведомит вас об этом. Если вы приобретаете объект недвижимости в рассрочку, то вы будете обязаны застраховать его от рисков гибели и утраты.

Если вы оплачиваете все сразу, то после подписания договора и полной оплаты стоимости объекта недвижимости вам нужно будет также обратиться в Росреестр, но оформить только заявление на регистрацию права.

6. Я не согласен с условиями выкупа — как мне действовать?

В зависимости от содержания протокола разногласий Департамент городского имущества может или принять их и внести изменения в проект договора купли-продажи, или отклонить их. Если вы не согласны с решением Департамента, вы можете обжаловать отказ в судебном порядке.

7. Условия справедливы, но я не готов выкупать недвижимость сейчас. Чем мне это грозит?

Если вы подали заявление на выкуп недвижимости, дождались получения проекта договора купли-продажи, но отказались от проведения сделки, то вы теряете право выкупа этого помещения еще как минимум на два года, но при этом можете продолжать его арендовать. По истечении двух лет после утраты преимущественного права выкупа вы можете повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги.

Возможность сохранить право на выкуп недвижимости в любой момент — это отозвать заявление на выкуп недвижимости до получения проекта договора купли-продажи. После получения проекта договора купли-продажи отзыв заявления невозможен.

8. Что делать, если объект аренды не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости и в арендуемом помещении произведена несогласованная перепланировка или переустройство?

Необходимо согласовать проведенную перепланировку/переустройство или вернуть помещение в состояние, указанное в договоре аренды. Если объект не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости, после приведения фактического состояния помещения или здания в соответствие с договором аренды столичный Департамент городского имущества сможет сформировать обособленный объект недвижимости, который вы затем сможете выкупить.

9. Что делать, если невозможно провести кадастровые работы в связи с тем, что в арендуемом нежилом помещении проведены несанкционированные перепланировка или переустройство?

В этом случае сначала необходимо привести фактическое состояние объекта недвижимости в соответствие с документами, вернув помещение в тот вид, который предусмотрен договором аренды (или документы — в соответствие с фактическим состоянием недвижимости, узаконив перепланировку), а уже потом подавать заявление на выкуп этого объекта недвижимости.

Отказ связан с тем, что на дату подачи заявления о предоставлении государственной услуги:

  • есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) (перед подачей заявления рекомендуем сделать сверку платежей по финансово-лицевому счету;
  • не истекло два года с момента начала аренды, за исключением договоров аренды, заключенных на специализированном аукционе;
  • не истекло три года с момента начала аренды по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе;
  • не истекло пять лет со дня включения объекта недвижимости в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень, формирование и ведение которого осуществляется в порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП, по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе.

Таким образом, в этом случае у вас или не наступил срок, после которого вы можете выкупить объект недвижимости, или есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по этому договору аренды. В случае наличия задолженности по договору аренды даже в размере одной копейки это приведет к отказу в предоставлении государственной услуги.

Вам необходимо обратиться в ФНС с заявлением о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вам необходимо подать в ФНС заявление о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и заново обратиться за предоставлением государственной услуги.

ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе

Предпринимательница восемь лет арендовала помещение под магазинчик сувениров в центре Петербурга, а потом захотела его выкупить. Комитет имущественных отношений города предложил цену, но арендатор посчитала ее завышенной и отправилась защищать свои интересы в суде. Но три инстанции решили, что она обязана заключить договор по цене города. ВС их исправил, но указал, что предпринимательница потеряла право выкупа. Эксперты считают, что к такому исходу привели процессуальные ошибки арендатора. Иначе она, возможно, могла бы рассчитывать на более выгодный исход.

Следом она подала в суд, где потребовала признать недостоверной величину рыночной стоимости в 10,5 млн руб. и обязать комитет имущественных отношений Петербурга заключить сделку по рыночной цене. По ходатайству предпринимателя суд назначил экспертизу. Перед экспертом поставили вопросы, отвечает ли исследование по заказу чиновников всем необходимым стандартам, а если не отвечает – повлияло ли это на определение стоимости помещения. И если повлияло, то какая действительная рыночная цена.

Но судебная экспертиза признала экспертизу по заказу чиновников достоверной и корректной, а цену в размере 10,5 млн – рыночной. Поэтому три инстанции согласились, что комитет надо обязать отдать помещение по этой стоимости. В решении по делу № А56-25899/2016 нет условий договора купли-продажи, но в деле имелся его проект, который составили чиновники.

Комитет решил, что по результатам спора договор уже заключен. Но Тимошук опять оказалась выкупать магазин за 10,5 млн руб. Поэтому чиновники подали на нее в суд и потребовали штраф в 1,05 млн руб. (дело № А56-52992/2018). Такую санкцию за неоплату содержал проект договора.

Обязанность заключить договор и свобода договора

Мотивы коллегии под председательством Ирины Грачевой стали известны после публикации мотивированного определения. Нижестоящие инстанции упустили из виду, что предпринимательница возражала против выкупной цены, предложенной продавцом, и неоднократно отказывалась подписывать такой договор. Решение суда по предыдущему делу обязывает заключить сделку не Тимошук, а петербургский комитет.

Также экономколлегия обратила внимание, что договор, согласно п. 4 ст. 445 ГК, считается заключенным на условиях, которые содержатся в решении суда. В то же время в решении суда по другому делу не приведено никаких условий договора, в том числе о штрафе в пользу Санкт-Петербурга. Спор был только вокруг договорной цены, в законодательстве такой санкции не предусмотрено, следовательно, Тимошук нельзя обязать платить 1,05 млн руб., отметил Верховный суд.

Помимо этого, она обратила внимание на то, что весь спорный период предпринимательница платила арендную плату за помещение, а комитет ее принимал.

Ошибки и несостыковки

– Предпринимательнице в первой инстанции необходимо было ходатайствовать о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости помещения, говорит Перфильева из АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × . По ее словам, необязательно заявлять требование об установлении недостоверности рыночной стоимости имущества.

– Тимошук могла бы избежать нового дела, если бы отказалась от своего иска об оспаривании цены договора, когда узнала результат судебной экспертизы, отмечает Павел Лобачев из Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) Профайл компании × .

Радченко также прокомментировал решения судов. Согласно решению по предыдущему делу, комитет обязали заключить договор, но его условий в резолютивной части нет. Экономколлегия обратила на это внимание, но в то же время констатировала, что Тимошук отказалась от заключения сделки.

В деле суды столкнулись с двумя главными вопросами: как определить признаки навязывания договорных условий и каковы границы принципа свободы договора, комментирует партнер Eversheds Sutherland Eversheds Sutherland Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) Профайл компании × Оксана Петерс. Как она полагает, сам факт предложения невыгодных условий контрагенту еще нельзя расценить как навязывание договорных условий в смысле ст. 10 закона о конкуренции. Что касается границ свободы договора, то его может ограничить только прямое указание закона, подытоживает Петерс.

— Договор аренды с последующим выкупом: какие права у арендатора в случае смерти арендодателя до окончания срока договора при наличии у последнего наследников?

В ГК РФ говорится, что наниматель арендует имущество у арендатора на определенный срок и за определенную плату. То есть на время действия договора он может владеть и пользоваться нанятым имуществом. Впрочем, если арендодатель не имеет возражений, то договор автоматически пролонгируется, а срок владения увеличивается.

Но иногда случается так, что собственник умирает и встает вопрос о действии договора — будет ли он продолжаться? В законе фиксируется, что даже в случае смерти арендодателя и перехода права собственности по наследству действие договора аренды не отменяется. Таким образом, вместе с переходом права на наследуемое имущество к наследнику перейдут и обязанности по аренде, прописанные в договоре. Эти обязанности переходят сразу после смерти арендодателя и не зависят от сроков переоформления документов на имущество. У арендатора также остается право на выкуп арендованного имущества на условиях, которые были указаны в договоре. При этом наследник не имеет права расторгать договор в одностороннем порядке, так как переход права собственности не дает таких оснований.

Иногда переоформление собственности может занять довольно большой срок, достаточный для того, чтобы были пропущены несколько платежей, и перед нанимателем может встать вопрос: кому или куда вносить плату за аренду? В этих случаях имеет смысл внести причитающиеся деньги в депозит нотариуса.

Если новый собственник хочет прекратить действие договора (выселить, к примеру, если это аренда квартиры или дома), то он должен обратиться в суд. Но шансов на решение в его пользу мало. Особенно если арендатор своевременно выполняет свои договорные обязанности. В этом случае наследнику лучше дождаться окончания срока аренды и поднимать вопрос о расторжении договора.

Права остаются те же самые, что и при жизни арендодателя. При его уходе из жизни возникает универсальное правопреемство, что означает появление наследников, которые в течение шести месяцев вступают в свои законные права наследования. Если арендодателем являлось физическое лицо, то, соответственно, правопреемником становится одно или несколько физических лиц – это родственники. Если речь идет о юридическом лице, то, как правило, при универсальном правопреемстве при принятии наследства те, кто вошли в него, получают долю от бизнеса или забирают весь бизнес. А отношения продолжаются так же, как и ранее. Для арендатора ничего по сути не меняется. Если так случилось, что наследников нет, то такое имущество у нас по закону называется выморочным, оно уходит в пользу государства. В данном случае право собственности на объект будет закреплено за государством, отношения останутся те же самые, поменяется лишь собственник.

Если резюмировать данный вопрос, то, как бы ни сложилась ситуация со смертью арендодателя и наследниками, для самого арендатора ничего не меняется.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества позволяет заключать ст. 624 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), но только если это предусмотрено законом или договором аренды. То есть возможность выкупа арендуемого имущества арендатором должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре.

В судебной практике существуют два подхода к вопросу о том, какие нормы ГК РФ подлежат применению к отношениям сторон по договору аренды с возможностью выкупа арендованного имущества. Некоторые суды считают, что к такому договору применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют его форму. Соответственно, все остальные нормы права, которыми регламентируется договор, относятся к договору аренды. По общему правилу (часть 1 ст. 617 ГК РФ) переход права собственности … на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Закон не устанавливает разницы в применении указанной нормы в зависимости от основания перехода права собственности к другому лицу. Таким образом, в случае наследования имущества (в том числе и недвижимого), наследник (новый собственник и арендатор) становится на место наследодателя (старого собственника и арендатора) и договор аренды продолжает исполняться. В соответствии с ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя. Таким образом, наследник становится арендодателем и обретает право на получение от арендатора арендных платежей сразу после смерти наследодателя, хоть и не может никоим образом это подтвердить документально. Арендатор, соответственно, сохраняет право на выкуп арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

Второй подход состоит в том, что к договору аренды с правом выкупа арендуемого имущества подлежат применению все нормы о договоре купли-продажи, а не только положения о форме договора. В этом случае суды, опять же, имеют две позиции. Первая состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества представляет собой договор аренды и одновременно предварительный договор купли-продажи. Поскольку права и обязанности по предварительному договору купли-продажи также переходят по наследству, в данном случае наследник становится на место наследодателя не только в вопросах аренды, но и в вопросах последующей продажи имущества арендатору.

оответственно, право арендатора на выкуп арендуемого имущества сохраняется. Вторая позиция состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества это смешанный договор, содержащий как элементы договора аренды, так и элементы договора купли-продажи. В соответствии с этой позицией, если право арендатора на аренду имущества сохраняется, то право арендатора на последующий выкуп имущества не сохраняется, поскольку сторона договора скончалась, право собственности арендодателя в момент его смерти перешло к наследнику и уже никоим образом к арендатору в соответствии с договором аренды перейти не может.

Представляется, что правильными будут обе позиции в зависимости от того – как сформулировано условие о выкупе арендованного имущества. Если условие сформулировано в соответствие с ч. 1 ст. 624 ГК РФ как утверждение, что арендуемое имущество по истечении договора аренда переходит в собственность арендатора, то применяется второй подход и в случае смерти арендодателя арендатор утрачивает право на выкуп арендуемого имущества. А если условие в договоре аренды сформулировано в соответствии с ч. 2 ст. 624 ГК РФ – как право арендатора на последующий выкуп арендуемого имущества, то в случае смерти арендодателя по такому договору арендатор сохраняет как права арендатора на владение и пользование имуществом на условиях его аренды, так и право на последующий выкуп арендуемого имущества.

В договоре аренды с последующим выкупом необходимо прописать все существенные условия договора согласно действующему российскому законодательству, а также предусмотреть и прописать в договоре порядок последующей оплаты и переход права собственности в случае смерти арендодателя, чтобы у наследника в последующем не было оснований на обжалование данного договора в судебном порядке.

Оплату необходимо предусмотреть в связи с тем, что наследник вступит в наследство по истечении шести месяцев со дня смерти арендодателя (ст. 1154 ГК РФ ч. 3), а также в связи с тем, что наследник может быть признан недостойным наследником, а не оплата в установленные сроки арендных платежей (выкупной цены) может послужить основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. В договоре, в данном случае, лучше прописать, что оплата осуществляется единовременным платежом наследнику за весь период вступления его в наследство и получения свидетельства о праве на наследство (если это недвижимое имущество — также свидетельства о государственной регистрации права).

В любом случае, после вступления в наследство у наследника/наследников (а в последующем собственника имущества) остается право на обжалование договора аренды с последующим выкупом в судебном порядке если он/они не будут согласны с условиями заключенного арендодателем договора.

Правом арендатора будет возможность пользоваться имуществом по договору аренды, а арендодателем по такому договору будет другое лицо (новый собственник имущества), который может предоставить право выкупить имущество. Но до получения наследниками свидетельства о праве на наследство может возникнуть проблема уплаты арендной платы. В таком случае, у арендатора есть несколько вариантов, а именно: 1) перевести денежные средства на карту арендодателя, если счет не закрыт и 2) перечислить денежные средства на депозит нотариуса, у которого открыто наследственное дело.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Читайте также: